Москвичи и жители Подмосковья при смене квартиры стремятся купить новое жилье в привычном районе, поэтому роль локального спроса очень высока. Редакция IRN.RU разбиралась, почему люди не хотят покидать привычные районы и к чему это может привести.

 

Рынок удивляет

Жительница Обручевского района Мария решила продать свою «двушку» и купить «трешку», поскольку семье с двумя детьми в старой квартире стало тесно. Мария была в курсе основной тенденции на рынке – не слишком активного спроса на вторичную недвижимость и некоторого снижения цен. Поэтому она готовилась к тому, что придется дать скидку на свою квартиру, однако рассчитывала, что и по поводу цены новой квартиры удастся поторговаться.

 

В реальности все сложилось иначе. «Мы выставили собственную квартиру за 14 млн рублей, это не самая высокая цена в районе на панель нулевых годов постройки, но и явно не демпинговая, к тому же на 2 млн выше, чем в 2013 году, когда я в предыдущий раз задумалась о продаже квартиры, - рассказывает Мария. – Даже при такой цене всего за полмесяца на квартиру появилось два претендента, которые были готовы ее купить хоть на следующий день и даже не пытались торговаться». Однако возникли проблемы с подбором альтернативны. «Самый дешевый вариант адекватной трехкомнатной квартиры в относительно современном доме – 19 млн рублей. Квартира менее трех лет в собственности и в договоре продавец был готов прописать только 5 млн рублей, то есть не самый надежный вариант, - сетует Мария. - Цены на юридически чистые трёшки в нашем районе начинаются от 21 млн рублей. Мы оказались не готовы к такой доплате, а более доступные варианты предлагались либо в малометражках в старом жилом фонде, либо в более дешевых районах, а менять район мы не хотим. В результате мы решили пока повременить с улучшением жилищных условий».

 

Руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова объясняет подобные случаи высокой лояльностью москвичей своим районам. «Люди в принципе не очень любят менять место проживания. На переезд идут в основном покупатели, которые сейчас живут в менее благополучных районах, и то не всегда. Зато те, кому повезло жить в хорошем месте, редко соглашаются переехать в худшую локацию, пусть и более дешевую. Они знают, что новая квартира в том же районе обойдется дорого, поэтому не готовы скидывать цены и на свое старое жилье – они скорее согласятся ждать покупателя год или вовсе остаться в старой квартире», - считает эксперт.

 

Редакция IRN.RU решила проверить этот тезис и провести онлайн-голосование, в ходе которого читателям был задан вопрос, где они выберут жилье, если соберутся его менять. Выяснилось, что 57% ответивших привязаны к нынешней локации: 35,9% выбрали бы новое жилье в своем же районе, а 21,1% готовы рассматривать другой район, но в том же направлении (ветка метро, шоссе).

 

Москвичи любят своё

Данные риелторов подтверждают, что москвичи при смене квартиры стремятся остаться в привычном районе. «По нашим данным, это около 63%, если учитывать пожелания при запросе на поиск нового жилья», - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. Примерно такие же цифры называет директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов: «По нашим оценкам, около 60-70% покупателей при выборе новой жилплощади руководствуются, в том числе, ее близостью к прежнему месту жительства».

 

Схожая картина наблюдается и на рынке новостроек, причем эксперты отмечают, что доля локальных покупателей за последнее время выросла. Так, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в настоящее время она колеблется в диапазоне от 60 до 65%, тогда как в предыдущие годы составляла около 50%. «На первичном рынке почти исчезли инвесторы, следовательно, львиная доля покупок совершается «для себя», поэтому люди чаще выбирают те проекты, которые расположены рядом, - комментирует эти цифры генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. - Второй причиной можно назвать резкое увеличение числа проектов в Москве. Сейчас предложение на первичном рынке таково, что в каждом округе столицы можно найти бюджетное предложение. Следовательно, у тех покупателей, которые присматривается к первичному рынку, появилось больше возможностей найти подходящее предложение в своей локации».

 

Интересно, что люди, использующие услугу взаимозачета, реже остаются в своем районе. Как отмечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, около 25% взаимозачетных сделок совершают жители районов, в которых расположена интересующая их новостройка. Возможно, это связано с тем, что такие покупатели зачастую не готовы доплачивать за более качественную квартиру в том же районе, поэтому предпочитают пожертвовать локацией, чтобы обменять свою квартиру на лучшую.

 

«Как показывает практика, мобильность населения во многом зависит от сегмента. Например, владельцы элитного жилья стремятся перебраться «поближе к центру». А вот в массовом сегменте действительно наблюдается привязанность к району», - утверждает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Этот вывод подтверждает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов: в доме премиум-класса «Дыхание» на долю жителей Тимирязевского района приходится 31% покупателей, что ниже показателей в эконом- и комфортклассах.

 

У некоторых девелоперов массового жилья доля локальных сделок, напротив, порой заметно выше средней по рынку. «В ЖК «Ривер Парк» 68% клиентов – это локальный спрос, то есть жители нашего и соседних районов. Еще около 15% – соседних округов, 17% – иных районов Москвы, Подмосковья и других городов», - поделилась Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». В компании «Эталон-Инвест» назвали цифру в 70%. «Особенно это касается квартир большой площади – двух-, трех- и четырехкомнатных. Люди, заинтересованные в приобретении квартиры «под расширение», отдают предпочтение именно новостройкам. Что касается однокомнатных квартир, их чаще всего приобретают жители Подмосковья и других регионов России», - говорит Елена Смаковская, заместитель генерального директора компании «Эталон-Инвест».

 

Больше всего локальных покупателей – в небольших точечных проектах, которые строятся в сложившихся районах. Так, на объектах компании «Лидер Инвест», которая специализируется на таких проектах, до 80% покупок совершают люди, проживающие в том же либо соседнем районе. «Местное население проявляет интерес к проектам «Лидер Инвеста» уже на этапе согласования ГПЗУ с целью поменять свое жилье на новое и более современное в привычном районе», - отмечает руководитель комплекса продаж компании Олеся Кошкина.

 

На краях и за МКАД

Руководитель отдела продаж ГК «Пионер» Дмитрий Ефимов отмечает, что даже в сегменте комфорт действует правило увеличения доли локальных покупателей по мере удаления от центра: «В нашем проекте «LIFE-Митинская Ecopark» доля покупателей, живущих в Митине, существенно выше, чем доля жителей Свиблова среди покупателей «LIFE-Ботанический сад». Полагаю, что этот факт может отражать общую ситуацию, когда жители пусть и отдаленных, но инфраструктурно развитых и удобных районов предпочитают остаться в своем районе, а не менять привычный образ жизни. В то же время проекты, расположенные ближе к центру города, притягивают спрос более широкого круга покупателей».

 

Особенно высока доля местных покупателей в городах, расположенных на достаточно большом удалении от МКАД. «В ЖК «Мелодии леса» мы наблюдаем преимущественно локальный спрос. 90% наших покупателей – те, кто живут недалеко от Зеленограда. Как показывает практика, москвичи не готовы переезжать дальше 10-15 км от МКАД», - говорит Светлана Шмакова, вице-президент ГК «САПСАН». Такая же доля локальных покупателей в ЖК «Архимед» в Сергиевом Посаде. «Этот город является достаточно комфортным для жизни, поэтому неудивительно, что люди в поисках улучшения жилищных условий предпочитают найти хороший вариант здесь же, а не стремятся ближе к Москве, где, к тому же, более высокие цены», - отмечает директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян.

 

Жители Москвы, которые из-за ограничений по бюджету вынужденно уезжают за МКАД, тоже стремятся придерживаться привычной локации. «Москвичи, переезжающие в Подмосковье, чаще всего выбирают города по направлению своего прошлого места жительства. Редко бывает, что москвич, всю жизнь живущий в районе Аэропорт, купит квартиру в Домодедово, а не в Химках», - говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

 

Причем касается это не только коренных москвичей. Алексей из Тулы и Карина из Пермской области работают в МИСиС и живут в студенческом общежитии в районе Беляево. Там они поселились, как только переехали в Москву после школы и поступили в вуз. Сейчас пара ждет собственную квартиру в ЖК «Татьянин парк» в Солнцево. «Мы выбирали квартиру до 6 млн рублей и были готовы к переезду за МКАД. Но нам было важно, чтобы квартира была недалеко от метро (пусть и строящегося), а также по юго-западному направлению. Уж не знаю почему, но не лежит душа к северу, востоку и другим районам, а здесь все привычно», - объясняет Алексей.

 

Даже покупатели, которые перебираются в Подмосковье из регионов, выбирают сторону, которая ближе к их родному городу. Например, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в проекте «Новогорск Парк», который расположен в Химкинском районе, почти 70% покупателей из ЦФО приходится на жителей Тверской области.

 

Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»

 

Прирастают к районам

В своем стремлении остаться в привычном районе люди порой иррациональны. «У нас был случай, когда для переселения клиентки из Измайлово на юго-запад пришлось приложить немало усилий, - рассказывает Вадим Ламин. - Женщина не хотела переезжать, потому что привыкла и хотела квартиру только в этом районе. Пришлось убеждать, что есть другие районы, несравнимо более комфортные для проживания. Составлялись обзоры экологической обстановки, обеспеченности инфраструктурными объектами и т.д. Убедить взрослого человека непросто». А Михаил Куликов вспоминает, как при расселении коммуналок риелторы подробнейшим образом знакомили человека с социальной средой того места, в котором были готовы предложить ему вариант: «В буквальном смысле водили по поликлиникам, магазинам, паркам, показывали, где и как здесь организован досуг пенсионеров, где люди смогут общаться. То есть приходилось проводить существенную предварительную работу, чтобы убедить клиента переехать в лучшие для него условия».

 

«Причины, по которым покупатели не хотят менять районы, обычно связаны с привычной средой обитания (магазины, школы, детские сады, друзья и парки отдыха) – то есть люди просто «прирастают» к своему району. Именно поэтому они обычно выбирают сначала локацию, а уже потом изучают, какие предложения в ней есть, - отмечает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. - Нередко москвичи подбирают квартиры по пути следования на дачу либо недалеко от живущих здесь родственников».

 

Бывают и очень рациональные причины привязанности к району. «Например, молодые семьи с маленькими детьми, выбирая квартиру, в основном приобретают ее поближе к дому родителей. Причем на выбор зачастую влияет факт, кто из родителей супругов готов больше помогать в уходе за детьми», - говорит Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

 

Так, программист и глава молодой семьи Рафаэль родился и провел детство в Лобне (северное направление), но уже несколько лет снимает квартиру в районе Зябликово на юге Москвы. Когда после свадьбы и рождения ребенка зашла речь о покупке квартиры, молодой отец рассматривал как север Подмосковья, где живут его родители, так и юг – недалеко от полюбившегося ему Зябликова, где к тому же обитают родители жены. Поскольку у тещи с тестем больше возможностей помогать с ребенком, чем у его родителей, в результате выбор пал на квартиру в городе Видное.

 

Страсть к переменам

Иногда люди наоборот стремятся радикально сменить район, хотя такие покупатели явно в меньшинстве. По данным онлайн-голосования на www.irn.ru, всего 6,9% на вопрос о гипотетической локации нового жилья ответили «только не в своем районе». Нередко такое случается при разводах, говорит Вадим Ламин.

 

Бывает так, что социальные связи не привязывают, а отталкивают. Людям важно вырваться из определенной социальной среды, и это являются ключевым мотивирующим фактором для смены района проживания, причем порой они сами не могут сформулировать такое требование. «Я помню случай, как к нам обратилась семья, желающая – так следовало из их слов – улучшить жилищные условия: переехать из старой панельной «девятиэтажки» в современный дом. Мы сбились с ног в поисках подходящего варианта. Людям не нравилось все: не тот этаж, не та цена, планировка, цвет перил в подъезде… - рассказывает Михаил Куликов. - Я голову сломал, в чем дело, пока в приватном разговоре с главой семьи не выяснил, что ребенок в семье страдает наркотической зависимостью, и единственной причиной переезда является желание родителей вырвать его из привычного круга общения».

 

Зачастую подобные случаи связаны со здоровьем ребенка. «Несколько лет назад подбирали квартиру для семьи, в которой также был ребенок с особенностями развития, - вспоминает Александр Москатов. - Причина переезда заключалась в том, что ребенка устроили в очередную обычную среднеобразовательную школу в районе метро «Автозаводская». Новые одноклассники его быстро приняли в коллектив, у него появились друзья. Семья жила достаточно далеко от этой станции, и в итоге они приняли решение – продали свою квартиру и купили другую поближе к школе».

 

Следствия для рынка

Но все же случаи намеренного переезда на другой конец города – исключение из правила, обычно лояльность своему району высока. «Часто и успешно этим пользуются риелторы. Например, наиболее эффективным способом привлечения внимания к продаваемой квартире в спальном районе до сих пор считается развешивание объявлений на соседних домах», - отмечает Вадим Ламин.

 

Схожими приемами пользуются девелоперы и брокеры на первичном рынке. «Никто не станет вешать наружную рекламу новостройки в Реутове на западном направлении, поскольку целевой аудитории такого объекта там нет», - говорит Владимир Богданюк. Для девелоперов есть и другое преимущество – большая предсказуемость. «При проектировании любого жилого комплекса застройщик ориентируется в первую очередь на локальный спрос. Сегодня даже не самый удачный на первый взгляд проект будет интересен тем, кто живет в ближайшем окружении», - полагает Мария Литинецкая.

 

Однако есть и недостаток у такой привязанности. «Жители престижных районов, например на западе и юго-западе Москвы, редко уезжают оттуда. Дополнительный спрос на жилье в таких районах создают новые покупатели, а также те, кто готов уехать из менее благополучных округов. При этом как раз в этих районах из-за малого количества промзон под реконструкцию недостаточно площадок для строительства нового жилья, в результате в районе формируется дефицит предложения. В то же время в менее дорогих районах с большим количеством промзон, напротив, появляется много нового жилья, предложение оказывается в переизбытке», - говорит Татьяна Калюжнова. Поэтому растет ценовой разрыв между и без того дорогими и дешевыми районами.

 

Источник: https://www.irn.ru