Всего несколько лет назад на семейную пару, пришедшую в офис продаж застройщика с 3-4 млн рублей на руках и желающих купить квартиру в Москве, менеджеры смотрели свысока, и отправляли в проекты эконом-класса Московской области. Еще бы – на растущем рынке работа менеджеров заключалась в ответе на звонки огромному количеству желающих инвестировать свои кровно заработанные в квадратные метры. Да и предложений с таким бюджетом в «старой» Москве не было в принципе. Сейчас же ситуация встала с ног на голову. Каждый клиент, даже с первоначальным взносом в 10%, уже на вес золота: застройщики готовы плясать под дудку потенциальных покупателей, лишь бы они остановили выбор именно на их проектах. И в рамках подготовки к премии Urban Awards 2016 мы узнаем, какие требования предъявляют покупатели массового сегмента к квартирам своей мечты.

 

С момента становления цивилизованного рынка жилой недвижимости у покупателей выработались плюс-минус 10 основных критериев, по которым они выбирают себе объект для инвестиций или будущего проживания. Экспертный совет премии Urban Awards уже на протяжении восьми лет оценивает проекты ЖК по следующим параметрам: местоположение, материал строительства, архитектурное решение, проектные решения (высота потолков, площади квартир), техническое оснащение, парковка (в т.ч. подземная), охрана (организация безопасности), территория дома (внутренний двор), инфраструктура комплекса и района, стоимость кв. м (соотношение цена/качество). И в зависимости от класса жилья, на первые места выходят те или иные требования, соответствующие сегменту спроса.

 

Так как в этом материале мы рассматриваем массовый сегмент, эксперты рынка сошлись во мнении, что за год предпочтения покупателей эконом- и комфорт-класса практически не изменились: на первом месте стоит цена покупки, на втором – локация и инфраструктура. А вот на третье поднялась отделка квартир, которая несколько лет назад вообще не фигурировала в основных требованиях, предъявляемых к застройщикам. 

 

Цена – всему голова 

Сейчас покупатели разработали настоящий «райдер» к будущему жилью. Но первое, на что они обращают внимание (и этот критерий не меняется вне зависимости от времен и экономической ситуации) – это цена. Даже незначительная разница в стоимости жилья может сыграть решающую роль при выборе объекта. Поэтому застройщики быстро отреагировали на этот запрос – уменьшили площади квартир (чтобы «входной билет» в проект стал более доступным), но сделали их более функциональными за счет правильных планировок. «Покупатели тщательнее подходят к затратам на приобретение жилья. Желающих платить и содержать неиспользуемые площади практически не осталось. Предпочтение отдается проектам, где покупателям предлагаются продуманные и функциональные решения квартирного вопроса», - рассказывает Дмитрий Земсков, коммерческий директор ОАО «Главстрой Девелопмент». 

 

С коллегой соглашается Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж PSN Group, отмечая, что с увеличением количества проектов и улучшением их качества, покупатель получил возможность выбирать. И это, пожалуй, определяющий фактор в изменении предпочтений при поиске квартир. «Ключевым фактором, как и ранее, остается цена квартиры. Покупатель ищет проект, который наиболее полно удовлетворит его пожелания и запросы по максимально низкой цене. Вторым по значимости пунктом являются планировочные решения. Застройщики уже заметили, что покупатели приветствуют широкий ассортимент планировок, поэтому сегодня в некоторых комплексах предлагается больше ста разнообразных планировочных решений», - поясняет она.

 

Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development, уверен, что сегодня удачное время для совершения покупки. Рынок насыщен предложением, объемы которого значительно превышают спрос, поэтому условия сегодня диктует покупатель. В его распоряжении многообразие вариантов: по географии объектов, по классам жилья, по формам оплаты и т.д. Кроме того, зачастую возможен индивидуальный подход к любому клиенту. «Так что проекты, предлагаемые сегодня застройщиками, способны удовлетворить любой запрос покупателя», - отмечает эксперт.

 

А из нашего окна станция метро видна

Серебро на пьедестале покупательских предпочтений занимает расположение. Этот критерий сегодня волнует всех покупателей, причем в комфорт-классе не меньше, чем в элитном сегменте.

 

Директор по маркетингу «Лидер Инвест» Олеся Кошкина считает, что большинство клиентов, подбирающих себе жилье в Москве, в первую очередь обращают внимание на месторасположение дома: насколько он близко располагается к метро и/или насколько удобно добираться до цента на автомобиле. Во-вторых, для покупателей важно, чтобы дом находился неподалеку от парков, скверов и иных зеленых зон. В-третьих, желательно, чтобы окна квартиры выходили не на основные магистрали, которые являются источниками постоянного шума и пыли. «Покупатели недвижимости в Московской области ценят наличие электрички и комфортного выезда в Москву. Также обращают внимание на возможность парковаться у дома во дворе, поскольку арендовать парковочное место на платной стоянке им дорого», - рассказывает она.

 

По словам Екатерины Тейн, большинство клиентов начинают поиск квартиры в том месте, с которым уже знакомы, где проживают сами или их ближайшие родственники, друзья.

 

«Столичные покупатели очень требовательны к локации и видовым характеристикам объекта недвижимости. Традиционно наибольшей популярностью пользуются виды на парки, такие как Сокольники, Измайловский, и другие протяженные зеленые массивы, а также на водоемы и архитектурные достопримечательности города», - уточняет Дмитрий Земсков.

 

Екатерина Фонарева, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, отмечает, что в настоящий момент на рынке имеется огромный выбор различных локаций. Причем есть много вариантов, которые совмещают в себе и экологическую составляющую, и близость к центру, и прекрасные видовые характеристики.

 

Еще один фактор, который сегодня быстро завоевывает популярность, это создание комфортной среды обитания. Покупатель становится все более искушенным и взыскательным, поэтому его уже не удивить мелкими арендаторами сферы услуг на первом этаже. Под средой подразумевается создание комплексного и продуманного пространства для отдыха, работы, организации детского и взрослого досуга, занятий спортом и пользования сервисом. 

 

Внешняя красота квартиры и ее внутренний мир

Все эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении и твердят в один голос: большая часть спроса на первичном рынке перевешивает в сторону квартир с отделкой. 

 

Такие квартиры – один из самых ходовых продуктов на рынке недвижимости. Согласно сведениям отдела аналитики PSN Group, больше 50% покупателей сегодня ориентируются именно на готовые квартиры с ремонтом. Это связано с тем, что качество современной отделки возросло, и сегодня большинство застройщиков предлагают действительно хороший продукт. Покупатели понимают, что приобрести квартиру под ключ гораздо удобнее и выгоднее, чем заниматься этим самостоятельно. К тому же дельта в цене за квартиру с отделкой и без нее несущественна. 

 

Дизайнерская отделка входной группы, лифтовых холлов и коридоров, благоустройство придомовой территории и социальная инфраструктура внутри комплекса стали нормой. «Покупатели, рассматривающие жилые дома комфорт-класса, заинтересованы в отделке квартир, причем самой простой, без излишеств и изысков. Что касается проектов бизнес-класса и выше, то клиенты предпочитает квартиры или апартаменты без отделки, чтобы воплотить свои дизайнерские задумки. Вместе с тем, есть ряд покупателей, особенно в сегменте премиум, желающих приобрести жилье с качественной отделкой, мебелью, бытовой техникой и электроникой. Лучшее, что может сделать девелопер, чтобы удовлетворить покупателя, - это предложить ему выбор», - уверена Олеся Кошкина.

 

Юлия Кристова, директор по развитию «Галерея Проектов», более детально рассказала о предпочтениях покупателей на квартиры с отделкой. В случае, если отделка недорогая (до 14-16 тыс. рублей за кв. м), она должна быть спокойной, нейтральной по цветовым/стилистическим решениям (оптимально - в традиционной бежевой гамме), но качественной в исполнении, с надежно работающей сантехникой и электрикой (в этом случае новосел не будет ничего в ближайшие два-три года переделывать под свои задачи, а значит не потребуются дополнительные расходы). В случае, если отделка находится в вилке цены от 16 до 18 тыс. рублей за кв. м, покупатель квартиры хочет иметь разнообразное предложение (по аналогии с тем, как он покупает автомобиль - добирая к базовой комплектации различные дополнительные опции, выбирая цвет кузова, салона и т.п.): то есть иметь возможность выбора отделочных материалов, сантехники и т.п. В идеале, выбор должен начинаться с ценовой категории отделки, а затем в каждой категории - ее наполнения.

 

Помимо вышеперечисленных основных критериев покупки, не стоит забывать, что потенциальный покупатель прекрасно понимает, что на рынке недвижимости сейчас большая конкуренция, и подходит к выбору более тщательно. Кроме цены и стадии готовности объекта, он изучает динамику строительных работ, оценивает финансовую надежность застройщика и так далее.