Сегодня в буклете или на сайте практически каждой новостройки можно увидеть красочное описание насыщенной инфраструктуры, которая обеспечит будущих новоселов всем необходимым для комфортного проживания. Но зачастую на поверку оказывается, что имеется ввиду окружающая инфраструктура, а собственная ограничивается помещениями свободного назначения на первых этажах жилых корпусов. Оргкомитет главной
премии в области жилой городской недвижимости Urban Awards 2016 проверил столичные жилые комплексы комфорт-класса, реализуемые на текущий момент на первичном рынке, и составил объективный рейтинг проектов по уровню насыщенности собственной инфраструктуры.
Для составления рейтинга была собрана максимально полная информация о том, какие именно объекты войдут в состав собственной инфраструктуры проекта. При этом помещения свободного назначения на первых этажах были исключены: девелопер не может гарантировать покупателям квартир того, что их займут именно те объекты, которые он перечисляет в рекламных материалах. «Сегодня довольно распространенной практикой является размещение на сайте новостройки длинного списка инфраструктурных объектов, включающего отделения банков, кафе и рестораны, детские клубы, бутики, аптеки, химчистки и пекарни. В реальности же нет никакой гарантии, что девелоперу или управляющей компании удастся собрать именно такой состав арендаторов или покупателей коммерческих площадей. Поэтому данные объекты инфраструктуры являются скорее виртуальными, их учет в рейтинге мы посчитали нецелесообразным», - комментирует Ольга Хасанова, руководитель премии Urban Awards.
Исходя из этого в качестве инфраструктуры рассматривались объекты, отмеченные на Градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), заявленные в проектной декларации (встроенно-пристроенные детские образовательные учреждения) или в перспективном генплане развития территории (в случае, когда ГПЗУ готовится под каждый участок застройки отдельно, но общая концепция проекта проработана заранее). В перечень таких объектов попали детские сады, школы, поликлиники, офисно-административные здания, физкультурно-оздоровительные и торгово-развлекательные центры.
Специально для рейтинга была разработана система оценки, основанная на соотношении количества мест в детских садах и школах и весовых коэффициентов для каждого типа объектов. Для образовательных учреждений расчет производился исходя из количества мест на каждую тысячу квадратных метров жилой площади проекта. Полученные показатели были проранжированы от минимума к максимуму с присвоением оценок от 1 до 10 баллов (где 10 – лучший показатель) . Для остальных объектов оценка выставлялась по принципу «да/нет», где «да» эквивалентно оценке в 10 баллов, а «нет» - 0 баллов.
Затем полученные оценки были пересчитаны с учетом коэффициентов, которые соотносятся со степенью значимости той или иной инфраструктуры для покупателей. Традиционно самыми востребованными объектами являются образовательные – баллы, полученные за школы и детские сады были помножены на 0,3. Для остальных объектов, которые играют второстепенную роль, коэффициент был назначен 0,1 (в сумме все коэффициенты составляют единицу). Сумма баллов с учетом коэффициентов составила итоговую оценку уровня обеспеченности проекта инфраструктурой .
Также проектам, в составе которых запланированы уникальные инфраструктурные объекты, такие как прогулочные набережные у реки, парусная школа, стадион, музей, итоговая оценка была увеличена на полбалла.
Безусловным лидером рейтинга проектов комфорт-класса «старой» Москвы по уровню обеспеченности инфраструктурой стал жилой комплекс «Город на реке Тушино-2018». В рамках проекта будут построены 6 детских садов на 1645 мест, 3 общеобразовательные школы на 3,3 тыс. мест, торговый центр площадью 130 тыс. кв. м, офисные здания общей площадью 75 тыс. кв. м, поликлиника, два физкультурно-оздоровительных комплекса. Также инфраструктура проекта включает пешеходную набережную на берегу Москвы-реки, стадион «Открытие Арена», православный храм и другие объекты, за которые «Город на реке Тушино-2018» получил дополнительные полбалла. Итоговая оценка составила 8,7 балла.
На второй позиции идет микрорайон «Северный» с показателем 7,5 балла. Высокой оценки удалось достичь за счет наличия в составе инфраструктуры двух детских садов на 375 мест, школы на 825 мест, физкультурно-оздоровительного комплекса с бассейном, многофункционального комплекса и бизнес-парка.
Почетная «бронза» достается жилому комплексу «Ривер Парк». Здесь ожидается строительство школы, детского сада и образовательного центра, которые смогут принять 465 дошкольников и 875 школьников. Также здесь будет построен торговый центр, поликлиника и ФОК. Ну а особой гордостью проекта является то, что он стал первым в Москве жилым комплексом комфорт-класса, строящемся на первой береговой линии, с собственной прогулочной набережной и детской парусной школой. За эти инфраструктурные объекты комплекс получил дополнительные 0,5 балла и суммарная оценка составила 7,1 балл.
Четвертая позиция досталась новичку 2016 года – жилому комплексу «Мир Митино». Инфраструктурная составляющая проекта включает 7 детских садов на 750 малышей и 2 школы на 2100 учеников. Также в рамках проекта будут построены торговый центр, поликлиника и физкультурно-оздоровительный комплекс. А за наличие прогулочной зоны на берегу реки Сходя «Мир Митино» получил надбавку в 0,5 балла. Итого – 6,2 балла.
Пятое и шестое места с одинаковой оценкой в 4,9 балла поделили жилые комплексы «Life-Митинская Ecopark» и Green Park. А на седьмой позиции с минимальным отставанием – 4,8 балла – идет ЖК «Золотая Звезда».
Восьмую строчку рейтинга с оценкой 4,6 балла занял комплекс «Парк Легенд» с надбавкой в полбалла за наличие хоккейной арены «ВТБ Ледовый дворец» – домашней площадки хоккейного клуба «Динамо» (Москва) ¬¬– и Музея хоккейной славы.
И замыкают топ-10 жилых комплексов комфорт-класса «старой» Москвы с богатой инфраструктурой проекты «Life-Ботанический сад» и «Некрасовка», набравшие по 4,3 балла.
Топ-10 ЖК комфорт-класса «старой» Москвы с богатой инфраструктурой
|
|
Название
|
Баллы по показателям
|
Итоговый балл
|
|
ДОУ4
|
СОУ5
|
ТРЦ6
|
БЦ7
|
ГБУЗ8
|
ФОК9
|
|
1
|
«Город на реке Тушино-2018»
|
6
|
8
|
10
|
10
|
10
|
10
|
8,7*
|
|
2
|
Мкрн «Северный»
|
7
|
10
|
0
|
10
|
0
|
10
|
7,5
|
|
3
|
«Ривер Парк»
|
4
|
6
|
10
|
0
|
10
|
10
|
7,1*
|
|
4
|
«Мир Митино»
|
3
|
6
|
10
|
0
|
10
|
10
|
6,2*
|
|
5-6
|
«Life-Митинская Ecopark»
|
6
|
7
|
0
|
0
|
0
|
10
|
4,9
|
|
Green Park
|
5
|
8
|
0
|
0
|
10
|
0
|
4,9
|
|
7
|
«Золотая Звезда»
|
7
|
9
|
0
|
0
|
0
|
0
|
4,8
|
|
8
|
«Парк Легенд»
|
2
|
5
|
0
|
10
|
0
|
10
|
4,6*
|
|
9-10
|
«Life-Ботанический сад»
|
4
|
7
|
0
|
0
|
0
|
10
|
4,3
|
|
«Некрасовка»
|
6
|
5
|
10
|
0
|
0
|
0
|
4,3
|
1Пример: минимальное соотношение количества мест в детских садах среди всех жилых комплексов комфорт-класса составляет 0,18 мест на 1 тыс. кв. м, а максимум – 4,04. Этот диапазон делится на 10 интервалов с равными промежутками (0,18-0,566, 0,567-0,952 и т.д.), каждому интервалу присваивается значение от 1 до 10 по мере увеличения показателя. В итоге каждый проект получает балл исходя из того, в какой интервал попали его показатели.
2Итоговая оценка рассчитана по формуле (A*0,3)+(B*0,3)+(C*0,1)+(D*0,1)+(E*0,1)+(F*0,1), где A – балл за детские сады, B – школы, C – торгово-развлекательный центр, D – офисно-административные здания, E – поликлиника, F – физкультурно-оздоровительный комплекс.
3Дошкольное образовательное учреждение – детский сад
4Дошкольное образовательное учреждение – детский сад
5Среднее общеобразовательное учреждения – школа
6Торгово-развлекательный центр
8 Государственное бюджетное учреждение здравоохранения - поликлиника
9Физкультурно-оздоровительный комплекс
*Проекты, помеченные звездочкой, получили дополнительные 0,5 балла за наличие уникальных инфраструктурных объектов.
