Дороговизна жилья в целом делает его покупку для большинства россиян недоступной вопреки всем стараниям со стороны государства. Главным инструментом решения жилищных проблем в последние годы стала ипотека. Этот целевой заем предлагается с самой низкой ставкой среди других кредитных продуктов, что и делает его весьма привлекательным. Благодаря большим объемам рекламы ипотеки в обществе сложилось впечатление, что она является чуть ли не единственный инструмент решения жилищных проблем. Однако это неправильное суждение.

На рынке недвижимости есть доступные широкому кругу альтернативы, о которых в силу отсутствия возможностей банковского сектора известно мало. В последнее время все громче заявляет о себе аренда жилья с выкупом. Станет ли она полноценной альтернативой ипотеке? Чтобы ответить на этот вопрос, сравним два инструмента по ключевым параметрам: условиям сделки и итоговой стоимости жилья при покупке.

Аренда с выкупом – это…?

В отличие от ипотеки, для большинства россиян, в том числе и для профессионалов рынка недвижимости, аренда с выкупом является «темной лошадкой». Хотя механизм не является чем-то из ряда вон выходящим. Похожие программы в США существовали еще в 70-е годы, сейчас они популярны в странах Западной Европы, а в Казахстане аренда с выкупом является основой государственной жилищной программы по предоставлению жилья гражданам с невысоким уровнем дохода.

Фактически аренда с выкупом – это слабо распространенный в нашей стране тип сделки по продаже недвижимости, который имеет общие черты с классическим наймом жилья и с приобретением его в рассрочку.

Собственник и квартиросъемщик заключают арендное соглашение. Оно, в отличие от соглашения стандартной аренды, обязательно предусматривает переход права собственности на недвижимости от собственника к квартиросъемщику после того, как последний выплатит всю его стоимость равными долями в течение срока действия договора. Итоговая стоимость жилья зафиксирована в соглашении и остается неизменной на протяжении всего срока его действия. Получается беспроцентная рассрочка.

При этом сделка сохраняет и все условия аренды. Заселение в квартиру происходит сразу после заключения соглашения и внесения оплаты за первые месяцы. Человек проживает в своей новой квартире, с регулярной периодичностью внося определенную сумму в счет выплаты жилья. В это же время его взаимоотношения с собственником регулируются условиями договора, как и при обычной аренде.

Ипотека и аренда с выкупом: условия покупки жилья

Условия получения ипотеки максимально стандартизированы. Несмотря на то что ее предлагает огромное количество различных финансовых учреждений, все они предъявляют требования и предлагают условия, которые слегка отличны по форме, но очень похожи по содержанию. Если вы соответствуете всем требованиям банка, то проблем с получением займа не будет. Если же по каким-то причинам вы им не соответствуете, то получить ипотеку будет весьма проблематично и в других банках.

В свою очередь, аренда с выкупом является гражданским механизмом. Все условия сделки оговариваются ее участниками на этапе согласования и зависят исключительно от пожеланий и возможностей сторон. Никаких ограничений, кроме наличия необходимых финансовых возможностей для покупки жилья, нет.

Наглядно, сравним все требования и условия, которые предъявляются для получения ипотечного займа и заключения сделки по аренде жилья с выкупом.

Сравнительная таблица условий покупки жилья в ипотеку и в аренду с выкупом

С точки зрения условий сделки, аренда с выкупом гораздо более лояльна к потенциальным покупателям. Однако когда речь идет о покупке квартиры определяющим является денежный фактор.

Расчет стоимости жилья в ипотеку и в аренду с выкупом

Именно высокая стоимость недвижимости делает ее покупку такой недоступной. Поэтому при выборе метода решения жилищной проблемы в первую очередь человек обращает внимание на цену. А цифры, как известно, вещь упрямая.

Поэтому на конкретном примере дадим ответ, какой инструмент более выгодный по финансовой составляющей. Параметры будут максимально приближены к нынешней рыночной ситуации:

• Объект покупки – однокомнатная квартира в одной из новостроек Санкт-Петербурга.
• Цена объекта – 2,8 млн рублей. Это среднерыночная цена на однокомнатную квартиру на первичном рынке Санкт-Петербурга, указываемая в открытых источниках.
• Сумма первоначального взноса – 15% или 420 тыс. рублей.

1. Ипотека

Для расчета полной стоимости жилья при покупке в ипотеку обратимся к помощи эксперта. Роман Остафьев, координатор объединения «Социальные жилищные инициативы» дал свою оценку текущей ситуации:

«Сейчас минимальная ставка для покупки первичной недвижимости без акций и льготных программ составляет 10,4% при аннуитетных платежах. В ближайшем будущем следует ожидать снижения ставок по кредитам, в том числе, по ипотечным. Это связано со снижением ключевой ставки Центробанка до 9,75%, состоявшимся 24 марта. Следует ожидать и дальнейшего снижения ключевой ставки, следовательно, ставок по кредитам. По оптимистичным прогнозам, средневзвешенная ставка по ипотеке в нынешнем году может достигнуть 9,4%. Однако сегодня 10,4% – это предел мечтаний для большинства заемщиков».

Итак, с учетом первоначального взноса для покупки квартиры сумма займа составит 2,380,000 руб. Процентная ставка – 10,4 годовых. Вид платежа – аннуитетный. Для расчета воспользуемся сервисом «Ипотечный калькулятор».

При займе на 5 лет:
Переплата по процентам – 682,260 р., ежемесячный платеж – 51,038 р., общая сумма платежа с учетом первоначального взноса – 3,482,260 р.

При займе на 10 лет:
Переплата по процентам – 1,457,769 р., ежемесячный платеж – 31,981 р., общая сумма платежа с учетом первоначального взноса – 4,257,769 р.

При займе на 15 лет:
Переплата по процентам – 2,329,005 р., ежемесячный платеж – 26,161 р., общая сумма платежа с учетом первоначального взноса – 5,129,005 р.

2. Аренда с выкупом

Формально при покупке жилья в аренду с выкупом величина ежемесячной выплаты состоит из 2 единиц: части стоимости квартиры и арендного платежа за проживание. Арендатор, он же покупатель, одновременно и покупает недвижимость в рассрочку и арендует ее. Однако вопреки представлениям большинства, это не означает, что покупатель выплачивает сумму, соизмеримую с рыночной арендной ставкой, а дополнительно к ней вносит часть стоимости.

Кристина Назырова, руководитель департамента по работе с клиентами «Федерального бюро выкупа жилья», подчеркнула: «В аренде с выкупом работает иное ценообразование. С финансовой точки зрения, механизм является беспроцентной рассрочкой. При заключении договора на срок до 24 месяцев удорожание жилья не применяется, при более длительном соглашении действует прогрессивная шкала удорожания: при рассрочке от 2 до 5 лет стоимость увеличится на 10%, в данном случае на 280,000 рублей; при рассрочке от 7 до 10 лет на 20%, 560,000 рублей. Это максимальное увеличение цены, которую мы предлагаем».

При покупке в аренду с выкупом сроком на 5 лет:
Переплата – 10% или 280,000 р., ежемесячный платеж – 44,333 р. (или 51,333 без первоначального взноса), общая сумма платежа – 3,080,000 р.

В аренду с выкупом сроком на 10 лет:
Переплата – 20% или 560,000 р., ежемесячный платеж – 24,500 р. (или 28,000 без первоначального взноса), общая сумма платежа – 3,360,000 р.

Аренда с выкупом сроком на 15 лет применяются для объектов жилья с более высокой стоимостью, от 8 млн рублей. Поэтому расчет покупки данной однокомнатной квартиры на 15 лет неактуален.

Также Кристина отметила, что при аренде с выкупом условия сделок в большей степени зависят от возможностей покупателя. Человек сам выбирает объект недвижимости и предлагает сумму, которую готов выплачивать ежемесячно. Исходя из этого, формируются остальные условия сделки. Например, если покупатель-арендатор рассчитывает на объект за 5 млн рублей, имея первоначальный взнос 1 млн, при этом готов выплачивать ежемесячно по 50 тыс., то используя простую арифметику, получаем 80 месяцев рассрочки, примерно 6,5 лет действия договора.

Станет ли аренда жилья с выкупом полноправной альтернативой ипотеке? Все предпосылки для этого есть. Механизм доказал свою состоятельность и в странах Западной Европы, и в странах СНГ. Аренда с выкупом предлагает очень лояльные условия для покупки жилья, а ее появление и распространение сейчас продиктовано текущей рыночной ситуацией. Если на первичном рынке положение дел умеренно оптимистичное, то вторичный находится в стадии глубокой регрессии. Поэтому сейчас и появляются механизмы, способные сбалансировать рынок, во главе которого должен стать потребитель и его объективные возможности, а не продукт. И аренда с выкупом является таким инструментом.

Автор: Вадим Пыстин