Подавляющее большинство квартир комфорт-класса сегодня предлагается в проектах комплексной застройки – без малого 95%. При этом многие покупатели желают приобрести квартиры в районах со сложившейся жилой средой: рядом со своим прошлым местом жительства, лесопарковой зоной или конкретным образовательным учреждением. Такую возможность предлагают только камерные проекты. Эксперты «Метриум Групп» подготовили обзор подобных новостроек в массовом сегменте.
При составлении обзора камерных проектов в массовом сегменте специалисты «Метриум Групп» сделали выборку исходя из следующих параметров:
– суммарная площадь квартир не должна превышать 30 тыс. кв. м (при средневзвешенной площади квартир на первичном рынке комфорт-класса, которая сегодня составляет около 60 кв. м, такая площадь новостройки соответствует примерно 500 квартирам);
– количество корпусов в проекте должно быть не больше трех.
По оценке экспертов «Метриум Групп», на сегодняшний день в Москве представлено 13 жилых комплексов комфорт-класса, соответствующих описанным выше критериям. Это примерно четверть от общего количества проектов в данном сегменте в старых границах столицы. Правда, по объему предложения их доля значительно меньше: лишь 5% квартир в массовом сегменте сегодня предлагаются в подобных небольших проектах. В количественном выражении эта цифра составляет 950 квартир.
Проекты компактной застройки комфорт-класса сегодня представлены во всех округах «старой» Москвы, за исключением ЦАО и САО. При этом в шести округах расположено по два подобных жилых комплекса, а в седьмом – СЗАО – только один.
Если же рассматривать объем предложения, то лидером является ЗАО, на долю которого приходится 24,1% всех квартир в камерных проектах массового сегмента. Вторую строчку делят ЮВАО и ВАО, на долю которых приходится 20,4% и 20,2% соответственно. Замыкает тройку ЮЗАО, в котором предлагается 14,4% квартир от общего объема в рассматриваемом сегменте рынка. Меньше всего лотов реализуется в СЗАО (6,7%) и СВАО (5,6%).
Источник: «Метриум Групп»
Как отмечают эксперты «Метриум Групп», средневзвешенная стоимость квадратного метра в небольших жилых комплексах массового сегмента по итогам 1 квартала 2017 года составляет 180,8 тыс. рублей. С начала года этот показатель увеличился на 5,5%. Территориально самая высокая средняя стоимость «квадрата» сегодня зафиксирована на юге Москвы: в ЮАО показатель составляет 210,9 тыс. рублей. Это связано с тем, что оба представленных здесь проекта уже сданы в эксплуатацию. Остальные округа не дотянули до отметки в 200 тыс. рублей. Так, в ЮЗАО средневзвешенная стоимость кв. м составляет 193,6 тыс. рублей, а в ВАО – 190 тыс. рублей. Самый низкий показатель отмечен в ЗАО – 165,2 тыс. рублей за кв. м.
Источник: «Метриум Групп»
Кроме того, камерные проекты массового сегмента можно рассматривать в разрезе сроков ввода в эксплуатацию. Как правило, подобные новостройки возводятся значительно быстрее, чем масштабные жилые комплексы. Сразу 5 небольших жилых комплексов из представленных сегодня на первичном рынке уже получили разрешения на ввод в эксплуатацию. Еще в двух проектах это событие ожидается до конца текущего года. Четыре жилых комплекса запланированы к сдаче в 2018 году, оставшиеся 2 – в 2019 году.
Примечательно, что в проектах, уже получивших РВЭ, до сих пор остается довольно внушительный объем квартир в продаже – 30,2% от всего объема предложения комфорт-класса в компактных жилых комплексах. Правда, большинство лотов – это квартиры в панельных домах или малоликвидные «остатки» в монолитных проектах, введенных более года назад. В связи с этим в настоящий момент более востребованы объекты, сдающиеся в 2017 году, такие, как, например, ЖК «Яуза Парк». Это современное жилье, отвечающее требованиям сегодняшнего покупателя. Дом построен по монолитно-каркасной технологии. На долю данной категории приходится 16% от общего количества квартир в камерных проектах массового сегмента. А вот у новостроек, сдающихся в 2018 и 2019 годах, показатели примерно равны: 26,9% и 26,8% соответственно.
Стоит отметить, что средневзвешенная стоимость кв. м в проектах, запланированных к сдаче в 2017 году, выше, чем в тех, где уже получено РВЭ: 199 тыс. рублей против 194 тыс. рублей. Это связано с тем, что почти половина всех квартир в уже введенных проектах предлагается в панельных домах. В проектах 2018 и 2019 годов средние ценовые показатели составляют 177 тыс. рублей за кв. м и 155,7 тыс. рублей за кв. м соответственно.
Если же оценивать конкретные объекты, то самые низкие цены на квартиры сегодня представлены в жилом комплексе «Дом на Профсоюзной, 69» – от 5,09 млн рублей. Это проект реконструкции панельного дома 1973 года постройки. Сдать его в эксплуатацию девелопер планирует в 3 квартале 2017 года. На втором месте идет «Дом на Вешняковской», где порог входа составляет 5,25 млн рублей. Срок получения РВЭ – 4 квартал 2018 года. В тройку также вошел ЖК «Атмосфера» - от 5,28 млн рублей. Правда, сдаваться этот проект будет только в 3 квартале 2019 года.
Камерные ЖК массового сегмента1
|
ЖК
|
РВЭ
|
Округ
|
Район
|
Площадь
(кв. м)
|
Стоимость кв. м (тыс. руб.)
|
Стоимость квартиры
(млн руб.)
|
|
Min
|
Max
|
Min
|
Max
|
Min
|
Max
|
|
«Мичурино-Запад»
|
Получено
|
ЗАО
|
Очаково-Матвеевское
|
36,25
|
62,3
|
145
|
178
|
6,32
|
9,72
|
|
«Чертаново Северное, микрорайон 7Б»
|
Получено
|
ЮАО
|
Чертаново Северное
|
43,68
|
60,65
|
171
|
181
|
7,47
|
10,98
|
|
«Летчика Бабушкина, 17»
|
Получено
|
СВАО
|
Бабушкинский
|
44,7
|
44,7
|
196,8
|
220
|
8,8
|
9,83
|
|
«Дом на Нагатинской»
|
Получено
|
ЮАО
|
Нагатино-Садовники
|
42
|
107
|
186,4
|
243,2
|
9,04
|
21,84
|
|
«Горизонт»
|
Получено
|
ЮЗАО
|
Зюзино
|
51,2
|
110,3
|
182,3
|
238,7
|
10,04
|
70,55
|
|
«Дом на Профсоюзной, 69»
|
3 кв. 2017
|
ЮЗАО
|
Коньково
|
34,7
|
38,7
|
145
|
176,3
|
5,09
|
6,81
|
|
«Яуза Парк»
|
3 кв. 2017
|
ВАО
|
Богородское
|
42,65
|
99,84
|
169,0
|
206
|
8,1
|
19,7
|
|
«Дом на Абрамцевской»
|
3 кв. 2018
|
СВАО
|
Лианозово
|
36
|
90
|
158,3
|
195,8
|
6,18
|
15,18
|
|
«Дом в Кузьминках»
|
3 кв. 2018
|
ЮВАО
|
Кузьминки
|
39
|
79
|
168,1
|
209,67
|
7,12
|
15,57
|
|
«Дом на Вешняковской»
|
4 кв. 2018
|
ВАО
|
Вешняки
|
34
|
89
|
141,9
|
179,1
|
5,25
|
15,25
|
|
«Дом на Сходненской»
|
4 кв. 2018
|
СЗАО
|
Южное Тушино
|
41
|
84
|
163,6
|
219,6
|
7,18
|
18,01
|
|
«Пикассо»
|
2 кв. 2019
|
ЗАО
|
Тропарево-Никулино
|
38,5
|
183
|
129,3
|
192,3
|
5,6
|
34,77
|
|
«Атмосфера»
|
3 кв. 2019
|
ЮВАО
|
Люблино
|
36,4
|
76,6
|
140
|
148
|
5,28
|
11,11
|
|
Итого: 13 ЖК
|
|
|
|
34
|
183
|
129,3
|
244,2
|
5,09
|
70,55
|
Источник: «Метриум Групп»
«Для покупателя подобные камерные проекты обладают определенными преимуществами относительно масштабных микрорайонов, – комментирует Дмитрий Земсков, коммерческий директор ОАО «Главстрой Девелопмент» (девелопер проекта «Яуза Парк»). – Во-первых, это более короткие сроки строительства. Небольшой жилой комплекс за 2-3 года будет введен в эксплуатацию и стройка прекратится. А в квартальной застройке ввод происходит поэтапно. И даже если ваш дом сдали, то вокруг продолжается возведение остальных корпусов. Во-вторых, это готовая инфраструктура в районе со сложившейся жилой застройкой. Кроме того, за счет одномоментного ввода в эксплуатацию всего проекта целиком, сразу сдаются и объекты собственной инфраструктуры. Третье преимущество – высокий инвестиционный потенциал квартир в объектах компактной застройки ввиду того, что объем предложения ограничен. После завершения строительства на рынок попадает совсем небольшая доля инвестиционных лотов, в то время как в масштабных жилых комплексах их количество может исчисляться сотнями».
«Стоимость квадратного метра в камерных проектах комфорт-класса сегодня примерно на четверть выше, чем в среднем по массовому сегменту, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Но несмотря на это, квартиры в таких жилых комплексах пользуются высоким спросом у покупателей. Многие клиенты выбирают подобные объекты в качестве альтернативы вторичному жилью в том же районе. Ведь это возможность приобрести жилье в хорошей локации, с полностью сформированной средой обитания, с понятной транспортной системой. При этом в новом доме, построенном в соответствии с современными требованиями к комфорту».
1 Проекты расположены по предполагаемой дате получения разрешений на ввод в эксплуатацию. При совпадении показателей учитывается минимальная стоимость квартиры.
.png)
.png)
