Для покупателя без особых запросов и больших денег, желающего просто обзавестись собственной квартирой, этой осенью сложился вполне благоприятный рынок. Доступные цены, снизившиеся ставки по ипотеке, широкая география проектов, включающая московские районы, много готового и почти готового жилья – все это выглядит привлекательно и даже соблазнительно. Были бы деньги.

 

Массовый сегмент завладевает рынком

 

Москва, в тучные годы возомнившая себя городом для богатых, сдает позиции и все больше ориентируется на «обычного» покупателя. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», в столице сегодня реализуется 21 855 квартир массового сегмента (около 1,260 млн кв. м). Это 45% от общего объема рынка (без учета апартаментов) - 14 проектов экономкласса и 69 проектов комфорткласса.

 

Сопоставимые цифры по старой Москве и у Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», участника партнерской сети CBRE, - порядка 20 740 квартир и доля в суммарном объеме предложения - 54%. Можно говорить о том, что «жилье для народа» в столице занимает половину рынка.

 

Московская область еще демократичнее, здесь, по словам Литинецкой, массовый сегмент представлен 55 800 квартирами, то есть 93% от общего объема подмосковного рынка новостроек. Похожую оценку дает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина: в зоне до 15 км от МКАД реализуется 182 проекта экономкласса, что составляет 90% в общей структуре предложения: «Доля массового сегмента традиционно крайне высока в Подмосковье».

 

В Новой Москве в активной продаже сейчас присутствует более 30 строек, из них к «народному» сегменту можно отнести примерно два десятка объектов (данные RealSearch.Ru) - две трети рынка.

 

Ценовой штиль способствует спокойному выбору

 

Анализируя ценовую динамику за последний год, большинство экспертов подводит нас к выводу о более-менее устойчивом рынке, хотя не без явных просадок, зафиксированных «на местах».

 

В «старой» Москве средневзвешенная стоимость квадратного метра в массовом сегменте за год практически не изменилась, отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». Но в разрезе по классам видна динамика: в классе «эконом» данный показатель снизился за год на 9,5% до 133,2 тыс. руб./кв. м. в комфортклассе – увеличился на 3% до 166 тыс. руб./кв. м

 

Другие эксперты отмечают небольшой годовой рост - 2,3-2,5 %. По оценке Натальи Шаталиной («МИЭЛЬ-Новостройки»), это колебание вызвано структурными изменениями – преобладают проекты на средней стадии строительной готовности и выше, год назад проектов на начальной стадии было больше.

 

В Подмосковье, по определению Марии Литинецкой («Метриум Групп»), царит ценовой «штиль». Средняя стоимость «квадрата» составляет порядка 86 800 тыс. рублей, что всего на 0,5% ниже, чем год назад (87 200 рублей). Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»), наоборот, отмечает примерно такую же корректировку вверх - в зоне до 15 км от МКАД средневзвешенная цена составляет 84,1 тыс. руб. за кв.м, а год назад это показатель был немного ниже – 83,5 тыс. руб. за кв.м

 

Однако у риелторов, работающих в городах ближайшего Подмосковья, данные более тревожные. Так Вера Ларионова, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Мытищи, сообщает, что в городе с октября 2016 года по октябрь 2017 проседание цен на квартиры в новостройках составило порядка 10-12%. Ларионова связывает это и с тем, что в городе много невостребованных готовых и уже сданных в эксплуатацию квартир, и с низкой покупательской способностью населения. «Как итог – на сегодня стоимость квартир в уже готовых домах фактически равна той, с которой начинался старт продаж на нулевом этапе», - утверждает эксперт. Аналогично оценивает ситуацию, но в другом городе – Реутове - Ольга Касимова, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Реутов. Здесь за год цены в новостройках в целом снизились на 10%.

 

В Новой Москве, по мнению аналитиков компании «Метриум Групп», цены тяготеют к стагнации. В среднем метр стоит 101 100 рублей.

 

Москва: у МКАД и за МКАД

 

В поисках дешевых московских новостроек первым делом нужно изучить «Замкадье» - районы Солнцево, Южное и Северное Бутово, Некрасовку, Косино-Ухтомский, Северный, Митино. А также районы внутри МКАД – на «промышленном» юго-востоке: Люблино, Марьино, Рязанский.

 

По своим качественным характеристикам бюджетные новостройки ничем не хуже других, более того, как поясняет директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева, они сегодня предлагают презентабельные входные группы, продуманную концепцию общественных пространств, интересные фасадные решения. Правда, транспортная доступность многих таких проектов оставляет желать лучшего - часто до метро далеко, зато застройщики, «угнетенные» высокой конкуренцией, в проектах, расположение которых не очень удачно, вынуждены устанавливать минимальные цены, отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

 

В поисках недорогих студий эксперты предлагают посмотреть предложения в жилых комплексах на начальном этапе строительства - ЖК «Level Амурская» (метро «Черкизовская») и «Полярная, 25» («Медведково»). В ЖК «Level Амурская» квартира студийного формата площадью 18 кв. м и ремонтом от застройщика обойдется в 3,6 млн руб. В ЖК «Полярная, 25» студию 18 кв. м можно приобрести по цене от 3 млн руб. В ЖК «Столичные поляны» (Южное Бутово) есть варианты 20-метровых студий стоимостью от 2,8 млн руб. в корпусе, где монтируется 10-й этаж, в двух других, где возводятся более высокие этажи – цена от 3 млн руб.

 

Самые доступные однокомнатные квартиры, по словам Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), представлены в ЖК «Некрасовка» - квартира площадью 32,3 кв. м стоит 3,5 млн руб. Дома в «Некрасовке» построены. ЖК «Северный» (Алтуфьевский район), где строительство завершается, «однушка» метражом 33,3 предлагается за 3,6 млн руб. В ЖК «Домашний» (Марьино) однокомнатную квартиру с минимальной площадью 29,9 кв. м можно купить за 3,9 млн руб. на начальной стадии строительства.

 

В тех же жилых комплексах можно найти и самые доступные «двушки». При этом в ЖК «Северный» и «Некрасовка» можно уложиться в бюджет до 5 млн рублей (4,905 млн и 4,910 млн за объекты метражом 42,9 и 55,8 кв. м соответственно). Немногим более 5 млн стоят двухкомнатные квартиры в ЖК «На Дмитровском, 169» (лот площадью в 58,1 кв. м предлагается за 5,308 млн). Комплекс сдан в эксплуатацию.

 

Наиболее доступные трехкомнатные квартиры метражом от 74,8 кв. м есть в ЖК «Некрасовка», их стоимость начинается от 6,290 млн рублей. Кстати, по расчетам Марии Литинецкой («Метриум Групп»), средняя стоимость «трешки» в целом по массовому сегменту Москвы - 12,5 млн рублей, то есть в почти в два раза дороже объекта в ЖК «Некрасовка».

 

Московский анклав Зеленоград

 

Зеленоград официально считается столицей, но все-таки с ним отдельная история - это московский «остров» на подмосковной земле, причем не входящей в ближайший круг (17 км от МКАД). Здесь есть предложения в двух жилых комплексах – уже построенном «Зеленом боре» и «Жемчужине Зеленограда», где строительство тоже близится к завершению.

 

Минимальный бюджет покупки в жилом комплексе «Зеленый бор» составляет 2,1 млн рублей. Это стоимость квартиры-студии площадью 23,2 кв. м на первом этаже корпуса 2315А. В комплексе «Жемчужина Зеленограда» квартиру-студию площадью 20,74 кв. м, расположенную в 8-м корпусе, можно приобрести за 2,2 млн рублей, рассказывает Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.

 

Вообще, привлекательные цены здесь у всего набора квартир: в «Жемчужине Зеленограда» за 2,8 млн рублей продается «однушка» площадью 31,55 кв. м; двухкомнатная квартира «евроформата» (кухня объединена с гостиной) площадью 43,17 кв. м - за 3,9 млн рублей; за 5 млн рублей можно приобрести трехкомнатную квартиру площадью 71,1 кв. м

 

В «Зеленом боре» однокомнатная квартира 42,7 кв. м стоит 3,15 млн рублей; за 4,1 млн рублей можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью 46,8 кв. м, в «евроформате», площадь кухни-ниши составляет 7,4 кв. м.

 

В компанию зеленоградских жилых комплексов стоит принять и ЖК «Новый Зеленоград» - он находится совсем рядом с этим округом Москвы, на границе с Солнечногорским районом Подмосковья.

 

Здесь самая бюджетная студия площадью 21,7 кв. м обойдется в 1,7 млн рублей. Самая доступная однокомнатная квартира стоит 2,3 млн рублей. Ее площадь - 30 кв. м. Двухкомнатная квартира «евроформата» площадью 37,8 кв. м стоит уже 3,6 млн руб. Трехкомнатная «евроквартира» площадью 56 кв. м обойдется покупателю в 4,5 млн рублей. Эти квартиры продаются в строящемся корпусе, который будет готов через год. В сданном корпусе сопоставимых предложений в продаже уже нет. В имеющихся лотах площади существенно больше, и стоят они на 0,5-1 млн рублей дороже.

 

Новая Москва: поближе к метро – подороже, подальше - соответственно

 

По данным «Метриум Групп», самый доступный вариант в Новой Москве - это студия площадью 20 кв. м за 1,83 млн руб. в ЖК «Баркли Медовая Долина» (Крекшино) в корпусе на начальной стадии строительства. Однокомнатная квартира площадью 23,3 кв. м за 2,08 млн руб. продается в ЖК «Южное Бунино» (Воскресенское), где строительство тоже началось недавно. Однокомнатную квартиру площадью 34 кв. м за 1,85 млн руб. можно купить в малоэтажном районе «Борисоглебское» (Новофедоровское), он находится в высокой стадии готовности. Также привлекательные цены в ЖК «Москвичка» (Столбово) – студия 20 кв. м в корпусе на начальной стадии строительства – от 2,1 млн руб. В корпусе, где монтируются этажи, студия чуть больше площадью (21,7 кв.м) и стоит чуть дороже - 2, 17 млн руб.

 

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», считает, что у бюджетных проектов Новой Москвы мало общего. Они расположены на разном удалении от МКАД, находятся на разной стадии строительства, среди них есть как мало-, так и многоэтажное жилье. У большинства рядом нет рядом метро (но не у всех - например, станции Ольховка и Столбово должны открыться в шаговой доступности от ЖК «Москвичка»).

 

Подбирающим жилье в Новой Москве покупателям эксперты советуют обратить внимание именно на этот фактор. У жилых комплексов рядом с метро цены, соответственно, будут выше. Так, Татьяна Подкидышева рекомендует присмотреться к ЖК «Новое Бутово» рядом с районом Южное Бутово у деревни Язово, поблизости от станции метро «Бунинская аллея». Новое Бутово почти построено. Расположение у ЖК практические такое же, как и у районов, находящихся в старых границах столицы, – на расстоянии в 6-7 км от МКАД.

 

Это проект комфорткласса, в котором можно приобрести квартиру-студию площадью 26,21 кв. м за 2,7 млн рублей. Самая доступная однокомнатная квартира реализуется за 3,67 млн руб. Ее площадь - 37,18 кв. м Стоимость двухкомнатных квартир начинается от 5 млн руб. (вариант площадью 56,91 кв. м), трехкомнатных – от 6,47 млн руб. (72,93 кв. м).

 

В ЖК «Новые Ватутинки» (14 км от МКАД по Калужскому шоссе) квартиры продаются в домах на начальной и средней стадии готовности. Здесь цены тоже выше, чем у самых бюджетных вариантов, но зато обещают построить станцию метро «Десна», причем прямо на территории этого микрорайона.

 

Здесь, как рассказывает Александр Зубец, минимальная стоимость студии 23,6 кв. м – 2,36 млн рублей. Корпус - на стадии котлована. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры 36,7 кв. м – 3,52 млн рублей. Дом - на средней стадии готовности (возведение несущих конструкций и стен). Минимальный бюджет покупки двухкомнатной квартиры 47,8 кв. м «евроформата» – 4,35 млн рублей в доме на средней стадии готовности. Стоимость «евротрешки» начинается от 5,83 млн рублей за 64,03 кв. м в доме на средней стадии готовности.

 

Подмосковье: необязательно забираться далеко

 

Среди городов Московской области с самым бюджетным предложением на первичном рынке генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина выделяет Подольск (54,7 тыс. руб. за кв. м), Лобню (64,9 тыс. руб. за кв. м), Домодедово (66 тыс. руб. за кв. м), Дзержинский (68,5 тыс. руб. за кв. м), Железнодорожный (71,3 тыс. руб. за кв. м).

 

Владимир Каширцев («Азбука Жилья»), оперируя другим параметром - наименьшим средним уровнем стоимости квартиры, - называет Домодедово (2,92 млн руб.), Ивантеевку (3,3 млн руб.) и Щелково (3,46 млн руб.).

 

«Самые дешевые студии представлены в Домодедово, Ивантеевке и в районе Сходни со средней стоимостью менее 2 млн руб. - детализирует эксперт. - Однокомнатные квартиры со стоимостью менее 3 млн руб. можно найти в Домодедово, Сходне, Щелково и Ивантеевке. Здесь стоимость квартир находится в диапазоне от 2,46 до 2,79 млн руб. В тех же городах отмечен минимальный средний уровень стоимости двух- и трехкомнатных квартир. Двухкомнатные квартиры в среднем стоят от 3,44 до 3,86 млн руб. Стоимость трехкомнатных квартир в среднем находится на уровне от 4,5 до 4,97 млн руб.»

 

В целом же в городах Подмосковья выбор предложения в новостройках очень широко, поэтому, с точки зрения Татьяны Подкидышевой («НДВ-Недвижимость»), даже в непосредственной близости от МКАД (до 2 км) можно стать обладателем очень доступных вариантов жилья – в частности студий за 2-2,5 млн рублей.

 

Например, в квартале «Новые Котельники» (1,5 от МКАД к юго-востоку) самое доступное предложение - студия площадью 27,6 кв. м за 2 млн рублей. Цены на однокомнатные квартиры начинаются от 2,95 млн рублей за объект площадью 34,8 кв. м Самая доступная двухкомнатная квартира предлагается за 3,93 млн рублей, метраж – 53,8 кв.м. Самая дешевая «трешка» площадью 73,6 кв. м – за 5 млн руб. Корпуса находятся на разных стадиях строительства (котлован, фундамент, монолитные работы), но разница в цене квартир не слишком значительная.

 

Малоэтажный мкр. «Красногорский» находится в Нахабино. В реализации – студии стоимостью от 1,69 млн рублей (за вариант площадью 24,6 кв. м). Минимальная цена предложения однокомнатной квартиры – 2,1 млн рублей (30,8 кв. м), двухкомнатной квартиры – 3 млн рублей (53,7 кв. м), трехкомнатной квартиры – 3,8 млн рублей (68 кв. м). Квартиры продаются в 18-м и 19-м корпусах на средней стадии готовности (монолитные работы, возведение стен), сдаваться будут через год. В построенных домах аналогичные варианты имеются, их мало, и они заметно дороже – студия 28 кв. м. стоит 2,1 млн руб., однокомнатная 27 кв. м – 2,7 млн руб., двухкомнатная 57 кв. м. - 4,6 млн. руб.. трехкомнатные остались значительно большей площади.

 

Ипотека: ставки снизились

 

Большинство сделок в новостройках сегодня совершается с помощью ипотеки, и средний ипотечный кредит, по оценке Марии Литинецкой, выглядит так: средневзвешенная ставка - 10,25%, срок кредитования – 197 месяцев (16 лет). Минимальный первоначальный взнос - 20%. Соответственно, чтобы приобрести бюджетную квартиру за 2,74 млн рублей, понадобится сразу внести 548 тыс. рублей. Ежемесячный платеж при этих условиях составляет 23,3 тыс. рублей.

 

Если говорить об ипотечных «вариациях», то банки-партнеры девелоперов сегодня предлагают взять кредиты с минимальным первоначальным взносом или без него. Так, например, при покупке однокомнатной квартиры площадью 38,5 кв. м за 4,05 млн руб. в ЖК «Некрасовка» по программе АО «СМП Банка» без первоначального взноса при ставке кредита 14% и сроке кредита 25 лет ежемесячный платеж составит 48 175 руб. В процессе погашения ипотеки ставка может быть снижена до 12,0% годовых.

 

Банки «Возрождение» и Металлинвестбанк покупателям квартир в ЖК «Новый Зеленоград» также предлагают взять кредит при нулевом минимальном взносе под 12,5% годовых. Если для покупки студии стоимостью 1 669 505 рублей брать кредит на 15 лет, то ежемесячный платеж составит 20 600 рублей.

 

Тренд ипотечной осени – это снизившиеся ставки по ипотеке. Кредит под 9,5% от Сбербанка можно взять, покупая квартиры в «Новых Ватутинках», «Домодедово-Парке», «Некрасовке». В той же «Некрасовке» работает программа от ВТБ – 9,7% годовых.

 

«Звезды» нынешнего ипотечного сезона – совместные программы банков и застройщиков с ипотечной ставкой около 7%. Секрет такой ставки прост – застройщики компенсируют банку его недополученные проценты. Сбербанк выдает ипотеку по ставке от 7,4 % годовых в ЖК «Level Амурская», ЖК «Медовая Долина», от 7,5% - в ЖК «Город», ЖК «Южное Бунино». В ЖК «Новый Зеленоград» минимальную ипотечную ставку 7% предоставляет «ДельтаКредит». Человеку, который захочет воспользоваться такой программой, стоит иметь в виду, что ему может оказаться выгоднее скидка на квартиру, которую дают при обычной ипотеке.

 

Плюс комната за «те же деньги». Трудно, но можно

 

Эксперты рынка не устают повторять – сегодня «за те же деньги» покупатель может получить продукт «на класс выше». То есть за ту же самую сумму, за которую вчера можно было купить квартиру, допустим, в скромном экономе, вы сегодня можете рассчитывать уже на класс «комфорт». А можно ли сегодня, условно говоря, взять квартиру на комнату больше? Может ли человек, год назад копивший деньги на однокомнатную квартиру, купить двухкомнатную?

 

В Москве - не факт, считает Кирилл Игнахин, гендиректор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). Если, конечно, вы не хотите жертвовать транспортной доступностью и инфраструктурным наполнением проекта.

 

А вот риелторы, работающие в Подмосковье, считают, что операция «плюс комната» с небольшой доплатой вполне реальна. «В октябре 2016 года хорошие однокомнатные новые квартиры в Реутове стоили порядка 5 300 000-5 500 000 руб., и те, кто еще год назад отложили деньги или положили их на год на депозит, пусть и под небольшой процент, сегодня вполне смогут подобрать приличную двухкомнатную квартиру. Разве что общая площадь в отдельных случаях без доплат может быть меньше ожидаемой», - говорит Ольга Касимова (АН «Мегаполис-Сервис» г. Реутов).

 

Вера Ларионова (АН «Мегаполис-Сервис» г. Мытищи) утверждает, что в Мытищах много невостребованных готовых и уже сданных в эксплуатацию квартир, их стоимость фактически равна той, с которой стартовали продажи на нулевом этапе. Вместо «однушки» можно подобрать себе «двушку» с помощью ипотеки, и сумма займа, пусть и немного большего, чем планировалось оформлять год назад, с учетом нынешней доступности ипотеки и общего снижения цен не будет неподъемной.

 

Резюме

 

Цены на новостройки массового сегмента почти дошли до нижней точки; сегодня действительно можно приобрести квартиру по цене хорошего автомобиля - без особых преувеличений. Не надо ждать, что жилье опустится в цене до уровня велосипеда. Хотя в дальнейшем еще подешеветь может ипотека. Но как поделился своим видением один из экспертов рынка, поставив себя на место покупателя: «Я бы сейчас покупал. Взял бы ипотеку, а года через два перекредитовался бы по более низкой ставке».

 

Источник: https://www.irn.ru