До начала 2018 года осталось совсем немного времени. И пока еще не наступила предпраздничная суета, граждане начинают задумываться о том, что готовит им грядущий год. О том, какие законы в сфере недвижимости вступят в силу в наступающем году «жёлтой земляной собаки»[1], рассказывает данная статья.

 

О защите прав дольщиков

 

Защита прав дольщиков давно стала не юридическим, а политическим вопросом. Поэтому Федеральное Собрание и президент, приняв закон о публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», предусмотрели, что он вступит в силу с момента опубликования. То есть в августе 2017 года.[2] Слишком уж болезненная тема - обманутые дольщики. Однако некоторые нормы начнут действовать только с 1 января 2018 года. Прежде всего, речь идет о статьях, вносящих изменения в закон о банкротстве.[3]

 

Они уточняют и регулируют порядок банкротства застройщика, права Фонда при несостоятельности строительной компании, аккредитацию при Фонде конкурсных управляющих, запрещают финансовое оздоровление девелоперов, определяют особенности предъявления требований к строительной фирме при ее несостоятельности и так далее.

 

Кроме того, закон устанавливает, что с 01.01.2018 года руководители, главные бухгалтеры и участники застройщиков, владеющие не менее, чем 25% долей в капитале компании, должны соответствовать определенным требованиям: не иметь судимости за экономические преступления, не быть подвергнутыми дисквалификации и т. д.

 

Ну и наконец, именно с 1 января все девелоперы обязаны размещать на государственном сайте жилищного строительства информацию, раскрывающую их деятельность и финансовое состояние.

 

Почему законодатель отложил начало действия этих норм на 2018 год? Всё очень просто. Для их вступления в силу необходимо было подготовиться, создать web-сайт, разослать дополнительные рекомендации в арбитражные суды, а также дать время руководителям и учредителям строительных компаний для записи новых сведений в ЕГРЮЛ. 

 

О внесении изменений в НК РФ

 

В 2018 году вступят в силу нормы, внесенные в главу НК РФ о кадастровой стоимости. Однако скажу сразу, что многие новеллы носят чисто «косметический» характер. Они просто уточняют терминологию.[4] Так, законодатель заменил словосочетания: «одно жилое помещение» на «жилой дом», а «жилые помещения» - на «квартиры, комнаты». Это связано с тем, что в контексте закона было трудно понять, о чем вообще идет речь? Об индивидуальном доме, квартире или комнате. Теперь разночтения устранены.

 

Кроме того, государство расширило пункт о том, что субъект, имеющий право на налоговые льготы, должен представить в ИФНС заявление. В прежней редакции эта норма обязывала гражданина вместе с заявлением направлять в инспекцию документы, подтверждающие данный факт. Теперь предоставление подобных бумаг является правом, а не обязанностью физлица.[5] Действительно, какой смысл плодить лишние документы, если ИФНС может самостоятельно проверить все сведения в порядке межведомственного взаимодействия?

 

Недостоверная информация о законах

 

В последнее время пришлось столкнуться и с, мягко говоря, некорректной информацией о законах, вступающих в силу в будущем году. Речь идет о якобы «окончании» в 2018 году бесплатной приватизации, а также о норме, которая с 1 января запретит сделки с участками, не имеющими установленных границ.

 

Данные сведения содержатся в целом ряде статей, опубликованных в интернете. Они прилежно перепечатывается авторитетными СМИ и даже компаниями, оказывающими юридические и риелторские услуги. При этом никто не удосуживается хотя бы просмотреть законы, на которые ссылаются авторы. А зря.

 

Дело в том, что с февраля 2017 года бесплатная приватизация жилья в РФ является бессрочной. Все ограничения по срокам снял закон № 14-ФЗ.[6] Он был принят по настоянию президента.

 

Что же касается ограничений на куплю-продажу земли без установленных границ, то и здесь не всё так просто. Многие авторы и журналисты настойчиво «твердят» о законе 477-ФЗ, который якобы и ввёл этот запрет. Ничего подобного. Данный нормативный акт вообще не имеет никакого отношения к земельному праву. Он вводит изменения в НК РФ.[7] Скорее всего, автор самой первой статьи перепутал его с законом № 447-ФЗ.[8] Данный документ действительно указывал, что с 01.01.2018 года все сделки с участками, имеющими неустановленные границы, отменяются. Однако здесь есть большое «но».

 

Дело в том, что этот пункт, в свою очередь, был отменен законом № 361-ФЗ.[9] Запрет на сделки с наделами без установленных границ с 1 января будущего года в самых общих чертах содержится только в распоряжении правительства РФ.[10] Поэтому на момент написания этой статьи, закона, запрещающего куплю-продажу земли без установленных границ, нет.

 

Законопроекты в сфере недвижимости, находящиеся на рассмотрении

Итак, 2018 год не принесет радикальных перемен в сфере правового регулирования недвижимости. Однако в Госдуме в настоящее время находятся десятки проектов. Большинство из них рассматриваются только во втором или даже в первом чтении. То есть, если они и будут приняты в 2018 году, то вступят в силу, скорее всего, в 2019-м.

 

Впрочем, возможно, уже в 2017 году (или сразу после новогодних праздников) депутаты изменят нормы закона об ипотеке.[11] В частности, законодатель уточнит, что если ипотека возникает в силу закона, то стороны могут заключить соответствующий договор. Также новеллы исключат из объектов ипотеки космические аппараты. Но гораздо более важными являются другие положения. Например, закон введёт понятие электронной закладной, которая подписывается УКЭП.[12] Такая закладная будет храниться в депозитарии в электронном виде. Кроме того, появятся статьи, регламентирующие порядок выдачи и хранения электронной закладной, а также аннулирования и обездвижения её документарного аналога (25.11.2017 года этот закон был подписан президентом РФ и в ближайшие дни появится в печати).

 

Скорее всего, в будущем году примут положения о проверках работы управляющих компаний. Их суть заключается в том, что если жители (или собственники помещений) направили в УК жалобу на нарушение условий договора управляющей компанией, а последняя не рассмотрела обращение или не удовлетворила требования граждан, то данный факт станет основанием для проведения в отношении УК внеплановой проверки.

 

Также в наступающем году Госдума примет изменения в ЖК РФ. Они позволят жильцам выбирать уполномоченных делегатов на общие собрания многоквартирного дома. Планируется, что один делегат будет избираться собственниками квартир, расположенных на одном этаже. Введение данной нормы должно способствовать более полному вовлечению собственников в процесс управления домом.

 

Интерес представляет и проект, внесенный членами Совета Федерации. Он предусматривает возможность постановки на кадастровый учет нежилого помещения, если оно находится в здании, которое само не стоит на кадастровом учете и построено до 1 января 2013 года.

 

Вдумчивый читатель сразу поймет, что речь идет о кооперативных гаражах и комплексах, возведённых в 90-е и «нулевые» годы. Большинство этих объектов действительно до сих пор не внесено в ГКН. Более того, владельцы зачастую не имеют на руках бумаг, подтверждающих право собственности на гаражи. Поэтому будущий закон определит, что граждане смогут оформить свои права на помещение в таком здании на основании документов, подтверждающих оплату паевого взноса, а также распоряжения местной администрации о выделении земли для строительства кооперативного гаража.

 

Краткие выводы

 

Итак, наступающий год не будет обильным на новые законы в сфере недвижимости. Основной массив нормативных актов был принят в 2014-2017 годах. Законодатель просто продолжит совершенствование нормативной базы с учетом практики, а также достижений научного и технического прогресса - введение электронной закладной, внедрение блокчейна, постепенный переход на проектное финансирование строительства.

 

Данный факт подтверждается десятками законопроектов, с которыми можно легко ознакомиться на сайте Государственной Думы. Их изучение показывает, что власть сегодня предпочитает постепенное изменение законов, а не революционные потрясения в сфере недвижимости. Тем более в преддверии чемпионата мира по футболу и выборов президента РФ.

 

[1] По китайскому календарю.

[2] Федеральный закон от 29.07.2017 года № 218- ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[3] Федеральный закон от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

[4] Федеральный закон "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 30.09.2017 N 286-ФЗ (последняя редакция).

[5] П.6. ст. 407 НК РФ.

[6] Федеральный закон "О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" от 22.02.2017 N 14-ФЗ (последняя редакция).

[7] Федеральный закон "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" от 29.12.2014 N 477-ФЗ (последняя редакция)

[8] П.4. ст.2. Федерального закона от 22.12.2014 N 447-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

[9] Федеральный закон от 03.07.2016 N 361-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017)

[10] П.21.4. Распоряжения Правительства РФ от 01.12.2012 N 2236-р (ред. от 11.02.2017) Об утверждении плана мероприятий ("дорожной карты") "Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

[11] Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года.

[12] Усиленная квалифицированная электронная подпись.

 

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

 

Источник: https://www.irn.ru