Спрос на рынке недвижимости в массовом сегменте формируют в основном семейные покупатели либо люди, которые в скором времени планируют обзавестись семьей. Для того чтобы привлечь таких клиентов, девелоперы делают ставку на благоустройство территории – детские и спортивные площадки, прогулочные зоны и другие элементы. Правда, нередко такие решения осуществляются механически, без понимания реальных сценариев использования. В ходе онлайн-конференции «Общественная среда для людей, а не для галочки» эксперты рассказали о том, какое благоустройство создается в современных жилых проектах.

 

В борьбе за клиента

 

Если территория, на которой создается парк, детская площадка и т.п., принадлежит городу, обязанности по ее благоустройству лежат на местной власти. «В старых районах Москвы именно так и происходит. Муниципальные власти отвечают за обновление площадок, чистоту территории, озеленение и пр., - рассказывает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов. - В современных жилых комплексах такие территории благоустраивает застройщик, руководствуясь общей концепцией проекта. Впоследствии, после заселения, общественные пространства внутри ЖК становятся общедомовым имуществом, и обязанности по их содержанию переносятся на управляющую компанию».

 

Тренд на благоустройство и создание интересных общественных зон в массовом сегменте появился в 2010-х – примерно тогда же, когда стал зарождаться комфорткласс. «После кризиса 2008 года метры перестали продавать сами себя. Застройщикам пришлось бороться за покупателей и создавать более интересный продукт за относительно небольшие деньги. Это затронуло и квартирографию, и планировки, и появление квартир с отделкой, и благоустройство общих зон», - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

 

Сейчас на рынок давят рекордные объемы предложения. По данным «ИРН-Консалтинг», только между Третьим транспортным кольцом и МКАД объемы предложения новостроек с 2015 по середину 2018 года выросли с 1,15 млн кв. м до 1,73 млн кв. м. При этом за первое полугодие 2018 года в Москве было выдано разрешений на возведение 17,7 млн кв. м жилья против 4 млн кв. м в первом полугодии 2017 года. Поэтому градус конкуренции не снизится, и девелоперы продолжат использовать благоустройство как одно из преимуществ в борьбе за клиента.

 

«Когда около 70% твоих покупателей в прошлом жители относительно благополучных районов Москвы – ЗАО, ЮЗАО, ЮАО, и значительный процент из них ориентированы на пополнение семьи (11%), а семейные пары с детьми до 18 лет составляют 26%, то, безусловно, большое внимание при покупке уделяется именно наличию инфраструктурных объектов», - отмечает Дмитрий Цветов. Согласно опросам потребителей, которые проводит компания, в топ-10 факторов выбора жилья стабильно входят наличие действующих школ, детских садов и магазинов, а также благоустроенные общественные зоны с разнообразным функционалом.

 

По данным онлайн-голосования на IRN.RU, самыми популярными решениями в благоустройстве являются дворы без машин (35,2%), интересный ландшафтный дизайн (19%) и продуманная безбарьерная среда (12,9%). Кроме того, люди обращают внимание на продуманное освещение территории (11%), площадки для выгула собак (9,6%), грамотное зонирование по возрастам, интересам, характеру использования (9%).

 

Экономика благоустройства

 

Затраты на благоустройство зависят от масштаба проекта, его концепции и класса. «Если говорить исключительно об озеленении, создании бульваров и пешеходных зон в жилых комплексах, то затраты не очень велики. Однако в комплексе с детскими и спортивными площадками, оборудованными местами отдыха, ландшафтными решениями, затраты получаются уже ощутимыми», - отмечают в пресс-службе «Группы ЛСР».

 

Нужно понимать, что в нынешних условиях в бюджетных сегментах благоустройство не ведет напрямую к увеличению конечной стоимости квадратного метра. «Эти затраты окупаются за счет стимулирования покупателей и ускорения финансирования строек, - считает Олег Репченко. - Более быстрый и стабильный приток средств позволяет девелоперам быстрее расплатиться с кредитами, а значит, сэкономить на процентах, что обеспечивает конкурентоспособные цены».

 

Задача девелопера на современном рынке – найти баланс между интересными решениями, выделяющими проект среди конкурентов, и конкурентоспособной ценой. «Поэтому в массовом сегменте не нужна дорогая экзотика или слишком ресурсоемкие решения. Затраты на благоустройство, на мой взгляд, должны составлять не более 5% от общего бюджета строительства (лучше меньше). Более серьезные расходы заметно отразятся на конечной стоимости квадратного метра, что будет угрожать стабильному спросу на объект», - полагает Олег Репченко.

 

Важным аспектом является и стоимость дальнейшей эксплуатации. «Когда девелопер принимает решение, чем наполнять общественные пространства в своем проекте, он просчитывает в том числе и будущие расходы на обслуживание всего этого «хозяйства», - говорит Дмитрий Цветов. - Особенно это касается таких затратных объектов, как, например, фонтан. Важно, чтобы сумма в квитанции на оплату ЖКУ была примерно такой же, как «в среднем по больнице». Тогда интересные общественные пространства становятся безусловным конкурентным преимуществом».

 

При этом хорошо продуманное благоустройство может окупиться за счет востребованности коммерческой недвижимости. «В рамках разработанной ГК «А101» и голландского архитектурного бюро MLA + концепции общественной городской среды в ЖК «Скандинавия» большое внимание было уделено исследованию пешеходного трафика, который должен стать питательной средой для будущего благополучия общественных зон, - рассказывает эксперт. - Функциональная и экономическая модель общественных пространств 100 га территории базируется на оптимальной связи социально-бытовых объектов и прогулочных зон – будущий житель должен, выйдя из подъезда своего дома, иметь возможность посидеть в кафе на первом этаже, купить необходимые продукты или товары вблизи от дома, иметь возможность, не затрачивая много времени на достижения зеленой зоны, совершить прогулку в парке, выгулять собаку и позаниматься спортом». Таким образом, благоустройство играет на руку не только жителям, но и собственникам и арендаторам коммерческих помещений, поскольку генерирует для них трафик.

 

Главный тренд – свобода и многофункциональность

 

Отдельные решения в благоустройстве можно назвать модными – их используют многие девелоперы, желая выглядеть прогрессивно. Это, например, дворы без машин, входы в подъезд на уровне земли, ландшафтный дизайн, интересные лавочки, велодорожки и т.п. Но главное в грамотном благоустройстве – это не конкретный набор инструментов, а общие принципы и зонирование пространства.

 

«В большинстве российских дворовых пространств давно существующих и оформившихся районов присутствует конфликт интересов конкретных групп жителей: владельцев собак, тинейджеров, взрослых, гуляющих с малышами, и взрослых без детей, которым необходимо запарковать машину или элементарно «подышать воздухом» на лавочке, - говорит руководитель управления градостроительной разработки ГК «А101» Светлана Афонина. - Успех благоустройства – в удовлетворении потребностей жителей; создании во дворе возможностей для жителя со смыслами, важными именно для него. Например, важно создавать места для общения тинейджеров, в противном случае тинейджеры начинают «захватывать» территорию. Поэтому мы предусмотрели в парке в ЖК «Скандинавия» территорию, специально отведенную под отдых подростков - «тин-сквер».

 

Еще один важный тренд – многофункциональность и разнообразие. По мнению экспертов, важно, чтобы элементы благоустройства не диктовали жестких и узких вариантов использования. «Дайте людям некоторое разнообразие условий для разных типов активностей – и они самоорагнизуются, спонтанно сформируют группы по интересам. Большой стол во дворе, где взрослая часть жителей будет играть в шахматы; гамаки-качели для стаек подростков; бесконечные дорожки для мам с колясками и спрятанные в песке игрушки для малышей-кладоискателей – чем больше разнообразие сред, тем интенсивнее взаимодействие внутри сообщества», - подчеркивает генеральный директор Martela Елена Аралова.

 

Эти же принципы справедливы и при создании детских площадок. «Яркое и узко срежессированное детское оборудование на площадке часто ограничивает вариативность игровых сценариев и быстро приедается, - говорит эксперт. - А самые простые предметы иногда оказываются захватывающими и увлекательными. Однажды на шведской детской площадке я видела настоящую лодку: с засохшей тиной, морским запахом, растрескавшейся краской. И вот она уже и корабль, и качели, и укрытие во время «военных» игровых действий, и панцирь черепахи, и наверняка еще сотня разных применений, что я не успела увидеть. Не цвет, не яркость играют роль, а функциональность, изобретательность, разнообразие, новизна решений».

 

Детские площадки, по словам экспертов, лучше зонировать по возрастам. По словам Елены Араловой, это могут быть места для самостоятельной уединенной игры или для игры двух-трех малышей (песок, вода и пр.), шумные игровые площадки, сопряженные с физической активностью, - для детей младшего и среднего школьного возраста (лазалки-качели-канаты и пр.), места для общения и коммуникации подростков (беседки, скамейки, столики).

 

Кроме того, в последнее время считается, что большие детские площадки и развлекательные зоны лучше создавать не внутри дворов, а на отдельной территории, чтобы игры и шумные занятия не мешали жителям домов. «Например, в нашем микрорайоне «Бунинские луга» создано уникальное игровое пространство для детей и взрослых в концепции PlayHub – «Пирамиды». Это первый в России такой проект, построенный в рамках жилого микрорайона. Или другая зона – SpotHub. Это многофункциональные пространства, объединяющие в себе спортивную и социальные функции. Здесь расположены скейтпарк, места для стритбола, традиционные спортивные площадки, workout», - рассказывает руководитель направления по созданию продукта ПИК Елена Туболева.

 

Спортивные зоны могут не ограничиваться тренажерами и хоккейными «коробками». Как сообщили в пресс-службе «Группы ЛСР», во дворе одного из домов в проекте «ЗИЛАРТ» будут выставлены столы для игры в настольный теннис – достаточно недорогое, но необычное решение.

 

Рендер – не гарантия

 

При покупке квартиры в новостройке нужно иметь в виду, что картинки благоустройства на рендерах необязательно будут соответствовать реальности. «Старт продаж начинается задолго до детальной разработки концепций благоустройства, но тем не менее общий подход к созданию концепции, общее впечатление от проекта как на рендерах, так и в жизни будет схожее. На конечный вид продукта влияет множество факторов и ограничений: инсоляция, пожарные проезды, инженерные сети», - говорит Елена Туболева.

 

Дмитрий Цветов подтверждает, что на стадии рендеров речь обычно идет о концепции, где основное внимание уделяется идее и функциональному зонированию и наполнению. При этом конкретное воплощение, цветовые решения и, условно говоря, набор тренажеров может измениться. «В одном из наших проектов мы поняли уже на стадии реализации, что многофункциональная хоккейная коробка, которая в летнее время может быть переоборудована в футбольное поле и волейбольную площадку, внутри дворового пространства в вечерние часы может для жителей быть менее комфортна (мяч, отлетая от борта, создает больше шума). Мы заменили борта на 3D ограждение. Функция осталась, но фактическая картинка поменялась», - рассказывает эксперт.

 

«Сейчас интересное благоустройство – общий тренд в комфортклассе. Однако гарантий, что все будет выглядеть так, как на рендерах, нет. Лучше ориентироваться на генплан, а в идеале – посетить сданные объекты застройщика и посмотреть, как в них реализовано обещанное благоустройство», - резюмирует Олег Репченко.

 

Источник: https://www.irn.ru