С открытием новых станций метро и развитием транспортной сети Новая Москва постепенно становится полноценной частью столицы. Однако процесс интеграции занимает много времени, а решение о покупке надо принимать уже сейчас. Редакция IRN.RU выяснила основные преимущества новостроек в Новой Москве и недостатки проживания на присоединенных территориях.

 

Новостройки Новой Москвы весьма востребованы. «Например, по итогам III квартала 2018 года в Новой Москве было заключено на 9,6% ДДУ больше в сравнении с предыдущим кварталом, а относительно аналогичного периода прошлого года спрос вырос на 68%. Более того, в 12 новостройках на присоединенных территориях среднемесячные темпы продаж превысили 100 квартир», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». «Половину продаж в Новой Москве формируют всего семь проектов, при этом в топ-3 по объемам спроса входят ЖК «Скандинавия» (9,5%), «Саларьево парк» (9,1%), «Испанские кварталы-2» (8,4%)», - отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

 

Аргументы за: цена

 

Жилье на присоединенных территориях дешевле, чем в старых границах Москвы. По данным «Бон Тон», средневзвешенная цена квадратного метра на территории Новомосковского округа в конце III квартала 2018 года составила 110 600 рублей, в Троицком административном округе – 71 600 рублей. Для сравнения: в «старой» Москве средневзвешенная цена кв.м на первичном рынке равняется 215 800 рублей: в экономклассе – 114 400 рублей за кв. м, в сегменте комфорт – 155 000 рублей. «Если проводить ценовые параллели между рынками Новой и «старой» Москвы в сегменте комфорткласса, то разница в СВЦ (средневзвешенная цена) составляет порядка 30%», - говорит Наталия Кузнецова. Зачастую разница даже больше. Так, по данным компании «Метриум», разница в стоимости студий составляет 36%, однокомнатных квартир – 49%, двухкомнатных – 56%.

 

При этом бюджетное предложение в Новой Москве составляет заметно большую долю рынка. Так, по словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, жилье категории «стандарт» занимает около 44% рынка (против 8% в старых границах), а на комфорткласс приходится 54% (столько же в «старой» Москве).

 

Аргументы за: качество жилого фонда

 

По словам Марии Литинецкой, качество новостроек на присоединенных территориях не уступает проектам, реализующимся внутри МКАД: «Авторская архитектура, дворы без машин, улучшенная отделка входных групп, разнообразные планировки, в том числе евроформата, квартиры с отделкой. Разница в стоимости объясняется удаленностью от центра города, а не качеством концепции».

 

Аргументы за: развитие транспорта

 

По словам директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, высокий спрос объясняется прежде всего бурным развитием транспортной инфраструктуры – строительством новых веток и станций метро, магистральных автотрасс и улично-дорожной сети, ТПУ, а также пешеходных маршрутов.

 

За шесть лет в Новой Москве введено 84,5 км дорог. В ближайшие три года планируется сдать в эксплуатацию еще 200 км дорожного полотна. Однако, безусловно, главным вектором развития остается система рельсового транспорта. В планах – строительство девяти линий скоростного трамвая общей протяженностью 200 км. Кроме того, на территории Новой Москвы появятся порядка 20 станций метро, которые соединят со «старой» Москвой самые отдаленные участки ТиНАО, к примеру, Троицк. Уже работают несколько участков Канининско-Солнцевской и Сокольнической веток. По словам генерального директора «Новых Ватутинок» Александра Зубца, более половины сегодняшних покупателей не имеют личного автомобиля.

 

Аргументы за: новая инфраструктура

 

Параллельно с транспортным развитием в Новой Москве создается современная инфраструктура. «Что немаловажно, речь идет именно о комплексном освоении территории формата «город в городе», то есть априори иной концепции и уровне организации территории», - говорит Мария Литинецкая.

 

«Это позволяет создавать параллельно с жильем привлекательные для бизнеса объекты коммерческой недвижимости и, соответственно, сразу на стадии заселения готовых домов формировать необходимую сопутствующую инфраструктуру, - согласен Дмитрий Цветов. - Таким образом, жилые комплексы быстро заселяются, новое городское пространство быстро развивается по мировым стандартам и правилам – отсутствие старой городской застройки не накладывает на девелоперов ограничений в области создания современного городского пространства».

 

В качестве примера социальной инфраструктуры Александр Зубец привел первую школу в районе Новые Ватутинки, открытую в 2014 году – в ней есть теплица, дендрарий и ботанический сад. «Вторая школа, открытие которой состоялось в 2017 году, также построена по индивидуальному проекту с уникальным оснащением: кабинетами робототехники, станкостроения и даже собственной метеостанцией», - рассказывает эксперт.

 

Аргументы за: рабочие места

 

По данным департамента развития новых территорий Москвы, уже сейчас около 60% трудоспособных жителей Новой Москвы могут найти работу на территории Троицкого и Новомосковского округов столицы. За шесть лет здесь создано более 100 000 рабочих мест. Еще примерно столько же в перспективе даст административно-деловой центр в поселке Коммунарка.

 

Правда, здесь не все во власти застройщиков. «Наличие рабочих мест становится условием инвестиционного контракта. Например, мы обязуемся обеспечить 10 000 рабочих мест, - говорит Александр Зубец. - Проблема в данном вопросе возникает в заполнении коммерческих площадей. Не все фирмы хотят работать за МКАД».

 

Аргументы против: меньше выбор

 

По данным «Метриум», ассортимент предложения в Новой Москве меньше, чем в старых границах города. В ТиНАО ведутся продажи 30 проектов с общим объемом предложения около 9 260 квартир. В «старой» Москве – 239 жилых комплексов с 32 800 квартирами. Тем не менее объем предложения на новых территориях растет. По данным А101, за год объем предложения в ТиНАО вырос более чем вдвое.

 

Аргументы против: дороже Подмосковья

 

По доступности квартир в новостройках Новая Москва явно выигрывает у «старой», однако проигрывает Подмосковью. Так, по данным «Инкома», усредненная цена 1 кв. м на первичном рынке Новой Москвы составляет примерно 107 500 рублей, стоимость квартиры - 6 млн рублей. В то же время в Московской области квадратный метр в новостройках стоит в среднем 85 500 рублей, а квартира – 4,6 млн рублей.

 

Аргументы против: транспорт не везде

 

Активное строительство метро затрагивает лишь часть территории Новой Москвы. «У жителей ТиНАО более отдаленных районов есть альтернатива – станции пригородного железнодорожного сообщения Киевского направления. Единственный минус – это относительно большие интервалы между электричками из-за курсирования аэроэкспресса до аэропорта Внуково», - говорит Мария Литинецкая. Большие территории (например, вокруг Троицка) в принципе не обеспечены рельсовым транспортом.

 

Эту проблему будут решать, но пока речь идет о далеких планах. «Скоростные трамваи должны появиться к 2030-2035 г., и это будет хорошая альтернатива метро. Развитие метрополитена также в проекте формирования транспортной инфраструктуры Новой Москвы – например, Коммунарская линия должна дойти в 2035 году до Троицка», - отмечает Дмитрий Таганов.

 

Аргументы против: социальная инфраструктура

 

Эксперты признают, что во многих районах Новой Москвы уровень развития социальной инфраструктуры пока уступает транспортной. «Одна из проблем в данной сфере связана с процессом передачи на баланс города уже построенных объектов: детских садов, школ, поликлиник, - объясняет Мария Литинецкая. - В данном процессе участвуют несколько сторон, в том числе департаменты, отвечающие за обеспеченность района социальными объектами, налаживание образовательного процесса, безопасности и пр. Девелоперы должны пройти все этапы согласования, а это долгий процесс, занимающий порой несколько месяцев. В итоге складывается парадоксальная ситуация: детский сад построен, но не передан городу, из-за чего жители не обеспечены дошкольным учреждением в пешей доступности от дома. Однако стоит отдать должное – в последние несколько лет взаимодействие между органами власти и девелоперами упрощается, что ускоряет развитие инфраструктуры ТиНАО».

 

Аргументы против: большие расстояния

 

Площадь присоединенных территорий составляет 1480 кв. м, это почти в полтора раза больше «старой» Москвы. Такие пространства осложняют транспортные и административные связи между территориями внутри Новой Москвы. Например, жители ЖК «Татьянин парк» даже создали петицию о присоединении их к «старомосковскому» району Солнцево. Дело в том, что деревня Говорово, рядом с которой построен новый микрорайон, фактически прилегает к Солнцево, но административно относится к поселению Московский в составе Новомосковского административного округа. «На почту приходится ехать четыре станции на метро и еще автобусом, а к нам почтальоны в принципе не выезжают из Московского, так как далеко. БТИ и другие районные организации – тоже в Московском, - рассказывает жительница ЖК «Татьянин парк» Виктория. – Если бы мы формально относились к Солнцево, на почту и в другие места можно было бы ходить пешком или, максимум, доезжать за одну станцию на метро».

 

Резюмируем

 

Основной аргумент в пользу покупки квартиры в Новой Москве – возможность приобрести жилье по приемлемой цене недалеко от метро и с московской пропиской. Однако пока присоединенные территории развиваются неравномерно. Некоторые локации в плане инфраструктуры и транспортной доступности уже не уступают спальным районам «старой» Москвы, но другие территории развиваются медленнее.

 

Источник: https://www.irn.ru