Плата за жилищно-коммунальные услуги – заметная часть потребительской корзины. В обычных домах и жилых комплексах эти расходы сопоставимы, как и перечень услуг управляющей компании. В сегментах бизнес, премиум и, тем более, де-люкс разброс цен может быть очень значительным, так как многое зависит от качества сервиса и набора услуг. Редакция IRN.RU выяснила, как формируются цены на ЖКУ и почему они растут.

 

Что входит в цену

 

По перечню услуг в квитанции на квартплату можно лишь примерно понять, как формируется цена ЖКУ и на что уходят деньги жильцов. Основных составляющих две – это ресурсы (вода, отопление и т.п.), за которые люди платят по нормативам и по счетчикам, и эксплуатационные платежи, разобраться с которыми намного сложнее.

 

Статья расходов «содержание и ремонт жилой площади» включает в себя: технический надзор за текущим состоянием имущества многоквартирного дома, устранение возникающих аварийный ситуаций, поломок и восстановление жизнеобеспечения, подготовку всех технических устройств и оборудования в доме к сезонной эксплуатации, уборка и вывоз мусора, ремонт общего имущества многоквартирного дома. 

 

Однако это минимальный набор услуг. «Есть и часть услуг, которые управляющая организация может оказывать факультативно, по собственному усмотрению с оглядкой на согласие жильцов. Если не брать сверхдешевое и сверхдорогое жилье, то к таким услугам обычно относится уборка подъезда и придомовой территории и консьерж. Тариф на такие услуги никак не зарегулирован, УК устанавливает его практически свободно», - говорит Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». Правда, эти тарифы управляющая компания должна согласовывать с собственниками через общее собрание, поэтому все же полностью свободным такое ценообразование назвать нельзя, даже несмотря на то, что власти его не ограничивают.

 

По словам директора управляющей компании «Пионер-Сервис» Андрея Ильичева, кроме оговоренного Жилищным кодексом обязательного перечня услуг, в квитанции могут указывать стоимость охраны или консьержа, обслуживания различного оборудования (например, сложных слаботочных систем и шлагбаумов), разовых услуг, согласованных на общем собрании собственников (например, мытье окон и витражей альпинистами): «Также в квитанции могут быть утвержденные собственниками тарифы по увеличению частоты или качества оказания стандартных услуг (например, влажная уборка на этаже не раз в месяц, как по нормам, а ежедневно и с помощью специальных пылесосов)».

 

«Объяснить схему расчетов и начислений большому количеству собственников очень сложно. Наша УК пришла к постоянному проведению информационных дней в ЖК, где сотрудники объясняют всем желающим формулы, методы расчетов и т.д., - рассказала заместитель генерального директора по клиентскому сервису ГК Smart Service Елена Сумкина в ходе онлайн-конференции «За что платит житель: как формируются тарифы на коммунальные услуги и почему они растут?». - Собственники приходят со своими квитанциями и получают детальные разъяснения. Кроме того, мы публикуем различные материалы, статьи, расшифровки на всех наших ресурсах: сайте, мобильном приложении, квитанциях».

 

Классы и сегменты

 

Набор услуг, за которые платит житель в новых домах, во многом зависит от класса жилья и уровня управляющей компании. «Сфера услуг управляющих компаний находится на этапе становления и активного развития – никакой классификации на рынке до сих пор нет. Да и сами управляющие компании работают с проектами разных сегментов», - считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

 

Тем не менее некоторую классификацию вывести можно, и обычно она соответствует классу самого проекта. «Изначально проект сегментирует застройщик: еще на этапе подбора участка решается, какого класса ЖК будет здесь построен. Соответственно, на эту классификацию ориентируется и управляющая компания, предлагая набор услуг и рассчитывая тариф», - отмечает Елена Сумкина. Кроме того, по словам Андрея Ильичева, некоторые управляющие компании используют классификацию гостиниц (например, «пятизвездочный сервис»), но такая классификация очень условна.

 

Очень часто в новостройках управляющие компании – это дочерние предприятия застройщиков. «Независимые УК редко заходят на первичный рынок жилья. Компании, подконтрольные девелоперам, соответствуют классу жилого комплекса: в стандарт-классе УК зачастую просто выступает посредником по переводу платежей жильцов ресурсоснабжающим организациям, по сути, оплачивает от их имени водо-, электро-, газоснабжение и так далее. А в жилых комплексах премиум-класса УК может обеспечивать клининговые услуги, консьерж-сервис, автоматизацию паркинга и многое другое», - говорит Татьяна Подкидышева.

 

Понять разницу можно на примере консьерж-сервиса. В минимальный установленный городом тариф такая услуга в принципе не входит. Тем не менее во многих домах, в том числе на вторичном рынке, есть консьерж. Обычно это человек, который следит за тем, кто и к кому приходит в дом. В более дорогих сегментах функционал консьержей обычно намного шире. «Например, консьержи в наших ЖК открывают входные двери, помогают мамам с колясками, помогают с багажом и тяжелыми сумками, контролируют исполнение заявок на мелкий ремонт, то есть являются, по сути, личными помощниками в доме, - рассказывает Елена Сумкина. - Стоимость консьерж-сервиса зависит от набора оказываемых ими услуг и квалификации сотрудников. Где-то ограничиваются минимальными функциями и не предъявляют к сотрудникам особых требований (опыт работы, знание иностранного языка и т.д.), а где-то УК заключают договоры с консьержами из международной ассоциации «Золотые ключи», обслуживающей отели и недвижимость класса люкс». Средний размер платы за услуги консьерж-службы составляет 3-5% от общей платы за обслуживание и коммунальные услуги.

 

Цены в разных сегментах

 

Разница в стоимости услуг в основном обусловлена двумя факторами: характеристиками самого объекта (площадь объекта, площадь прилегающей территории, техническое наполнение объекта, сложность инженерных коммуникаций) и набором услуг: наличием/отсутствием консьержа, частотой уборки, системой охраны и т.д. «Есть еще один немаловажный фактор: величина и уровень самой УК. Если УК обслуживает несколько объектов в разных сегментах, то, скорее всего, стоимость ее услуг для одного объекта будет ниже, нежели в УК, имеющей только один объект в управлении: у такой нет, например, возможности получить выгодные условия у подрядчиков (клининг, ЧОП и т.д.)», - говорит Елена Сумкина.

 

Из-за класса жилья и набора услуг цены на обслуживания могут отличаться в разы. «В Москве в зависимости от характеристик дома она составляет от 25-29 руб./кв. м и может достигать 200-300 руб. и более, как, например, в дорогих загородных поселках с большой территорией», - отмечает Андрей Ильичев. Встречаются такие тарифы и в городе. Например, в ММДЦ «Москва-Сити» эксплуатационные платежи за кв. м равны 240-260 руб. «То есть за апартамент площадью 200 кв. м ежемесячно придется отдавать порядка 50 000 рублей», - поясняет Мария Литинецкая.

 

В среднем в новостройках комфорткласса стоимость эксплуатационных расходов, по данным компании «Метриум», составляет 50-70 рублей за кв. м, в бизнес-классе – 70-100 рублей за кв. м, в премиум- и элитном классе – 150-200 рублей и более за кв. м.

 

Примеры расценок на услуги управляющих компаний

 

азвание ЖК	Класс	Управляющая организация	Общий тариф (включая предоставление доп.услуг, таких как пропускной режим, охрана, консьерж и т.п.)	Из них содержание и текущий ремонт общедомового имущества , ставка руб/мес/кв.м
«Лобачевский»	бизнес	ООО «Люкс Сервис»	45,53	28,53
ЖК «Богородский»	бизнес	АО «ВК Комфорт»	53,56	информация отражена не полностью
ЖК «Шуваловский»	премиум	ООО «Юнисервис»	60,59	45,33
«Наследие»	бизнес	ООО УК «ДОМС»	62,00	46,20
«Савеловский сити»	бизнес/комфорт	ООО УК «ДОМС»	62,50	53,50
ЖК «Давыдковская, 16»	премиум	ТСЖ «ДОМ НА ДАВЫДКОВСКОЙ»	64	44
«Лайф Ботанический сад»	бизнес	ООО «Пионер-Сервис»	64,90	59,98
ЖК «МИРАКС ПАРК»	премиум	Управляющая компания: ТСЖ «Миракс Парк»	65,97	48,03
«Лосиный остров»	бизнес	«СМАРТ ВОСТОК»	66,96	41,3
«Царская площадь»	бизнес	ООО УК «ДОМС»	67,77	59,27
«Алые паруса»	премиум	УК АЛЫЕ ПАРУСА	74,01 - 89,29	53,8
ЖК «Чемпион парк»	премиум	ООО «Юнисервис»	77,27	64,72
«Соколовского, 10»	бизнес	«СМАРТ СЕВЕР-ЗАПАД»	78	52,39
ЖК «Резиденция МОНЭ»	премиум	ТСН «МОНЭ» (ООО УК КВАРТАЛ)	80	61,38
«Воробъевы горы»	премиум	«СМАРТ ЗАПАД»	80,57	53,8
ЖК «Лица»	бизнес	Управляющая компания «ЛИЦА»	85	В открытых источниках информация отсутствует
«Триумф Палас»	премиум	УК «ТРИУМФ ПАЛАС»	86,56	68,8
ЖК «Донской Олимп»	бизнес	Управляющая компания «Жилищно-коммунальное управление»	86,74	69,88
Gazoil City / «Розмарин»	бизнес	ООО «Сити Менеджмент»	89,91	70,9
ЖК «Мосфильмовский»	бизнес	ООО «МонАрх-Сервис»	93,76	67,28
ЖК «Английский квартал»	премиум	ООО «ПИК-Комфорт»	95,41	82,18
«Дом на Покровском бульваре»	de luxe	«СМАРТ ЦЕНТР»	98,34	77
ЖК «Маршала Новикова, 12»	бизнес	ООО «Альтернативные Системы»	107,1	67,93
ЖК «Ривер-Парк»	бизнес/комфорт	ООО «ПАТТЕРН»	107,6	26,53
ЖК «Золотые Ключи»	премиум	ООО «СЕРВИС»	109,42	83
ЖК «BARKLI PARK»	премиум	Эксплуатирующая компания «Городские усадьбы»	116,82	98,74
ЖК «Итальянский квартал»	de luxe	ООО «УК Сервис Групп»	117,71	81,12
«Смоленский Делюкс»	de luxe	«СМАРТ ЦЕНТР»	120	81,65
ЖК «Литератор»	de luxe	ООО «МастерПроф» (Юнисервис)	132,01	85,66
ЖК «Воробьев Дом»	премиум	УК «Воробьев Дом»	140,17	129,5
Wine House	de luxe	ООО «СТЕЙТ СЕРВИС»	150,00
ЖК BARKLI VIRGIN HOUSE	de luxe	Эксплуатирующая компания «Городские усадьбы»	157,77	116,10
«Два дома 20*20»	бизнес	ООО «Юнисервис»	164,88	125,65
«Кленовый дом»	de luxe	«СМАРТ ЦЕНТР»	170	117,2

На основании открытых источников: порталы www.reformagkh.ru, dom.mos.ru, а также по информации управляющих компаний и их сайтов

 

Почему растут цены

 

Городские тарифы на ЖКУ индексируются как минимум ежегодно. Цены на содержание и ремонт МКД обычно подрастают примерно на рубль за квадратный метр. «Как правило, рост сопоставим с уровнем инфляции и составляет 4-5%», - говорит Мария Литинецкая. В общей сложности в 2019 году плата за жилищно-коммунальные услуги в Москве вырастет на 6,5%. Даже для городского жилья, представляемого по соцнайму, тарифы на содержание жилых помещений повысились на 3-7%.

 

Рост цен происходит из-за общей инфляции, увеличения НДС и подорожания отдельных услуг. «Как бы нам всем этого не хотелось, но, к сожалению, вряд ли удастся избежать роста тарифов в сфере ЖКХ. Эта сфера ничем не отличается от других сфер нашей жизни и также тесно связана с экономической обстановкой в целом, как и, например, продукты питания, - отмечает Елена Сумкина. - Растут цены на энергоносители, растут налоги, растет стоимость комплектующих для инженерных сетей и т.д.».

 

Так, стоимость вывоза 1 куб. м мусора в 2015 году в среднем составляла 260 руб., в 2018 – 509 руб., стоимость дизельного топлива, на котором в том числе работают уборочные машины, за тот же период выросла с 34,93 до 46,39 рублей. Средняя зарплата в строительном комплексе города Москвы в сфере ремонта, по данным Мосгорстата, за три прошедших года увеличилась на 32% - с 35 700 до 47 135 рублей в месяц.

 

Как уже говорилось выше, новые тарифы утверждаются на общем собрании собственников жилья. Так что теоретически жильцы имеют право отказаться от повышенных цен (речь идет только о плате за эксплуатацию и содержание, а не за воду, электричество, отопление и т.п.). Однако, если управляющая компания проводит открытую политику и готова делиться принципами ценообразования, стоит разобраться, в чем причина повышения цен, прежде чем говорить категорическое нет. Если предлагаются дополнительные опции, жильцы могут обсудить, нужны ли они, и могут отказаться от тех, которые считают необоснованными. Если же рост происходит из-за инфляции и повышения расходов управляющей компании, то отказ от новых тарифов приведет к тому, что УК начнет экономить на других аспектах, что может привести к ухудшению качества обслуживания.  

 

Источник: https://www.irn.ru