Южный округ Москвы и это же направление Подмосковья относятся к достаточно бюджетным по столичным меркам. Здесь есть некоторые проблемы с экологией и в отдельных районах – с транспортной доступностью. Но в целом юг Москвы комфортен для жизни, здесь разнообразный жилой фонд на вторичном рынке и интересные проекты на первичном. Редакция IRN.RU продолжает серию статей о том, какая недвижимость доступна на разных географических направлениях.

 

Ценовая картина

 

Южное направление считается достаточно дешевым. По данным рейтинга районов и округов Москвы по уровню цен на жилье от IRN.RU, ЮАО занимает восьмое место в Москве – дешевле вторичные квартиры только в ЮВАО и в районах за МКАД. Средняя стоимость метра в округе составляет 151 500 рублей, что на 13,4% ниже общемосковского уровня.

 

На рынке новостроек округа цены ближе к средним по Москве. По данным «Бон Тон», средняя цена метра в строящемся жилье составляет около 183 000 рублей. При этом в комфортклассе квартиры продаются в среднем по 165 000 рублей за метр, что всего на 3% дешевле, чем в среднем по «старой» Москве, говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков.

 

По объему предложения ЮАО находится на пятом месте после ЮВАО. По словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, его доля составляет 10,5% (у юго-востока – 14,5%). «По нашим подсчетам, на первичном рынке ЮАО доступны 28 проектов. Из них 13 относятся к комфортклассу, 12 – к бизнес-классу, три – к премиум-классу. Причем в одном проекте («Ривер Парк») представлено жилье комфорт- и бизнес-класса», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

 

Промзоны, загруженные дороги и развитое метро

 

Одна из основных проблем ЮАО – экология. Всего один район округа получил высшую оценку в рейтинге безопасности от EcoStandart Group (см. «Как выбрать квартиру в экологичном районе»). Это Орехово-Борисово Северное, в котором расположен Царицынский парк и Борисовские пруды. Зато районов с минимальным рейтингом сразу четыре - Бирюлево Западное, Даниловский, Нагатино-Садовники и Центральное Чертаново. Экологические проблемы округа связаны в основном с промзонами (мусоросжигательный завод в Бирюлеве, большая «серая» зона между Варшавским и Каширским шоссе).

 

Ситуация с транспортом, как и в большинстве других округов, неоднозначна. В Восточном и Западном Бирюлеве нет и в ближайшее время не предвидится метро, жителям доступны только электрички Павелецкого направления. Зато, например, в Зябликове, Орехове-Борисове Южном и Братееве проходят сразу две ветки – Замоскворецкая (зеленая) и Люблинско-Дмитровская (салатовая). Жители западных районов округа пользуются Серпуховско-Тимирязевской (серой) веткой. Кроме того, серая и зеленая ветки соединены короткой Каховской веткой, которая в будущем станет частью Большой кольцевой линии, а зеленая и салатовая ветки пересекаются в самом низу.

 

Таким образом, в округе неплохая связь между районами с помощью метро. Чего не скажешь о наземном и автомобильном транспорте. Основные транспортные артерии – Варшавское и Каширское шоссе – одни из самых «стоячих» в Москве. К тому же из-за промзон и железных дорог долгое время отсутствовал удобный автомобильный проезд между этими двумя трассами. Добираться из восточных районов округа в западные приходилось почти через центр. Единственный проезд между ними ближе к окраинам был открыт в 2017 году.

 

Удачные районы

 

Самыми благополучными районами, как и в большинстве других округов, считаются те, что расположены ближе к центру – это Даниловский и, главным образом, Донской. Значительная часть этих районов расположена внутри ТТК. «Они доступнее соседней Якиманки, здесь скромнее жилой фонд, но эти районы очень близки к центру. В Донском лучше выбирать квартиру в районе улиц Орджоникидзе, Шаболовка, - считает Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости НДВ. - Здесь близко и до Садового кольца, и до ТТК; станции двух линий метро рядом, и, что очень немаловажно, – Нескучный сад в пешей доступности».

 

Правда, и цены на жилье соответствующие. Так, в Донском районе средняя стоимость метра на вторичном рынке, по данным IRN.RU, составляет около 240 000 рублей, что на 40% выше среднего уровня по Москве. «Конечно, здесь есть и фасадные «сталинки» вдоль Ленинского проспекта, но при желании сэкономить лучше выбирать дома поскромнее, - отмечает Оксана Иванова. - Для примера, в пятиэтажках, чьи жители отказались от реновации, и в блочных домах можно найти «двушку» до 45 кв. м менее чем за 10 млн рублей».

 

Более оптимальное соотношение цены и качества можно встретить в Нагатино-Садовниках, Нагатинском затоне и Нагорном районе. От центра все еще достаточно близко, рядом музей-заповедник Коломенское, зато жилье заметно доступнее – около 160 000 рублей за метр, это чуть ниже средних цен по Москве.

 

«Дальше начинаются компромиссы: в районе Орехово-Борисово Северное обширный жилой фонд, близко музей-заповедник Царицыно, но от центра довольно далеко. То же относится ко всем трём Чертановым: Центральному, Северному и Южному, лучше присмотреть квартиру на равном удалении от станции метро и Битцевского леса», - говорит Оксана Иванова. «Более дешевое предложение можно встретить в удаленных районах Зябликово, Орехово-Борисово Северное и Южное, также обеспеченных социальной и транспортной инфраструктурой. Средняя стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке в них составляет уже 140 000 - 150 000 руб.», - рассказывает Ярослав Дарусенков.

 

«В ЮАО также есть локации, которые мы бы не рекомендовали для жизни, - предупреждает Мария Литинецкая. - Речь идет в первую очередь о районе Западное Бирюлево, в котором нет метро и большую часть территории занимают промзоны». Примерно то же самое можно сказать о Восточном Бирюлеве. Зато здесь самое дешевое жилье в округе и одни из самых низких цен внутри МКАД в принципе – в среднем около 115 000 рублей за кв. м, по данным IRN.RU.

 

Округ комфорткласса

 

По данным «Бон Тон», на первичном рынке ЮАО в реализации находится 28 проектов с квартирами и апартаментами общей площадью 287 300 кв. м (более 4 500 лотов). При этом если по общему объему предложения округ занимает пятое место в Москве, то по доле комфорткласса – третье с долей 15% в общем объеме предложения в этом сегменте в Москве. На комфорткласс приходится примерно 72%, на долю бизнес-класса – 23,7%, на эконом и премиум – 4,2% и 0,5%.

 

По словам Наталии Кузнецовой, в течение 2018 года в округе вышло девять проектов: «Level Павелецкая», Story, Fresh, «YE’S Технопарк», Play, «Life–Варшавская», «Дом в Орехово. Грильяж», Mitte и «Данилов дом». При этом «Life-Варшавская» вошел в список самых значимых новых проектов 2018 года от «ИРН-Консалтинг».

 

По локациям пальма первенства у Даниловского района (30% предложения). Здесь находится девять проектов. Самый масштабный из них - ЖК «ЗилАрт». На втором месте - район Орехово-Борисово Южное с долей 22% (три проекта, самый масштабный – «Ясеневая, 14»). На третьем - район Бирюлево Восточное с долей 17% (один проект в реализации - ЖК «Загорье»). На заключительном этапе строительства в ЮАО находится 55% предложения квартир, из них 31,4% относится к введенным объемам. В проектах на начальных стадиях представлено 39% квартир. «В предложении апартаментов рынок довольно «молодой» - большая часть, составляющая 41%, находится на нулевом цикле», - говорит Наталия Кузнецова.

 

К самым доступным по стоимости квартир относится район Бирюлево Восточное: средневзвешенная цена кв. м составляет около 138 000 рублей. На втором месте - Чертаново Центральное (примерно 145 000 рублей за кв. м) и Зябликово (159 000 рублей). Самый дорогой район, как и на вторичном рынке, - Донской (в среднем чуть более 300 000 рублей за кв. м). Здесь расположены проекты «Вавилова, 4» и «Донское подворье». «Самое бюджетное предложение – 4 млн рублей за студию площадью 20 кв. м в ЖК «Ясеневая, 14». Самый дорогостоящий лот – 70,1 млн рублей в проекте Story за 236,4 кв. м», - говорит Мария Литинецкая.

 

Эксперты считают, что в будущем округ продолжит активно застраиваться. «Для девелоперов Южный округ обладает огромным потенциалом. Во времена его формирования в нем строилось большое количество производств, заводов. Все эти предприятия либо оставили свои промзоны, либо были вынесены за границы города. Градостроительная политика властей Москвы направлена на застройку бывших производственных территорий. А это значит, что в ближайшие несколько лет вместо заброшенных площадок бывших заводов появятся современные масштабные комфортные проекты с рабочими местами и всей необходимой для жизни инфраструктурой», - прогнозирует Мария Литинецкая.

 

Подмосковная альтернатива

 

В отличие от северных и восточных направлений Подмосковья, где к МКАД примыкает сразу несколько крупных областных городов, на юге такой один – Видное. По данным «ИРН-Консалтинг», сейчас в городе продаются квартиры в пяти новостройках. Это ЖК «Зеленые аллеи», «Южное Видное», «Краски жизни», «Битцевские холмы» и «Эко Видное». Цена метра в них составляет от 65 000 до 110 000, а стоимость квартиры – от 2,5 до 10 млн рублей.

 

В городе неплохо развита инфраструктура, вокруг него находятся стародачные места с соснами на участках, рядом – историческая усадьба Суханово. Видное само по себе находится на скоростной трассе «М4-Дон», однако в Москве эта дорога упирается в достаточно загруженную и не слишком широкую Липецкую улицу. На электричке добраться до центра Москвы можно со станции Расторгуево Павелецкого направления. Проблема в том, что железнодорожная станция расположена на некотором удалении от основной жилой застройки. Поэтому, несмотря на близость к МКАД и прочие преимущества города, транспортная ситуация в Видном оставляет желать лучшего.

 

Источник: https://www.irn.ru