Года два назад рынок новостроек пестрел предложениями «ипотечных игрушек» - привлекательных производных продуктов от стандартной ипотеки. Самыми популярными были совместные программы банков и застройщиков с субсидированной ставкой и ипотечными каникулами.

 

Расцвет субсидированной ставки с соблазнительными - 6-7-8% годовых - пришелся на 2016-2017 годы, когда ипотечные проценты колебались в рамках 10-12-13%. Предлагали ее почти все застройщики, никто не хотел отставать от конкурентов. Сегодня картина скромнее. Например, на ресурсе Сбербанка «Дом-клик», размещающем предложения новостроек, объявлений, где значится ставка «от 8,2%», явно меньше, чем тех, где фигурируют скучные «от 10,2%» и «от 10,3%».

 

А ведь сегодня условия вроде бы похожие – рыночные ипотечные ставки почти как в 2017-м году, и почему бы их не субсидировать, как два года назад? Чтобы понять, почему программ с субсидированной ставкой стало меньше, надо вспомнить, что это такое.

 

Не путаем с семейной ипотекой

 

Субсидирование от застройщика со ставками, которые колеблются в рамках 6-10%, не стоит путать с семейной ипотекой, которую сегодня выдают банки со ставкой 5-6%. Это государственная программа, которую государство и дотирует, она предназначена для льготных категорий заемщиков с детьми, которые должны еще пройти строгий отбор.

 

Совместные программы субсидирования застройщиков и банков имеют другую природу, они не предъявляют специальных требований к заемщикам типа наличия детей, но содержат другие ограничения. Суть субсидирования заключается в том, что банк снижает ипотечную ставку, а застройщик компенсирует кредитору недополученные проценты, то есть по каждому договору переводит ему соответствующую денежную сумму. «Порой эти суммы превышают стоимость бюджетного автомобиля», - комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

 

Скидка или субсидирование на выбор

 

В свою очередь застройщику нужно где-то взять деньги, чтобы покрыть эти расходы. Формируя свою маркетинговую политику, продумывая систему скидок, бонусов, акций, застройщик предлагает выбрать что-то одно: либо субсидированную ипотеку, либо дисконт - для застройщика это сопоставимые суммы (3-7% от стоимости квартиры). Например, как сообщает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group, в компании для клиентов, выбирающих субсидирование, отменяются скидки.

 

Что выгоднее – скидка или субсидированная ставка – нужно считать. По мнению Ирины Доброхотовой, субсидированная ставка будет выгодна клиентам, которые не торопятся с продажей старой квартиры, пока не достроят новую. Вячеслав Приймак, руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК «Инград», замечает, что возможны ситуации, когда и ежемесячные платежи, и итоговая переплата с субсидированием увеличенной суммы кредита окажется выгоднее.

 

Окончательный выбор зависит от размера скидки, срока займа, экономии на процентах по кредиту. Например, клиенты компании «Метриум» чаще всего выбирают именно дисконт, а не субсидированную ипотеку.

 

Теперь об ограничениях для покупателя. Льготная субсидированная ставка может устанавливаться либо на определенный период времени – год-два-три, и потом заемщик переходит на обычную ставку, либо вообще такие программы рассчитываются на не слишком длинные сроки - 7-12-15 лет. Оговаривается и сумма первоначального взноса, она должна быть не ниже определенной планки, скажем, 20%.

 

Почему субсидированной ставки стало меньше и исчезнет ли она

Субсидированной ставке от застройщика предрекали скорый конец в связи с рекордно низкими процентами по ипотеке в 2018 году. Действительно, популярность субсидирования снизилась естественным образом, поскольку ипотечные проценты сами по себе покатились, устремившись к 8%, правда, потом начали откатываться назад. Субсидирование с рынка не исчезло, но и прежнее число предложений явно не восстановилось.

 

В том, что субсидированные программы стали реже предлагаться, «виновато» и грядущее проектное финансирование. «С рынка могут уйти многие застройщики. По этой причине кредиторы не готовы работать с небольшими игроками, которые могут обанкротиться. В результате банк рискует остаться с неликвидным залоговым активом», - считает Мария Литинецкая («Метриум»). К тому же многие банки, на взгляд эксперта, не готовы субсидировать новостройки с низкой стадией строительной готовности.

 

Что касается строителей, то им надо аккумулировать средства, думать об обслуживании будущих кредитов, внимательно следить за своими расходами и не увлекаться акционными программами.

 

Наконец, еще одна причина - нынешний экономный и финансово грамотный покупатель раскусил субсидирование и подбирает те условия, которые выгодны именно ему. Так что субсидированная ставка просто заняла свое скромное место среди прочих маркетинговых инструментов по привлечению покупателей в проект.

 

У кого что есть

 

По данным экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», субсидированную ставку предлагают ведущие банки (Сбербанк, ВТБ, «Райффайзен», СМП) и крупные застройщики (MR Group, «Инград», ГСК ФСК, Level Group).

 

Сегодня субсидированные ставки находятся в диапазоне 6,3-10% при сроке до 7/12/15 лет. Например, ВТБ предлагает ставку 6,3%/7,9%/8,4% на 2/7/15 лет при первоначальном взносе от 20%, поясняет Евгения Старкова (MR Group). В среднем по рынку нынешние проценты от застройщика стали повыше, чем раньше, - сказалась борьба Центробанка с инфляцией, – и это хорошо видно по Сбербанку. В 2017 году они начинались от 7,4% годовых, а сегодня – от 8,2% «Это было ожидаемо, так как выросла ключевая ставка и снизилась маржинальность программы», - поясняет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

 

Конкретные расчеты можно прикинуть на примере условной «однушки» стоимостью 5,5 млн руб. Если кредит по ставке 7,9% выдается на 7 лет при первоначальном взносе 20%, то сумма кредита составит 4,4 млн руб., а ежемесячный платеж – 68 360 руб.

 

В проектах MR Group доступна субсидированная ставка в рамках совместной программы с ВТБ. Например, в «Фили Сити» ставка по ипотеке составляет 6,3% (на 2 года), 7,9% (на 7 лет) и 8,4% (на 15 лет). В ЖК «Пресня Сити» можно приобрести квартиру со ставкой 6,3% (2 года) 7,9% (7 лет) и 8,4% (15 лет).

 

Ипотечные каникулы – покупатели капризничают

 

Эту программу тоже не стоит путать с созвучным продуктом, который предоставляется банками заемщикам, попавшим в затруднительное положение. И тем более – с законом от правительства, обязывающим банки это делать. Ничего общего с ипотечными каникулами для покупателей новостроек тут нет.

 

Наиболее известный и крупный банк, предлагающий интересующую нас программу ипотечных каникул, - «Уралсиб». Суть «ипотечных каникул» заключается в том, что первые год-два заемщик вносит только половину ежемесячного платежа. Когда он вступает в права собственности, банк делает перерасчет, и клиент уже начинает платить полностью. Естественно, что «недоплаченные» деньги тоже учитываются - заемщик вносит сумму, равную стандартному платежу плюс ежемесячный взнос, который компенсирует скидку 50% в первые 12-24 месяцев. Застройщик же со своей стороны никак не «страдает», при сделке он получает деньги от банка полностью. «Это отношения клиента и банка, застройщик в них не участвует», - уточняет Евгения Старкова (MR Group)

 

Но клиентом надо учитывать «тонкости» этого продукта: во-первых, в этих программах немаленькая ставка – в среднем 11,5%, во-вторых, на период сниженных платежей запрещается досрочное погашение, а, значит, речь идет о переплате, так как в течение льготного периода гасятся только проценты, а не тело кредита.

 

Получается, что «с одной стороны, снижается нагрузка на платежеспособность клиента, с другой стороны, по окончании льготного срока она увеличена. По данной причине клиенты не готовы её активно использовать», - поясняет Андрей Вербицкий, руководитель управления партнёрских продаж, ипотеки и субсидий ГК ФСК. Низкий спрос на этот продукт отмечают в компании «Метриум», в MR Group не зафиксировано подобных сделок. Тем не менее программа ипотечных каникул удобна заемщикам, которые либо снимают квартиру и несут бремя двойных платежей – арендных и ипотечных, либо собирают деньги на ремонт будущего жилья. На период строительства дома их жизнь действительно существенно облегчается. Подойдет это программа и тем заемщикам, которые планируют продать свою старую квартиру после окончания льготного периода и закрыть кредит.

 

Мария Литинецкая («Метриум»), участник партнерской сети CBRE приводит примерный расчет ипотеки по программе ипотечных каникул от «Уралсиба». Ставка на весь срок кредитования по программе «ипотечные каникулы» составляет 11,5%. При стоимости квартиры 8 млн рублей и минимально допустимом первоначальном взносе в размере 15% (1,2 млн рублей) сумма кредита составит 6,8 млн рублей. При сроке ипотеки 15 лет в первые два года платёж составит 43,37 тыс. рублей, с 3-го по 15-й год – уже 82 тыс. рублей.

 

Переплата по процентам у «каникуляров» в целом оказывается существенно выше, чем у обычных заемщиков. Это хорошо видно на расчетах платежей, приведенных Андреем Вербицким (ГК ФСК) по программе ипотечных каникул и стандартной программе для одной и той же квартиры стоимостью 5 млн. рублей. Основные показатели в обоих случаях одинаковые: Первоначальный взнос 1 млн рублей (20%), ставка 11,5% и полный срок кредита (240 месяцев). Ежемесячный платеж по программе ипотечных каникул в льготный период составляет около 22 тысяч рублей, после – 44,8 тыс. На погашение процентов уйдет 8 млн 547 тыс. руб. Ежемесячный платеж обычного заемщика – 42,7 тыс. В этом случае переплата оказывается меньше - 6 млн 251 тыс. руб.

 

Смысл красивых слов «кэшбэк» и «лизинг»

 

Список нестандартных ипотечных продуктов на этом не исчерпывается. Вот, например, - ипотечный cashback от Совкомбанка. По этой программе дольщик сможет вернуть часть уплаченных по кредиту процентов за три года. Но за опцию прежде надо заплатить от 2,9% до 3,9% от суммы займа, и эти средства уже заложены банком в тело кредита. Затем наступают ипотечные будни, клиент в течение трех лет исправно вносит платежи по стандартной ставке 10,9% годовых. А через три года банк делает перерасчет процентов по ставке 7,9% и возвращает на счет заемщика часть выплаченных им средств.

 

Допустим, клиент берет в ипотеку 10 млн рублей на 360 месяцев (30 лет) по ставке 10,9%. За услугу cashbackа надо заплатить 298 тыс. рублей. Через три года банк возвращает заемщику 960 тыс. рублей, которые можно либо снять, либо направить на досрочное погашение. Одно из последних новшеств программы – возможность пролонгации cashback. Для этого снова необходимо оплатить стоимость опции cashback (2,9%), получив возврат средств еще раз через три года. При этом заемщик не должен допускать просроченных платежей по кредиту и не погашать ипотеку досрочно - до того момента, пока он не получит cashback. После того как средства будут возвращены, кредит может быть погашен.

 

Последние условия Мария Литинецкая («Метриум») считает главным недостатком программы, так как в первые годы гасится в основном не тело кредита, а проценты по нему, поэтому не все клиенты заинтересованы в получении cashback. Кроме того, страховка по такой ипотеке превышает 2%, тогда как по другим программам она равна 0,5-1%, что также становится ограничивающим фактором.

 

Банк со своей стороны заинтересован в дисциплинированных заемщиках (нарушители «вылетят» из программы), и в том, чтобы в первые годы, когда основная часть платежей клиентов уходит на погашение процентов, досрочной «расплаты» с кредитами не было, банк ведь на этом зарабатывает.

 

Тем не менее есть клиенты, которым эта программа подойдет. Например, те, кто планирует провести ремонт в квартире, – с момент котлована до сдачи дома в эксплуатацию как раз и проходит года два-три. Через аккредитацию Совкомбанка прошли большинство проектов, которые реализует «Метриум», в частности, проекты MR Group, но сделки с cashbackом пока что единичны. Клиенты не готовы разбираться во всех тонкостях программы, «к тому же многие покупатели являются зарплатными клиентами других банков, а значит, могут рассчитывать на дополнительный дисконт к ипотечной ставке», замечает Мария Литинецкая. Но не исключает, что при дальнейшем росте ипотечных ставок интерес к программе может усилиться.

 

Следующее ипотечное «ответвление» - лизинг. Компания «Инград» разработала этот продукт совместно с лизинговыми компаниями – «Регион-лизинг» и «ВТБ24-Лизинг». Лизинг «работает для покупателей, которые по тем или иным причинам не могут или не хотят брать классическую ипотеку», - уточняет Вячеслав Приймак (ГК «Инград»).

 

Лизинг часто сравнивают с арендой или ипотекой, но это отдельный небанковский продукт. Клиент («лизингополучатель») имеет дело с лизинговой компанией, которая выкупает квартиру у застройщика и передает ее клиенту. Если квартира построена, в ней можно жить, но в собственность клиента она оформляется только после того, как он полностью расплатится с «лизингодателем». В ГК «Инград» лизинг предусмотрен для квартир стоимостью от 10 млн рублей, первоначальный взнос - 20-30%, ставка 10-11%, срок – до 30 лет. Программа доступна во всех московских проектах девелопера - ЖК «Преображение», «Серебряный парк», «Лесопарковый», «Михайлова, 31», «Кутузов град». Массовой такую схему не назовешь, но в компании лизинговые сделки периодически заключаются.

 

И другие застройщики время от времени предлагают такой способ приобретения недвижимости, по лизинговой схеме могут реализовываться непроданные готовые квартиры. Но явление это на рынке нечастое, например, года три назад эксперимент с лизингом проходил в жилом комплексе «Новые Ватутинки».

 

…и дисконты к ставкам «любимых» банковских клиентов

 

Ну и, конечно, широко распространены льготные ставки от банков с небольшими дисконтами для разных категорий клиентов – сотрудников банков, бюджетников, зарплатных клиентов. По оценке Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), для зарплатных клиентов практически все банки предлагают как дисконт от 0,25% до 1%, так и пониженный первоначальный взнос. Для сотрудников банка первоначальный взнос может быть и нулевым. Практически все крупные банки подхватили семейную ипотеку, а ВТБ и «Абсолют Банк» даже понизили ставки с 6% до 5% и 5,75% соответственно на весь срок кредитования. Но надо иметь в виду, что по этой программе фиксируется большой процент отказов, и проблема должна быть отрегулирована на законодательном уровне. Ипотека с господдержкой сегодня предлагается в массе жилых комплексов, например, в ЖК «Румянцево-Парк», «Город-Парк «Первый Московский» (Новая Москва), ЖК «Лукино-Варино», ЖК «Отрада» (Красногорский район Подмосковья).

 

Резюмируем

 

Ипотечные производные альтернативой «классической» схеме не являются. Но могут подойти кому-то из клиентов в определенный жизненный период – пока человек снимает квартиру, пока не торопится продавать старую, если вдруг не прошел проверку в банке. В общем-то, это хорошо - чем больше вариантов, тем лучше для клиентов. Главное – правильно считать и понимать, что застройщики и банки всегда на нас зарабатывают и ничего не дарят.

 

Источник: https://www.irn.ru