В последние 10 лет зарубежные рынки недвижимости демонстрировали непрерывный рост, как по стоимости жилья, так и по ставкам аренды, чего нельзя сказать о рынке недвижимости России. Однако уже с 2020 года ситуация начнёт кардинально меняться.

 

В 2019 году лидерами инвестиций в недвижимость по приросту капитала стали:

 

Десять лет эти рынки доминировали, но можно с уверенностью сказать, что в 2019 году они достигли своего пика и «выдохлись». Знаменитый Baltic Exchange Dry индекс достиг максимума в июне 2019 года и с тех пор падает. Этот индекс считается предвестником всех больших кризисов в мировой экономике, так как, по сути, измеряет стоимость мировых транспортных перевозок. Такого стремительного падения не было 10 лет. Все индексы и индикаторы западных экономик и рынков с осени начали стремительное падение.

 

В 2020 году начнется стагнация всех крупнейших мировых рынков недвижимости и финансовых тоже. Торговая война США и Китая, брексит, да и в целом усталость экономик Запада дадут начало новому мировому кризису.

 

В отличие от кризиса 2008-2009 годов, этот кризис не будет столь стремительным и заметным по отношению к ценам на недвижимость на бумаге. В первую очередь он ударит по ликвидности недвижимости. На бумаге вроде цены не будут так сильно падать, но предшественник любого слабо заметного кризиса на рынке недвижимости — это увеличение срока экспозиции объекта на вторичном рынке. Например, на рынке Лондона срок экспозиции средней квартиры год назад составлял 36 дней, а сегодня - уже 60 дней. В Париже 45 дней год назад и 95 дней сегодня. На бумаге цены не упали, но рынок замедляется. И рано или поздно продавцы вынуждены будут начать снижать стоимость объектов, чтобы продать свое жилье.

 

На фоне охлаждения западных рынков недвижимости, в Москве и Санкт-Петербурге наблюдается противоположная картина. В 2019 году Санкт-Петербург удивил всех тем, что добился той же доходности в секторе гостевой недвижимости, как и в 2018 году во время чемпионата мира по футболу. Это единственный город в мире, сумевший сделать это за последние 30 лет. Возможно, простому обывателю незаметны такие фундаментальные изменения, но они уже происходят, и следующий год перевернёт картину на рынке арендной недвижимости двух столиц. Деньги возвращаются в Россию. В подтверждении этого тренда мы видим покупку российских облигаций всеми крупными инвесторами, фондами и банками со всего мира. Рынок недвижимости реагирует гораздо медленнее, но он не заставит себя ждать.

 

С 1 октября 2019 года в России стартовал проект ввода электронных виз для иностранцев. Сегодня граждане 53 государств могут самостоятельно оформить визу онлайн, забронировать отель или апартаменты и посетить Санкт-Петербург и Ленинградскую область, а с 1 января 2021 года и любой город России. Это фундаментальный сдвиг по отношению к доходности недвижимости в двух городах.

 

В дополнении, со следующего года планируют ввести облегченный вариант получения налогового резидентства для иностранцев в России. Если иностранный гражданин проживает в России 90 дней в году, то он может запросить стать налоговым резидентом России в добровольном порядке и платить 13% с дохода, полученного как в России, так и за рубежом (нерезиденты должны платить 30%). Всё это позитивно скажется на рынке недвижимости. Интерес и запросы от иностранцев на покупку недвижимости в России выросли за год на 250%, интерес экспатов к переезду в Москву и Санкт-Петербург - на 120%.

 

Общий мировой тренд рынков недвижимости в 2020 году сместится в Северную Европу. Так было всегда, когда инвесторы чувствуют кризис, то «идут на север». Норвегия, Швеция, Финляндия и Эстония будут также лидерами следующего года в секторе недвижимости.

 

Из южных стран хотелось бы выделить Турцию. Сегодня турецкая лира находиться на дне, как и экономика страны, но эта ситуация не будет продолжаться вечно. Уже сегодня правительство Турции предпринимает шаги для исправления ситуации. Стамбул никогда не был так доступен для иностранного инвестора, как и любые другие города страны. Если вы давно присматривались или хотели купить недвижимость в Турции, то 2020 год будет наилучшим временем сделать это.

 

В наступающем 2020 году самыми опасными рынками недвижимости будут Венгрия, Австралия, Дубай, Египет и Украина.

 

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

 

Источник: https://www.irn.ru