Поиск новостроек
Регион
Комнат
Площадь
м²
Отделка
Цена за квартиру
Цена за кв.метр
Срок сдачи
Лидеры рынка
"КОРТРОС"
"MR Group"
Группа Эталон
"Lexion Development"
"Метриум"
"ЛСР. Недвижимость-М"
"Capital Group"
"Экодолье"
"Флэт и Ко"
"Атлантик"
"ДК Девелопмент"
Wainbridge
3S Property Development
Итоги года на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Итоги года на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Москва
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Объем предложения сократился на 24,7%. Средний ценовой уровень квадратного метра показал рекордный рост – 25%.
 
По состоянию на конец 2019 года на элитном и премиальном рынке новостроек велись продажи[1] в 119 комплексах, в которых экспонировалось 4 810 лотов (2 195 квартир и 2 615 апартаментов). Их общая площадь составила 602,9 тыс. кв. м. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года объем предложения сократился на 24,7% по количеству лотов и на 10,9% по продаваемой площади.
 
Премиум-класс
 
По данным «Метриум», в конце 2019 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находилось 66 проектов с общим объемом предложения около 2 965 лотов (1 535 квартир и 1 430 апартаментов), суммарная площадь этих лотов составила 326,4 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за прошедший год существенно сократилось – на 31,8%, продаваемая площадь при этом уменьшилась на 20,4%. Основной причиной подобной динамики является вымывание наиболее ликвидных вариантов жилья. Помимо этого, в IV квартале 2019 года многие застройщики намеренно выводили часть лотов из реализации. Так, в ряде крупных проектов отмечено сокращение текущего объема предложения более чем в два раза.
 
Стоит отметить, что происходили подобные явления на фоне активного поступления в реализацию новых проектов. Так, за прошедший год продажи открылись в 11 комплексах премиум-класса. Для сравнения – в 2018 году на рынке появилось 7 новых проектов, в 2017 году – 8 жилых комплексов премиального уровня. Однако преобладающее число вновь поступивших проектов относится к объектам точечной застройки или формату таунхаусов и отдельно стоящих резиденций, что не предполагает большое количество лотов. Таким образом, новостройки, поступившие на рынок в текущем году, не смогли оказать должного влияния на совокупный объем предложения.
 
В 2019 году наибольшее число премиальных проектов было сосредоточено в Пресненском районе (16,6%; -0,6 п.п.), причем данная локация имеет лидирующую позицию уже несколько лет подряд. Затем следуют район Раменки и Тверской район, занимая второе (12,1%, +5,2 п.п.) и третье место (9,1%; +3,9 п.п.) соответственно. Стоит отметить, что доли этих районов за прошедший год существенно выросли благодаря выходу на рынок ряда новых проектов.
 
По количеству лотов в реализации также лидирует Пресненский район – на него приходится почти треть совокупного предложения (29,3%; +7,2 п.п.). Второе и третье место разделяют районы Раменки и Дорогомилово, доля каждой из этих зон составляет 11,1% всех квартир и апартаментов премиум-класса.
 
Квартиры и апартаменты представлены на рынке практически в равной пропорции – 51,7% и 48,3% соответственно. Примечательно, что за 2019 год значительно увеличилась доля апартаментов – +7,4% относительно конца 2018 года.
 
В настоящее время на рынке премиальных квартир и апартаментов преобладают проекты на начальном этапе строительства – 30,4%, однако за прошедший год доля такого жилья существенно сократилась (на 8,3%). Оставшийся объем предложения равномерно распределен между комплексами, где ведутся монтажные работы (23,9%), новостройками на этапе отделочных работ (21,9%) и готовыми объектами, уже введенными в эксплуатацию (23,8%).
 
По итогам 2019 года превалирующее число квартир и апартаментов реализуется с финишной отделкой при том, что еще в конце 2018 года в общей структуре предложения преобладали лоты без ремонта. Сегодня на лоты, не имеющие отделки, приходится около 42,3% совокупного предложения. Квартиры и апартаменты в отделке white box занимают оставшиеся 7,7%.
 
В структуре предложения по типологии наибольший объем составляют двухкомнатные квартиры и апартаменты – 31,4% (+4,4 п.п.). Оставшийся объем предложения равномерно распределен между однокомнатными (23,4%; -9,9 п.п.), трехкомнатными (22,0%; +3,5 п.п.) и многокомнатными лотами (19,3%; +2,3 п.п.). Кроме того, в текущем объеме предложения представлены студии, на них приходится менее 5% всех лотов.
 
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена на первичном рынке жилья премиум-класса по итогам 2019 года составила 575 560 руб. за кв. м. За прошедший год показатель увеличился на 27%, причем основной рост пришелся на конец года. На динамику средней цены кв. м оказало влияние поступление в реализацию проектов с высокой ценой квадратного метра (значительно выше усредненного показателя по сегменту), точечное повышение цен в тех комплексах, которые занимают весомую долю рынка, а также вымыванием наиболее ликвидных и доступных предложений.
 
Наибольший рост среднего показателя произошел в районах Якиманка (+25%) и
Останкинский (20,3%). В этих локациях представлено всего по одному жилому комплексу, а, значит, любые изменения, отмеченные в этих проектах, непосредственно отражаются на динамике средней цены кв. м целого района. Так, в проекте Hill 8 существенно изменилась ценовая политика – это один из немногих комплексов в анализируемом сегменте, где цены выросли за квартал на 10-20%. Также заметное повышение средней цены квадратного метра отмечено в районах Раменки (17,5%) и Дорогомилово (+10,3%). Здесь существенное значение на динамику показателя оказало поступление в продажу проектов Ambassador Golf Club Residence и Richwood Club Village, отличающихся достаточно высокой ценой кв. м.
 
Наиболее существенное снижение показателя отмечено в Алексеевском районе (-15,1%), где застройщик, напротив, понизил цены на квартиры с целью стимулирования продажи остаточного предложения. В остальных районах динамика в среднем составила ±7%.
 
Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:
 
– «Резиденции Замоскворечье» (9,8 млн руб. за студию площадью 28 кв. м);
 
– Buon’Apart (10,7 млн руб. за студию площадью 18,8 кв. м);
 
– Hill 8 (11,6 млн руб. за студию площадью 36,6 кв. м).
 
Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на премиальном рынке:
 
– «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (1,9 млрд руб. за резиденцию площадью 1 850 кв. м);
 
– Capital Towers (1,6 млрд руб. за пентхаус площадью 1 371,7 кв.м);
 
– «Поклонная 9» (388,3 млн руб. за пентхаус площадью 418,1 кв. м).
 
Элитный класс
 
По данным «Метриум», на конец 2019 года в элитном сегменте рынка первичного жилья насчитывалось 531 проектов, в них экспонировалось около 1 845 лотов (276,5 тыс. кв. м). В сравнении с концом 2018 года наблюдалось незначительное сокращение количества реализуемых квартир и апартаментов (-5,2%), при этом общая площадь предложения увеличилась на 6,6%. Сокращение количества лотов в реализации в большей степени произошло по причине вымывания ликвидного предложения.
 
За 12 месяцев начались продажи в 9 проектах, часть из них находится в закрытых продажах[3].
 
Как и в 2018 году наибольшее количество проектов элитного класса располагалось на территории района Хамовники 28,3% (-1,1 п.п.). Вторую позицию по числу комплексов разделили районы Замоскворечье (-0,5 п.п.) и Якиманка (-0,5 п.п.), в каждом из них было представлено по 13,2% ЖК. Также значительная доля объектов была представлена в районах Арбат (11,3%, -0,5 п.п.), Пресненском (9,4%, -2,4 п.п.) и Тверском (9,4%, +3,5 п.п.). В остальных районах доля проектов варьируется от 1,9% до 5,7%.
 
По количеству лотов лидирующая позиция сохранилась за Пресненским районом (30,2%), несмотря на существенное сокращение его доли (-9,6 п.п.). На второй позиции находится район Хамовники (23,5%, +7,4 п.п.), увеличению доли которого способствовал выход в реализацию трех новых комплексов. Также были популярны среди девелоперов районы Якиманка (13,9%; +0,1 п.п.) и Арбат (9,8%; +1,9 п.п.). Доли квартир и апартаментов в границах остальных районов не превышают 6,5% каждая.
 
По состоянию на конец 2019 года в элитном сегменте превалировала недвижимость со статусом апартаментов, занимая 64,2% рынка. На квартиры приходилось около трети объёма (35,8%), за год их доля увеличилась на 6,5 п.п., что в большей степени связано с выходом новых проектов.
 
В структуре по стадии строительной готовности наибольший объём лотов был представлен в готовых домах, при этом за 12 месяцев было зафиксировано увеличение доли такого предложения на 4 п.п. (54,9%). В домах на стадии отделочных работ предлагалось 28,7% квартир и апартаментов (+1,5 п.п.), на монтаже этажей – 11,8% (+4,3 п.п.). Доля комплексов на начальном этапе строительства сократилась на 9,8 п.п. и составила 4,6%.
 
В конце 2019 года в элитном сегменте на рынке новостроек превалировали лоты без отделки (44,6%; -5,4 п.п.), однако их доля регулярно сокращается в пользу вариантов с ремонтом[6]. Более трети предложения приходилось на лоты с финишной отделкой (37%; +2,8 п.п.). Доля квартир и апартаментов с отделкой white box составила 18,4% (+2,6 п.п.).
 
 
К концу года отмечалось равномерное распределение объёмов между двухкомнатными (28,3%; -1,4 п.п.), многокомнатными (27,2%; +5,7 п.п.) и трёхкомнатными лотами (26,3%; -8,5 п.п.).  На квартиры и апартаменты с одной спальней приходилось 15,2% предложения (+1,9 п.п.). Наименее распространённый формат в элитном сегменте – это студии (3,1%; +2,3 п.п.).
 
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квадратного метра на первичном рынке новостроек элитного класса составила 983 585 руб. за кв. м ($15 725). В сравнении с показателем конца 2018 года она выросла на 16,3%, в долларовом эквиваленте увеличилась на 1,9%.
 
Самый высокий показатель средней цены был зафиксирован в Мещанском районе –
1 459 990 руб. за кв. м, хотя в конце 2018 года он составлял 754 815 руб. за кв. м. Ранее в локации было представлено два проекта, и выход нового комплекса Kuznetsky Most 12 by Lalique оказал сильное влияние, увеличив среднюю цену почти в 2 раза.
 
Значительный рост цен отмечался в районе Якиманка (1 343 335 руб./кв. м; +38,8%) и в Тверском районе (1 163 015 руб./кв. м; +20,3%). Большинство девелоперов, реализующих проекты на территории данных районов, регулярно повышали цены. Вместе с тем были выведены новые объёмы и проекты по высокой стоимости.
 
В ряде локаций было отмечено снижение средней цены: Басманный (771 190 руб./кв. м; -15,4%), Арбат (911 460 руб./кв. м; -17,6%), Таганский (954 410 руб./кв. м; -10,1%) районы. Преимущественно это связано с изменением структуры предложения, в том числе с реализацией наиболее дорогих лотов в одном из комплексов. Стоит отметить, что в ряде проектов отмечалось снижение цен.
 
Наиболее бюджетные варианты квартир и апартаментов представлены в следующих проектах:
 
– ЖК Neva Towers (ЦАО / Пресненский): апартаменты 39,8 кв. м за 20,6 млн руб.;
 
– ЖК «Клубный дом на Космодамианской» (ЦАО / Замоскворечье): квартиры 44,6 кв. м за 25,2 млн руб.);
 
– Авторский дом Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): апартаменты 28,3 кв. м за 26,3 млн руб.).
 
 
Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на рынке новостроек элитного сегмента:
 
– ЖК «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): апартаменты 1 182,6 кв. м за 2,7 млрд руб.;
 
– ЖК «Башня Федерация» (Восток) (ЦАО / Пресненский): апартаменты 2 180,9 кв. м за
2,6 млрд руб.);
 
– ЖК Allegoria Mosca (ЦАО / Хамовники): апартаменты 749 кв. м за 1,7 млрд руб.).
 
Основные тенденции 2019 года
 
Рост девелоперской активности         
 
«Высокобюджетный сегмент – единственный класс на рынке новостроек г. Москвы, продемонстрировавший увеличение числа новых проектов. В 2019 году рынок пополнился 20 новыми комплексами, в то время как в два предыдущих года продажи открывались в 13 ЖК ежегодно, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Набирает обороты тенденция реализации проектов в формате закрытых продаж. Все чаще застройщики предпочитают производить продажи по схеме off-market, в настоящий момент насчитывается 9 таких комплексов».
 
Сокращение объема предложения
 
Несмотря на выход рекордного количества новых проектов в 2019 году отмечено значительное сокращение объёма предложения в высокобюджетном сегменте: на 25% по количеству лотов в сравнении с 2018 годом. В большей степени данные изменения связаны с высокой покупательской активностью. Также важным аспектом является то, что девелоперы выводили объёмы из продаж, в некоторых проектах продажи были приостановлены. 
 
Рост цен
 
«Средний ценовой уровень премиум- и элитного сегментов за 12 месяцев показал существенный рост – 25%, – продолжает Илья Менжунов. – Повышение цен происходило в прямой зависимости от стадии строительной готовности, за исключением случаев пересмотра ценовой политики, которые привели к росту стоимости в отдельных проектах до 20%. Вместе с тем значительное влияние оказал интерес покупателей к наиболее ликвидным предложениям, а также выведение из реализации части объёмов застройщиками и приостановка продаж в ряде бюджетных комплексов. Среди большинства новых проектов отмечался гораздо более высокий уровень цен, преимущественно, связанный с их престижной локацией. Однако, учитывая их клубный формат и, соответственно, небольшой объём предложения, это не отразилось должным образом на уровне цены».
 
Увеличение лотов с отделкой
 
Всё чаще застройщики отдают предпочтение реализации лотов с финишной отделкой. В конце 2019 года доля квартир и апартаментов высокобюджетного сегмента данного формата достигла 45% (в 2018 году – 37%, в 2017 году – 25%). Впервые количество лотов с полным ремонтом в премиум- и элитном классе превысило число квартир и апартаментов «в бетоне».
 
Высокий спрос
 
Вопреки общерыночной тенденции спрос на рынке высокобюджетного жилья показал существенный рост. Количество зарегистрированных ДДУ увеличилось на 25% относительно 2018 года. Причем на новые проекты пришлось всего 5% договоров, основной объем сделок обеспечили уже зарекомендовавшие себя довольно крупные для этого класса проекты.
 
Прогноз на 2020 год
 
«В следующем году ожидается сохранение девелоперской активности в премиальном и элитном классах на высоком уровне, – резюмирует Илья Менжунов. – Большинство перспективных комплексов – относительно небольшие, не способные существенно изменить ни объем, ни структуру предложения. Однако имеются несколько относительно крупных проектов, которые, если успеют выйти на рынок в 2020 году, то однозначно увеличат объем экспозиции сегмента. В 2020 году скорее всего продолжатся тенденции последних лет по увеличению проектов в закрытых продажах, расширению предложения с отделкой и появлению большего количества уникальных лотов».
 
[1] Часть проектов (5 ЖК), реализующих лоты в формате закрытых продаж, не учитывались, ввиду отсутствия информации.
 
[2] Проект в закрытых продажах
 
[3] The Residence Mandarin Oriental, Kuznetsky Most 12 by Lalique, Allegoria Mosca, Carré Blanc.
 
[4] Проект в закрытых продажах
 
[5] На старте продаж недвижимость имела статус апартаментов, затем был осуществлен перевод в квартиры.
 
[6] В 2016 году квартиры и апартаменты без отделки занимали 65,6% рынка.
 
 
Источник: Метриум
 
 

Обсуждение

0

Другие материалы

5 факторов, которые будут влиять на цены на недвижимость в ближайшие годы

20 января 2020
Москва, Московская область, Новая Москва, Санкт-Петербург, Таунхаусы

Некоторые влияют на стоимость квартир уже сейчас, другие могут «выстрелить» позже.

Предложение в Новой Москве достигло «дна»

20 января 2020
Новая Москва

К концу 2019 года количество проектов жилых комплексов на рынке Новой Москвы сократилось до минимального значения за всю историю присоединенных в 2012 году к столице территорий, подсчитали аналитики «Метриум».

Мы идём на север, или мировые тренды недвижимости и перспективы

17 января 2020
Москва, Московская область, Новая Москва, Санкт-Петербург, Таунхаусы

В последние 10 лет зарубежные рынки недвижимости демонстрировали непрерывный рост, как по стоимости жилья, так и по ставкам аренды, чего нельзя сказать о рынке недвижимости России.

Итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы

17 января 2020

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился за год на 2,8%. Средняя цена предложения увеличилась на 1,6% и составила 241 745 руб. за кв. м.

Итоги года на рынке новостроек массового сегмента Москвы

16 января 2020
Москва

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек массового сегмента. За год объем предложения вырос на 12,5%. Средняя цена предложения – на 7,8% и составила 174 760 руб. за кв. м.