*По выданным в течение сентября кредитам

Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ

 

Весенний спад компенсирован сделками III квартала

 

Самые неудачные месяцы для российского ипотечного рынка пока позади. Количество и объем выданных кредитов в III квартале превысили соответствующие показатели II квартала на 71% и 85% соответственно. 

 

После выхода страны из самоизоляционных ограничений спрос на ипотеку быстро возрастал. Помесячная динамика сделок выглядела так: в апреле (худший для ипотеки месяц в 2020 году) число сделок снизилось на 17% по сравнению с апрелем 2019 года, в мае рынок «вышел в ноль», в июне спрос увеличился на 21%, в июле и августе – на 45%, в сентябре – на 86%. 

 

Господдержка помогла рекордно снизить ставки

 

В сентябре средневзвешенная ставка по выданным кредитам (на вторичном и первичном рынке жилья) достигла 7,32% – это новый рекорд. В прошлом году минимальный уровень стоимости жилищных займов составил 9,68%. На рынке новостроек ставки сократились ещё заметнее. В сентябре средневзвешенная ставка опустилась до 5,93% годовых, тогда как в сентябре 2019 года она составляла 9,12%.

 

«Основная причина тренда – господдержка ипотеки, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – С мая государство субсидирует ставки по кредитам для покупки новостроек до 6,5%. Помимо этого, по-прежнему действует программа семейной ипотеки, по которой ставки снижены до 4,7-5%. В совокупности эти меры позволили стимулировать спрос на ипотеку и вывести рынок из кратковременного спада из-за режима самоизоляции».

 

В то же время аналитики «Метриум» отмечают, что в сентябре средние ставки по выданным кредитам несколько повысились. Если в августе средневзвешенная ставка в целом по рынку ипотеки составляла 7,16%, то в сентябре она увеличилась до 7,32%. Кредит на новостройки в тот же период подорожал с 5,88% до 5,93%. Это может быть связано с перераспределением спроса в пользу вторичного рынка жилья, произошедшее в сентябре.  

 

Доля кредитов на новостройки перестала расти

 

Поскольку программы снижения ипотечных ставок распространяются на кредиты для покупки жилья у застройщиков, в 2020 году наблюдался рост спроса в секторе новостроек. В январе-сентябре банки выдали почти 329 тыс. кредитов на покупку квартир в строящихся домах, а их общая сумма составила 986 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2019 года эти показатели увеличились соответственно на 38% и 56%. Более того, отмечают аналитики «Метриум», за три квартала 2020 года выдано больше кредитов под залог строящегося жилья (как по количеству, так и по денежному объему), чем за весь 2019 год.

 

В годовом выражении число кредитов увеличилось в июле на 99%, в августе – на 82%, а в сентябре – на 89% относительно тех же месяцев 2019 года. Сумма выданных средств повысилась в аналогичные периоды на 120%, 109% и 120% соответственно. 

 

Однако доля кредитов на новостройки начала снижаться. Если в апреле на рынок строящегося жилья пришлись 22% выданных ипотечных кредитов, то в мае уже 34%, а в июне – 35%, то с выходом из режима самоизоляции этот показатель снизился в июле-августе – до 33%, в сентябре – до 28%.

 

«Сокращение доли сделок с новостройками связано с переориентацией части покупателей на вторичный рынок жилья, – поясняет Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Снижение ставок по кредитам сопровождалось быстрым повышением цен: стимулирование ипотечного спроса привело к ажиотажу среди покупателей нового жилья, и застройщики стали увеличивать расценки. Не исключаю, что эта тенденция уже привела к тому, что объема предложения сократился, причем заемщики раскупили наиболее ликвидные и доступные по цене квартиры, из-за чего новым покупателям приходится выбирать что-то на вторичном рынке жилья. При этом речь идет не обязательно от старых квартирах: возможно, из-за роста цен в домах на котловане клиенты предпочитают покупать у застройщиков квартиры в готовых домах». 

 

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), медианная стоимость квадратного метра в новостройках в сентябре 2020 года составила 74,4 тыс. рублей, а в сентябре 2019 года она равнялась 62,5 тыс. рублей. Таким образом, за год новостройки в России подорожали на 19%. 

 

Россияне стали занимать больше, но срок кредита не изменился

 

Из-за роста цен на жилье покупатели занимали у банков больше денег, чем год назад. В сентябре средний размер кредита составил 2,53 млн рублей, тогда как в аналогичный период 2019 года он равнялся 2,24 млн рублей. Таким образом, сейчас россияне берут в кредит на жилье в среднем на 300 тыс. рублей больше, чем год назад. 

 

Для покупки новостройки размер займа пришлось увеличить еще заметнее. В сентябре средний размер кредита на покупку квартиры в строящемся доме составил 3,19 млн рублей, а в сентябре 2019 года – 2,75 млн рублей. Таким образом, показатель за год увеличился на 440 тыс. рублей. 

 

Структура сделок при этом не поменялась. По данным ЕИСЖС, в сентябре 2020 года чаще всего в новостройках покупали квартиры площадью 35-40 кв.м (18% от общего числа сделок). Затем следуют квартиры площадью 40-45 кв.м (12%). Год назад спрос распределялся похожим образом. На квартиры площадью 35-40% приходилось 19% сделок, а на 40-45 кв.м – 12%. 

 

Срок кредитования, который практически непрерывно возрастал с 2015 года, увеличиваться перестал. В сентябре 2020 года россияне в среднем брали кредит на 18,3 лет (на новостройки – 18,6 лет), тогда как в сентябре 2019 года – на 18,1 год (на 18,3 лет – на новостройки). 

 

«Как видим, снижение ипотечных ставок позволило россиянам не увеличивать срок кредитования из-за повышения цен на жилье, – резюмирует Мария Литинецкая. – Поэтому, когда речь заходит об «ипотечном пузыре», многие недооценивают гибкость рыночных механизмов, которые позволяют избежать резких скачков спроса. Большинство заемщиков не берут кредит на максимальные сроки, хотя его размер сильно увеличился. Это значит, что запас прочности еще есть, и фактор ипотечного спроса еще будет способствовать повышению цен на новостройки. Однако снижение доли продаж по ДДУ кредитным заемщикам уже может быть для девелоперов сигналом о том, что пределы ценового роста не за горами».