Обзор новых проектов «старой» Москвы для инвестиций
.jpg)
|
Проект |
Цены |
Масштаб |
Близость |
Близость |
Удаленность |
Окружение |
Рейтинг |
Риск низк. |
Риск |
Итог |
Качеств. |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
1 |
B'aires |
3 |
5 |
4 |
4 |
2 |
0 |
1 |
1 |
1 |
31,0 |
70% |
|
2 |
Талисман на Рокоссовского |
3 |
4 |
4 |
2 |
2 |
-4 |
1 |
1 |
1 |
25,9 |
59% |
|
3 |
Резиденция Сокольники |
1 |
5 |
2 |
5 |
3 |
1 |
1 |
1 |
1 |
24,2 |
55% |
|
4 |
Счастье на Семеновской |
1 |
5 |
4 |
2 |
3 |
-1 |
3 |
1 |
1 |
24,0 |
54% |
|
5 |
Второй Нагатинский |
1 |
4 |
2 |
3 |
3 |
3 |
5 |
1 |
1 |
21,7 |
49% |
|
6 |
Перовское 2 |
1 |
4 |
4 |
4 |
3 |
-2 |
5 |
1 |
1 |
21,2 |
48% |
|
7 |
Кронштадтский 9 |
1 |
4 |
5 |
1 |
2 |
0 |
5 |
1 |
1 |
21,0 |
48% |
|
8 |
Новохохловская 15 |
1 |
4 |
4 |
4 |
3 |
-3 |
5 |
1 |
1 |
21,0 |
48% |
|
10 |
1 |
4 |
2 |
4 |
3 |
3 |
1 |
1 |
1 |
21,0 |
48% |
|
|
11 |
Symphony 34 |
2 |
3 |
3 |
4 |
3 |
0 |
3 |
1 |
1 |
21,0 |
48% |
|
12 |
Аквилон BESIDE |
1 |
4 |
3 |
4 |
3 |
-1 |
3 |
1 |
1 |
20,7 |
47% |
|
13 |
AFI Park Воронцовский |
1 |
4 |
3 |
2 |
3 |
2 |
1 |
1 |
1 |
20,4 |
46% |
|
14 |
Кронштадский 14 |
1 |
4 |
4 |
1 |
2 |
-2 |
5 |
1 |
1 |
20,2 |
46% |
|
15 |
Режиссер |
1 |
3 |
3 |
4 |
3 |
4 |
5 |
1 |
1 |
19,0 |
43% |
|
16 |
Sydney City |
1 |
3 |
1 |
4 |
3 |
2 |
5 |
1 |
1 |
18,0 |
41% |
|
17 |
Авиатика |
1 |
3 |
4 |
5 |
3 |
1 |
1 |
1 |
1 |
17,7 |
40% |
|
18 |
MySpace на Окской |
1 |
5 |
3 |
2 |
2 |
-2 |
1 |
0,7 |
1 |
15,9 |
36% |
|
19 |
Monodom Lake |
1 |
5 |
3 |
1 |
2 |
4 |
1 |
1 |
0 |
0,0 |
0% |
- Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
-
Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта, прежде всего, с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588. -
Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене, вероятно, уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
