Пандемия улучшила показатели по сданным вовремя новостройкам массового сегмента

Статьи. Аналитика

Пандемия улучшила показатели по сданным вовремя новостройкам массового сегмента

09 марта 2021

В 2020 году в массовом сегменте столичных новостроек был отмечен рост доли сданных в срок проектов, даже несмотря на месячный простой стройки в начале коронавирусной пандемии. Как отмечают эксперты «Метриум», доля проектов со своевременным вводом выросла на 5 процентных пунктов по сравнению с 2019 годом и достигла отметки в 62,1% (57% в 2019 году). Последний раз столь высокий уровень своевременного ввода проектов в данном сегменте фиксировался в 2017 году, когда в заявленные сроки было сдано 63% новостроек эконом- и комфорт-класса.

По состоянию на начало 2020 года — еще до начала коронавирусной пандемии —столичные девелоперы заявляли к полному или частичному вводу в течение 2020 года 66 проектов[1] массового сегмента. Соблюсти сроки и ввести вовремя экспонируемые на рынке корпуса в прошлом году удалось девелоперам 37 проектов. Еще 4 проекта попали в категорию «опоздавших»: корпуса, запланированные к завершению, не успели получить разрешения на ввод в эксплуатацию в 2020 году, но смогли наверстать упущенное в первые недели текущего года. Таким образом, по итогам 2020 года из 66 проектов в 41 застройщики своевременно получили документы о вводе корпусов в эксплуатацию.

Заметно улучшился ввод в проектах с апартаментами массового сегмента. Традиционно эта группа находится в аутсайдерах — сроки ввода апартаментных комплексов сдвигаются чаще всего. Во многом по причине того, что значительная доля проектов возводится в обход 214-ФЗ, что снимает с девелоперов ответственность за соблюдение сроков. Но 2020 год стал исключением — в сегменте апартаментов эконом- и комфорт-класса сдались в срок 68,8% заявленных новостроек (11 из 16 проектов). Для сравнения, в 2019 году этот показатель составлял всего 30% — тогда РВЭ вовремя получили только 3 из 10 проектов. Успех 2020 года частично связан именно с этим: не успевшие сдаться в 2019 году новостройки были с опозданием введены в 2020 году и существенно улучшили статистику.

Менее значительный прирост был зафиксирован в жилых комплексах массового сегмента «старой» Москвы. Из заявленных к вводу в 2020 году 35 проектов вовремя были оформлены разрешения на ввод в эксплуатацию жилых корпусов в 26 новостройках (из них 2 проекта с опозданием получили РВЭ в начале 2021 года), что составляет 74,3% от общего количества заявленных проектов. Годом ранее этот показатель находился на уровне 69,7%.

При этом в Новой Москве была отмечена отрицательная динамика. Если в 2019 году доля введенных вовремя проектов составляла 50% (9 из 18), то в прошлом году корпуса сдались вовремя только в 42,1% новомосковских жилых комплексах (8 из 19), что на 7,9 п.п. ниже, чем за год до этого. В количественном выражении также было зафиксировано снижение: своевременно оформлялись разрешения на ввод корпусов в 8 новостройках (против 9 в 2019 году).

Жилые комплексы массового сегмента «старой» Москвы

Подавляющее большинство лотов в сданных в прошлом году корпусах жилых комплексов массового сегмента «старой» Москвы на сегодняшний день уже распроданы. В частности, в 11 проектах в рассматриваемых корпусах продажи были завершены полностью. Из остальных 15 жилых комплексов самые доступные на текущий момент лоты представлены в жилых комплексах «Level Амурская» (от 7,05 млн рублей), «Ясеневая 14» (от 7,4 млн рублей) и «Лефортово парк» (от 7,86 млн рублей). Таким образом, только в этих трех новостройках можно приобрести готовое жилье по цене менее 8 млн рублей. В остальных полностью или частично сданных в 2020 году проектах ценник стартует от более высоких отметок.

Новостройки массового «старой» Москвы сегмента, получившие РВЭ в 2020 году*

Проект	Корпус	Девелопер	Min площадь (кв. м)	Max площадь (кв. м)	Min стоимость (млн руб.)	Max стоимость (млн руб.)
Level Амурская	корп. А, Б, В, Г, Д	Level Group	19,6	80,4	7,05	21,94
Ясеневая 14	блок 2, корп. 3	ГК ПИК	19,6	93,4	7,40	20,20
Лефортово парк	корп. 4-7, 11-15	ГК ПИК	20,6	111,6	7,86	27,80
Дом на Барвихинской	единственный	Тройка РЭД	32,8	91,4	8,59	20,23
Кварталы 21/19	корп. 10-14	ВекторСтройФинанс	29,0	90,8	8,61	24,22
Люблинский парк	Блок 1	ГК ПИК	35,6	59,9	9,09	11,38
Discovery	корп. 1, 4, 5	MR Group	31,6	91,3	9,76	24,27
Лесопарковый	корп. 6, 7	INGRAD	31,9	56,7	9,80	15,61
Полярная 25	корп. 1.3, 5	ГК ПИК	42,6	97,7	10,51	18,88
Сиреневый парк	корп. 1.1, 1.2, 1.3	AFI Development	39,1	81,9	10,06	18,93
Измайловский 11	вл. 5А	ГК ПИК	38,9	121,2	11,52	28,89
Академика Павлова	корп. 28, 30, 32, 34	ГК ПИК	42,5	104,3	12,55	25,73
Парк Легенд	корп. 4	Группа ТЭН	56,0	89,2	13,67	19,83
Михайловский парк	корп. 3	ГК ПИК	96,5	97,4	18,57	19,27
Нормандия	корп. 3, 4	Группа Эталон	89,9	112,8	20,84	25,55
MySpace на Фрезерной	единственный	MySpace Development	Продажи завершены
Римского-Корсакова 11	корп. 7, 8	ГК ПИК	Продажи завершены
Дмитровский парк	корп. 3.1	ГК ПИК	Продажи завершены
Мещерский Лес	корп. 6.1	ГК ПИК	Продажи завершены
Грани	единственный	ГК Основа	Продажи завершены
Гринада	2 очередь, корп. 3	Группа ПСН	Продажи завершены
Преображение	корп. 2	INGRAD	Продажи завершены
Счастье в Кузьминках	единственный	Группа Эталон	Продажи завершены
Город на реке Тушино - 2018	корп. 3, 4	ООО СЗ «Стадион «Спартак»	Продажи завершены
Любовь и голуби	1 очередь	СМУ-6 Инвестиции	Продажи завершены
Счастье в Садовниках	единственный	Группа Эталон	Продажи завершены

*Здесь и далее показатели приведены для корпусов, заявленных к сдаче в 2020 году, а также оформивших РВЭ в начале 2021 года.

Источник: «Метриум»

«Соблюдение сроков ввода в эксплуатацию — это одна из важнейших составляющих коммерческого успеха проекта, — комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). — Подтверждением этого является высокая динамика продаж во второй очереди ЖК «Любовь и голуби». Тот факт, что первая очередь введена в эксплуатацию и заселена, является наиболее эффективной рекламой проекта. Несмотря на все трудности, связанные с коронавирусной пандемией, мы намерены и впредь поддерживать высокие темпы строительства и соблюдать заявленные сроки ввода».

Жилые комплексы Новой Москвы

В Новой Москве изначально планировалось сдавать в эксплуатацию корпуса в 19 новостройках. Однако значительное количество девелоперов не смогли справиться с взятыми на себя обязательствами — в 11 проектах сроки ввода были перенесены на текущий год. Более того, даже среди успевших получить РВЭ в 2020 году новостроек есть ряд проектов, где вовремя сдались только часть корпусов, по остальным сроки также были передвинуты.

Учитывая высокие темпы реализации жилья в Новой Москве, приобрести квартиру в сданном доме здесь довольно проблематично — основной объем распродается еще до ввода в эксплуатацию. Из тех корпусов, которые получали РВЭ в 2020 году, купить сегодня жилье можно только в пяти новостройках. Цены стартуют от 5,82 млн рублей — столь низкий порог входа зафиксирован в жилом комплексе «Остафьево». Следом идет группа сразу из трех новостроек, в сданных корпусах которых минимальный ценник находится примерно на одном и том же уровне. Это ЖК «Южное Бунино» и «Скандинавия» (оба — от 7,52 млн рублей), а также жилой комплекс «Бунинские луга» с минимальным показателем 7,55 млн рублей.

«Большие и сильные компании на рынке новостроек действительно вытесняют средние и маленькие, — говорит Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). — Особенно этому процессу способствовал переход рынка на проектное финансирование и продажи по эскроу-счетам. Нет ничего удивительного в том, что банки заинтересованы в финансировании высоколиквидных проектов с минимальными рисками, поэтому они неохотно сотрудничают с неопытными застройщиками. Получить отказ могут в том числе и «старожилы» рынка, которые не смогли разработать эффективную финансовую модель. Я не вижу в этом негатива, поскольку такая перестраховка обеспечивает выход на рынок только надежных проектов».

Новостройки Новой Москвы, получившие РВЭ в 2020 году

Проект	Корпус	Девелопер	Min площадь (кв. м)	Max площадь (кв. м)	Min стоимость (млн руб.)	Max стоимость (млн руб.)
Остафьево	корп. 1-6	ГК Самолет	28,8	63,0	5,82	9,97
Южное Бунино	корп. 1, 2, 3, 4, 6, 7	ГК МИЦ	39,6	77,4	7,52	12,30
Скандинавия	корп. 4.1, 4.2, 14.1, 14.2, 15.1, 15.2, 18.1, 18.2	А101 Девелопмент	29,9	104,4	7,52	15,95
Бунинские луга	корп. 1.1.1, 1.1.2, 2.3.1, 2.3.2, 2.4.1, 2.4.2	ГК ПИК	35,7	109,6	7,55	16,60
Испанские кварталы	корп. 1.1, 1.2, 1.3, 2.1, 2.2, 2.3, 3.1, 3.2, 3.3, 4.1, 4.2, 4.3, 9.1, 9.2, 9.3	А101 Девелопмент	48,8	48,8	8,89	8,89
Саларьево Парк	корп. 14.1, 14.2, 18.1, 18.2, 19, 21, 22, 23	ГК ПИК	Продажи завершены
Новая Звезда	корп. 6, 7, 8	Концерн КРОСТ	Продажи завершены
Москвичка	корп. 1	ГК Гранель	Продажи завершены

Источник: «Метриум»

Комплексы апартаментов массового сегмента

Среди апартаментных комплексов массового сегмента почти в половине сдавшихся в 2020 проектов первичные продажи уже завершены: полностью выбыл весь объем предложения в 5 из 11 новостроек рассматриваемой категории. Из оставшихся шести самые доступные предложения представлены в трех проектах одного застройщика — компании «Алтай». Это малогабаритные студии в реконструированных административных зданиях советской постройки. В частности, в комплексе «Станция» цены стартуют от 3,27 млн рублей, в проекте «Ботаник» — от 3,89 млн рублей, замыкает тройку «Аэровилла» с показателем 4,75 млн рублей.

Комплексы апартаментов массового сегмента, получившие РВЭ в 2020 году

Проект	Корпус	Девелопер	Min площадь (кв. м)	Max площадь (кв. м)	Min стоимость (млн руб.)	Max стоимость (млн руб.)
Станция	единственный	Алтай	18,4	24,5	3,27	4,23
Ботаник	единственный	Алтай	17,7	20,0	3,89	4,40
Аэровилла	единственный	Алтай	24,5	24,5	4,75	4,85
Nord[*]	единственный	Доходный Дом	42,8	68,0	6,59	10,06
Level Амурская	А, Б, Г	Level Group	27,7	63,5	6,73	12,24
Нормандия	корп. 4	Группа Эталон	43,3	96,6	8,33	17,65
Влюблино	3	ГК ПИК	Продажи завершены
Отражение	единственный	УКРОСС-МЕТАЛЛ	Продажи завершены
Апартаменты Алтай	единственный	Алтай	Продажи завершены
Любовь и голуби	1 очередь	СМУ-6 Инвестиции	Продажи завершены
Город	корп. 7	Град Инвест	Продажи завершены

[*] 05.02.2021 Получен ЗОС. Готовятся документы для оформления разрешения на ввод в эксплуатацию

Источник: «Метриум»

«2020 год стал серьезным испытанием на прочность для бизнеса по всему миру, российская строительная отрасль — не исключение, — резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — И можно с уверенностью утверждать, что столичные девелоперы массового жилья достойно перенесли все трудности этого непростого года. Им удалось не просто сохранить динамику ввода в эксплуатацию своих проектов, но и улучшить показатели. И это несмотря на то, что весной прошлого года мы стали свидетелями беспрецедентного события — полной заморозки стройки в Московском регионе на целый месяц».

Источник: «Метриум»

[1] Расчет производился по корпусам проектов, в которых велись первичные продажи по состоянию на начало 2020 года. Новостройки, полностью распроданные до 31 декабря 2019 года и вышедшие на рынок в 2020 году, не учитывались.

Статьи. Аналитика

Итоги I полугодия на рынке микронедвижимости Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на рынке микронедвижимости Москвы. Объем предложения сократился на 6,5%. Средневзвешенная цена кв. метра составила 322 200 руб. (+2,4% за полгода, +9,2% за год).

26 июля 2023

Подробнее

Статьи. Аналитика

Топ-5 самых умных офисных зданий в мире

«Умные» технологии проникают не только в жилищное строительство – тренд на превращение здания в сложную интеллектуальную систему охватывает и офисы. Аналитики «Метриум» делятся примерами пяти самых «умных» бизнес-центров мира

31 июля 2023

Подробнее

Спецпредложение

Итоги I полугодия на рынке микронедвижимости Москвы

Топ-5 самых умных офисных зданий в мире