Итоги I квартала на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. В I квартале 2021 года рынок высокобюджетных новостроек включал 102 проекта (-7 за квартал; -11 за год) с объемом экспозиции 3 285 лотов (404,4 тыс. кв. м). По количеству лотов предложение сократилось на 12% за квартал, а за год – на 27%. По продаваемой площади снижение объема экспозиции составило 8% и 30% за квартал и за год соответственно.
Средневзвешенная цена квадратного метра на рынке новостроек премиум-класса выросла на 11,4% за квартал и на 17% за год, составив 694,5 тыс. руб. В элитном сегменте – выросла на 4,1% за квартал и на 9,6% за год, достигнув 1,019 млн руб.
Премиум-класс
По данным «Метриум», в I квартале 2021 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находились 56 проектов с общим объемом предложения около 2 105[1] лотов (1 250 квартир и 855 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 234,4 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за квартал сократилось на 9%, а продаваемая площадь при этом уменьшилась на 2,9%.
В начале этого года девелоперы проявили большую активность относительно I квартала 2020 года. Продажи и бронирование открылись в четырех проектах премиум-класса (за аналогичный период 2020 года рынок пополнился всего лишь 1 проектом).
Новые проекты на рынке новостроек премиум-класса в I квартале 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
|
1 |
High Life* |
ГК Пионер |
квартиры |
ЮАО |
Даниловский |
|
2 |
Остров |
ДОНСТРОЙ |
квартиры |
СЗАО |
Хорошёво-Мнёвники |
|
3 |
Sky View* |
АО "Киноцентр" |
апартаменты |
ЦАО |
Пресненский |
|
4 |
Бадаевский |
квартиры |
ЗАО |
Дорогомилово |
* Старт бронирования
Источник: «Метриум»
Тройка районов с максимальным объемом предложения не изменилась. По числу экспонируемых лотов лидером является район Дорогомилово (21,4%; доля без изменений). На втором месте – Пресненский район, где доля осталась на прежнем уровне в 12,3%. Третье место сохранил за собой район Раменки, его доля составила 12%, доля за прошедший квартал также не изменилась. Примечательно, что новые проекты в Дорогомилово («Бадаевский» от Capital Group) и Пресненском районах (старт бронирования в апарт-комплексе Sky View) не оказали влияния на структуру предложения по районам из-за пропорциональной компенсации вымываемых объемов. Стоит отметить, что наибольший темп прироста рыночной доли отмечен в районе Даниловский, где началось бронирование в жилом комплексе High Life от «ГК Пионер» (11,3%; +8,3 п.п.). Сильнее всего сократилась доля Бегового района до 0,8% (- 3 п.п. за квартал) из-за активного вымывания доступного предложения в двух проектах: Art Residence и SLAVA.
.jpg)
В I квартале 2021 года доля апартаментов снизилась до 40,6% (-6,8 п.п.). За отчетный период доля квартир на рынке новостроек премиум-класса пропорционально увеличилась и составила 59,4%. Наблюдается тенденция снижения количества апартаментов на премиальном рынке, что связано с выходом преобладающего количества новых многоквартирных комплексов, а также с вымыванием предложения в старых проектах апартаментного типа.
.jpg)
Старт новых проектов позволил заметно нарастить долю предложения на начальном этапе до 33,2% (+8,2 п.п.). Вместе с тем, на рынке новостроек премиум-класса наблюдалось постепенное повышение строительной готовности основной массы лотов. Доля текущего предложения в домах на этапе отделочных работ составила 25,7% (+0,3 п.п.). На этапе монтажных работ наблюдалось существенное снижение доли лотов – по итогам квартала она снизилась до 19% (-6,9 п.п.). Доля предложения в готовых объектах составила 22,1% (-1,5 п.п.).
.jpg)
В структуре предложения по типу отделки за квартал не произошло значительных изменений. По-прежнему на рынке премиум-класса превалирующее число квартир и апартаментов реализуется с финишной отделкой (40,1%; -0,9 п.п.). На лоты без отделки приходится 38% (+ 1 п.п.) от общего объема предложения. Доля квартир и апартаментов с отделкой white box за квартал почти не изменилась и составила 21,9% (-0,3 п.п.).
.jpg)
В структуре предложения по типологиям наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (32,8%), их доля за квартал выросла на 0,3 п.п. На однокомнатные лоты пришлось 28,5% (-1,7 п.п.). Доля трехкомнатных и многокомнатных лотов за квартал пропорционально увеличилась: на 1,1 п.п., (19,9%) и (16,3%) соответственно. Наименьший объем в реализации традиционно заняли студии – на них пришлось 2,5% рынка (-0,9 п.п.).
.jpg)
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале 2021 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 694 510 руб. Показатель вырос на 11,4% относительно IV квартала 2020 года и на 17% за 12 месяцев.
За отчетный период наибольший рост средней цены квадратного метра был зафиксирован в районе Дорогомилово (+33,9%), где стартовал новый проект от Capital Group «Бадаевский», а также произошло плановое повышение цен в уже представленных на рынке комплексах. Значительный прирост среднего показателя отмечен в Хорошёвском районе (+20,2%), где на первичном рынке экспонируется всего один жилой комплекс (Prime Park). В районах Филевский парк, Пресненский и Беговой также наблюдалась положительная динамика средней цены квадратного метра в диапазоне 14,9-16,8%. В самом дорогом на текущий момент районе Москвы – Тверском – средняя цена квадратного метра достигла более 930 тыс. руб., повышение составило 16,4%.
Наиболее существенное сокращение показателя отмечено в районе Аэропорт (-28,6%), где представлен только один проект («ВТБ Арена парк»). Снижение цен объясняется намерением застройщика простимулировать продажи остаточного предложения в давно реализуемом проекте.
.jpg)
Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за I квартал 2021 года вырос на 18,9% – до 77,3 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов также увеличилась на 6,6% – до 111,2 кв. м.
Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
26,3 |
39,7 |
72,2 |
269 500 |
529 855 |
1 000 840 |
9 681 360 |
21 058 115 |
72 210 000 |
|
1К |
37,0 |
58,6 |
113,6 |
265 000 |
592 800 |
1 358 810 |
14 322 320 |
34 784 725 |
126 600 330 |
|
2К |
53,7 |
90,4 |
182,8 |
250 250 |
617 215 |
1 444 500 |
20 125 560 |
55 848 160 |
198 185 400 |
|
3К |
81,6 |
126,1 |
224,9 |
261 250 |
679 750 |
1 438 740 |
23 030 235 |
85 707 075 |
254 656 980 |
|
4К+ |
111,9 |
237,1 |
1852,6 |
205 120 |
776 055 |
1 976 365 |
37 977 220 |
184 520 365 |
1 925 000 000 |
|
итого |
26,3 |
111,2 |
1852,6 |
205 120 |
694 510 |
1 976 365 |
9 681 360 |
77 313 635 |
1 950 000 000 |
Источник: «Метриум»
Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:
- ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,6 кв. м. за 9,7 млн руб. (апартамент);
- ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): студия 35,3 кв. м. за 11,1 млн руб. (апартамент);
- ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 29,1 кв. м. за 11,1 млн руб. (квартира).
Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:
- ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 852,6 кв. м. за 1,95 млрд руб.;
- ЖК Capital Towers (ЦАО / р-н Пресненский): пентхаус площадью 1 385 кв. м. за 1,75 млрд руб.;
- ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла 905,6 кв. м. за 656 млн руб.
Элитный класс
По данным «Метриум», на первичном рынке элитного жилья г. Москвы по итогам I квартала 2021 года было представлено 46 комплексов, в которых экспонировалось около 1 180 квартир и апартаментов[2] суммарной площадью 170,1 тыс. кв. м. За три месяца количество продаваемых лотов сократилось на 17%, а продаваемая площадь – на 15%. В связи с отсутствием выхода новых проектов и вымыванием наиболее ликвидных лотов в отчетном периоде рынок продемонстрировал рекордно низкий объем предложения.
Сокращение количества реализуемых лотов в элитных новостройках внесли некоторые изменения в структуру предложения по районам. Лидерство по числу экспонируемых лотов сохранилось за Пресненским районом – за квартал доля округа увеличилась на 1,1 п.п. до 39,7%. Примерно одинаковый объем предложения в Хамовниках и на Арбате, в них сосредоточено 13,4% (-1,1 п.п.) и 12,2% (+2,2 п.п.) всех квартир и апартаментов. Далее следуют районы: Таганский (9,7%; -0,6 п.п.), Якиманка (8,9%; -2,6 п.п.) и Тверской (7,2%; 1,6 п.п.). По 3,6% в Мещанском (+0,3 п.п.) и Красносельском районах (-0,6 п.п.). Меньше всего лотов представлено в Замоскворечье (1%; +0,1 п.п.) и Басманном районах (0,7%; -0,4 п.п.).
.jpg)
Несмотря на общее сокращение предложения на локальном рынке новостроек, апартаменты по-прежнему являются наиболее распространенным форматом недвижимости в сегменте – 71,4% (+3,1 п.п.) от общего количества лотов. Доля квартир составляет менее трети рынка (28,6%).
.jpg)
В связи с отсутствием новых проектов, а также активным строительством уже представленных на рынке, структура предложения плавно сместилась на стадию более высокой степени готовности. Так, наибольший объем предложения приходился на объекты, получившие РВЭ (68,1%; +1,9 п.п.) и находящиеся на этапе отделочных работ (23,2%; +0,1 п.п.). Доля предложения в стадии монтажа наземных этажей выросла на 3,1 п.п. до 4,8%. В корпусах на начальном этапе сконцентрировано всего 3,9% (-5,2 п.п.) от текущего объема экспозиции.
.jpg)
В конце отчетного периода за счет высокой скорости вымывания предложения без отделки отмечено увеличение доли квартир и апартаментов с готовым ремонтом. Таким образом, доля лотов с финишной отделкой составила 40,1% (+5,4 п.п.), в черновом варианте – 35,3% (-4 п.п.). На лоты с отделкой white box приходилось 24,6% (-1,4 п.п.) совокупного предложения.
.jpg)
В структуре предложения по количеству комнат наблюдалось небольшое снижение долей студий и двухкомнатных лотов ввиду высокого спроса на данные форматы, а доли остальных типологий, наоборот, немного выросли. Превалирующий объем предложения распределился между двухкомнатными и однокомнатными лотами: 33,4% (-1,2 п.п.) и 29,4% (+0,9 п.п.) соответственно. По 17,4% предложения пришлось на трехкомнатные (+0,4 п.п.) и многокомнатные (+0,8 п.п.) лоты. Наименьшую долю занимали студии (2,4%, -0,9 п.п.).
.jpg)
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале 2021 года средняя цена квадратного метра в сегменте элитного жилья составила 1,019 млн руб. или 13 446 $[3]. По сравнению с прошлым кварталом показатель увеличился на 4,1% (+9,6% за год) в рублевом эквиваленте, в долларовом – всего на 1,2% (при этом стоимость доллара увеличилась на 2,8% относительно рубля за квартал).
На рынке элитной недвижимости присутствовали факторы, влияющие как на рост средневзвешенной цены квадратного метра, так и на ее снижение. Рост стоимости в данном сегменте поддерживался пересмотром прайса в отдельных комплексах: в некоторых проектах наблюдалось повышение цен, как на отдельные лоты, так и на весь прайс-лист, что обусловлено увеличением степени готовности объектов и продолжающимся ростом себестоимости строительства в целом. Изменение структуры предложения, плавное вымывание наиболее ликвидных лотов и лотов небольшого формата с высокой ценой квадратного метра влияло на снижение средневзвешенной цены в отдельных проектах.
Почти по всем районам Москвы прослеживалась положительная динамика средневзвешенной цены квадратного метра. Наиболее ощутимый рост цен (+23,7%) произошел в районе Замоскворечье, где остался всего один проект в реализации. В Красносельском и Таганском районах за счет повышения стадии строительной готовности проектов «Тессинский, 1» и Turgenev квартальное увеличение стоимости квадратного метра оказалось несколько выше, чем в среднем по рынку: +10,5% и 9,2% соответственно. Структурные изменения в экспонируемых комплексах привели к росту цен в районах: Басманный (+7,9%), Якиманка (+6,7%), Хамовники (+6,5%), Мещанский (+3,4%) и Пресненский (+2,2%). В Тверском районе средневзвешенная цена осталась примерно на том же уровне (+0,8%). Отрицательная динамика зафиксирована на Арбате (-2,8%), где пересмотр цен в отдельных объектах носил разнонаправленный характер.
.jpg)
Наиболее бюджетные предложения в сегменте элитных новостроек представлены в следующих проектах:
- Авторский дом Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): апартаменты 28,6 кв. м за 27,4 млн руб.;
- ЖК Neva Towers (ЦАО / Пресненский): апартамент 45,1 кв. м за 28,3 млн руб.;
- ЖК «Софийский» (ЦАО / Якиманка): апартамент 52,7 кв. м за 33,9 млн руб.
Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента продаются в комплексах:
- ЖК «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): апартаменты 1 080,4 кв. м за 2,9 млрд руб.;
- ЖК «Башня Федерация» (Восток) (ЦАО / Пресненский): апартаменты 2 180,9 кв. м за 2,6 млрд руб.;
- ЖК Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): апартаменты 1051,2 кв. м за 2,3 млрд руб.
Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
28,3 |
44,6 |
52,7 |
627 145 |
785 460 |
971 000 |
27 440 460 |
35 013 740 |
45 819 435 |
|
1К |
45,1 |
81,6 |
144,4 |
488 560 |
716 330 |
2 369 405 |
33 972 000 |
58 623 550 |
254 000 000 |
|
2К |
75,6 |
131,6 |
233,0 |
500 580 |
828 875 |
2 052 990 |
48 645 000 |
109 052 650 |
312 000 000 |
|
3К |
94,7 |
159,5 |
295,6 |
509 000 |
1 084 150 |
2 500 000 |
58 918 300 |
172 895 245 |
481 750 000 |
|
4К+ |
125,2 |
278,8 |
2 180,9 |
459 535 |
1 249 240 |
3 150 000 |
81 380 000 |
363 787 095 |
2 900 000 000 |
|
СВ. ПЛ. |
35,7 |
137,2 |
385,7 |
556 365 |
1 182 755 |
2 884 875 |
39 314 000 |
162 291 550 |
1 063 994 400 |
|
ИТОГО |
28,3 |
144,0 |
2 180,9 |
459 535 |
1 018 650 |
3 150 000 |
27 440 460 |
149 129 450 |
2 900 000 000 |
Источник: «Метриум»
Основные тенденции
«Объем предложения в высокобюджетном сегменте продолжил снижаться, и к концу I квартала 2021 года количество лотов в продаже составило 3 285 штук (-12% за квартал; -27% за год) или 404,4 тыс. кв. м (-8% за квартал; -30% за год), что является рекордно низким значением последних лет, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом текущую девелоперскую активность можно охарактеризовать как сдержанную. В отчетном периоде вышло в реализацию 4 новых проекта премиум-класса и ни одного нового в сегменте элитных новостроек.
По итогам I квартала 2021 года в новостройках премиум- и элитного классов зарегистрировано на 35% больше договоров долевого участия в строительстве квартир и апартаментов, чем за аналогичный период 2020 года. Это свидетельствует о высоком спросе в данном сегменте и объясняет причину рекордного сокращения текущей экспозиции на рынке и заметный рост цен, особенно в премиум-классе.
В начале 2021 года цены в высокобюджетном сегменте продолжили расти. Средневзвешенная цена квадратного метра на рынке новостроек премиум-класса составила 694,5 тыс. руб. (+11,4% за квартал; +17% за год), а средний бюджет предложения увеличился до 77 млн руб. (+19% за квартал). В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра – 1,019 млн руб. (+4,1% за квартал; +9,6% за год), а средний бюджет предложения – 149 млн руб. (+9% за квартал).
Несмотря на наметившийся дефицит предложения в сегменте высокобюджетной недвижимости, мы полагаем, что за счет повышения активности застройщиков к концу 2021 года произойдет восстановление объема предложения до уровня 2019 года. Вероятнее всего, стоит ожидать старт продаж ряда комплексов, по которым были получены все необходимые исходно-разрешительные документы, на более высокой стадии готовности. Динамика спроса на первичном рынке будет во многом зависеть от выхода нового ликвидного предложения и того, насколько оно будет соответствовать вкусам и предпочтениям потенциальных покупателей».
Источник: «Метриум»
[1] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[3] 75,7576 рублей за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 29.03.2021.
