.jpg)
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения увеличился на 16,3%. Средневзвешенная цена выросла на 6,7% за квартал, 15,9% за полгода, 34,8% за 12 месяцев и составила 191 640 руб. за кв.м.
По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2021 года на первичном рынке новостроек Новой Москвы было представлено 33 жилых комплекса, с совокупным объемом предложения около 10 745 квартир
[1] общей площадью 535,5 тыс. кв.м. С начала года предложение увеличилось на 16,3% по количеству квартир и на 9,4% по общей площади экспозиции.
Новые проекты на первичном рынке жилья Новой Москвы в I полугодии 2021 г.
|
№
|
Название
|
Девелопер
|
Округ
|
Класс
|
Старт
продаж
|
|---|
|
1
|
Новое Внуково
|
ГК Самолет
|
НАО
|
комфорт
|
1 кв. 2021
|
|
2
|
Бристоль
|
СЗ «СК Ключ»
|
НАО
|
комфорт
|
1 кв. 2021
|
Источник: «Метриум»
За прошедшие полгода рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:
-
«Дубровка», корп. 7,8;
-
«Новые Ватутинки, Центральный», корп. 2/1;
-
«Первый Московский», корп. 5;
-
«Бунинские луга», корп. 3.5.1, 3.5.2, 3.5.3, 3.6.1, 3.6.2, 3.6.3;
-
«Алхимово», корп. 3.1;
-
«Середневский лес», корп. 1.3;
-
«Скандинавия», корп. 14.1, 14.2, 15, 17.4, 23;
-
«Новые Ватутинки. Десна», корп. 15.1, 15.2, 15.3;
-
«Переделкино Ближнее», корп. 5, 6;
-
«Саларьево парк», корп. 48.1, 48.2, 48.3, 48.4;
-
«Остафьево» корп. 11.1;
-
«Прокшино» корп. 4.1,4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6.
Все вышедшие новые проекты и очередные корпуса в ранее представленных комплексах находятся в Новомосковском административном округе (НАО). Основной объем предложения по-прежнему сосредоточен в данном округе, а за счет выхода нового объема его доля возросла до 94,8% (+2,1 п.п.). Доля Троицкого административного округа (ТАО) составила всего 5,2%.
Превалирующий объем экспонируемых квартир располагался в многоэтажных новостройках – 89,2% (+4,2 п.п.). Доля квартир в среднеэтажных домах составила 10,1% (-4,2 п.п.). Меньше всего квартир представлено в малоэтажных корпусах – их доля составила всего 0,7% (без изменения).
За последние полгода в структуре предложения по стадиям строительной готовности существенно выросла доля предложения в корпусах на начальном этапе – увеличилась на рекордные 16,4 п.п. до 39,9%. При этом доля квартир в корпусах на этапе отделки снизилась до 15,2% (-15,2 п.п.). На этапе монтажа сосредоточено чуть меньше, чем на начальном этапе – 39,1% (-3,9 п.п.). Объем предложения в сданных домах увеличился до 5,9% (+2,8 п.п.).
Увеличение объема предложения в конце I полугодия 2021 года относительно IV квартала прошлого года происходило за счет роста количества квартир в корпусах начального этапа на 97% (с 2,2 до 4,3 тыс. квартир).
В структуре предложения становится больше небольших лотов (студий и однокомнатных квартир) – в конце отчетного периода их совокупная доля составила 51,8% (+7,8 п.п.). Тем не менее, основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы по-прежнему приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 34,8% (+3,7 п.п.) и 33,8% (-4,9 п.п.) соответственно. Доли студий и трехкомнатных лотов сопоставимы – 17% (+4,1 п.п.) и 13,4% (-3,0 п.п.) соответственно. Наименьший объем приходится на многокомнатные лоты, их доля составляет всего 1% (+0,1 п.п.).
.jpg)
В Новой Москве, по сравнению с массовым сегментом «старой» Москвы, по-прежнему квартиры с отделкой занимают не столь значительную долю рынка. На территории ТиНАО квартиры без отделки получили чуть меньше половины рынка (49,7%; -0,2 п.п.). При этом квартиры с отделкой составили 43,5% предложения (+1,8 п.п.). На долю лотов с отделкой white box пришлось всего 6,9% (-1,5 п.п.). По итогам I полугодия на рынке выросло количество предлагаемых квартир с отделкой на 21% (с 3,9 до 4,7 тыс. лотов), а без отделки – на 16% (с 4,6 до 5,3 тыс. лотов).
По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу II квартала 2021 года средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Новой Москвы составила 191 640 руб. за кв. м (+6,7% за квартал; +15,9% за 6 месяцев; +34,8% за 12 месяцев). Наблюдаемый рост средней цены достаточно равномерен по округам Новой Москвы: квадратный метр в НАО подорожал – до 197 275 руб., в ТАО – до 100 175 руб.
Средний бюджет предложения на территории Новой Москвы увеличился до 9,55 млн руб. (+1,9% за квартал; +9,1% за 6 месяцев; +27,3% за 12 месяцев). При этом стоит отметить сокращение средней площади экспонируемой квартиры за прошедшие 6 месяцев на 3,2 кв.м с 53 до 49,8 кв.м.
Динамика средних бюджетов по типам комнатности
|
Кол-во комнат
|
Средняя стоимость
квартир, млн руб.
|
Динамика
за 3 мес.
|
Динамика
за 6 мес.
|
Динамика
за 12 мес.
|
|
СТ
|
6,0
|
5,9%
|
9,9%
|
35,5%
|
|
1К
|
8,1
|
4,8%
|
11,1%
|
32,0%
|
|
2К
|
10,7
|
5,1%
|
14,2%
|
29,3%
|
|
3К
|
14,2
|
2,4%
|
15,9%
|
30,7%
|
|
4К+
|
21,6
|
11,8%
|
32,1%
|
77,0%
|
|
итого
|
9,6
|
1,9%
|
9,1%
|
27,3%
|
Источник: «Метриум»
Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат
|
Площадь, кв. м
|
Цена кв. м, руб.
|
Стоимость квартир, руб.
|
|
мин
|
ср
|
макс
|
мин
|
ср
|
макс
|
мин
|
ср
|
макс
|
|
СТ
|
18,5
|
24,6
|
41,5
|
170 000
|
243 955
|
353 400
|
4 075 240
|
6 009 820
|
9 020 000
|
|
1К
|
29,9
|
39,4
|
62,7
|
88 980
|
204 455
|
500 000
|
3 840 850
|
8 058 860
|
19 700 000
|
|
2К
|
47,5
|
59,6
|
128,3
|
85 265
|
180 250
|
405 000
|
4 860 000
|
10 739 475
|
47 064 000
|
|
3К
|
60,2
|
80,8
|
178,0
|
79 240
|
175 520
|
380 000
|
5 229 800
|
14 189 460
|
51 232 500
|
|
4К+
|
87,2
|
104,9
|
140,9
|
165 415
|
205 910
|
271 995
|
15 729 760
|
21 603 790
|
38 243 000
|
|
итого
|
18,5
|
49,8
|
178,0
|
79 240
|
191 640
|
500 000
|
3 840 850
|
9 551 934
|
51 232 500
|
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в I полугодии 2021 года:
-
ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью 31 кв.м за 3,84 млн руб.;
-
ЖК «Середневский лес» (НАО / пос. Филимоновское): студия площадью 19,9 кв.м за 4,08 млн руб.;
-
ЖК «Новые Ватутинки. Десна» (НАО / пос. Десёновское): однокомнатная квартира площадью 22,3 кв.м за 4,24 млн руб.
Основные тенденции
«По итогам I полугодия 2021 года высокая девелоперская активность способствовала восстановлению объема предложения до 10,7 тыс. квартир, что сопоставимо с уровнем конца 2017 года, когда на рынке ТиНАО экспонировалось около 11,2 тыс. квартир, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Наращивание экспозиции произошло в основном за счет выхода в продажу новых корпусов в ранее представленных проектах: в «Скандинавии» новый объем предложения в стартовавших корпусах составил 1,8 тыс. квартир, в «Новых Ватутинках. Десна» и «Прокшино» – по 1 тыс. квартир у каждого проекта. Помимо этого, за отчетный период на рынок вышло два новых проекта: «Бристоль» (малоэтажный проект от СЗ «СК Ключ») и «Новое Внуково» (более масштабный комплекс от ГК «Самолет»).
Цены опять выросли и достигли новых «психологических» отметок. По итогам I полугодия 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в Новой Москве составила 191,6 тыс. руб. (+6,7% за квартал; +15,9% за 6 месяцев; +34,8% за 12 месяцев). Бюджет предложения к концу июня достиг 9,55 млн руб. (+6,1% за 6 месяцев), при этом за отчетный период средняя площадь квартиры уменьшилась на 3,2 кв.м (с 53 до 49,8 кв.м). Таким образом, в I полугодии квартиры стали меньше на 5,9% и на 15,6% дороже за квадратный метр, при этом бюджет предложения вырос на 9,1%.
Спрос в Новой Москве продолжает расти. За первые пять месяцев 2021 года было зарегистрировано 11,3 тыс. ДДУ
[4], что на 66% больше, чем за аналогичный период 2020 года. Доля ипотечных сделок, по данным января-мая 2021 года, составила 71%.
Конец I полугодия 2021 года – это важный рубеж для первичного рынка Московского региона из-за фактического завершения госпрограммы льготной ипотеки. Чтобы начать строить предположения относительно того, как будут дальше развиваться события, необходимо отметить основные особенности первичного рынка ТиНАО.
Во-первых, объем предложения в Новой Москве находится на относительно высоком уровне. На данном локальном рынке нет дефицита предложения. Но несмотря на это, рынок достаточно концентрированный – на нем всего 33 проекта. Например, в массовом сегменте «старой» Москвы насчитывается 90 проектов, а количество экспонируемых квартир сопоставимо. Таким образом, локальный рынок ТиНАО менее конкурентный, и на нем проще удерживать достигнутый уровень цен.
Во-вторых, постепенно разрушается миф «дешевой и отдаленной территории», где покупают квартиру только те, кому не хватило денег на «старую» Москву. Новая Москва достигла определенных результатов в развитии инфраструктуры. Таким образом, есть возможность работать удаленно в экологически благоприятных условиях, а также пользоваться всеми сопутствующими социальными услугами Москвы. Иными словами, невозможно объективно оценить справедливый уровень цен в ТиНАО. Только фактический спрос в ближайшие 12 месяцев покажет, удержится ли цена квадратного метра выше 190 тыс. руб./кв.м, превысит ли отметку в 200 тыс. руб./кв.м.
В-третьих, Новую Москву застраивают крупные застройщики и проектами преимущественно массового сегмента. У системных игроков существует возможность проработать партнерские программы с банками, предложить привлекательные условия финансирования покупки квартир. Это позволит заложить скрытую скидку на квартиры в прайсовую цену, но при этом простимулировать спрос и поддержать уровень цен.
Вероятнее всего, застройщики займут выжидательную позицию и будут реагировать на действия покупателей. Стоит учитывать возможность перетекания спроса «старой» Москвы в «новую» из-за высоких цен в границах МКАД. Основной вопрос остается прежним: какую стратегию выберет покупатель при таких высоких ценах, а если точнее, какой проект выберет и почему».
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
В новых корпусах стартовали продажи сразу готового предложения (до РВЭ не было экспозиции в данных корпусах).
Проект Vnukovo Country Club, позиционирующийся в более высоком классе с ценой предложения более 200000 руб./кв.м, учитывается при расчете средневзвешенной цены квадратного метра всей Новой Москвы, но не учитывается при расчете аналогичного показателя по ТАО.
[4] Расчет произведен по собственной методике, отражающей статистику рыночных сделок. В расчете показателей учитываются только сделки физлиц по проектам всех классов в ТиНАО, без оптовых покупок.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
