Итоги III квартала на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Статьи. Аналитика

Итоги III квартала на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

22 октября 2021

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Совокупное предложение уменьшилось на 4,5%. Цена в премиум-классе снизилась на 6,8% за квартал до 670 тыс. руб./кв.м, а в сегмент элитных новостроек выросла на 28% до 1,379 млн руб./кв.

В III квартале 2021 года рынок высокобюджетных новостроек включал 101 проект с объемом экспозиции 3 030 лотов (353,9 тыс. кв. м). Относительно предыдущего квартала предложение уменьшилось на 4,5% по количеству лотов и на 7,6% по продаваемой площади.

Премиум-класс

По данным «Метриум», в III квартале 2021 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находились 55 проектов с общим объемом предложения около 2150^[1]лотов (1 525 квартир и 625 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 207,6 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за квартал увеличилось на 6,4%, но при этом продаваемая площадь уменьшилась на 2,2%.

За прошедший квартал продажи открылись в трех проектах премиум-класса.

Новые проекты на первичном рынке жилья премиум-класса в III квартале 2021 г.

№	Название	Девелопер	Тип	Округ	Район
1	Театральный Квартал	Концерн КРОСТ	квартиры	СЗАО	Щукино
2	Lunar	Hutton Development	апартаменты	ЮЗАО	Гагаринский
3	CULT*	Гравион	апартаменты	ЦАО	Якиманка

* Старт бронирования

Источник: «Метриум»

По числу экспонируемых лотов в лидеры вышел район Хорошово-Мнёвники (22%; + 19,7 п.п.) за счет старта продаж в новых корпусах и активного наращивания экспозиции в масштабном проекте «Остров» (застройщик «Донстрой»). На второе место сместился район Дорогомилово с долей предложения в 12,9% (-3,9 п.п.), где представлены такие проекты с большим объемом в экспозиции как «Поклонная 9», Victory Park Residence (застройщик проектов Ant Development) и «Бадаевский» (Capital Group). На третьем месте расположился район Марьина Роща с долей в 11,5% от совокупного количества лотов на рынке (+4,7 п.п.). В этом районе выросла экспозиция в проекте Mod (девелопер MR Group), что и стало причиной увеличения веса данной локации в структуре предложения.

В III квартале 2021 года доля апартаментов на рынке новостроек премиум-класса сократилась до 29% (-11,3 п.п.), доля квартир составила 71%. За год количество новостроек с апартаментами снизилось с 31 до 27 проектов. Также смещение экспозиции в сторону квартир связано со спецификой проектов с апартаментами и квартирами. В среднем апарт-комплексы стали экспонировать меньше лотов и это связано как с небольшим форматом самих проектов, так и с активным вымыванием доступного предложения в них. В отчетном периоде на один проект с апартаментами пришлось в среднем 23 лота в экспозиции, а на один проект с квартирами – 51 лот. Для сравнения, год назад этот показатель составлял по апарт-комплексам – 37 лотов на один проект, а по жилым – 32 лота.

На рынке новостроек премиум-класса в III квартале наблюдалась рекордная доля предложения на начальном этапе строительства (42,7%; +19,7 п.п.). Наименьшая доля текущего предложения представлена в корпусах на этапе отделочных работ (12,8%; -7,5 п.п.). На этапе монтажных работ также наблюдалось снижение доли лотов – по итогам квартала она составила 27,1% (-7,9 п.п.). Доля лотов во введенных объектах равна 17,4% (-4,3 п.п.).

По итогам III квартала в премиум-классе зафиксировано увеличение доли лотов с финишной отделкой (31,3%; +2 п.п.) за счет снижения доли с отделкой white box (28%; +2,6 п.п.). Доля квартир и апартаментов без отделки практически не изменилась за прошедший квартал, составив 40,7% (+0,6 п.п.).

В структуре предложения по типологиям наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (30,7%), их доля за квартал снизилась на 3,9 п.п. На однокомнатные лоты пришлось 29,6% (+2,7 п.п.). У трехкомнатных лотов доля составила 19,6% (+2,5 п.п.), а многокомнатных– 13,6% (-1 п.п.). Наименьший объем в реализации заняли студии – на них пришлось 2,7% рынка (-0,3 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в премиум-классе составила 669 905 руб. (-6,8% за квартал; -3,5% за 6 месяцев; +7,5% за 9 месяцев; +10,2% за 12 месяцев). Снижение данного показателя за квартал связано с несколькими факторами. «Во-первых, рекордная доля текущей экспозиции (43%) сосредоточена в корпусах, находящихся на начальном этапе строительства, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Во-вторых, высокий спрос на введенные в эксплуатацию объекты, наблюдаемый с сентября прошлого года, привел к вымыванию относительно дорогого предложения. В-третьих, некоторые вышедшие новинки в сегменте за последние полтора года можно отнести к нижней границе премиум-класса. Иными словами, в премиум-классе сейчас заметнее всего можно наблюдать тренд «размывания границ класса» из-за относительно небольшого объема рынка (всего 2,15 тыс. лотов)».

За отчетный период снижение средневзвешенной цены квадратного метра наблюдалось в 11 районах из 26. Наиболее существенная коррекция вниз отмечена в районе Хорошёво-Мнёвники (-27,8%), на что повлиял выход большого объема нового предложения в проекте «Остров». В районе Аэропорт показатель снизился до 596 тыс. руб. за кв.м (-12,2%), причиной стало изменение структуры экспонируемых лотов в давно реализуемом проекте «ВТБ Арена парк» с остаточным предложением. В Покровском-Стрешневе (-5,9%) также на цену влияет экспозиция в единственном проекте Tweed Park с остаточным предложением.

Наибольший рост среднего показателя цены квадратного метра зафиксирован в районе Басманный (+15,4%). В данной локации прошло повышение цен в связи с ростом строительной готовности в единственном проекте Chkalov. В районе Раменки рост цен за квартал составил 10,8% из-за планового повышения цен в большинстве проектов локации и выхода ликвидного предложения в новых корпусах ЖК «РЕКА».

Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за III квартал 2021 года снизился на 16,8% – до 65,2 млн руб. Причина заключается в обновлении предложения более компактными лотами. Средняя площадь лота за три прошедших месяца сократилась на 11,2 кв.м до 97,7 кв.м. Относительно III квартала 2020 года средний бюджет предложения снизился на 6,6%. Год назад лот в среднем предлагался за 63,4 млн руб. и при этом его площадь составляла 104,3 кв.м.

Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость лотов, руб.
Кол-во комнат	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	25,2	38,5	72,2	312 500	594 515	1 000 000	12 800 010	22 927 390	72 210 000
1К	31,3	53,8	113,6	298 690	564 735	3 788 370	15 254 880	30 436 080	162 900 000
2К	47,4	82,8	182,8	315 000	601 760	1 550 000	20 940 810	49 862 920	212 058 380
3К	71,6	112,2	224,9	315 000	605 900	1 550 000	26 777 600	68 017 385	267 629 535
4К+	92,1	213,5	1852,6	351 820	855 015	2 000 000	28 708 430	178 764 395	1 963 756 000
итого	25,2	97,7	1852,6	298 690	669 905	3 788 370	12 800 010	65 211 875	1 963 756 000

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:

ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 32,6 кв. м. за 12,8 млн руб. (апартамент);
ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): студия 41,3 кв. м. за 12,9 млн руб. (апартамент);
ЖК «Театральный квартал» (СЗАО / р-н Щукинский): студия 28,7 кв. м. за 13,1 млн руб. (квартира).

Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:

ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 852,6 кв. м. за 1,96 млрд руб.;
ЖК «Бадаевский» (ЗАО / р-н Дорогомилово): вилла площадью 1 800 кв.м за 1,79 млрд руб.;
ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла 850 кв. м. за 619 млн руб.

Элитный класс

По данным «Метриум», на первичном рынке элитной недвижимости по итогам III квартала 2021 года в реализации находился 46 проект с общим объемом предложения около 880^[2]квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 146,3 тыс. кв. м. За квартал экспозиция сократилась на 23,6% по количеству лотов и на 14% по продаваемой площади.

В III квартале 2021 года продажи стартовали в одном проекте элитного класса.

Новый проект на первичном рынке жилья элитного класса в III квартале 2021 г.

№	Название	Девелопер	Тип	Округ	Район
1	Bogenhouse	Дельта	апартаменты	ЦАО	Замоскворечье

Источник: «Метриум»

Лидирующую позицию по количеству лотов элитного класса сохраняет Пресненский район (31,5% рынка, -7,6 п.п. за квартал). Существенно увеличилась доля района Якиманка (24,2%; +14,7 п.п.) за счет большого объема экспозиции в проекте «Лаврушинский». Также большое количество предложений реализуется в районах Хамовники (13,4%; -0,9 п.п.) и Арбат (8,6%, -1,3 п.п.). Доля предложения в остальных районов на рынке элитной недвижимости не превышает 7%.

Доля апартаментов на первичном рынке жилой недвижимости элитного класса за прошедший квартал снизилась на 12,9 п.п. и составила 58,8%, что на 15,1 п.п. меньше аналогичного показателя прошлого года. Доля квартир составила к концу отчетного периода 41,2%.

В структуре предложения по стадиям строительной готовности лидирующую позицию занимают лоты в готовых домах (56,3%; -12,2 п.п.). Доля лотов на начальном этапе строительства увеличилась за прошедший квартал (19,7%; +15,8 п.п.) и практически сравнялась с количеством лотов на этапе отделки (19,2%; -4,3 п.п.). Наименьшая доля предложения сосредоточена в домах, находящихся на этапе строительно-монтажных работ (4,8%; +0,7 п.п.).

Более половины лотов в элитном сегменте экспонировались с отделкой – совокупно 53,2% (-10,2 п.п.). Доля лотов с чистовой отделкой выросла на 1,3 п.п. до 39,5%, но при этом снизилась доля предложений с отделкой white box (13,8%, -11,5 п.п.). Без отделки предлагалось 46,8% лотов (+10,2 п.п.).

В структуре предложения по типологиям в III квартале прослеживается рост доли многокомнатных квартир и апартаментов. Так, данный формат составил 29,1% от числа всех предложений (+10,5 п.п. за квартал), что стало сопоставимо с долей двухкомнатных лотов (30,5%, -2,8 п.п.). Доля однокомнатных лотов составила 21,9% (-6,1 п.п.). Доля трехкомнатных практически не изменилась за отчетный период – 17,1% (-0,5 п.п.). Студии по-прежнему занимают наименьшую долю от совокупного объема предложения (1,5%; -1 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в элитном сегменте составила 1 378 980 руб./кв. м. ($18 950^[3]). Динамика показателя в рублях: +28,3% за квартал, +33,2% за 6 месяцев, +41% за 9 месяцев, +36% за 12 месяцев.

В разрезе районов наблюдалась разнонаправленная коррекция. Наибольший рост средних цен отмечен в районах: Таганский (+34,6%), Хамовники (+34,4%), Тверской (+30,8%), Якиманка (+28,2%). Причиной такого повышения стало поступление в реализацию более дорогого предложения, а также плавное повышение цен в отдельных проектах. Стоит отметить, что отмечались точечные повышения стоимости и по отдельным лотам.

Заметное снижение произошло в районе Замоскворечье (-16,4%). На его территории вышел новый проект Bogenhouse со стартовой ценой ниже среднего показателя по району, также на цену повлияло вымывание большого количества лотов с высокой ценой квадратного метра в уже представленных проектах. В Мещанском районе (-19,4%) снижение средней цены обусловлено остаточным предложением в давно реализуемых проектах.

Наиболее бюджетные предложения представлены в следующих проектах:

Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): студия площадью 28,3 кв. м за 28,3 млн руб.;
Софийский (ЦАО / Якиманка): студия площадью 48 кв. м за 39,7 млн руб.;
ОКО (ЦАО / Пресненский): апартаменты площадью 85,7 кв. м за 48,6 млн руб.

Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента:

Carré Blanc (ЦАО / Хамовники): пентхаус площадью 538,2 кв. м за 3,5 млрд руб.;
Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): пентхаус площадью 1051,2 кв. м за 3,2 млрд руб.;
«Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 1211 кв. м за 3,1 млрд руб.

Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость квартир, руб.
Кол-во комнат	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	28,3	44,2	52,7	821 135	949 980	1 480 000	28 260 000	41 983 300	71 632 000
1К	45,0	84,2	137,0	510 805	801 570	2 700 000	38 630 000	67 512 095	286 200 000
2К	70,2	142,6	254,6	593 985	1 004 050	2 700 000	54 933 700	143 154 355	481 005 000
3К	71,0	174,5	370,0	514 540	1 260 925	2 368 230	56 000 000	219 977 855	580 127 080
4К+	97,0	280,1	2 180	542 890	1 762 630	6 567 440	69 445 000	517 742 995	3 534 596 205
итого	28,3	166,4	2 180	510 805	1 378 980	6 567 440	28 260 000	229 462 035	3 534 596 205

Источник: «Метриум»

Основные тенденции

«По итогам III квартала 2021 года в элитном сегменте усилился дефицит предложения, а в премиум-классе объем экспозиции остался на уровне сопоставимом с прошлым кварталом, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Совокупный объем предложения снизился на 4,5% по количеству лотов и на 7,6% по продаваемой площади. На рынке жилья высокого сегмента наблюдается умеренная девелоперская активность. В отчетном периоде на рынок вышло всего 4 новых проекта (1 проект элитного класса и 3 проекта премиум-класса), а за аналогичный период 2020 года – 9 проектов, из которых 3 проекта элитного класса.

На первичном рынке премиального и элитного жилья сохраняется высокая активность покупателей. В III квартале 2021 года было зарегистрировано 1,4 тыс. договоров долевого участия в отношении высокобюджетных квартир и апартаментов. По сравнению с прошлым кварталом, количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось на 20%, а относительно аналогичного периода прошлого года – в 2,2 раза.

Цена в премиум-классе снизилась на 6,8% за квартал до 670 тыс. руб./кв.м, а в сегменте элитных новостроек выросла 28% до 1,379 млн руб./кв. Активный рост цен в элитном сегменте продолжается на фоне дефицита ликвидного предложения и высокого платежеспособного спроса целевой аудитории. В премиум-классе снижение средней цены обусловлено рекордной долей экспозиции в проектах на начальном этапе строительства (43%), а также общим обновлением сегмента: старые и дорогостоящие объекты активно уходят с рынка, а новые демонстрируют высокие продуктовые характеристики, но с позиции локации относятся к нижней границе класса.

Высокобюджетный сегмент показал свою устойчивость. Спрос в целом по сегменту не снизился (в отличие от массового и бизнес-класса), дефицит в премиум-классе начал активно восполняться новым предложением, но это в свою очередь сказалось на средней цене. Вероятнее всего, средняя цена в премиум-классе будет увеличиваться по мере повышения строительной готовности проектов и к началу 2022 года превысит 700 тыс. руб. Предпосылки для положительной ценовой динамики – это наблюдаемый уровень устойчивого спроса в сегменте, а также вышедший новый объем ликвидного предложения. Предложение элитных новостроек, вероятно, не восстановится до середины 2022 года из-за низкой девелоперской активности в сегменте и расширяющейся практики закрытых продаж».

Источник: «Метриум»

[1] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

[2] Для ряда объектов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир / апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам. Не были учтены в расчетах жилые комплексы The Residence Mandarin Oriental и Золотой из-за закрытых продаж.

[3] 72,7608 рубля за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 30.09.2021

Статьи. Аналитика

Итоги I полугодия на рынке микронедвижимости Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на рынке микронедвижимости Москвы. Объем предложения сократился на 6,5%. Средневзвешенная цена кв. метра составила 322 200 руб. (+2,4% за полгода, +9,2% за год).

26 июля 2023

Подробнее

Статьи. Аналитика

Топ-5 самых умных офисных зданий в мире

«Умные» технологии проникают не только в жилищное строительство – тренд на превращение здания в сложную интеллектуальную систему охватывает и офисы. Аналитики «Метриум» делятся примерами пяти самых «умных» бизнес-центров мира