Чем выше стадия готовности жилого дома, тем меньше рисков у покупателя. Идеально, когда проект не только построен, но и оформляется в собственность. Правда, выбор квартир в подобных ЖК обычно не велик, и цены по сравнению со стартом продаж увеличиваются в среднем на 30-40%. Однако в Новой Москве строительство ведется активно, в готовых новостройках предложений немало, при этом стоимость жилья ниже, чем в «старой» столице.

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» недавно рассказывал о готовых проектах старой Москвы (см. статью «Новостройки Москвы: готовые проекты. Покупка с минимальным риском. Ищем квартиры в крупных жилых комплексах – «Царицыно», «Загорье», «Большое Кусково», «Подсолнухи») и соседствующих со столицей городов («Новостройки ближайшего Подмосковья: готовые проекты. Риски минимальны, ассортимент впечатляет, лидируют Красногорск, Мытищи и Балашиха»). Сегодня в фокусе нашего внимания – Новая Москва.

Приобретая жилье в Новой Москве, можно получить московскую прописку, неплохую экологию в сравнении с территорией в пределах МКАД и перспективу скорейшего решения транспортных проблем в сравнении с городами ближнего Подмосковья, ведь столичные градоначальники обещают и новые трассы, и метро.

«В Новой Москве сейчас в реализации находится 33 корпуса, которые либо уже введены в эксплуатацию, либо получат решение о вводе в эксплуатацию в течение нескольких месяцев. Это около 25% от общего объема предложения», - говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». По данным Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», наибольший объем новомосковских новостроек сосредоточен в Коммунарке, Щербинке, Московском.

Предложения Новой Москвы
Один из самых застраиваемых районов Новой Москвы – Коммунарка, где возводятся ЖК «Коммунарка», ЖК «Магистр», ЖК «Квартал А101», ЖК «Москва А101» (ЖК «Калужская Застава»). Это масштабные проекты комплексной застройки, и в трех первых из них есть достроенные и/или достраиваемые корпуса.

«Например, в ЖК «Коммунарка», где планируется построить 150 тыс. кв. м жилья, введены в эксплуатацию дома первых трех очередей строительства, а четвертую очередь планируется завершить в 2013 году (срок сдачи 1 корпуса – II квартал 2013 года, второго и третьего - IV квартал 2013 года)», - рассказывает Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». А в ЖК «Квартал А101», как сообщает Илона Карягина, директор по продажам компании «АВГУР ЭСТЕЙТ», сданы в эксплуатацию первая и вторая очереди, а третья готовится к сдаче в 2013 г.

ЖК «Коммунарка» - мегапроект, рассчитанный на 11 очередей строительства, каждая из которых включает в себя от одного до 4 многосекционных корпусов (весь проект планируется завершить в 2015 г.). Конечно, здесь запланирована и собственная инфраструктура: магазины, предприятия бытового обслуживания, детский сад, школа, спорткомплекс и т.д. Первые три очереди данного микрорайона – это три 6-секционных монолитно-кирпичных дома переменной этажности. Они пользовались большой популярностью у покупателей, особенно когда было объявлено о присоединении поселка Коммунарка к Москве (квартиры покупали как будущие жильцы, так и инвесторы), поэтому сегодня, как сообщает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». Продажи в этих корпусах идут только от собственников и участников долевого строительства. При этом квартиры с ремонтом стоят120-140 тыс. руб./кв. м, а варианты без отделки - 107-125 тыс. руб./кв. м. Но вот в четвертой очереди, представляющей собой три 17-этажных корпуса, есть выбор квартир от застройщика. Не очень большой, но в наличии есть и однушки, и двушки, и трешки. А квадратный метр, по данным Александра Энгеля, стоит 95-110 тыс. руб.

Помимо Коммунарки активно застраивается город Московский, где, по данным Ксении Гришковец («Пересвет-Инвест»), за последние полгода введены в эксплуатацию и заселены четыре корпуса квартала 3 микрорайона «Град Московский» (всего в квартале 3 запланировано 7 корпусов) и 3 корпуса 3-й очереди строительства ЖК «Юго-Западный». Помимо этого в 2013 г. в проекте «Юго-Западный» планируется вести в эксплуатацию 13, 15 и 16 корпуса. Но, правда, квартиры в ЖК «Град Московский» предлагают в основном физические лица (первые покупатели) – с присоединением города Московский к столице здесь наблюдалась такая же история, как и в Коммунарке, и жилье раскупилось очень быстро.

А вот в ЖК «Юго-Западный» выбор сравнительно большой, как по переуступке прав требования, так и от собственников жилья (в сданных корпусах) и застройщика. Причем у застройщика можно купить квартиру даже в сданном корпусе 12, предлагаются 1-3-комнатные варианты, а цены стартуют от 92,9 тыс. руб. В корпусах же 13, 15 и 16 квадратный метр стоит от 82,9 тыс. руб., а, например, однокомнатную квартиру площадью 43,35 кв. м на пятом этаже 16-го корпуса можно купить за 4,8 млн руб.

Также неплохой выбор квартир есть в ЖК экономкласса «Солнцево парк» (деревня Пыхтино, 8 км от МКАД по Боровскому шоссе). «Жилые корпуса этого микрорайона (а всего их 25) представлены панельными и монолитно-кирпичными домами переменной этажности (от 13 до 25 этажей). Общая площадь жилья составит более 470 тыс. кв. м, а первая очередь строительства в составе 10 корпусов уже введена в эксплуатацию», - рассказывает Ксения Гришковец («Пересвет-Инвест»). И здесь можно приобрести 1-3-комнатные квартиры от застройщика в готовых корпусах 1-5, 17 и 19. Цены начинаются от 96,6 тыс. руб. за квадратный метр. «При этом в микрорайоне «Солнцево парк» предусмотрено комплексное освоение территории: детский сад, школа, торговая инфраструктура. Его территория находится в экологически благоприятном районе Новой Москвы, отличающемся неплохой транспортной доступностью, а в скором времени рядом еще и откроется метро», - рассказывает Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet.

Тем, кто совсем не хочет ждать заселения и желает свести риски до минимума, стоит также обратить внимание на первую очередь ЖК «Калипсо» (г. Щербинка) – 3-секционный 15-этажный монолитно-кирпичный дом, где также есть супермаркет, салон красоты, аптека, магазины и паркинг. «Здесь по договору купли-продажи можно приобрести 1-2-комнатные квартиры площадью 47,8 – 78,1 кв. м по цене 5 – 7,7 млн руб.», - сообщает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»).

А тем, кто готов немного повременить с получением ключей, Мария Литинецкая («Метриум Групп») советует присмотреться к микрорайону «Новые Ватутинки» (микрорайон Центральный), где в ближайшее время планируется ввод в эксплуатацию трех корпусов (8, 9, 10, строительство 8 и 9 корпуса завершено), а однокомнатную квартиру площадью 34,8 кв. м можно купить за 3,23 млн руб.

Выше готовность – выше цены
Покупателям «новостроя» надо помнить простое правило: чем выше стадия готовности дома, тем дороже продаваемые в нем квартиры, во всяком случае в бюджетных сегментах. «В среднем от «котлована» до «благоустройства территории» цены вырастают на 25-35%, а с вводом дома в эксплуатацию еще на 5-10%», - утверждает Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость», аттестованный брокер  Гильдии риэлторов Московской области.

Здесь многое зависит от ситуации на рынке недвижимости, инфляции и состояния экономики в целом. Также на рост цен влияют характеристики объекта и темпы строительства. Так, по данным Илоны Карягиной («АВГУР ЭСТЕЙТ»), в проектах ЖК «Квартал А101» и ЖК «Москва А101», пользующихся хорошей репутацией и спросом, к вводу в эксплуатацию цена возрастает на 30-45%. А Александр Энгель (ГК «МИЦ») утверждает, что монолитный дом к моменту сдачи его в эксплуатацию может подорожать на 50%: «То есть, купив квартиру на старте строительства по цене 75 000 руб./кв. м, на финише можно рассчитывать, что стоимость квадратного метра увеличится до 115 000 руб. Учитывая, что монолитные дома строятся 2 - 2,5 года, получается доходность порядка 20% годовых», - рассуждает эксперт.

Кроме того, цены в новостройках растут и после ввода в эксплуатацию: «В соответствии с уровнем инфляции, условно, по 1% в месяц», - утверждает Денис Бобков (Est-a-Tet). А еще скачок цен происходит после оформления квартир в собственность, ведь вместе с этим жилье приобретает реальный статус недвижимости.

Плюсы и минусы готовых проектов
Не важно, где строится дом: в Москве, в Подмосковье или где-нибудь в Перми – в любом случае с приближением стройки к финальной стадии снижаются риски недостроя, долгостроя и затягивания строительства. И к тому же покупатели получают возможность проверить качество будущего жилья и оценить, как застройщик исполняет свои обязательства по развитию инфраструктуры проекта и благоустройству территории. Конечно, нельзя сказать, что такая покупка совсем уж без риска. Например, даже если дом построен, можно годами ждать, пока его подключат к коммуникациям, решат все административные вопросы и наконец-то введут в эксплуатацию: «Фактически если дом не получил ЗОС - заключение органа государственного строительного надзора о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, без которого невозможно постановление местных органов власти о вводе строения в эксплуатацию, то не совсем корректно говорить, что дом полностью построен. Только если получено ЗОС и вышло постановление о вводе в эксплуатацию, можно говорить о полной готовности объекта», - разъясняет Руслан Шаяхметов, ведущий маркетолог-аналитик группы компаний «Домостроитель».

Однако даже разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ), выдача ключей и заселение еще не означают оформление жилья в собственность. Известны случаи, когда серьезные проблемы возникали именно на этом этапе: выяснялось, что неправильно оформлен договор аренды участка или дом построен совершенно незаконно, доходило даже до сноса. Но все же при покупке квартиры в практически готовой или введенной в эксплуатацию новостройке неприятные сюрпризы маловероятны, особенно если изучить репутацию застройщика, проектную документацию и интернет-форумы будущих жильцов и отказаться тем самым от сомнительных предложений. А сделку при этом оформлять договором долевого участия (ДДУ) – он практически исключает незаконное строительство и гарантирует, что после получения РВЭ свидетельство о собственности придется ждать не очень уж долго. «На практике оформление в собственность квартир в сданном в эксплуатацию доме начинается в среднем через 1,5 месяца после сдачи», - сообщает Александр Энгель (ГК «МИЦ»). «Но, к сожалению, в декабре прошлого года вступили в силу поправки к закону о кадастре, что позволило отодвинуть сроки регистрации права собственности даже в абсолютно «законных» домах на полгода и более», - отмечает Сергей Рябчиков («Кредит-Центр недвижимость»).

Поэтому если хочется максимальной защищенности, то можно выбирать только те проекты, где уже идет оформление квартир в собственность: «В этом случае, то есть если квартира приобретена по договору купли-продажи, застройщик переоформляет собственность на покупателя, это обычно занимает около четырех недель», - утверждает Алексей Харитонов, директор по реализации и маркетингу компании «ЮИТ СитиСтрой».

Резюме журнала www.metrinfo.ru 
Новая Москва - неплохой вариант для тех, кто изначально выбирает для жизни территорию за МКАД и не желает нервничать в ожидании окончания строительства. Интересен он и тем, кто не может увеличить бюджет покупки и при этом не готов рисковать, покупая жилье на стадии котлована в старой Москве.

 Источник: www.metrinfo.ru
Читать полностью:https://www.metrinfo.ru/articles/116514.html