Однако дефицит – временное явление

Исторически сложилось, что анклавы торгово-развлекательной инфраструктуры в ближнем Подмосковье расположены «по углам» Москвы – на северо-западе (Химки), юго-западе (возле МКАД, недалеко от Теплого Стана), юго-востоке (Белая Дача). И единственным исключением является северо-восточное направление – на Ярославском шоссе нет таких крупных магазинов, как «Мега», IKEA, «Твой дом» и т.п. По мнению специалистов www.irn.ru, сейчас одно из самых густонаселенных направлений Московской области испытывает дефицит торгово-развлекательной инфраструктуры, но в будущем ситуация изменится.

В тесноте
Единственной крупной трассой северо-восточного направления является Ярославское шоссе. Эта транспортная артерия обслуживает сразу несколько крупных городов: Мытищи, Королев, Пушкино,Сергиев Посад. Есть и города поменьше – Юбилейный и Ивантеевка. Даже если отбросить Сергиев Посад, который находится достаточно далеко от Москвы, и брать в расчет только города в радиусе 30 км, в городах северо-востока суммарно проживает примерно 550 000 человек. Это больше, чем в городах в том же радиусе на юго-востоке (510 000 человек), северо-западе (430 000) и тем более юго-западе (около 80 000).

Также за крупными покупками в Подмосковье выезжают жители Москвы. И здесь Северо-Восточный административный округ опять в лидерах. СВАО по численности населения занимает 3-е место после Южного и Восточного округов столицы.

Новое строительство на северо-востоке ведется достаточно активно, однако по этому показателю территориям, прилегающим к Ярославскому шоссе, далеко до лидерства. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», и в Москве, и в Подмосковье северо-восток занимает шестое место по количеству новостроек в продаже. В СВАО Москвы в I квартале 2013 года продавались квартиры в 15 домах, а в радиусе 30 км от МКАД – в 73 новостройках. «Мытищи, Королев и другие города вдоль Ярославского шоссе застраивались очень активно в предыдущие годы, – отмечает руководитель www.irn.ru Олег Репченко. – Сейчас столь высоких объемов строительства на этом направлении уже нет. Это связано и с транспортной ситуацией на Ярославском шоссе, и с отстающим развитием инфраструктуры на этом направлении, за исключением Мытищ. Однако города северо-востока Подмосковья всегда пользовались спросом среди покупателей жилья. После реконструкции Ярославского шоссе и в случае улучшения ситуации с инфраструктурой спрос усилится, поэтому возможна активизация нового строительства на данном направлении».

Данные аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»

За покупками – в Мытищи 
С точки зрения обеспеченности торгово-развлекательной инфраструктурой Ярославское шоссе находится в аутсайдерах. Это отмечают и эксперты, и обычные люди. Так, по данным онлайн-голосования на www.irn.ru, северо-восточное направление по этому показателю заняло предпоследнее место*.

Интересно, что Мытищи, по словам аналитика отдела исследований рынка CBRE Максима Палта, считаются самым обеспеченным торговой недвижимостью городом Подмосковья. Здесь есть такие крупные проекты, как «Красный кит», торговый центр «Июнь» компании «Регионы», ТРЦ XL-3. Однако, за исключением последнего, крупные объекты торговой инфраструктуры расположены в отдалении от Ярославского шоссе и работают в основном на обеспечение внутреннего спроса Мытищ. «Конечно, жители других городов также могут воспользоваться инфраструктурой Мытищ, однако,  учитывая транспортную загрузку, это весьма проблематично, – считает директор по развитию компании «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина. – За покупками приходится ехать специально, выделяя на это целый день. У жителей остальных городов ярославского направления практически нет возможности заехать за покупками по дороге с работы или, например, купить мебель или строительные материалы и оперативно доставить их до квартиры или дачи».

По мнению эксперта, особенно чувствителен дефицит мебельных и строительных магазинов. Этот сегмент на Ярославском шоссе представлен разве что рынками, тогда как качественных и цивилизованных форматов не хватает. Схожую точку зрения высказал и заместитель генерального директора по маркетингу и рекламе ГК «Регионы» Игорь Кашлаков: «В связи с высокой плотностью населения вдоль Ярославского шоссе, бурным развитием жилищного строительства (как индивидуальных домов, так и многоэтажной застройки) в районах Мытищ, Королева, Пушкино, Ивантеевки и других наблюдается дефицит торгово-развлекательной инфраструктуры в этом районе Московской области. Косвенно об этом свидетельствует большое количество стихийно возникших рынков, ярмарок, наскоро построенных кафе и прочих мест придорожной торговли».

Такое отставание в строительстве торгово-развлекательной инфраструктуры эксперт объясняет тем, что Ярославское шоссе уже долго реконструируется и пока процесс далек от завершения. «Затянувшаяся реконструкция развязок вдоль шоссе и расширение самого Ярославского тракта ведет к неопределенности в планировании девелоперских проектов, многочисленным трудностям и проблемам с отводом земли, проектированием сетей и т.п.», – отмечает Игорь Кашлаков.

Есть идея – нет IKEA
Новые проекты на Ярославском шоссе появляются, но их реализация зачастую затягивается. В свое время были заявлены два крупных проекта – «Пушкино Молл» (130 000 кв. м) и «Возрождение» (114 000 кв. м). Однако, по данным компании «Магазин магазинов», первый из них заморожен, а планируемые сроки открытия второго до сих пор не определены.

Летом 2011 года о планах по строительству заявляла компания IKEA – правда, в данном случае речь шла о строительстве исключительно мебельного магазина, без традиционного соседства с «Мегой» и «Ашаном». Однако, по словам руководителя отдела аналитики и консалтинга группы компаний RRG Айдара Галеева, строительство не начато до сих пор. В пресс-службе компании IKEA конкретных сроков строительства не назвали, но подтвердили, что Ярославское шоссе остается для компании перспективным направлением. Тем не менее, даже если IKEA будет построена, она в первую очередь будет обеспечивать Мытищи, а также северные и северо-восточные районы Москвы. Площадка расположена на пересечении МКАД с Осташковским шоссе, поэтому жителям других городов ярославского направления будет не очень удобно туда добираться.

Единственными крупными проектами, которые планируются к открытию в ближайшие два года, являются «Торговый квартал» одноименного девелопера и ретейл-парк Premium Nord компании «ГЕМА Инвест». Интересно, что оба девелопера планируют привлекать арендаторов схожих сегментов ретейла: продукты питания, мебель, товары для дачи, бытовая техника и электроника, спорттовары.

«Именно эти сегменты в особенном дефиците на Ярославском шоссе, - комментирует Елена Семенихина («ГЕМА Инвест»). – Однако этим списком представленные магазины не ограничатся. В рамках ретейл-парка будет возведено пять зданий, при этом, согласно нашей политике, одно здание сможет снять в аренду один оператор. Как известно, крупные ретейлеры, помимо специализированного гипермаркета, обычно размещают в районе кассовой зоны торговую галерею, в которой представлены магазины одежды и обуви. Кроме того, ретейл-парк является частью многофункционального комплекса Premium Nord, в котором будут также построены пять автосалонов, спортивно-развлекательный комплекс с фитнес-центром и бассейном и энергоэффективный бизнес-центр класса А. К слову, выбранный формат ретейл-парка обсуждался с нашим консультантом S.A.Ricci, который на основе своего опыта подтвердил сбалансированность такого подхода».

Место есть
Низкая насыщенность Ярославского шоссе крупными торговыми центрами делает это направление перспективным для освоения. «В настоящее время потенциал Ярославского шоссе не исчерпан и является достаточным для одного-двух новых проектов крупных торговых центров. Это обусловлено очень высоким автомобильным трафиком и наличием большого количества крупных городов, расположенных вблизи данной магистрали на территории Московской области (Мытищи, Королев, Ивантеевка, Пушкино, Сергиев Посад)», – говорит консультант отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» Андрей Сурков.

Елена Семенихина полагает, что спрос на торговые площади на Ярославском шоссе далек от насыщения. «На северо-востоке Подмосковья расположены очень крупные города, а также большое количество дач и других сегментов загородного жилья. Поэтому Ярославское шоссе является одним из аутсайдеров по количеству торгово-развлекательной инфраструктуры на душу населения, и насыщения рынка в ближайшее время не предвидится. На Ярославском шоссе есть место как минимум для двух крупных ретейл-парков», – отмечает эксперт.

По мнению Максима Палта (CBRE), развивать торгово-развлекательную инфраструктуру стоит на удалении от МКАД, так как рядом с Москвой дефицита торговой недвижимости не наблюдается – немало крупных объектов представлено в Мытищах. «Такие форматы, как ретейл-парки, могут стать успешными, тем более что рынок постепенно идет к этому формату, – считает эксперт. - Но препятствием может стать транспортная доступность (Ярославское шоссе сильно перегружено) и высокая обеспеченность торговыми площадями соседних Мытищ».

По мнению руководителя направления консалтинга в сфере торговых площадей компании Jones Lang LaSalle Антона Коротаева, в скором будущем объем торгово-развлекательной инфраструктуры ярославского направления увеличится, что может осложнить жизнь девелоперам. «При реализации всех уже заявленных проектов конкуренция среди них существенно усилится, и успешно функционировать смогут только современные комплексы с удачным местоположением и качественной концепцией», – говорит он. Поэтому реализация новых крупных проектов на данном направлении будет возможна только в максимально эффективных и удачных местах.

Источник: Индикаторы рынка недвижимости

Читать полностью:https://www.irn.ru/articles/35440.html