Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам 2022 года

 

Цены на недвижимость

Дек 22

Дек 21

Москва

251 356

+2,3%

Новая Москва

196 181

-0,3%

Подмосковье

150 732

+8,5%

Источник: irn.ru
 

Если в Москве, «старой» и Новой, цены на жилье по итогам 2022 г. остались примерно на уровне 2021 г., то Подмосковье сумело показать ощутимый плюс, несмотря на снижение стоимости метра во втором полугодии. Из перегретой Москвы спрос уходит все дальше от МКАД.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в 2022 г. стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Московской области увеличилась на 8,5% по сравнению с 2021 г. и достигла отметки 150 700 руб. Для сравнения: «старая» Москва за год прибавила только 2,3% (251 400 руб. за кв. м в среднем), а Новая Москва и вовсе топталась на месте: по итогам года средняя стоимость метра в локации составила 196 200 руб. – это на 0,3% меньше, чем в конце 2021-го.

В течение года ценовая динамика на рынке недвижимости была разнонаправленной. В начале года и весной 2022 г. цены быстро росли, однако со второй половины года стоимость метра ползла вниз – как в Москве, так и в Подмосковье. Но Подмосковье дешевело медленнее столицы. Если в «старой» Москве с мая по декабрь 2022 г. цены снизились на 7,5%, в Новой – на 5,8%, то в области – только на 2,9%. Это и объясняет хорошие результаты Подмосковья по итогам года.

В Подмосковье, в отличие от «старой» и Новой Москвы, нет и существенного разрыва в ценовой динамике между дорогой и бюджетной недвижимостью. И в разрезе типов жилья, и в разрезе комнатности квартиры в области за год подорожали на 7-10%. Дорогие сегменты (современный монолит-кирпич и трехкомнатные квартир) прибавили больше, чем дешевые (панель, старый кирпич, одно- и двухкомнатные квартиры), но совсем ненамного. В Новой Москве квартиры в монолитно-кирпичных домах по итогам года подорожали на 1,1%, а современная панель подешевела на 1,5%; трешки прибавили 1,6%, а однушки потеряли 2,3%. Такая же ситуация сложилась и в «старой» Москве.
 

Цены на жильё по типам домов

Москва

Новая Москва

Подмосковье

Старая и типовая советская панель

+1,9%

-

+7,0%

Современная панель

+1,7%

-1,5%

+8,3%

Старый и типовой советский кирпич

+2,2%

-

+7,4%

Современный монолит-кирпич

+4,0%

+1,1%

+9,8%

Источник: irn.ru

 

Цены на жильё по комнатности

Москва

Новая Москва

Подмосковье

Однокомнатные квартиры

+0,2%

-2,3%

+8,1%

Двухкомнатные квартиры

+1,8%

-0,2%

+7,2%

Трехкомнатные квартиры

+2,7%

+1,6%

+10,0%

Источник: irn.ru

 

Цены на жилье по округам внутри МКАД

Дек 22

Дек 21

Центральный округ

395 013

+3,8%

Юго-Западный округ

285 074

+2,3%

Западный округ

279 795

+4,1%

Северо-Западный округ

261 972

+1,9%

Северный округ

245 907

+2,1%

Южный округ

228 405

+1,8%

Северо-Восточный округ

225 682

+2,0%

Восточный округ

223 171

+2,0%

Юго-Восточный округ

216 903

+3,5%

Источник: irn.ru

 

Цены на жилье по территориям за МКАД

Дек 22

Дек 21

Все районы старой Москвы за МКАД

201 370

+3,3%

Новомосковский округ

197 545

-0,7%

Троицкий округ

181 634

+1,4%

Ближнее Подмосковье

166 934

+6,6%

Среднее Подмосковье

133 601

+7,5%

Дальнее Подмосковье

102 927

+16,2%

Источник: irn.ru

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё

Москва

Новая Москва

Подмосковье

Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир

+2,7%

+1,9%

+8,3%

Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир

+0,1%

-2,4%

+11,4%

Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"

1,9

1,5

2,0

Источник: irn.ru

 

Индексы ожидания и доходности

Москва

Новая Москва

Подмосковье

Индекс ценового ожидания 
Темп изменения цен на жилье

-0,8%/мес.

-1,0 %/мес.

-0,3 %/мес.

Индекс доходности жилья 
Сравнение жилья с банковским депозитом

0,0 б.деп.

-0,1 б.деп.

0,7 б.деп.

Источник: irn.ru

Индексы цен на квартиры в Москве, Новой Москве и Подмосковью вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

 

Ажиотажный рост цен на недвижимость в 2020-2021 г. сделал московские квартиры недоступными для большинства потенциальных покупателей и выдавил спрос на жилье за пределы МКАД. Преимущественно в Подмосковье, так как Новая Москва, где цены уже выше, чем в некоторых районах внутри МКАД, выглядит еще более перегретой, чем «старая».

Благодаря перетоку покупателей из Москвы область уже третий год подряд лидирует по темпам роста цен в столичном регионе. При этом спрос уходит все дальше от МКАД: если в 2020 г. быстрее дорожали локации, примыкающие к МКАД – ближнее Подмосковье и Новомосковский округ, то в 2021 г. вперед вырвались дальнее Подмосковье и Троицкий округ. В том же порядке локации финишировали в 2022 г.

В 2023 г. в московском регионе, скорее всего, продолжится снижение цен, стартовавшее во втором полугодии 2022 г. Спрос остается достаточно слабым, объемы предложения – огромными, и признаки разворота рынка пока не просматриваются. Но, вполне возможно, отдаленное «Замкадье» будет дешеветь медленнее территорий внутри и поблизости от МКАД и в 2023 г. – просто потому, что чем дальше от Москвы, тем доступнее недвижимость.

 

 

Источник: IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье