Итоги года на первичном рынке премиум-класса Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке премиум-класса Москвы. Объём предложения вырос на 61,1%. Средневзвешенная цена квадратного метра в декабре составила 592,6 тыс. рублей для квартир (+19,9% за год) и 667,3 тыс. рублей для апартаментов (-3,9% за год).

По данным «Метриум», по итогам 2022 года на рынке недвижимости премиум-класса находилось 54 проекта. Суммарный объем предложения на конец периода составил 5,2 тыс. лотов, из них 4,4 тыс. – квартиры и 0,8 тыс. – апартаменты. По сравнению с концом 2021 года, число предложений выросло на 61,1%.

 

Динамика объема предложения на первичном рынке недвижимости премиум-класса по кварталам, количество лотов

Источник: Метриум

 

В 2022 году первичный рынок премиум-класса пополнили 14 проектов с квартирами и апартаментами. Большинство стартов пришлось на первую половину года.

 

Новые проекты на первичном рынке недвижимости премиум-класса в 2022 г.

Название

Девелопер

Объект продаж

1

Клубный дом VERNISSAGE

Ziggurat Development

апартаменты

2

Logos

SENSE

апартаменты

3

Ahead

Vos'hod

апартаменты

4

River Park Towers Кутузовский

AEON Development

квартиры

5

ONEST

Sminex - ИНТЕКО

квартиры

6

Legacy

ГК Ташир

квартиры

7

Союз

ГК Родина

квартиры

8

Поклонная 7

Спецстрой-1

апартаменты

9

Republic Пресня

ПИК

квартиры и апартаменты

10

PRIDE

ГК Пионер

квартиры

11

Wellton Spa Residence

Концерн КРОСТ

апартаменты

12

OPUS

ГК Пионер

квартиры

13

Голутвинский 10

Частный девелопер

апартаменты

14

Luzhniki Collection

ГК АБСОЛЮТ

квартиры

Источник: Метриум

 

Значительно сократилась доля лидирующего СЗАО (-14,2 п.п.), по итогам года она составила 22,6%. Заметно выросла доля ЗАО (18,9%, +10,4 п.п.), здесь появилось сразу четыре новых комплекса.

 

Структура предложения на первичном рынке премиум-класса по округам г. Москвы, количество лотов

Источник: Метриум

 

По стадии строительной готовности на конец декабря 2022 года существенно выросла для квартир и апартаментов в корпусах на этапе монтажа (60,3%, +36,9 п.п.). за счет перехода ряда корпусов на новый этап строительства. Доля предложения на котловане уменьшилась (26,6%, -28,6 п.п.).

 

Структура предложения на первичном рынке премиум-класса по стадии строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

 

Среди предложений премиум-класса в разрезе комнатности значительную долю занимают двухкомнатные варианты (36,7%, +0,2 п.п.). В течение года уменьшалось количество многокомнатных лотов, на конец декабря 2022 года их доля составила 7% (-3,7 п.п. за год).

 

Структура предложения на первичном рынке премиум-класса по комнатности, количество лотов

Источник: Метриум

 

В премиум-классе за 2022 год выросла доля предложения без отделки (47,7%, +3,6 п.п.) и с отделкой white box (35,8%, +8,8 п.п.). Примечательно, что среди новых проектов полностью с чистовой отделкой реализуется только комплекс «Голутвинский 10». В остальных чистовая отделка либо совсем не предусмотрена, либо предлагается только в некоторых корпусах.

 

Структура предложения на первичном рынке премиум-класса по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

 

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в декабре составила 592,6 тыс. рублей для квартир (+19,9% за год) и 667,3 тыс. рублей для апартаментов (-3,9% за год). В среднем недвижимость премиум-класса подорожала на 9,1%. Самые дорогостоящие проекты представлены в ЮАО (730 тыс. за кв. м), а наиболее бюджетные – в СВАО (425 тыс. рублей за кв. м).

 

Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке премиум-класса по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

 

Средний бюджет предложения за год увеличилась всего на 1,2%. Квартиры и апартаменты в сегменте стали компактнее: показатель средней площади уменьшился с 86,6 кв. м до 80,4 кв. м. (-7,2% за год).

 

Стоимость предложений на первичном рынке премиум-класса в зависимости от типологии

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Бюджет, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

20,7

32,3

54,2

394 800

654 080

1 258 705

11 413 250

21 159 240

53 547 500

28,7

49,4

114,9

374 800

596 650

2 200 000

13 236 510

29 475 630

174 680 000

55

78,5

190

329 815

571 640

2 100 000

20 505 360

44 900 270

345 870 000

69,6

112,7

255,5

315 380

572 860

1 900 000

27 948 955

64 552 340

355 110 000

4К+

93,2

168

2384,2

324 720

749 870

2 500 000

34 186 910

125 982 700

1 606 080 000

итого

20,7

80,4

2384,2

315 380

604 250

2 500 000

11 413 250

48 559 810

1 606 080 000

Источник: Метриум

 

Рейтинг самых доступных предложений квартир премиум-класса в декабре 2022 года:

  • Symphony 34: студия площадью 26,2 кв. м за 12,3 млн руб.;
  • «Театральный квартал»: студия площадью 28,7 кв. м за 13,6 млн руб.;
  • PRIDE: студия площадью 32,2 кв. м за 16 млн руб.

 

Рейтинг самых доступных предложений апартаментов премиум-класса в декабре 2022 года:

  • Mod: студия площадью 28,2 кв. м за 11,4 млн руб.;
  • «Поклонная 7»: студия площадью 25,3 кв. м за 13 млн руб.;
  • Logos: студия площадью 26,6 кв. м за 13,9 млн руб.

 

Количество зарегистрированных сделок на первичном рынке премиального сегмента в 2022 году составило почти 3,2 тыс. штук[1]. По сравнению с 2021 годом, активность покупателей снизилась на 27,7%. Однако стоит принять во внимание, что 2021 год отличался нехарактерно высокими темпами спроса. По сравнению с 2020 годом, 2022 год стал более успешным: количество договоров выросло более чем в два раза.

«Премиальный сегмент проявил устойчивость к внешним потрясениям 2022 года, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – Потребительская активность просела лишь относительно 2021 года, когда наблюдался ажиотажный спрос. Многие клиенты понимают, что инвестиции в первичную недвижимость премиум-класса являются самым надежным способом сбережения средств, особенно на фоне непростой ситуации в экономике. При этом покупатели отдают предпочтение проектам от опытных застройщиков с высокой репутацией. Это позволило нашему проекту «Прайм Парк» третий год подряд стать лидером по продажам в сегменте».

 

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке премиум-класса по годам, лотов

Источник: Метриум

 

Основные тенденции

«Во II квартале 2022 года на первичном рынке премиум-класса началось расширение экспозиции за счет выхода новых проектов, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – К концу декабря суммарный объем предложения составил 5,2 тыс. лотов, что на 61,1% больше, чем в начале года. Последний раз сопоставимый объем предложения на рынке был зафиксирован почти четыре года назад.

Среди премиальных проектов средневзвешенная цена кв. метра за год выросла на 9,1%. Рост коснулся только квартир (+19,9%). Цена на апартаменты колебалась в течение года, к концу декабря было зафиксировано годовое падение на 3,9%. Колебания связаны как с выходом в продажу нового предложения, так и изменением структуры текущего. Примечательно, что апартаменты премиум-класса в среднем дороже квартир, но с каждый кварталом разрыв между ними становится менее явным.

По сравнению с 2021 годом, спрос в 2022 году упал на 27,7%. Снижение интереса произошло как по отношению к квартирам, так и к апартаментам. Активность покупателей упала в апреле, после чего восстановилась за счет привлекательных ипотечных программ, и в III квартале года спрос сохранялся на ожидаемом уровне. В этот период доля договоров с ипотечным обременением достигала 59%, тогда как ранее не превышала 50%. В октябре-ноябре рынок претерпевал снижение спроса, в этот же период упал интерес к ипотечным предложениям.

Первичный рынок премиум-класса становится все более зависимым от банковских предложений, а поведение покупателей во многом повторяет поведение клиентов более низких ценовых сегментов. В 2023 году изменение ипотечных ставок и программ субсидий будет отражаться на рынке премиум-класса в неменьшей степени, чем в других сегментах».

 

 

Источник: Метриум

 


[1] По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир).