В Москве усиливается тренд на рост числа высотных жилых комплексов бизнес- и премиум-класса. За последние два года количество небоскребов увеличилось на 67%, а предложение квартир в башнях подскочило на 200%, подсчитали аналитики «Аеон Девелопмент» и «Метриум». Эксперты объясняют тенденцию тем, что само понимание дорогого жилья кардинально меняется. Если раньше в представлении покупателя премиальная квартира должна была находиться только в клубном доме в центре города, то сейчас он готов платить за высотность. При этом высотность становится синонимом полного набора инфраструктуры.

В столице еще пять–десять лет назад массовая застройка выше 25-го этажа практически не поднималась, а к дорогому классу системно относили именно малоэтажные дома в исторической части города. Сегодня в бизнес-классе небоскребы уже стали относительно распространенным явлением, тогда как в высокобюджетном сегменте такой продукт только начинает формироваться. Удивительно, что до недавнего времени дорогие высотки были представлены исключительно апартаментами в Сити.

По подсчетам аналитиков «Аеон Девелопмент» и «Метриум», за последние два года предложение жилых комплексов бизнес- и премиум-класса высотой от 40 этажей существенно увеличилось. Если в ноябре 2021 года на первичном рынке было представлено лишь 18 небоскребов, то на текущий момент экспонируется 30 таких жилых комплексов. Количество квартир в башнях в продаже увеличилось до 5,5 тыс. штук, что на 200% выше уровня позапрошлого года (см. Таблицу 1).

«Премиальные небоскребы – технически сложные сооружения, требующие больших инвестиций в авторскую архитектуру, строительные технологии, инженерию и т.д. Формат подразумевает, что девелопер должен обладать особой экспертизой, и при этом является весьма интересным в силу высокого спроса на концепцию "многоуровневого города" и на автономный образ жизни. Покупатель уже понимает, что только небоскребы позволяют разместить под крышей здания максимальный объем инфраструктуры, гарантировать наличие ресторанов, фитнес-центров и SPA, коворкингов, бильярдных клубов, гольф-симуляторов, детских игровых, музыкальных салонов и др. буквально в "тапочковой" доступности. Кроме того, покупатель ценит небоскребы за видовые характеристики, сочетание сверхсовременной архитектуры и зеленых дворов и, что немаловажно, за большое расстояние между зданиями», - рассказывает Дмитрий Старостин, управляющий партнер компании «Аеон Девелопмент».

По мере появления в Москве новых локаций для девелопмента премиального жилья сами проекты существенно видоизменились, стали более крупными и наполненными инфраструктурой. Доля премиального предложения на рынке небоскребов за два года выросла с 19% до 33%. Сейчас безусловным лидером по объему высотного предложения и бизнес-, и премиум-класса является Западный административный округ Москвы, где в продаже представлено 1,3 тыс. квартир. Округ показывает наибольший прирост данного типа жилья среди прочих локаций: с 12,5 тыс. кв. м в 2021 году до 92,2 тыс. на текущий момент.

В ЗАО в продаже представлен проект класса «премиум» - River Park Towers Кутузовский, два ЖК бизнес-плюс – Hide и «Фили Сити», а также комплексы бизнес-класса – «Событие», Level Мичуринский, Will Towers.

Формат жилых небоскребов растет в цене высокими темпами. Так, за два года средняя стоимость квадратного метра в жилых небоскребах увеличилась на 31% и составила 479,4 тыс. рублей, бюджет покупки вырос на 9% до 30 млн рублей. Рост цен на премиальные высотки составил 26% (до 601 тыс. рублей за кв. м), в то время как в бизнес-классе несколько меньше - 22% (до 411 тыс. рублей за кв. м).

Примечательно, что средняя площадь предложения в небоскребах за рассматриваемый период сократилась с 75 до 62 кв. м. Такая динамика в первую очередь касается проектов бизнес-класса, целевая аудитория которых более чувствительна к росту цен. Другая причина – активный спрос и быстрое вымывание наиболее компактного предложения в новых проектах, что отражается на статистике.  

Еще одним заметным трендом стало увеличение доли квартир в продаже с чистовой отделкой с 8% в 2021 году до 13% на текущий момент. Примечательно, что такая динамика характерна именно для сегмента небоскребов, тогда как на рынке в целом наблюдается обратная ситуация. Так, в премиальном сегменте застройщики на фоне удорожания материалов и сложностей с поставками массово отказываются от финишной отделки, в результате чего за пять лет доля таких предложений сократилась более чем в два раза. Также стоит иметь в виду, что и в сегменте небоскребов рост доли отделки «под ключ» произошел, главным образом, за счет выхода крупного проекта - River Park Towers Кутузовский. Девелоперы, сохранившие финишную отделку, руководствуются тем, что всегда существует пул покупателей, которые принципиально не готовы делать ремонт собственными руками. Многие клиенты понимают, что ремонт своими силами не только занимает время, но и зачастую обходится существенно дороже готовых предложений, и девелоперы не могут не учитывать эту аудиторию.

Таблица 1. Новостройки бизнес- и премиум-класса высотой от 40 этажей

Источник: «Метриум»

По прогнозам аналитиков, вектор развития сегмента жилых небоскребов будет смещаться с запада и северо-запада столицы на юг и юго-восток. Если сегодня девелоперы считают топовой локацией для этого формата окрестности Сити, то в будущем главной точкой для высотного строительства станет территория Южного порта. В частности, здесь заявлен целый город небоскребов от компании «Аеон Девелопмент» площадью 1,5 млн кв. м.

График 1: Динамика цен в жилых небоскребах, бизнес- и премиум-класс

Источник: «Метриум»