Границы Москвы проходят в основном по МКАД – эта мысль была аксиомой на протяжении нескольких десятилетий. Конечно, местами были исключения (Зеленоград, Бутово, еще целый ряд замкадных районов), однако в целом правило работало: пересек Кольцевую дорогу – оказался в области. Ситуация кардинально изменилась 1 июля прошлого года: с юго-западной стороны к столице были прирезаны гигантские территории, почти в полтора раза превышающие ее прежние размеры.

 

И «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru», продолжающий свой «географический сериал» по Подмосковью (обозрение всей недвижимости, расположенной в зоне до 15 км от МКАД), попал в странное положение: все, о чем мы будем говорить, находится в Новой Москве.

 

Экология: хорошо, даже по загородным меркам

Как обычно, начнем с окружающей среды. Юго-западные окрестности Москвы традиционно были «стародачными местами» (там находились дачи академиков, писателей, высокопоставленных военных), что предполагает хорошую экологию. «Экологическая обстановка в целом благоприятная за счет большого числа лесных массивов и низкой плотности застройки», - подтверждает нашу догадку Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость».

 

Другие опрошенные нами эксперты с данной точкой зрения согласились. «Одним из основных преимуществ Новой Москвы является благоприятная экология, - говорит Игорь Сибренков, заместитель генерального директора «Мортон-Инвест». – При относительно небольшом количестве промышленных предприятий на территории расположены крупные лесные массивы Бутовского, Ульяновского и Валуевского лесопарков, которые отчасти нивелируют негативные эффекты».

 

Проблемы, конечно, существуют. В числе объектов, явно не озонирующих, Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», упоминает аэропорт Внуково с его шумовым дискомфортом и Саларьево, где находится полигон бытовых отходов, который даже после закрытия еще долго будет влиять на окружающую экологическую обстановку. А Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент», предсказывает проблемы в будущем. «Понятно, что с освоением Новой Москвы произойдет существенная урбанизация вышеназванной территории, - говорит эксперт. – И хотя в планах Московского правительства максимально сохранить природные массивы, тем не менее антропогенная нагрузка в виде активной застройки микрорайонов, развития социальной и транспортной инфраструктуры существенно отразится на природном состоянии региона».

 

Но (по крайней мере, пока) в целом экологическую обстановку в этих местах можно считать благополучной. Даже по меркам Подмосковья, не говоря уже о Москве.

 

Транспортная доступность: все обещано

В исследуемый нами сектор из Москвы (старой) ведут три шоссе – Калужское, Киевское и Боровское. Последнее, правда, со временем вливается в Киевку - но происходит это в 26 км от МКАД, т.е. вне зоны нашего обзора.

 

В вопросе о том, благополучна ли на них обстановка, мнения экспертов разделились. Большая часть считает, что благополучна. «Транспортная доступность Новой Москвы хорошая, она определяется наличием крупных магистралей», - выражает эту точку зрения Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». «Калужское и Киевское шоссе – одни из наименее загруженных в Московской области», - соглашается Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Некоторым диссонансом прозвучало мнение Марии Литинецкой («Метриум Групп»), считающей, что «транспортная доступность Новой Москва пока оставляет желать лучшего: Киевское и Калужское шоссе отличаются неважной пропускной способностью. И если первое еще как-то едет, то второе стоит практически в любое время суток».

 

Но с чем согласились абсолютно все – в самом ближайшем будущем московские власти приложат поистине гигантские усилия для улучшения ситуации. В 2014-16 годы на эти цели будет потрачено почти 57 млрд руб. «Адресной инвестиционной программой на территории Новой Москвы предусмотрено проектирование и строительство дорожной инфраструктуры общей протяженностью 144,4 км», - напоминает Владимир Каширцев, директор по развитию бизнеса компании «Азбука жилья».

 

Запланированы обширные мероприятия – расширение существующих дорог, строительство развязок, путепроводов, пешеходных переходов.

 

«Пешим» раздолье

Тем, кто пользуется наземным транспортом, повезло, пожалуй, еще больше, чем автомобилистам. Плата за автобусные маршруты такая же, как и в остальной Москве, действуют все проездные и льготные билеты.

 

С метро чуть сложнее – в один день его не построишь. Но планы грандиозны. «Первая ветка протянется от «Юго-Западной» в деревню Румянцево, - говорит Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». – На этой территории возводятся крупнейшие технопарки «Румянцево» и «Мосрентген». Станция метро «Румянцево» станет основным пересадочным узлом для жителей поселений Сосенское, Внуково, Московский. Далее линия пройдет до деревни Саларьево, где завершится одноименной станцией. Все это должно произойти уже в 2014 году».

 

Что касается еще одного популярного направления – Коммунарки, то метро там планируется к 2019 году. «Протяженность ветки в Коммунарку составит 12,5 км, на ней планируется построить пять новых станций», - отмечает Софья Лебедева. Эксперт добавляет, что многие станции метро в Новой Москве будут возводиться параллельно с транспортно-пересадочными узлами (ТПУ), откуда пройдут трассы различных видов наземного транспорта, в том числе скоростного трамвая.

 

…А теперь – наши традиционные «индивидуальные портреты» населенных пунктов. Ввиду их многочисленности мы сгруппируем их по шоссе, рядом с которыми они расположены.

 

Калужское шоссе: Коммунарка

Первый поселок после МКАД по Калужскому шоссе – расстояние до него составляет всего 4 км. «Коммунарка – самый застраиваемый населенный пункт Новой Москвы, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – На него приходится практически 30% от общего числа объема предложения на присоединенных территориях».

 

Самым масштабным здесь является проект комплексного развития территории «А101». «Он включает строительство разноформатных жилых проектов, образовательных учреждений, бытовой и спортивной инфраструктуры, а также коммерческую недвижимость, - рассказывает Илона Карягина, директор по продажам ГК «Масштаб» и «Авгур Эстейт». – Здесь уже успешно реализуются ЖК «Квартал А101» и «Москва А101», кварталы таунхаусов «Кронбург» и «Вяземское». Все проекты в рамках «А101» обладают качествами доступного и достойного жилья: здесь удачно сочетаются цена, расположение, качество строительства и уровень инфраструктуры».

 

Александр Энгель («МИЦ») советует обратить внимание на ЖК «Коммунарка». Этот проект включает 11 очередей строительства, из которых на сегодня уже сданы первые четыре очереди и первый дом седьмой очереди, а также детское дошкольное учреждение на 120 мест. Окончательное завершение ЖК намечено на 2015 год.

 

В числе интересных объектов в Коммунарке Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») называет ЖК «Эдальго» и «Garden Park Эдальго». Это высотные (до 25 этажей) дома, из окон которых открываются красивейшие виды.

 

…и Десна

Небольшой населенный пункт, находящийся на 14-м км от МКАД. Здесь, говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), ведется строительство ЖК «Новые Ватутинки», состоящего из высотных и малоэтажных корпусов.

 

Мосрентген

Поселок с населением более 5 тыс. человек. Он находится между Калужским и Киевским шоссе, примыкая непосредственно к МКАД. Активное строительство здесь не ведется: согласно данным базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru», в поселке имеются три новых ЖК («Калина», «Новотроицкий» и д. 37), продажи в которых уже завершены.

 

Киевское шоссе: Московский…

В районе примыкания Киевского шоссе к МКАД расположено несколько населенных пунктов – Дудкино, Румянцево, Саларьево. Однако активно жилищное строительство ведется не здесь, а в расположенном чуть далее городе Московский.

 

Рынок очень активный. «Количество предлагаемых квартир в новостройках оценивается примерно в 970, средняя цена 1 кв. м – 92,65 тыс. руб., - говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – В число наиболее крупных проектов, реализующихся в городе, входят ЖК «Град Московский», «Первый Московский», «Татьянин Парк», «Юго-Западный» и ряд других».

 

На немного большем удалении (12 км от МКАД, Середнево) ГК «Мортон» планирует построить крупный проект. «Жилая часть проекта будет представлена комфортными монолитно-кирпичными домами и корпусами популярных панельных серий, а общественная – детскими садами, школами, торгово-развлекательными комплексами, многочисленными магазинами, - говорит Игорь Сибренков. – В данный момент ведутся проектные работы, в ближайшее время будет озвучен срок начала строительства».

 

…Марьино

Поселок на удалении около 15 км от МКАД, расположенный к югу от Киевского шоссе. Здесь, говорит Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting, ведется строительство малоэтажного поселка «Марьино град-3» - разные корпуса находятся на разной стадии готовности, от нулевого цикла до полностью построенных.

 

Боровское шоссе: Пыхтино

На Боровском шоссе расположены два крупных поселения – Солнцево и Внуково. В отличие от всех прочих «героев» нашего рассказа они вошли в состав Москвы задолго до 1 июля прошлого года. Соответственно, застроены давно. А новое строительство сегодня ведется дальше – в 9 км от МКАД, в районе деревни Пыхтино.

 

Возводится там ЖК «Солнцево-Парк» (еще раз обращаем внимание: от района Солнцево этот объект находится весьма далеко). «Квадратный метр жилья в среднем обойдется покупателям в 90 тыс. руб., - говорит Геннадий Черезов, генеральный директор компании UNINOVA Construction. – Планируется строительство трех детских садиков и двух школ. В дополнение к этому застройщик обещает разместить общественную библиотеку, поликлинику, многофункциональный центр, автостоянки, зоны для отдыха жильцов, детские и спортивные площадки».

 

Загород: перспективы неясны

В отличие от многих других направлений на юго-западе много загородной недвижимости. Правда, это проекты, доставшиеся от «домосковского» прошлого данных территорий. Теперь же ситуация не совсем понятна.

 

«Из-за расширения границ Москвы часть покупателей перестала рассматривать Калужское шоссе как элитное направление, боясь в будущем или строительства рядом с ними многоквартирных комплексов, или отъема их недвижимости под инфраструктурные объекты, - говорит Александр Либов, генеральный директор агентства недвижимости «Белые ветры». – Такое опасение, скорее всего, будет сохраняться до тех пор, пока не утвердят новый генплан развития территории Новой Москвы. Он или подтвердит опасения, или развеет их. Скорее всего, на карте образуются места, где будут сконцентрированы объекты элитной недвижимости, расположенные вблизи инфраструктурных центров, но вдали от негативно влияющих объектов (многоквартирные дома и т.д.)».

 

То, что развитие юго-запада «идет по урбанистическому пути», отмечает и Мария Литинецкая («Метриум Групп»). По ее словам, по Киевскому шоссе на расстоянии до 15 от МКАД в настоящее время реализуется всего четыре поселка: «Летово-Парк» (от 62 тыс. рублей за кв. м), «Благодать» (от 118 тыс. рублей за кв. м), «Валуевская слобода» (от 77 тыс. рублей за кв. м) и «Променад» (от 89 тыс. рублей за кв. м). На Калужском шоссе в указанной зоне два поселка – Primevill (от 90 тыс. рублей за кв. м) и «Баден-Баден» (от 116 тыс. рублей за кв. м).

 

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Ближний юго-запад (он же Новая Москва) вызывает смешанные чувства. С одной стороны, там многое прекрасно: строятся дороги и метро, развивается инфраструктура. Так что приобретение жилья для собственного проживания в этом районе оправданно – при условии, конечно, что у вас достаточно денег. А вот инвестиции… Летом прошлого года уже произошел скачок цен – он привел к тому, что все стало весьма дорогим, и перспективы дальнейшего роста туманны. Перефразируя известного киногероя (сказавшего «все уже украдено до нас»), можно констатировать, что все уже подорожало до нас.

 

Что касается «загородки», то тут свои «траблы». Прежде всего, возможность изъятия объектов для строительства все тех же дорог или многоквартирных домов. И даже будущий генплан вряд ли успокоит потребителя: как у нас отнимают недвижимость, все хорошо знают…

 

Источник: www.metrinfo.ru