Ипотека становится важнейшим инструментом развития жилищного рынка страны. Главной его особенностью в минувшем году стало увеличение доли ипотечных сделок в общем объеме сделок с жилой недвижимостью. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности (24%), зарегистрированное в сделках с жильем в январе-сентябре 2013 года, приобреталось с использованием ипотечного кредита. Этот показатель является рекордным за период с 2010 года. Таким образом, очевидна возрастающая роль ипотеки в развитии всего жилищного рынка страны. Стоит отметить, что по итогам 9 месяцев 2013 года рост цен на жилье практически соответствовал инфляции и не привел к снижению доступности жилья.

 

Во многом такого баланса удалось достичь благодаря активному развитию финансовых инструментов на рынке жилищного строительства, который абсорбировал дополнительный спрос населения: по прогнозам АИЖК, по итогам года объемы выдачи ипотеки составят порядка 1,3 трлн рублей или немного больше, что на 30% превышает объемы 2012 года. Такой рост происходит во многом за счет опережающего роста ипотеки на первичном рынке: доля ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках достигает 40% от общего объема продаж, а по некоторым объектам она превышает 50% и даже 70% объема продаж. Это косвенно подтверждается данными Росреестра, согласно которым в 2013 году каждый третий (33%) зарегистрированный договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов был заключен с использованием кредитных средств.

 

Банки возобновили кредитование строительной отрасли и заемщиков, поэтому застройщики чувствуют себя более уверенно. Так, за три квартала 2013 года поставлен рекорд ввода жилья в стране - 485,3 тыс. квартир общей площадью 38,7 млн кв. метров (+12% к соответствующему периоду предыдущего года). Помимо роста доли ипотечных сделок, особенно в сегменте нового жилья, следует отметить сформировавшуюся во втором квартале тенденцию плавного, но устойчивого снижения ставок по ипотечным кредитам во втором и третьем кварталах 2013 года. Достигнув своего максимума в марте (12,9%), месячные ставки начали постепенно снижаться - со второго квартала их снижали почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому способствовало снижение стоимости фондирования и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом. В ноябре 2013 года средневзвешенные месячные ставки составили 11,9% годовых, что на 1 процентный пункт ниже максимума, зафиксированного в марте. Таким образом, уровень ставок приблизился к минимальным значениям за всю историю наблюдений. Еще ниже ставка была лишь во второй половине 2011 года, когда месячные ставки колебались в пределах 11,9-11,4%, причем минимальное значение было достигнуто в декабре 2011 года, когда большинство заемщиков, так же как и сейчас, получило возможность воспользоваться сезонными спецпредложениями банков.

 

В 2014 году мы ожидаем сохранения тенденции снижения ставок, однако оно не будет таким значительным, как во втором полугодии 2013 года. На уровень ставки будут влиять следующие факторы: стоимость фондирования, уровень платежеспособного спроса и ситуация с ликвидностью. Мы ожидаем, что уровень ставок по ипотечным кредитам в 2014 году в целом будет несколько ниже 2013 года и не превысит 12-12,5% в базовом сценарии развития экономики. При реализации благоприятного макроэкономического сценария средние ставки по ипотеке могут опуститься и ниже 12%.

 

Рост ипотечного рынка в этом году продолжится, а темп роста выдачи ипотечных кредитов составит около 15%. Дополнительным фактором, способствующим развитию ипотечного кредитования, является политика ЦБ, направленная на ограничение темпов роста беззалогового кредитования, в том числе роста размера минимальных резервов на потери по необеспеченным потребительским ссудам. Поэтому можно ожидать, что в зависимости от внутренних приоритетов кредитные организации, обладающие соответствующими возможностями (прежде всего доступом к фондированию), переориентируют свою бизнес-модель в пользу ипотечного кредитования.

 

Полное восстановление первичного рынка ипотеки после кризиса 2008-2009 годов и его переход к активному росту позволили АИЖК как институту развития сфокусироваться на менее развитых сегментах рынка, включая развитие и стандартизацию вторичного рынка ипотеки, развитие и повышение эффективности инфраструктуры рынка, а также механизмов снижения и перераспределения рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

 

В 2014 году АИЖК согласно утвержденной стратегии развития намерено создавать условия для устойчивого и качественного роста рынка ипотечного кредитования, преимущественно в сегменте экономкласса. Чтобы ускорить развитие вторичного ипотечного рынка и увеличить количество выпусков ипотечных ценных бумаг, одним из ключевых направлений деятельности АИЖК будет поддержка секьюритизации ипотечных кредитов, в т.ч. развитие мультиоригинаторной платформы секьюритизации, которая позволит привлекать выгодное фондирование небольшим и средним банкам.

 

Большое внимание будет уделено развитию инфраструктурных услуг, направленных на повышение уровня конкуренции на рынке и снижение банковской маржи участников ипотечного рынка, а также дальнейшему развитию механизма ипотечного страхования, способствующего повышению доступности ипотечного кредитования и перераспределению рисков.

 

Важными направлениями деятельности остаются реализация программ и продуктов в области стимулирования предложения жилья на первичном рынке и повышение объемов жилищного строительства.

 

В целом можно уверенно констатировать, что прошедший год стал одним из самых удачных для рынка жилья, строительства и ипотечного кредитования. Рекордный объем выдаваемых ипотечных кредитов поддержал спрос населения на жилье, который, в свою очередь, был удовлетворен за счет увеличения предложения на рынке нового жилья. Таким образом, рынок жилья в 2013 году развивался очень гармонично - рост цен на жилье лишь на 1-2 процентных пункта превысил инфляцию, что с учетом роста зарплат, особенно в бюджетном секторе экономики, не привело к снижению доступности жилья. Росту популярности ипотеки способствовало также и то, что все больше застройщиков используют схему строительства жилья, предусмотренную N 214-ФЗ.

 

Доля ипотечных  сделок в общем количестве сделок с жильем

 

Год	Процент
2009	11,9
2010	14,6
2011	17,6
2012	20,9
2013	24

Источник: Росреестр 

Автор: Михаил Гольдберг (руководитель Аналитического центра Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК)

 

Источник: Росийская газета