Без 4 миллионов рублей на столичный рынок жилья лучше не соваться, понял корреспондент "РГ" после изучения самых доступных предложений. Даже за эти деньги можно купить крохотную "однушку" только при большом везении и далеко от метро. Опытным путем было выяснено, что самым дешевым районом столицы является Восточное Бирюлево - там можно найти однокомнатную квартиру в доме 70-ых годов прошлого века постройки или даже в новеньком жилом комплексе за 4,8 миллиона рублей. Однако это минимум. А средняя цена и в этом, наиболее доступном районе держится на уровне выше 6 миллионов.

 

Цена бывает кусачей

Итак, реальные цены на жилье в столице. Дешевле всего, разумеется, однокомнатные квартиры. Цены начинаются от 4 миллионов рублей, но это если говорить о малогабаритном жилье. Например, в пяти минутах ходьбы от метро "Сходненская" в кирпичной пятиэтажке сегодня продается квартира общей площадью 18 кв.м - обычно столько занимает один зал или гостиная. Здесь же крошечная комната, 3-метровая кухня и такой же совмещенный санузел без ванны - ее заменяет советский аналог душевой кабины. Квартира на втором этаже, в комнате сделан косметический скромный ремонт, а вот туалет и кухня нуждаются в обновлении - краска и побелка на стенах облупились, да и коммуникации обветшали. Окна выходят во двор, сам дом хоть и 60-ых годов постройки, но выглядит неплохо - по крайней мере, в подъезде свежий ремонт. На цену в нашем случае влияет, прежде всего, метраж и расположение. Станция "Сходненская" - предпоследняя на фиолетовой ветке и до центра от нее ехать 25 минут, хотя сам район считается неплохим. Вроде бы выгодное предложение, скажут многие и будут не совсем правы. Если поделить стоимость квартиры на количество квадратных метров, то получится совсем не дёшево - 228 тысяч рублей за "квадрат". В московских новостройках сегодня он в среднем стоит 206 тысяч. Вообще следует всегда смотреть не только на цену квартиры, но и на стоимость квадратного метра - иногда такое сравнение позволяет взглянуть на предложение под новым углом. Тем не менее, квартира на "Сходненской" сегодня одна из самых доступных в Москве.

 

В любом случае предложение жилья стоимостью 4 и 5 млн рублей очень ограничено - вариантов мало и у жилья с такой ценой всегда есть какие-то большие недостатки. Лучше ориентироваться на средние показатели рынка, а они сегодня на вторичном рынке таковы: "однушки" в столице начинаются от 6 млн рублей - за эти деньги можно купить стандартную квартиру площадью от 30 до 40 кв.м на окраине в пределах МКАД. Например, в районах Орехово-Борисово Северное или Кузьминки. Двухкомнатные квартиры обходятся минимум в 8-9 млн рублей, если говорить о жилье класса "эконом" и "комфорт" - это самые распространенные предложения. Ну а трехкомнатные квартиры стоят обычно от 10 млн и больше. Верхней планки практически нет - жилье в лучших жилых комплексах может стоить миллионы долларов. "Если говорить о первичном рынке, то в марте средняя стоимость однокомнатных квартир эконом-класса составила 7,2 млн рублей, двухкомнатных квартир - 9,2 млн. Средняя цена трехкомнатных квартир возросла на 4% и составила порядка 11,7 млн рублей", - рассказала "РГ" руководитель департамента аналитики и консалтинга одного из крупнейших агентств недвижимости столицы Елизавета Гудзь.

 

Цены растут

Цены на жилье в столице в последние месяцы растут вместе со спросом - риелторы объясняют это падением курса рубля. Многие москвичи, откладывающие деньги на "черный" день, при наступлении нестабильной ситуации на финансовом рынке и чередой лишений некоторых банков лицензий решили не рисковать своими сбережениями и инвестировать их в жилье, которое никогда не обесценится и, скорее всего, будет только набирать в цене со временем. Собственно, возросший спрос и подстегнул рост цен.

 

- На первичном рынке жилья рост за последние пару месяцев составил около 3 процентов, - говорит риелтор Елена Андреева. - На вторичном рынке он был чуть ниже и равняется примерно 2,5 процента. Но в этом вопросе всегда нужно быть аккуратным, потому что на стоимость влияет очень много факторов и в двух агентствах недвижимости могут придерживаться полярных точек зрения, ведь оценку там производят по собственной базе жилья. Получается такая средняя температура по больнице. В тех же новостройках цена всегда зависит от этапа готовности дома и уровня спроса - если квартиры разбирают, то и цены растут, а если покупателей нет, то появляются скидки и различные стимулирующие предложения. Так что у одного застройщика цены могут расти, а у другого - нет.

 

В целом стоимость квадратного метра, а этот показатель специалисты считают самым объективным, в Москве медленно растет начиная с конца 2009 года. В кризис цены упали по некоторым предложениям сразу на треть, но сейчас уже вернулись на докризисные значения. В год жилье обычно дорожает на 8-10 процентов, но все опять же зависит от разных факторов -  объемов вводимого жилья, его класса и покупательской способности населения. Цены могут по-разному вести себя  в каждом сегменте недвижимости. К примеру, новостройки делятся на 3 основных класса: "Премиум", "Бизнес" и "Эконом". Самый распространенный - последний. Сам по себе он еще делится на "Эконом" и "Комфорт". Элитными новостройками считают дома в центре города, с высотой потолков от 3,2 метра со свободной планировкой и количеством санузлов по числу спален. Бизнес-класс - это жилье, расположенное в престижных, экологически благоприятных округах, с потолками от 3 метров, площадью от 80 кв.м. Эконом-класс - это типовые серии панельных домов. Потолки - 2,7 метра,  стандартная планировка, площадь от 30 "квадратов". Район может быть любым, но обычно это окраины - такие дома часто возводят на месте бывших промзон. 206 тысяч за кв.м. - это средняя цена по новостройкам всех сегментов за исключением премиум-класса - там все начинается примерно с 300 тысяч. В домах экономичной серии "квадрат" стоит порядка 180 тысяч в зависимости от месторасположения.  

 

Ипотека набирает обороты

Каждая третья квартира в Москве покупается в ипотеку, причем в последние месяцы крупнейшие банки зафиксировали рост обращений по поводу ипотечных кредитов. Объясняется это все тем же - люди предпочитают инвестировать накопления в недвижимость. Когда сбережений на покупку квартиры не хватает, то к ним добавляют заемные средства.

 

- Доля ипотеки на рынке в последние годы менялась несильно и в среднем составляла 35 процентов, хотя по некоторым объектам и может доходить до 80 процентов, - говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость" Андрей Владыкин. - Размер ставок зависит от типа жилья, которое приобретает клиент ("вторичка" или "первичка"), от  финансовых возможностей  заемщика, то есть размера первоначального взноса, дохода, а также от срока кредитования. На квартиры в новостройках ставки начинаются от 11 процентов в рублях, готовое жилье можно приобрести  в кредит по схожим условиям в рублях и от 7 процентов в валюте. Если доллар и евро не вырастут, то можно взять сейчас ипотеку в валюте и потом, когда она будет слабеть, получится сэкономить на курсовой разнице.

 

В подавляющем большинстве случаев ипотеку сейчас берут в рублях. Когда корреспондент "РГ" взялся рассчитывать ежемесячный платеж по ипотеке при условии покупки квартиры за 8 млн рублей с первоначальным взносом 25 процентов, то картина получилась не слишком радужная. Если взять кредит на 15 лет, то каждый месяц придется платить 68 тысяч рублей и это при минимальной годовой ставке 11%. Переплата в итоге составит почти 6,3 млн, то есть практически 80 процентов от стоимости самой квартиры. Если же внести половину от цены квартиры сразу и взять ипотеку на 5 лет, то ежемесячный платеж будет равняться 86 тысячам, а переплата составит почти 1,2 млн.

 

Заграница не поможет

Эксперты называют истории о том, что по цене "однушки" в Выхино можно купить коттедж в пригороде Лондона мифом. Да, в Москве дорогая недвижимость, но в сравнении с другими мегаполисами российская столица находится примерно на одном уровне доступности жилья.

 

- Если мы говорим о крупнейших городах Америки, Европы и Азии, то цена квадратного метра там вполне сопоставима с московскими ценниками, - рассказала "РГ" директор по маркетингу группы компаний "МИЭЛЬ" Наталья Кац. - В крупных мировых городах в приличном районе за 200 тысяч долларов ничего невозможно купить, разве что квартиру в каком-то гетто, но можно ли там нормально жиль? По цене московской "однушки" продается жилье в европейской провинции, но не в мегаполисах.

 

Кстати

Самыми популярными в столице были и остаются однокомнатные квартиры - на них приходится 56 процентов обращений в агентства недвижимости. На долю двухкомнатных и трехкомнатных приходится 32 и 11 процентов соответственно, а вот многокомнатные квартиры интересуют не больше 1 процента москвичей.

 

Источник: Российская газета