Новостройки Подмосковья: необычные метры
.jpg)
Нестандартные форматы жилья теперь нельзя назвать прерогативой бизнес- и элиткласса, они активно распространяются и в массовом сегменте, хотя здесь их не так уж много – по оценке экспертов, в общем объеме подмосковных новостроек их доля составляет не более 6-7 процентов.
Что необычного предлагает сегодня подмосковный рынок, «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» расскажет в этом обзоре.
Квартиры-студии и евроформат
Эксперты отмечают, что квартиры-студии не стоит относить к разряду необычных – этот формат уже закрепил место на рынке и удачно реализуется на протяжении нескольких лет. «Наибольшим спросом у покупателей в Подмосковье пользуются квартиры-студии, - подтверждает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», - а также двух- и трехкомнатные квартиры евроформата». Причина популярности - в меньшей площади помещений по сравнению с квартирами традиционного формата. Разница в 8-10 кв. м влияет на бюджет покупки. По информации пресс-службы компании «БЕСТ-Новострой», площадь некоторых из них – минимально возможная, от 18 кв. метров. Но более ходовые метражи, конечно, - около 30 кв. метров.
Набирают обороты уже упомянутые квартиры евроформата, «где между кухней и гостиной отсутствует межкомнатная перегородка, а также есть одна или две отдельных комнаты. В отличие от обычной двухкомнатной квартиры «евродвушка» имеет меньшую площадь, и это хорошая альтернатива для тех, кто не может позволить себе полноценную двухкомнатную квартиру, а площади однокомнатной недостаточно. К примеру, в ЖК «Лидер Парк» в Мытищах площадь стандартной двухкомнатной квартиры – 57 кв. м, а двухкомнатной еврофортмата – 48 кв. м. Стоимость «евродвушки» составляет на данный момент 3,673 млн рублей», - рассказывает Дмитрий Пантелеймонов (ГК «Лидер Групп»). Для сравнения, стандартная «двушка» (57 кв. м) в этом ЖК стоит сейчас 4,252 млн рублей.
В качестве примеров ЖК, где представлены студии, по данным пресс-службы компании «БЕСТ-Новострой», можно привести ЖК «Октябрь» (29 кв. м, от 2,1 млн руб.), ЖК «Одинбург» (от 29 кв. метров, от 2,9 млн руб.), «Марьино Град» (от 27 кв. м, от 1,9 млн руб.), «Новые Ватутинки. Южный квартал» (от 37 кв. метров, от 3,6 млн руб.).
ЖК с евроквартирами - «Краски жизни» (г. Видное) и «Самоцветы» (г. Люберцы). «Цены на евроквартиры в этих проектах начинаются соответственно с 69 000 руб. за кв. м и 126 000 руб. за кв. м», - отмечает Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век».
Игорь Сибренков, заместитель генерального директора «Мортон-Инвест», рассказывает о новом проекте ГК «Мортон» - ЖК «Люберецкий», где к продаже предлагаются студии площадью 29,8 кв. м. Стоимость квартиры-студии в корпусе №2 «Люберецкого» – 3,3 млн рублей. Помимо студий в жилом комплексе запроектированы 1- и 2-комнатные квартиры небольших площадей, которые также можно отнести к нестандартному формату. Площади таких квартир стартуют от 29,9 кв. м, стоимость – от 3 287 900 рублей.
«Пентхаус» экономкласса
Такие чудесные характеристики элитного жилья, как второй этаж или панорамное остекление, приходят в массовый сегмент! «Пожалуй, самые оригинальные планировочные решения в массовом жилье – это двухуровневые квартиры на последних этажах, поскольку они позволяют по цене квадратного метра жилья эконом либо комфорткласса приобрести квартиру, которую с натяжкой, но можно назвать пентхаусом», - рассуждает Дмитрий Котровский, управляющий партнер девелоперской компании «Химки Групп».
Двухуровневые квартиры и квартиры с выходом на эксплуатируемую кровлю реализуются в ЖК «Николин парк» в Новой Москве. Стоимость двухуровневых квартир - от 16,9 млн рублей, квартир с комбинацией «два уровня + выход на эксплуатируемую кровлю» - от 17,4 млн рублей. Есть квартиры с возможностью организации второго этажа и в ЖК «Пятницкие кварталы» в Красногорском районе (от 3,4 млн рублей), приводит примеры Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».
Также двухэтажные квартиры, в том числе и с выходом на террасу, реализуются в ЖК комфорткласса «Ракитня» в Звенигороде. Площадь - 135,4 кв. м и 108.4 кв. м, как рассказывает Светлана Перина, руководитель проекта новостроек компании «Стройпромавтоматика». «Довольно комфортная планировка 2-уровневых квартир напоминает загородный коттедж: 8 этаж предполагает размещение просторной кухни-столовой, гостиной, гардеробной и с/у, 9 этаж - со спальнями и с/у, с панорамным остеклением и выходом на террасу. Цена таких квартир 5,5 млн руб. и 6,9 млн руб.», - добавляет эксперт.
Довольно оригинальные двухуровневые квартиры представлены в квартале «Краски жизни» (г. Видное) - площадью - 63-87 кв. м, с антресольным уровнем и отдельным входом на первых этажах домов. Предусмотрены квартиры как с собственным входом из общедомовой галереи, так и со входом через общий для двух соседних квартир тамбур. На нижнем уровне располагаются кухня, гостевая, гардеробная зона, на втором уровне - спальные комнаты. На каждом уровне спроектированы санузлы. Проект относится к комфортклассу, рассказывает Сергей Лядов («Сити-XXI век»).
В малоэтажном квартале «Гольяново Парк» от ГК «Астерра» предлагаются двухуровневые квартиры с собственным выходом на эксплуатируемую кровлю, которая в данном случае выполняет функцию террасы. Это квартиры со вторым светом, которые можно по желанию разделить на два уровня или же оставить один – в этом случае получится квартира с высокой инсоляцией и потолками 5,8 м. Площадь одного уровня в них составляет 28,6 – 43,5 кв. м, соответственно при разделении на два этажа общий размер жилья удваивается.
«Квартир со вторым светом и выходом на эксплуатируемую кровлю насчитывалось 22% от общего количества. В настоящее время все из них распроданы. Стоимость квадратного метра в этих квартирах составляла от 135 000 рублей, при этом общая сумма рассчитывалась исходя из одного уровня. Поэтому, если покупатель захочет разделить квартиру на два этажа, он получит бОльшую площадь за те же деньги, - разъясняет Иван Матюшин, директор департамента продаж ГК «Астерра». - В нашем следующем проекте – «Гольяново Парк-2», который также находится в селе Абрамцево, г.о. Балашиха, мы также будем предлагать квартиры с террасами, при этом планируем увеличить их ассортимент и включить в него жилье большей площади».
Как рассказывает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»), в UP-квартале «Новое Тушино» (Путилковское шоссе, 1 км от МКАД) предлагаются квартиры с панорамным остеклением, расположенные на двух последних этажах каждого корпуса, стоимость начинается от 4,2 млн рублей.
Есть даже такие ЖК, в которых панорамные окна установлены во всех квартирах. Это ЖК «Ньютон» и «Декарт» (Мытищи), «Акварели» (Балашиха), «Да Винчи» (Одинцово) и «Архимед» (Сергиев Посад). «Ситуация по ценам здесь следующая: в ЖК «Ньютон» стоимость квартир начинается от 5,1 млн рублей, в ЖК «Декарт» – от 3,6 млн рублей, в ЖК «Акварели» – от 3,4 млн рублей, в ЖК «Да Винчи» – от 5 млн рублей и в ЖК «Архимед» – от 1,7 млн рублей», - отмечает Григорий Алтухов.
Хобби-квартиры
По информации компании Urban Group, компания расширяет линейку редких форматов и выводит новый формат жилья – хобби-квартиры, представленные в ЖК «Солнечная система» в Химках. Есть предложения на первых этажах с хобби-помещениями от 10 до 25,9 кв. м.
Помимо жилой площади, хобби-квартиры обладают дополнительным нежилым многофункциональным пространством, в котором можно организовать мастерскую или офис. Адепты здорового образа жизни могут оборудовать там сауну, тренажерный зал или зал для занятия йогой. Кроме того, такие хобби-помещения идеально подойдут для фрилансеров, молодых мам, индивидуальных предпринимателей, коллекционеров. А любители шопинга могут организовать там гардеробную!
По данным компании Urban Group, на рынке жилья экономкласса не представлено квартир, в которых дополнительная нежилая площадь (не включая балкон, коридор, санузлы и т.п.) составляет более 10 кв. м. (Исключение составляют апартаменты, которые не относятся к жилью.)
Свободная планировка
О квартирах со свободной планировкой стоит рассказать отдельно – это и не необычный формат, но и не стандартная квартира. Несколько лет назад квартиры «без стен» позиционировались как жилье бизнес- и элитсегмента, теперь же они доступны и массовому покупателю.
Приобретение такой квартиры вызывает много вопросов – в частности, по отделке и согласованию планировки. Мало того что стоимость такой квартиры будет все-таки выше среднего, поскольку площадь квартиры со свободной планировкой больше из-за отсутствия стен, - еще и придется вкладываться в отделку, а также в ее согласование. «Обычно в таких квартирах ремонт выполнен в черновом варианте, в них даже не выполнена электрическая проводка и не проложены сантехнические коммуникации, - поясняет Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»). - При обустройстве квартиры придется учитывать ряд обстоятельств, а именно: расположение сантехники (соответственно, ванной комнаты и кухни) с учетом вывода коммуникаций и расположения комнат аналогичного предназначения на смежных верхних и нижних этажах; совмещение или перенос вентиляционных блоков; совмещение лоджий и балконов с жилой площадью и другие ограничения».
Главное преимущество квартир «без стен» - это возможность полностью обустроить жилье в соответствии со своими потребностями и желаниями. Как отмечает Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty: «Покупка квартиры свободной планировки открывает перед клиентом большие горизонты для творчества. Человек получает возможность самостоятельно решить, как будет выглядеть его будущее жилье, разделить пространство гостевых и спальных зон, при необходимости сделать гардеробную комнату. Возможность создать жилье по собственному проекту сейчас доступна практически для каждого, ведь дизайн-проект квартиры стоит всего от 1000 рублей за кв. м». Таким образом, обладателю свободной планировки посчастливится реализовать свои необыкновенные дизайнерско-планировочные задумки. Но на деле оказывается, что планировка не такая уж и свободная!
«Строительные и санитарные нормы диктуют требования по инсоляции, звукоизоляции, теплотехническим характеристикам жилых помещений, - поясняет Дмитрий Пантелеймонов (ГК «Лидер Групп»). - Поэтому квартиры со свободной планировкой застройщик все равно сдает с внутриквартирными стенами, высота которых около 20 см. Так обозначается исходная планировка, которая определена проектом. Иными словами, покупатель получает квартиру, где все помещения строго разграничены. В случае изменения площади и расположения комнат собственнику придется заказывать проект перепланировки и самостоятельно согласовывать его. От традиционных данный вариант отличается только тем, что покупатель в случае изменения планировки тратит меньше времени и средств на ремонт благодаря отсутствию необходимости демонтировать межкомнатные перегородки». Таким образом, свободная планировка не подразумевает полной свободы действий, а лишь дает возможность сэкономить время и деньги.
Не стоит забывать и о согласовании перепланировки, которое в таких квартирах все-таки требуется, так же как и в обычных. Важно отметить, что процесс согласования включает в себя несколько этапов: оформление и согласование проектной документации; разрешение на перепланировку; внесение изменений в документы БТИ; регистрацию в ЕГРП.
«Согласовывать перепланировку необходимо в БТИ, при этом пока проект не получит официального разрешения, нельзя приступать к строительным работам. В противном случае собственнику грозит штраф, а также через суд его могут обязать демонтировать самовольно возведенные стены. С момента подачи документов на рассмотрение перепланировки по закону должно пройти не более 45 дней, но обычно решение принимается в течение 20 дней», - поясняет Дмитрий Пантелеймонов (ГК «Лидер Групп»).
Также, как рассказывает Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», согласовать перепланировку можно, обратившись с соответствующим заявлением в государственную жилищную инспекцию. К заявлению прилагаются следующие документы: 1) проект перепланировки, подготовленный и согласованный в соответствии с действующим законодательством РФ; 2) правоустанавливающие документы, если права на квартиру не зарегистрированы в ЕГРП; 3) согласие всех членов семьи нанимателя, если помещение используется по договору социального найма.
«Сумма и временные затраты на проведение согласований по перепланировке будут зависеть от значительности изменений и вида помещения», - добавляет Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»). По информации из открытых источников, стоимость согласования начинается от 10 тысяч рублей и может доходить до нескольких десятков тысяч. По данным пресс-службы компании «БЕСТ-Новострой», часто с вопросом согласования помогает компания-застройщик – за отдельную плату, которая может достигать 150 тыс. рублей, если перепланировка подразумевает сложные работы.
Не всем хочется затягивать с ремонтом, отделкой и преодолевать хлопотный и затратный процесс согласования, и каждый наверное задается вопросом: а надо ли? И ответить на него каждый должен сам, но ознакомившись с мнением экспертов.
«В принципе, это необязательно, т.к. квартира – ваша собственность, и если вы не планируете совершать с ней никаких сделок и качественно выполняете все работы, то вопрос может и не возникнуть. Но если случится какая-то непредвиденная ситуация – например, прорыв коммуникаций и затопление соседей снизу и есть несогласованная перепланировка, то заплатите штраф и компенсируете убытки», - поясняет Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». Размер штрафа составляет от 2000 до 2500 рублей, а если в результате несогласованной перепланировки будет причинен вред имуществу третьих лиц, возмещать ущерб придется в полном объеме, добавляет Василий Шарапов («Сити-XXI век»).
Где купить
В Подмосковье достаточно много ЖК, предлагающих свободные планировки различных площадей. «Например, в UP-квартале «Западное Кунцево» в продаже есть четырехкомнатные квартиры свободной планировки. Площадь их от 107 кв. м до 122 кв. м, а цена – от 14,7 до 16 млн рублей», - рассказывает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»).
«ЖК «Ракитня» предлагает больше всего однокомнатных квартир площадью от 34 кв. м до 49 кв. м. Цена колеблется от 1,6 млн руб. до 2,4 млн руб. При желании можно воспользоваться летним предложением «Квартиры с ремонтом» и не думать о возведении перегородок, а сразу получить ключи от готовой квартиры и заехать! Покупка такого варианта обойдется в 1,8 млн руб.», - отмечает Светлана Перина («Стройпромавтоматика»).
Филипп Третьяков (Galaxy Realty) рассказывает о новых жилых комплексах эконом- и комфорткласса, вышедших на рынок этим летом и предлагающих квартиры свободной планировки. Это концептуальный жилой квартал комфорткласса «Альфа Центавра», расположенный в городе Химки. Можно выбрать одно-, двух- и трехкомнатные квартиры свободной планировки площадью от 41,4 до 92,3 кв. м. Минимальная стоимость квартиры - 3,7 млн рублей. Другой проект – ЖК «Люберецкий», где покупателям доступны 1-3-комнатные квартиры площадью от 29,9 до 82,5 кв. м. Стоимость квадратного метра жилья составляет 76 тыс. рублей.
Более подробная информация о ЖК и ценах представлена в таблицах в конце текста.
Резюме журнала
«Нетиповые квартиры, как правило, являются спонтанной, эмоциональной покупкой, - заключает Дмитрий Котровский («Химки Групп»). - Это жилье «на любителя», и в своей ценовой категории оно все равно всегда стоит выше среднего. Поэтому потенциальная целевая аудитория покупателей таких квартир всегда гораздо более узкая, и продаются они дольше – особенно в массовом сегменте, где цена больше всего влияет на решение о покупке».
Тем не менее нестандартные квартиры становятся все более доступны и для массового покупателя, а некоторые форматы даже позволяют сэкономить. Популярность необычных форматов обусловлена тем, что они дают возможность рядовому покупателю воплотить в жизнь свои оригинальные идеи и получить свой «дом мечты».
Источник: https://www.metrinfo.ru/
