Недвижимость Москвы и Подмосковья: Сколково, город-мечта
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» продолжает географические исследования Москвы и Подмосковья. Мы внимательно изучили рынок недвижимости Новой Москвы и теперь перемещаемся в Сколково – город науки, инноваций, модных технологий, экологичного подхода ко всему на свете, симпатичных «ботанов» и «чудесатых» (как сказала бы кэролловская Алиса) зданий вроде «ГиперКуба».
Сколково – понятие многогранное. Это и инновационный центр, и технопарк, и университет, и фонд, и научное сообщество, и продвинутый во всех отношениях город, и даже деревня! Причем, как часто бывает у нас в России, административное деление – удивительное. Деревня Сколково (соседка наукограда) относится к Подмосковью, а сам наукоград Сколково вошел в состав Москвы, причем старой Москвы - он стал частью Можайского района Западного административного округа. Вот так.
Сама идея создать такой современный научный город по особому градостроительному плану, с особыми экологическими требованиями весьма привлекательна. Симпатично выглядит задумка о транспорте на электрической тяге, о приоритете, отданном велосипедистам и пешеходам. Вообще, основные принципы концепции Сколково демонстрирует сегодня «ГиперКуб» - первое здание инновационного центра. Чтобы воочию убедиться в этом, стоит принять участие в какой-нибудь конференции, которые регулярно здесь проходят.
«Наша компания является одним из победителей международного конкурса на проектирование одного из десяти жилых кварталов, которые спроектированы с учетом передовых экологических стандартов, класса «LEED серебро». В домах с продвинутой архитектурой предусмотрены только энергосберегающие технологии и оборудование, а для строительства будут использоваться натуральные материалы из местного сырья. Главными критериями конкурсного отбора стали экономичность, экологичность, энергоэффективность, концептуальность, инновационный и креативный подход, высокое качество архитектурных и планировочных решений», - рассказывает Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects.
«Предполагается, что на территории наукограда Сколково смогут проживать 15 тысяч человек. Квартиры в Сколково нельзя будет приватизировать – все жилье будет сдаваться в аренду на 10 лет, именно на такой срок в среднем центр планирует привлекать иногородних специалистов. Аренду обещают сделать ниже рыночной: не более 30 тысяч рублей в месяц. Всего на территории возведут 600 тысяч квадратных метров жилья», - сообщает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».
Рынок недвижимости, который складывается не в самом Сколково, а по соседству с ним - в прилегающем Одинцовском районе, - свидетельствует о несомненном интересе к этому месту. В самом научном городе Сколково, как мы уже отметили, – своя концепция, там жилье, скорее всего, будет арендным. А вот в новых жилых комплексах и загородных поселках «под сенью Сколково» можно купить квартиру или дом. Но сначала давайте оценим это место, пользуясь классическими параметрами рынка недвижимости – экология, транспортная доступность (месторасположение), инфраструктура.
Экология: будет только лучше
Эксперты, опрошенные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru», дружно говорят о том, что с точки зрения экологии со Сколково все хорошо. Это традиционно благополучное западное направление с его легендарной «розой ветров», благодаря которой загрязненный воздух столицы сюда просто не доносится. И близость к МКАД (2-3 км), и даже присутствие нескольких промзон в Одинцовском районе на экологии особо не сказываются. А уж стремление к сохранению окружающей среды, которое заложено в концепцию Сколково, позволяет надеяться, что ситуация ухудшаться не будет, и даже ожидается улучшение.
С местами для отдыха проблем здесь нет. Наши комментаторы напоминают о Мещерском природном парке (бывшем Баковском лесопарке) с пешеходными и велосипедными дорожками. Зимой в парке катаются на коньках и на лыжах. Стоит назвать Пушкинское и Быковское участковое лесничество, целую санаторно-курортную сеть в окрестностях Одинцово и непосредственной близости от Сколково. Курортная достопримечательность здешних мест – санаторий Барвиха.
Транспорт: терпимо и сейчас, но перспективы заманчивы
Транспортная ситуация не вот чтобы радужная, но вполне сносная, а в прекрасном далеко – очень даже хорошая. Ведут в эти края три трассы – коротенькое Сколковское шоссе, Минское и Можайское.
Что касается Сколковского шоссе, то наши эксперты отметили недавнюю его реконструкцию. «Были построены две двухуровневые развязки: одна – на повороте в Заречье, другая – возле строящейся школы управления «Сколково», - напоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Тем не менее в марте 2014 года был согласован новый проект развития данной магистрали, в который вошло строительство эстакады на пересечении со Сколковским шоссе и скоростной магистрали от реки Сетунь до Можайского шоссе, проходящей по улицам Вяземская и Витебская с шириной проезжей части от 11,5 до 18,5 м по 3-4 полосам движения, а также организация боковых проездов вдоль Сколковского шоссе и съездов с автомагистрали на Витебскую улицу».
Минское и Можайское шоссе – в процессе реконструкции. «В июле открылось движение транспорта по съезду и путепроводу, которые являются важной частью транспортной развязки на пересечении МКАД и Можайского шоссе, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». - Правоповоротный съезд позволит автомобилистам свернуть с Можайского шоссе на внутреннюю сторону кольца, а эстакада-путепровод с тремя полосами движения даст возможность машинам повернуть на внутреннюю сторону МКАД».
Совсем недавно - в начале сентября было запущено движение по шестиполосной эстакаде протяженностью 2,5 километра, построенной в рамках реконструкции Можайского шоссе, отмечает эксперт. Подмосковная часть развязки заработает в 2015 году. Благодаря этому строительству Можайское шоссе станет бессветофорным от МКАД до Краснопресненской набережной, пропускная способность магистрали должна увеличиться на 30%. Эстакада также обеспечит бессветофорное движение на пересечении шоссе с улицами Толбухина, Петра Алексеева, Рябиновой, Гвардейской, Витебской, Кубинкой.
Алсу Хамидуллина, руководитель департамента отдела загородной недвижимости Contact Real Estate, подчеркивает, что с запуском новой платной трассы-дублера существенно улучшилось движение по Минке, которая была перегружена грузовым транспортом. «Минское шоссе на данный момент остается одной из наиболее загруженных трасс западного направления. К концу осени планируется достроить две развязки: одна — выезд на Сколково, а вторая развязка, которая дает выезд на Одинцово», - добавляет Дарья Третьякова («Азбука Жилья»).
Но пока что пробки – привычное явление для здешних трасс. По Сколковскому шоссе можно свободно доехать до МКАД, но на въезде на кольцо есть риск попасть в затор. На Можайском шоссе «любимая пробка» с другой стороны – от Трехгорки до МКАД. Если ехать из Москвы, то в районе пересечения с МКАД пробки из-за дорожных работ длятся около 5 км. Но наши эксперты не теряют оптимизма и надеются, что когда наконец-то все реконструкции закончатся, доехать до Сколково можно будет без проблем, а с улучшением дорожно-автомобильной обстановки в район придут и новые инвестиции.
С общественным транспортом в этих краях давно сложилось, хотя, по оценке Марины Денискиной, руководителя департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент», своим ходом сейчас доезжать до Сколково не так уж и легко. Если добираться до станции Сколково, которая ранее называлась Востряково (Киевская железнодорожная ветка), придется преодолеть пешком довольно большое расстояние. От Белорусского вокзала электричкой надо доехать до станции Трехгорка, а затем пересесть на автобус или маршрутку, от остановки придется пройти пешком минут 10-15. Но, как замечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, планируется связать Сколково и железнодорожную платформу Трехгорка. «В районе железнодорожной платформы Трехгорка ведутся работы по строительству хаба, который станет центральным входом на территорию инновационного центра «Сколково». В состав хаба должны войти распределительный зал, обеспечивающий посадку и высадку пассажиров на новые железнодорожные платформы (конкорс), переход через федеральную автодорогу М-1 «Беларусь», зоны для пешеходов и общественного транспорта с коммерческими объектами», - раскрывает подробности Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость».
Помимо этого, по Сколковскому шоссе дважды в час курсирует автобус № 867 до станции метро «Кунцевская», время в пути - 20 минут, до «Киевской», той же «Кунцевской» и «Славянского бульвара» ходят маршрутки.
Есть планы открыть новую станцию метро, которая станет частью ТПУ «Кунцевский». Пригородные поезда смоленского направления будут останавливаться в непосредственной близости от станции метро «Славянский бульвар». От Белорусского вокзала до инновационного центра Сколково также можно будет добраться при помощи аэроэкспресса, перечисляет Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
Обсуждается и возможность пустить экспресс-поезда до Сколково по железным дорогам, но некоторые наши эксперты сомневаются в целесообразности данного проекта.
Недвижимость Сколково… Скольково, скольково?
А теперь перейдем непосредственно к рынку недвижимости. Повторимся, мы будем рассматривать те жилые комплексы, которые строятся рядом с городом. Тем не менее у проектов, возводящихся вблизи наукограда, - в Одинцовском районе, - «Сколково», как заклинание, присутствует в названиях.
Для начала мы вынуждены расстроить читателей – недорогой недвижимости здесь практически нет. «Недвижимость в Сколково можно отнести в основном к сегменту бизнес и де-люкс класса. Цена квадратного метра варьируется от 4-6 тысяч долларов за метр до 7 тысяч долларов за метр, а в квартирах с отделкой доходит до 12-15 тыс. долларов, в зависимости от сегмента и локации объекта», - сообщает Марина Денискина («Гео Девелопмент»).
По данным Марии Литинецкой («Метриум Групп»), на локальном рынке недвижимости первичные продажи открыты в семи жилых комплексах. Три относятся к элитному сегменту – «Сколково Парк» (от 16 млн рублей за квартиру), «Русский Авангард» (от 8 млн рублей), «Усадьба Сколково» (от 19, 18 млн рублей). Причем последний комплекс – единственный представитель малоэтажного строительства (4 этажа). Четыре комплекса относятся к сегменту бизнес-класса – «Панорама Сколково» (от 4,66 млн рублей), «Славянка-Сколково» (от 3,67 млн рублей), «Резиденции Сколково» (от 5,15 млн рублей), «Академгородок Сколково» (от 5,54 млн рублей). Большинство новостроек относятся к среднеэтажному строительству. На рынке присутствуют только два многоэтажных комплекса – ЖК «Панорама Сколково» и ЖК «Славянка-Сколково».
Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») более подробно рассказывает о некоторых из них.
В малоэтажном (4-6 этажей) ЖК «Академгородок» ведутся отделочные работы, сам монолитно-кирпичный комплекс расположен на улице Тихая в поселке Заречье, в нем представлены 1-3-комнатные квартиры.
В поселке Новоивановское на улице Агрохимиков возводится многоэтажный комплекс «Панорама Сколково», на данный момент идет монтаж первого этажа.
В поселке Заречье на улице Каштановая завершается строительство среднеэтажного ЖК «Резиденции Сколково» и ЖК «Сколково Парк».
Весьма интересный проект - ЖК «Славянка-Сколково», он граничит с одним из районов научного центра Сколково. Первый из семи корпусов уже возведен, а покупатели получают ключи от квартир. Дома строятся в 750 метрах от МКАД в Одинцовском районе, между Минским и Сколковским шоссе. Проект отличает хорошая транспортная доступность: в 15 минутах ходьбы располагается станция железной дороги Немчиновка, а электрички этого направления проезжают такие станции, как «Кунцевская», «Фили», «Деловой центр», «Беговая», «Белорусская». Автобусное сообщение позволяет за 15-20 минут добираться до станций метро «Молодежная» и «Славянский бульвар». В пешей доступности от комплекса находятся ТЦ «АШАН» и кинотеатр «Формула-кино». (См. также таблицу в конце текста.)
По информации Марины Денискиной («Гео-Девелоапмент»), в ЖК «Сколково Парк» от застройщика «Заречье Девелопмент» в продаже представлены квартиры площадью от 60 кв. м до 190 кв. м, стоимость кв. метра стартует от 230 тысяч рублей. ЖК представляет собой архитектурный ансамбль из комплекса зданий, расположенных на территории более 8 га в форме лепестка. Здесь запроектировано 442 квартиры свободной планировки, от одно- до четырехкомнатных, предусмотрен подземный паркинг и офисная часть. Инфраструктура ЖК включает детский комплекс, игровые площадки, обустроенные зоны отдыха, теннисный корт, детский сад, начальную и среднюю школы, рестораны и т.д. Комплекс соседствует с такими объектами, как гольф- и кантри-клуб, Московская школа управления «Сколково», детская школа искусств и инноград «Сколково».
Правда, в «околосколковскую» компанию жилых комплексов бизнес-класса затесался демократичный проект, на который обратил наше внимание Владимир Богданюк (Est-a-tet). Это ЖК «Сколковский» от ФСК «Лидер», недалеко от района «Новая Трехгорка», где цена квадратного метра составляет около 70 тысяч рублей.
Организованные коттеджные поселки, коих на местном рынке насчитывается с десяток, также не радуют доступными ценами. Минимальная стоимость коттеджа, расположенного непосредственно в деревне Сколково, по данным Марии Литинецкой («Метриум Групп»), составляет $1,35 млн.
«Самым крупным поселком сколковского направления является поселок Фонда развития Международного университета (ФРМУ). Раньше его называли «территория Брежневских дач», в простонародье - поселок «Заречье», - рассказывает Алсу Хамидуллина (Contact Real Estate). - Поселок находится в окружении лесных угодий Баковского лесопарка, заповедника с живописным каскадом Мещерских прудов и соснового бора «Кунцево-4». Здесь в свое время проживала политическая элита страны, научные деятели и деятели искусства. 7-10 лет назад этот поселок считался одним из лучших в Подмосковье, как, впрочем, и само направление. Было много желающих приобрести там хоть что-то, но с предложениями на продажу было туго, арендные дома разлетались как горячие пирожки». Сейчас, по наблюдениям эксперта, - зеркальная ситуация: выставлено довольно много объектов на продажу (в основном по причине отъезда собственников за границу на ПМЖ), а желающих приобрести что-либо - совсем немного. Одна из причин - завышенные в разы цены. Владельцы, в основном давно проживающие за границей, выставляют свои дома на продажу по ценам, которые были актуальны чуть ли не в девяностые - по 15-20 млн долларов. Сейчас красная цена этим домовладениям - 5 млн долларов. «Однако собственники по-прежнему живут еще старыми временами и им психологически очень сложно себя перестроить», - заключает Алсу Хамидуллина.
Что же касается новых загородных проектов, то их, по данным эксперта, в ближайшее время на этот рынок выводить не планируется.
Будущее обещает «дни златые»
В отношении сколковских перспектив наши эксперты практически единодушно придерживаются оптимистической точки зрения. Развитие самого инновационного центра «Сколково» предусматривает, что к 2016 году будет построен университетский кампус, технопарк, жилая зона. Должна проясниться судьба метро, произойдут изменения в транспортной инфраструктуре, которые мы рассмотрели выше. Все это, безусловно, окажет влияние и на цены, но не на жилье премиум-класса или многомиллионные коттеджи, а на жилые комплексы бизнес-класса нижнего ценового уровня. Цены могут подняться на 10-15% (особенно в связи со строительством подземки). Впрочем, журнал www.metrinfo.ru напоминает о том, что общий прогноз по рынку недвижимости не слишком благоприятен, и если цены пойдут вниз, то никакое Сколково их не удержит.
Фото: community.sk.ru
Источник: https://www.metrinfo.ru
