Недвижимость: как она может помочь на пенсии?
.jpg)
О том, что жизнь российских пенсионеров, как бы это помягче, не слишком изобильная, известно хорошо. И многие наши сограждане (особенно в том возрасте, когда пенсия уже не за горами) задумываются о том, как бы на «заслуженном отдыхе» не пришлось предаваться столь увлекательному занятию, как сбор пустых бутылок. С другой стороны, у нас ситуация интересная: любой москвич – по определению миллионер, если принимать в расчет стоимость имеющейся у него недвижимости.
Так что сам собой напрашивается вопрос: как бы сделать так, чтобы этот актив (квартира) работал, помогая обеспечить действительно достойную старость? В возможных вариантах ответа мы и решили разобраться.
Варианты «поедания кирпича»
Вариант, первый приходящий в голову – заключить договор ренты или пожизненного содержания с обеспечением. Об этих сделках написано уже тысячи раз, поэтому тезисно:
- квартира продается, то есть юридически становится собственностью покупателя. Кстати, и налоги на недвижимость будет платить уже он;
- продавец получает право пожизненно проживать в своей квартире;
- отличие сделок между собой состоит в том, что при ренте продавец получает только деньги (единовременно после заключения договора плюс некоторые суммы ежемесячно), а при пожизненном содержании с обеспечением – все то же самое плюс еще некоторые услуги. Например, раз в неделю уборка в квартире, доставка продуктов из магазина дважды в неделю и т.п.
Очевидный плюс такого решения, по мнению обозревателя «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru», в бесхлопотности: потрудиться нужно только при заключении самого договора, а далее будешь просто получать деньги – до конца дней. Но есть и очевидный минус: пенсионер лишает квартиры своих собственных наследников (при их наличии). В общем, дилемма.
Есть и еще один популярный аспект. «Пенсионеру, заключающему подобный договор, нужно подумать о собственной безопасности, - говорит Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Бывали случаи, когда покупатели, желающие побыстрее вступить в права на квартиру, «помогали» старикам отойти в мир иной. Поэтому очень важно не заключать договор ренты со случайными людьми, какими-то маргинальными личностями и так далее, которые были найдены по объявлению. Ни в коем случае не соглашаться на какие-то встречи с незнакомыми людьми. Обязательно нужно оповестить своих родственников, которые не претендуют на квартиру, но при этом могли бы отслеживать ситуацию. У которых будут все контакты людей, с которыми пенсионер заключает договор ренты». На взгляд автора, это все-таки «страшилка». Покупатель, заключивший договор ренты, окажется первым подозреваемым, если с пенсионером что-то случится – вряд ли можно этого не понимать. У мошенников, охотящихся за квартирами стариков, «инструментарий» совсем другой.
Естественно, интересен вопрос о том, сколько денег может получить пенсионер за свою квартиру? Наши консультанты из риелторского сообщества ответа на него не дали – что неудивительно, поскольку сделки ренты и пожизненного содержания проводятся крайне редко. Вовсе не потому, что нет желающих со стороны продавцов – не хотят как раз покупатели, понимая, какой, извините за выражение, «геморрой» они тут получают. Так что единственным источником цифр оказалась «Моссоцгарантия» - ГУП, созданное по инициативе правительства Москвы. Их предложения:
«Договоры пожизненного содержания с иждивением заключаются с пенсионерами, супружескими парами и семейными парами из их числа, достигшими 65 лет; одинокими инвалидами первой группы, достигшими 55 лет; и одинокими инвалидами второй группы, достигшими 60 лет. Продавцу гарантируется единовременная денежная выплата в размере 3% от рыночной стоимости передаваемого жилого помещения. А также содержание с иждивением в объеме двух величин прожиточного минимума на душу населения в г.Москве (сейчас - 12 145 руб. в месяц), этот объем подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения. Еще предусмотрена 100-процентная оплата коммунальных услуг, а также организация и оплата ритуальных услуг».
Еще можно напомнить, что на Западе очень популярна т.н. «обратная ипотека» - в англоязычных странах ее называют eat your brick, «съешь свой кирпич». «Суть механизма в том, что пожилые люди получают в банке кредит под залог своей недвижимости, - объясняет Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». – Заемщик продолжает пользоваться своей квартирой или домом и не обслуживает кредит: проценты капитализируются». После смерти заемщика возможны два варианта. Либо наследники гасят кредит (полностью, вместе со всеми набежавшими процентами), и тогда они получают недвижимость. Либо банк реализует предмет залога, забирает себе причитающиеся деньги – а наследникам достается то, что осталось (если вообще что-то осталось).
«Вариант, близкий по функционалу к ренте, - отмечает Максим Клягин. – Он постепенно развивается и на российском рынке. Как демонстрирует мировая практика, этот инструмент характеризуется высокой эффективностью – как в части положительного социального влияния, так и в макроэкономическом аспекте за счет масштабного возвращения в экономику частных накоплений, фактически замороженных в недвижимости».
Пожертвовать простором
Второй лежащий на поверхности путь – это переехать в квартиру подешевле, получив на руки существенную сумму. Например, как напомнил нам Вадим Рубцов, ведущий специалист риэлторской компании «Русский дом недвижимости», обычная двухкомнатная квартира в Москве (50 кв. м, спальный район) стоит сегодня порядка 10 млн руб. Однокомнатную в Москве же (только район подальше, от метро на транспорте) можно найти за 4,5 млн. А если согласиться перебраться в Подмосковье, да еще и в новостройку – вполне можно найти вариант и в пределах 2 млн руб. В последнем случае, правда, квартиру придется ждать года два – но это время можно жилье снимать.
В любом случае, подобный маневр способен принести владельцу недвижимости многие миллионы рублей единовременно. Так что вопрос исключительно в том, как этими средствами распорядиться. Положить под подушку и просто проедать – не слишком разумно: деньги могут украсть, да и инфляция отнюдь не дремлет. Так что разумнее средства вложить. Отрадно, что опрошенные нами эксперты не советовали старикам различных рискованных стратегий вроде игры на фондовом рынке или Forex. «Длинные» вклады в надежные банки с доходностью 11-12% годовых – это самое разумное. «Деньги лучше положить на банковские депозиты, - рекомендует Вадим Рубцов. – Причем лучше суммами не более 700 тыс. руб. в разных банках».
Автор тут позволит себе напомнить, что 700 тысяч – сумма, страхуемая государством. Существует государственное Агентство по страхованию вкладов, и если банк является участником данной программы – вложенные в него средства частных лиц не сгорят даже в случае банкротства банка или отзыва у него лицензии.
Стать рантье
Это третий вариант – сдать квартиру в аренду. В отличие от двух предыдущих он более хлопотный: нужно заключить не одну сделку, после которой наслаждаться покоем, а постоянно участвовать в процессе – искать снимающих, следить за ними и получать деньги, делать в квартире мелкий ремонт после отъезда и искать новых.
Имеет ли вся эта затея смысл? Вопрос непростой. Уже много раз отмечено, что доходность на нашем рынке аренды не превышает 4-5% годовых. Банк, предлагающий 11-12%, выглядит гораздо привлекательнее. Но не забудем такой аспект: если вы положили деньги в банк, прождали год, сняли проценты и потратили их – основная сумма осталась той же, что и была раньше (в деньгах), а фактически она уменьшилась (из-за инфляции). В случае же с квартирой денег от аренды вы получаете меньше, зато сама квартира с годами дорожает. В общем, вопрос «квартира или банковский депозит?» - сложный, явно тянущий на отдельную тему. Мы же продолжим для тех, кто считает это дело выгодным.
У данного пути есть три варианта. Первый – сдать одну комнату в имеющейся квартире. Здесь есть свои преимущества – например, не нужно совершать вообще никаких сделок по продаже, обмену. Также к плюсам, обращает внимание Галина Киселева, директор департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», стоит отнести и то, что квартира всегда будет под присмотром. А еще пожилые люди часто страдают от дефицита общения, и арендаторы (если отношения с ними сложатся) могут помочь в решении и этой проблемы. «Иногда бывает, что отношения складываются настолько дружеские, что люди продолжают общаться и после того, как квартирант съезжает», - говорит Галина Киселева.
Что до минусов, то главный из них тот же самый, что назван в предыдущем абзаце – появление соседей. Увы, описанная выше пасторальная картинка (прекрасные отношения с жильцом) – это все-таки исключение, а правило в сегодняшнем мире другое: соседи раздражают. Особенно на старости лет. В общем, решение о том, идти ли по этому пути, во многом зависит от личности самого потенциального арендодателя – хорошо ли он уживается с людьми. И, конечно, в этом случае надо тщательно выбирать себе жильцов. Лучше, если по знакомству.
И о деньгах. Цена комнаты, конечно, зависит от массы разных нюансов – местоположение, метраж, состояние. Но в целом, как говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, в Москве можно ориентироваться на сумму 15-20 тыс. руб. в месяц.
Второй вариант – это разделить квартиру на две: одну для себя, вторую под сдачу. Похоже на то, что мы описывали во второй главе нашего повествования – с тем отличием, что вырученные деньги мы вкладываем не в банк, а в недвижимость. В этом случае, предупреждает Наталья Завалишина, генеральный директор компании Distant-Property, обе квартиры, скорее всего, будут уже не в Москве, а в Подмосковье. Или – в лучшем случае – одна в области, а вторая в Москве, но совсем на окраине. Это совсем неплохо: по словам Галины Киселевой («ИНКОМ»), минимальная стоимость аренды составляет сегодня 28 тыс. руб. (ЮАО и ЮВАО), 29 тыс. (ВАО), 32 тыс. (СВАО и САО), 33 тыс. (СЗАО) и 34 тыс. (ЮЗАО и ЗАО).
И третий путь, довольно экстремальный – не разменивать имеющуюся квартиру, а сдавать целиком, а для себя снимать. В том же Подмосковье. При всей привлекательности («двушку» в Москве вполне реально сдать за 40-45 тыс. руб., а в области снять за 20) это довольно рискованное мероприятие. «Нужно разбираться в договорах, которые заключаешь, уметь защищать свои права, - предупреждает Вадим Рубцов («РДН»). – Можно оказаться в ситуации, когда свою квартиру сдал, а из снимаемой тебя выселяют раньше срока».
Граждане мира
Последний из рассматриваемых нами вариантов – самый радикальный: уехать за границу! Причем «технологии» здесь в принципе те же, что в описанных выше вариантах:
- можно оставить в собственности московскую квартиру, сдать ее в аренду и на вырученные деньги (плюс пенсия) что-то снимать за границей;
- можно продать квартиру здесь, купить жилье там и как-то распорядиться оставшимися деньгами – скажем, положить в банк;
- можно купить за границей более одного объекта недвижимости и жить за счет сдачи в аренду тех, которые не используются для вашего проживания.
На взгляд автора (сугубо субъективный, конечно), лучше всего первый вариант – во всяком случае, для начала. Жизнь за границей не то чтобы хуже – просто она во многом совершенно иная, чем здесь. Например, во многих странах в принципе не существует бесплатного медицинского обслуживания. Также сложно предсказать, как каждый конкретный пенсионер переживет «вживание» в новое для себя общество – один быстро отыщет компанию, другой же будет мучиться без оставшихся в Москве друзей и знакомых.
«Прежде чем переезжать на ПМЖ за границу, стоит попробовать несколько месяцев пожить в той или иной стране, внимательно прислушиваясь к своим предпочтениям, - говорит об этой проблеме Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru. – Могут быть проблемы с климатом, языковым барьером. Разумнее сдавать имеющуюся квартиру в Москве и арендовать квартиру в полюбившейся стране. И, кстати, при такой схеме можно в любой момент переехать на новое место».
Что касается конкретных стран, то тут с большим отрывом от прочих идет Болгария - Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, обращает внимание на такие ее преимущества, как хорошее качество жизни при невысоких ценах. К тому же в стране хороший для жизни климат и близкий к русскому язык. Альтернативой является Черногория – страна также недорогая и близкая (ментально, лингвистически) России.
Михаил Чулков, генеральный директор агентства по продаже и аренде недвижимости в Португалии MICHAEL & JENEVA Portugal Property, советует обратить внимание на Португалию – страну, очень популярную у европейских пенсионеров. Здесь мягкий климат и значительно более низкие (чем в остальной Европе) цены. Дмитрий Ефуни, генеральный директор компании Icon, говорит о Венгрии – одной из самых дешевых стран для пенсионеров и, пожалуй, единственной в Шенгене, где можно получить ВНЖ как при покупке недвижимости, так и при ее аренде. Для этого пенсионеру надо предоставить долгосрочный контракт аренды (минимум на 1 год), денежные средства (справку из Пенсионного фонда, справку из банка о зачислении пенсии на банковский счет, справку из банка о денежных накоплениях) и медицинскую страховку.
Но, задумываясь над жизнью за границей, на наш взгляд, надо иметь в виду две вещи. Первое – это непредсказуемое ослабление рубля, из-за этого ваш доход, получаемый от аренды московской квартиры и конвертируемый в инвалюту, может серьезно сократиться, и именно сегодня эту ситуацию переживают российские дауншифтеры. Второе - как показывает практика, жизнь за границей недешевая, и ваш ежемесячный доход должен быть все-таки приличным, чтобы обеспечивать достойное существование. Одной российской пенсии явно недостаточно. («Жизнь в Болгарии. Цены. Мифы и реальность. Считаем затраты на проживание и обслуживание недвижимости. Интересные варианты на бальнеологических курортах в Велинграде и Сандански».)
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Как видим, возможностей у пенсионеров (настоящих и будущих) распорядиться своей недвижимостью масса. Да, от многих из них просто захватывает дух – такими радикальными они кажутся, такой решительности требуют. Что ж, как говорится, хочешь жить – умей вертеться…
Источник: https://www.metrinfo.ru
