Запрет на апартаменты: как изменится рынок недвижимости
.jpg)
Столичные власти уточнили определение понятия апартаменты, а также места их размещения. Согласно новому постановлению правительства, теперь апартаменты нельзя строить вне гостиниц.
Стоит отметить, что проекты, уже получившие разрешение на строительство, это постановление не затронет.
В соответствии с действующим законодательством апартаменты - это номер высшей категории в гостинице и ином средстве размещения, являющимся нежилым помещением. "Таким образом, апартаменты могут размещаться только в гостиницах и других средствах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сюит-отели и др.) в целях временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства, предназначенными для постоянного проживания граждан", - пояснил глава департамента градостроительной политики Сергей Левкин.
На сегодняшний день доля апартаментов в общем предложении на рынке жилья Москвы в старых границах составляет более 35%. Из них 29% - апартаменты премиум-класса, около 45% - бизнес-класс и оставшиеся 26% приходятся на комфорт-класс. К слову, апартаменты делятся на две группы: возводимые и реконструируемые (лофты). Сейчас лофты составляют около 15% от общего количества апартаментов.
Главное отличие апартаментов от квартир заключается в том, что в них отсутствует возможность оформлять прописку, без которой очень сложно прикрепиться к поликлинике по месту жительства и записаться в школу или детский сад.
Стоимость апартаментов в среднем на 20% ниже стоимости обычной квартиры, однако коммунальные платежи обойдутся дороже, так как рассчитываются они как для коммерческой недвижимости и не дотируются городом. Стоимость налогов на апартаменты также выше.
Как сообщили в пресс-службе компании Blackwood, средняя цена апартаментов сейчас составляет 314,6 тысяч рублей за квадратный метр. При этом в апартаментах премиум-класса квадратный метр стоит 584,6 тысяч рублей, бизнес-класса - 251,2 тысячи рублей, комфорт-класса - 164,8 тысяч рублей.
По данным департамента маркетинга группы компаний Ler Group, девелопера клубной резиденции Loft River, 82% покупателей покупают апартаменты в качестве постоянного жилья, 6,5% приобретают апартаменты в инвестиционных целях и только 1,5% рассматривают апартаменты как офис. Надо отметить, что среди тех, кто приобретает апартаменты для постоянного проживания, более 90% покупателей отмечают, что для них огромную роль играет и инвестиционная составляющая покупки.
Наталия Сергеева ГК Ler Group, руководитель департамента маркетига:Постановление от 11 ноября только констатирует сложившуюся на рынке ситуацию – постоянная регистрация в апартаментах невозможна, а временная регистрация возможна только в помещениях построенных на земельном участке с разрешенным использованием гостиничное обслуживание. Конечно, это постановление усложнит получение ИРД (исходно-разрешительной документации) на строительство и капитальный ремонт зданий под апартаменты, что может вызвать снижение количества выводимых на рынок проектов апартаментов, так как количество земельных участков с разрешенным использованием под гостиничное обслуживание в границах старой Москвы ограничено, а изменение разрешенного использования земельного участка требует значительных финансовых затрат и может серьезно ухудшить финансовые показатели проекта.Учитывая, что основное преимущество апартаментов заключается именно в более низкой стоимости объектов по сравнению с объектами жилого строительства того же класса, простым повышением цены эту проблему решить не удастся.
По мнению генерального директора компании Praedium Николая Девятилова, апартаменты чаще приобретают для инвестиций или второго жилья. Он добавил, что как правило собственники апартаментов сдают их в аренду.
"Покупка апартаментов с целью постоянного проживания актуальна только в случае наличия у покупателей московской прописки, а также если у них нет необходимости в обслуживании в поликлиниках, государственных учреждениях или школах и детских садах именно по месту проживания. Хотя многие молодые люди, ведомые фактором изначальной невысокой стоимости апартаментов, все-таки решаются приобрести их в качестве постоянного жилья. В этой ситуации стоит помнить о том, что коммунальные платежи в апартаментах существенно выше, нежели в обычной квартире – на 20-25%. Это связано со статусом апартаментов: фактически они являются коммерческой недвижимостью", - отметил он.
Николай Девятилов, генеральный директор компании Praedium:Вероятнее всего, существующие и строящиеся проекты апартаментов существенно подорожают, спрос на этот формат также должен возрасти.По ряду девелоперов, всерьез занимающихся апартаментами и сделавших этот формат основным в своей деятельности, принятое решение "ударит" сильно. Многие из них уже приобрели земельные участки для строительства апартаментов, но все необходимые согласования провести не успели, и в итоге теперь им придется либо переформатировать проект в другой вид коммерческой недвижимости, либо продавать землю, поэтому в ближайшее время мы сможем увидеть выход некоторого количества земельных участков в Москве на продажу.Что касается апартаментов в составе МФК, то они, скорее всего, продолжат появляться, но будут фактически иметь статус гостиниц. В любом случае, это перспективный формат недвижимости, поэтому маловероятно, что он совсем исчезнет с московского рынка.
В компании GLINCOM M24.ru сообщили, что в их проекте ApartVille Fitness&Spa Resort соотношение количества покупателей, приобретающих недвижимость для проживания и в качестве инвестиций, примерно одинаково – 44% и 56% соответственно. В компании отметили, что во втором случае люди чаще приобретают меньшую по площади недвижимость.
"Но какова бы не была первоначальная цель покупки, все равно в апартаментах будут жить люди – собственники или арендаторы не принципиально важно. А людям для комфортного проживания необходима инфраструктура, которая в ряде проектов девелопером не запланирована, а в связи с тем, что строящейся объект может быть расположен на территории бывшей промзоны, и с социальной инфраструктурой в первое время может быть напряженка. Дальновидный покупатель понимает, эта проблема, будет достаточно быстро решена, учитывая современные темпы развития города, и осознанно делает выбор в пользу существенно меньшей стоимости (разница в цене между апартаментами и квартирами составляет 15-20%)", - пояснил коммерческий директор компании GLINCOM Иван Татаринов.
Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM:Очевидно, что на рынке значительно сократится объем нового предложения апартаментов, а значит, что проекты, находящиеся на стадии реализации (по нашей информации новое постановление их не затрагивает, так как вступает в силу с 11 ноября 2014г.) – это последний шанс для покупателей выгодно инвестировать свои средства. Причем нужно понимать, что, скорее всего ограничения для апартаментов не закончатся на данном постановлении, возможно в ближайшем будущем девелоперов обяжут обеспечивать проекты социальной инфраструктурой, соответственно вырастут издержки, как следствие цены на данную категорию недвижимости.Все это, на наш взгляд, простимулирует сегодняшний спрос на апартаменты. Принимая во внимание тот факт, что ограничения вводятся в пору нестабильной ситуации на рынке, когда спрос на недвижимость не только не падает, а даже несколько вырос, так как недвижимость остается одним из немногих надежных инструментов сохранения накоплений, апартаменты станут еще и хорошим средством инвестирования. Приобретая сейчас объект с дисконтом до – 20% (в силу разницы цены апартаментов и квартир), покупатель получает актив, стоимость которого в обозримой перспективе будет приравнена к стоимости жилья.
Источник: https://www.m24.ru
