В 2011 году в столице была запущена масштабная программа развития метрополитена, в рамках которой до 2020 года запланировано построить 78 новых станций. 40 из них должны открыться до конца 2017 года, что приблизит к метро более 1,5 млн. человек. В связи с этим мы и решили выяснить, где стоит покупать жилье, чтобы попасть в число этих счастливчиков, какие новостройки строят близ новых станций метрополитена, что там предлагают и по каким ценам?

 

Новые станции и новые проекты

«Конечно, девелоперы выбирают место для расположения своих будущих проектов с учетом перспектив развития метро, ведь транспортная доступность всегда была и остается одним из главных преимуществ жилых проектов, особенно в сегментах эконом- и комфорткласса», - сказал «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест». И сегодня, по данным Владимира Богданюка, руководителя аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet, рядом с новыми станциями возводится порядка 36 проектов, но распределяются они неравномерно.

 

Фактически все новые станции можно разделить на две части, так как развитие метро идет в двух направлениях – продлевается ряд существующих линий и строится Третий пересадочный контур, который образует еще одно кольцо Московского метрополитена. С продлением некоторых линий метро придет в Новую Москву, в замкадные районы и даже в подмосковные города-спутники, поэтому в первой группе преобладают станции, расположенные в Новомосковском и Троицком округах и за МКАД, в том числе на территории Московской области, хотя в нее входят и станции в спальных районах столицы, например, «Окружная» или «Селигерская». Вторая же группа – это станции на территории мегаполиса, между ТТК и МКАД (ближе к ТТК), которые обещают повысить транспортную доступность районов старой Москвы. Однако новостроек вокруг них строится гораздо меньше, чем вокруг станций первой группы: «В границах МКАД выбор доступной по ценам жилой недвижимости в пешей доступности от новых станций метро очень невелик – порядка 15% всех строящихся объектов», - утверждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». «Дело в том, что в старой Москве поблизости от запланированных станций метро свободных площадок под застройку уже практически не осталось, - объясняет Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»), - а вот за МКАД выбор пока есть». «Поэтому на сегодняшний день массовое строительство ведется в основном недалеко от стаций метро, которые будут за Кольцевой, - утверждает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест», - например, в пешеходной доступности от станции метро «Котельники» (открытие запланировано уже на конец 2014 год) строятся ЖК «Белые росы» и микрорайон «Белая дача». У станции «Некрасовка» (открытие в 2017 г.) возводятся ЖК «Некрасовка Парк», «Некрасовка» и «Люберецкий», а также микрорайон «Красная горка». У метро «Терешково» (открытие в 2016 г.) – ЖК «Татьянин парк», у станции «Рассказовка» (открытие в 2017 г.) – ЖК «Переделкино Ближнее» и «Рассказово». А вот внутри МКАД из перспективных проектов можно отметить застройку территории ЗИЛа рядом со станцией метро «Технопарк» (открытие в 2015 г.) и ЖК «Летний сад» недалеко от метро «Верхние Лихоборы» (открытие в 2016 г.)». И есть еще несколько более дорогих проектов возле запланированных станций метро Третьего пересадочного контура, среди которых ЖК «Лефорт» (метро «Лефортово»), ЖК Wellton Park и Union Park (метро «Улица Народного Ополчения»), проект комфорткласса River Park (метро «Нагатинский затон»), ЖК The MID (метро «Улица Новаторов») и некоторые другие, а также проекты с апартаментами - «Лица», «Лайнер», Aerolofts рядом со станцией «Ходынское поле». «А, например, рядом с такими станциями, как «Дмитровское шоссе», «Улица 800-летия Октября», «Окружная», «Нижегородская улица», «Стахановская», «Окская», «Юго-Восточная», «Тропарево», «Румянцево», «Саларьево», «Терехово», новостроек нет», - отмечает Владимир Богданюк (Est-a-Tet).

 

Спрос и цены

Но вне зависимости от того, где находятся запланированные станции метро – в границах МКАД или за Кольцевой автодорогой, новостройки в пешей досягаемости от них, как правило, пользуются популярностью, во всяком случае в эконом- и комфортклассах (в более дорогих сегментах жители чаще пользуются автомобилями и метро им не так важно): «Метро, пожалуй, единственный вид городского транспорта, который позволяет точно рассчитать время на дорогу, этим и объясняется повышенный спрос. Особенно это заметно, когда метро появляется в районах с плохой транспортной доступностью», - говорит Вартан Погосян, директор по маркетингу компании TEKTA GROUP. «Например, для подмосковных объектов, наличие метро перевешивает другие факторы, такие как «престиж направления» и даже «хорошая экологическая обстановка». Жилые комплексы в Котельниках, несмотря на то что это восток области, востребованы, потому что там появится одноименная станция. Благодаря открытию метро Реутов фактически сравнялся по статусу со спальными районами Москвы, а новостройки в Жулебино уверенно стремятся к уровню цен в границах МКАД», - рассказывает Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент».

 

Однако наличие метро все-таки не первый и не единственный фактор, влияющий на решение о покупке, спрос также определяют цены (это самый важный критерий), инфраструктура, качество проекта и др. «При наличии привлекательной концепции и уникальных опций даже отсутствие метро практически не влияет на спрос. К примеру, в ЖК «9-18» в Мытищах для многих покупателей решающими факторами были повышенная классность объекта и инфраструктурные и планировочные преимущества: детская хоккейная школа, центр детского развития, двор без машин, квартиры-трансформеры и т.д., поэтому даже когда было объявлено о переносе сроков строительства метро с 2015 г. на 2019 г. спрос на этот объект не сократился», - утверждает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

 

«Кроме того, спрос зависит от того, насколько сильно открытие новой станции улучшает транспортную доступность конкретного района. Очевидно, что ввод линии метро в районе за МКАД кардинально меняет качество жизни», - говорит Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж компании «Лидер Групп». Поэтому, к примеру, в Новокосино, как отмечает Евгений Воронин, руководитель отдела продаж ГК «Астерра», когда строилось метро, продажи демонстрировали невероятные темпы – более 150 квартир в месяц. «И в ЖК «Люберецкий» (близ станции «Некрасовка») за первую неделю продаж в первом корпусе было продано 53 квартиры», - сообщает Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»). А вот в границах МКАД, в старых обжитых районах, где уже есть метро, со строительством еще одной станции спрос на новостройки получается более сдержанным. Это относится, например, к станциям «Бутырская» и «Нижняя Масловка» (рядом со станцией «Савеловская»), «Волхонка» (рядом с «Кропоткинской»), «Плющиха» (рядом со «Смоленской»), «Петровский парк» (рядом со станцией «Динамо») и «Деловой центр» (рядом с «Выставочной»). И далеко не все эксперты отмечают мгновенный скачок спроса после анонсирования новой станции: «Конечно, продажи в новостройках начинают расти, когда власти в первый раз заявляют о планах по строительству метро, но основной рост происходит тогда, когда заявленная станция действительно начинает строиться», - говорит Вартан Погосян (TEKTA GROUP). А по мнению Евгения Воронина (ГК «Астерра»), активный рост продаж начинается, когда станция метро уже построена. Но, впрочем, здесь опять же важно, как строительство метро улучшает транспортную доступность района, если кардинально, то всплеск спроса после заявления о его строительстве бывает более мощным и к моменту открытия станции все ликвидные предложения жилья в близлежащих районах, как правило, оказываются распроданными.

 

Аналогично и с ценами: «Открытие новой станции метро вслед за ростом спроса ведет к увеличению стоимости жилья на прилегающих территориях. Но в каждом конкретном районе динамика роста разная. Наибольшее удорожание квартир идет там, где появление метро значительно улучшает транспортную ситуацию. Здесь основной рост цен, как правило, составляет 10-15% и происходит сразу же после объявления о начале строительства метро», - сообщает Дмитрий Пантелеймонов («Лидер Групп»). Например, в Реутове со строительством станции «Новокосино» цены выросли в среднем на 12%. Но иногда рост бывает даже выше: «Если проект находится за МКАД, то цены в новостройке, расположенной в пешей доступности от новой станции метро, вырастают на 25% и более, - уверяет Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век». - Примером здесь может послужить жилой комплекс «Самоцветы»: за год до ввода в эксплуатацию станции метро «Жулебино» он стал пользоваться почти ажиотажным спросом и средний прирост цены за счет строительства метро составил более 20%».

 

«А в ЖК «Рождественский» во многом благодаря перспективе открытия метро «Челобитьево» стоимость квадратного метра с момента выхода проекта на рынок увеличилась на 30%», - утверждает Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»). По мнению же Вартана Погосяна (TEKTA GROUP), в тех районах, где новая станция метро кардинально изменяет транспортную доступность, цены на квартиры могут увеличиться даже до 50%. А вот в обжитых районах старой Москвы не стоит ждать роста более 10-15%.

 

Но каково бы ни было общее удорожание, происходит оно все-таки постепенно. Некоторые эксперты считают, что основное повышение (на 10-40%, по разным оценкам) происходит на этапе появления информации о строительстве. А другие утверждают, что наиболее активно цены растут, когда начинаются реальные работы по прокладке метрополитена: «Ведь покупатели понимают, что планы могут поменяться, как это было, например, в Мытищах. Поэтому самый серьезный рост цен происходит, когда в процессе строительства метро виден прогресс, когда становятся понятны сроки ввода в эксплуатацию (исполняются они или переносятся), т.е., как правило, за 1 - 1,5 года до открытия новой станции. Например, в Новокосино именно в этот период цены выросли на 15-20%», - рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». «Но в любом случае после резкого удорожания спрос и предложение выравниваются и рост цен замедляется», - отмечает Сергей Ковалев, директор по маркетингу ООО «Бэст Консалтинг». Из-за близости метро стоимость квадратного метра может вырасти еще на 3-5%, но не более, и происходит это практически перед запуском станции. «В итоге к моменту открытия метро цены в ближайших проектах, как правило, настолько повышаются, что продажи возвращаются к обычным объемам», - уверяет Сергей Ковалев («Бэст Консалтинг»), и стоимость больше не растет.

 

 

 

Источник: https://www.metrinfo.ru