В 2015 году в России начнется очередной — завершающий — этап земельной реформы. Его смысл состоит в том, чтобы ввести в оборот земли, которые сейчас не используются, максимально упростить процедуру оформления участков как для бизнеса, так и для граждан. Муниципалитетам будет передана примерно половина земель, находящихся в федеральной собственности (не считая лесного фонда), что позволит пополнить их бюджеты и введет в экономический оборот огромное количество земли.

 

«Федеральный закон N171 „О внесении изменений в Земельный Кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ“ от 23.06.2014 г. вступит в силу с 1 марта 2015 года — дело в том, что изменения нужно внести не только в Земельный Кодекс, но и в массу других законов и нормативных актов — от Гражданского Кодекса до уставов муниципальных образований», — заявила корреспонденту ИА REGNUM юрист Елена Царева. Она рекомендует внимательно разобраться в новом законодательстве, поскольку изменения касаются практически каждого — и горожан, и сельчан, и пенсионеров, и бизнесменов, жителей абсолютно всех регионов страны.

 

Устанавливается новый порядок предоставления и гражданам, и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, землю можно будет получить без аукциона — например, льготным категориям населения и жителям малонаселенных местностей, которых в России предостаточно. «Ясно, что в глухой глубинке продавать участки с торгов бессмысленно, на них просто никто не придет. Напротив, туда нужно людей привлекать. Поэтому в малонаселенных местностях специалисты, которых на селе не хватает, смогут получать земельные участки в безвозмездное пользование, а по истечении шести лет — в собственность. Перечень таких муниципальных образований и категорий граждан будет устанавливаться региональными законами», — отметил в интервью «Российской газете» заместитель министра экономического развития Павел Королев, представлявший от имени правительства РФ законопроект в Федеральном Собрании.

 

Кроме того, получить землю без торгов смогут и юридические лица, если они будут строить социально важные объекты — дороги, коммуникации, детские сады, больницы, спортивные площадки, или такие специфические сооружения, как электростанции, гидротехнические объекты, промышленные предприятия. Еще важнее, что сократится максимальное время принятия решения об этом — с 3 лет до 3 месяцев. Закон облегчает процедуру получения предпринимателями земли и во многих других случаях: сельхозпроизводителями после трех лет аренды, владельцами киосков и рекламных конструкций и т.д.

 

Поправки в Земельный Кодекс можно назвать и очередным этапом дачной амнистии. Во-первых, в оборот войдет огромное количество пустующих земель, которые можно использовать как для жилищного, так и для дачного строительства. Во-вторых, с 2015 до 2020 года будет действовать норма, согласно которой в упрощенном порядке можно оформить так называемые «прирезки» к участкам — самозахваченные куски земли, на которые никто больше не претендует. «Разумеется, речь идет только о тех прирезках, которые не являются землей общего пользования или частью соседского участка. Это будет платная, но совсем не дорогая процедура. Всем, кто в свое время расширил таким образом свой участок, я категорически рекомендую эту процедуру пройти, потому что государство не всегда будет таким добрым», — подчеркнула Елена Царева. Однако «доброта» государства распространяется только на добросовестных владельцев и арендаторов земельных участков. Неиспользуемые в течение трех лет участки будут изыматься — эта норма и сейчас существует в законодательстве, а в новом будет прописана процедура ее осуществления. Одновременно решится и проблема долгостроев: под застройку земля с торгов будет отдаваться в аренду только на нормативный срок строительства, максимум на 10 лет. По истечении этого срока орган местного самоуправления имеет полное право участок вместе с долгостроем продать.

 

Самый главный системный плюс нового законодательства состоит в том, что оно делает процедуру распределения земли прозрачной. «Сейчас система распределения земельных ресурсов непрозрачна, во многом противоречива, обременена излишними согласованиями и тянется слишком долго, иногда до трех лет, — говорит Павел Королев. — Вопрос о том, выставлять свободный муниципальный участок на продажу или нет, решается произвольно местными властями, нет исчерпывающего перечня причин для отказа в предоставлении участка, установленных сроков для принятия органами власти необходимых решений. Определены только сроки кадастрового учета и регистрации права собственности. Все остальное — на усмотрение чиновников. Потенциальные покупатели земли вынуждены выступать просителями, „договариваться“ с местной властью. Новый закон разрабатывался, обсуждался 5 лет, он обобщил почти 25-летний опыт выстраивания рыночных правоотношений в землепользовании. В нем много детально прописанных процедур прямого действия (неслучайно документ занимает более 300 страниц), с конкретными и достаточно краткими сроками их выполнения. В целом они не должны превышать трех месяцев».

 

Краеугольным камнем взаимоотношений потенциального застройщика и местных властей всегда был так называемый акт выбора земельного участка, в котором описывалось, какой объект и с какими параметрами можно построить в том или ином месте. «Фактически это превратилось в переговорный процесс между органами власти и заявителями, — добавил Королев. — В этом году по всей территории страны завершается утверждение правил землепользования и застройки. Поэтому теперь вопрос о том, какой объект и с какими параметрами можно построить, уже не может быть предметом переговоров — это должно быть определено в градостроительном регламенте. Соответственно, порядок предоставления земельных участков будет основываться на генплане территории, правилах землепользования и застройки, а также документации по планировке территорий».

 

Иными словами, новое земельное законодательство не только даст муниципалитетам дополнительные возможности для формирования своего бюджета, но и заставит муниципальную власть стать более компетентной. «Это означает, что власть должна понимать перспективы развития муниципального образования и заранее определить предназначение той или иной ее части. В том числе зарезервировать то, что может потребоваться в будущем. Иначе говоря, власть должна быть компетентна, — убежден замминистра экономразвития РФ. — Таким образом, мы входим в режим внятного управления земельными ресурсами, когда потенциальный правообладатель, инвестор понимает, что, к примеру, вот здесь он может строить здание, но не выше трех этажей. Альтернатива — нынешний режим постоянных переговоров с администрацией, торга за то, чтобы получить участок или построить дом на один-два этажа выше. Гражданин или юридическое лицо, глядя на публичную кадастровую карту, будет видеть, на какие земли он может претендовать, и выбирать участок, исходя из уже определенных параметров застройки. Определившись с участком, нужно подать заявление с требованием выставить его на продажу».

 

Генеральный директор УК Zeppelin Андрей Кротков уверен, что поправки к закону позволят укрепить институт собственности и послужат хорошим стимулом развития всей системы планирования территорий. «Новый закон призван укрепить институт собственности, сделать процесс установления и изменения вида разрешенного использования земель единообразным, а значит — более прозрачным и простым. Это не только приведет к развитию всей системы планирования территорий, но и внесет ясность в последующую работу реализуемых объектов. Например, сейчас существует ряд проблем с арендой и эксплуатацией ряда муниципальных объектов. Само по себе новое законодательство их, может быть, и не снимет, но сделает более разрешимыми», — уверен Кротков.

 

Помимо всего прочего, ожидается, что новое земельное законодательство позволит снизить цены на землю — во-первых, потому, что практически любой сможет купить участок напрямую у муниципалитетов, минуя посредников, во-вторых, потому что значительно увеличится предложение — ведь в оборот будет введено значительное количество земли, которая сейчас находится в федеральной собственности и никак не используется. «Я бы не обольщалась насчет Подмосковья и земель вокруг больших городов — там цены вряд ли упадут, слишком уж перегретый рынок, — заявила Елена Царева. — А вот в небольших городах и на землях сельхозназначения нововведения скажутся положительно. Это особенно актуально сейчас, когда стоит задача увеличить в России сельскохозяйственное производство, расширить переработку сельхозпродукции. Закон готовился задолго до всяких санкций, но оказался как нельзя более своевременным».

 

Источник: ИА REGNUM