Новостройки Подмосковья: жилые комплексы, которые принесут доход
(5).jpg)
Стоит ли удивляться, что заработав деньги, люди хотят их сберечь и приумножить. Эксперты рынка недвижимости не устают убеждать: недвижимость – это одно из самых перспективных и надежных направлений для этих целей. Особенно подходят новостройки Подмосковья. Широкая география, умеренные цены и большой выбор проектов на разных стадиях строительства позволяет инвесторам подобрать нужный проект в заданном бюджете.
Какие проекты стоит рассматривать инвесторам в первую очередь, «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка новостроек.
Все наши комментаторы солидарны во мнении, что инвестиции в строящееся жилье в Московском регионе были и остаются выгодным и надежным инструментом сохранения и приумножения денежных средств. Хотя, как отметила Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век», прибыль инвесторов изменилась, и после 2009 года инвестиции в строящуюся недвижимость перестали приносить головокружительные доходы в 40-50% за период строительства (1,5-2 года). В целом, правильно выбранный объект-новостройка для вложения средств может обеспечить доход 25-30% без учета инфляции.
Впрочем, на рынке есть примеры и более солидного роста, однако надо понимать, что это очень удачные объекты. Так, в компании «Метриум Групп» подтвердили, что в ЖК «Эко Видное» (город Видное), за 2,5 года цена выросла на 50%. По данным «Мортон-Инвест» за такой же период времени в микрорайоне «Солнцево-Парк» (Москва, район Солнцево) стоимость квадратного метра увеличилась до 60%.
Для инвестиций в жилье Подмосковья наиболее выгодно, считает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», рассматривать ближний пояс области (до 20 км от МКАД). Но и в случае бОльшего удаления, при наличии рядом ж/д станции или высокоскоростной магистрали, такие жилые комплексы интересны как для вложений, так и для собственного проживания.
Недвижимость эконом- и комфорт-класса в наименьшей степени подвержена рыночным колебаниям, дополняет Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест», и потому является привлекательным инструментом сбережения и инвестирования средств в нестабильные экономические периоды. Но для того, чтобы в будущем можно было бы рассчитывать на хороший доход, инвестору нужно правильно оценить некий скрытый потенциал как самого проекта, так и его окружения.
Время и место
Эксперты рынка недвижимости назвали несколько моментов, на которые нужно ориентироваться инвестору. Как напоминает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», для того чтобы на дату продажи квартиры зафиксировать наибольшую доходность, рекомендуется выбирать новостройки на начальном этапе строительства, когда стоимость квадратного метра жилья минимальна. Но чем раньше входишь в проект, тем выше риск, предупреждает Марина Тимашова («Сити-XXI век»).
Поэтому необходимо внимательно изучить документацию проекта и историю самого застройщика, напоминает Анна Соколова («Метриум Групп»). Важное значение имеют и продавцы - реализующие объект компании. В случае непрофессиональных действий продавца поступления средств от дольщиков могут быть недостаточными, что может привести к заморозке строительства. Поэтому наличие проектного финансирования от крупнейших банков положительно влияет на перспективы проекта и его инвестиционную привлекательность.
Игорь Сибренков («Мортон-Инвест») добавляет, что уже созданы механизмы, которые страхуют покупателей жилья от недостроя, - с помощью дополнительной страховой гарантии от общества взаимного страхования (ОВС), банковской гарантии или страховой компании. «Как показал опыт 2014 года, наиболее надежным и действенным способом является ОВС», - считает эксперт.
Важные критерии
Инвестиционно-привлекательным объектом может быть прежде всего тот, который удачно расположен, и до него легко добраться. Максимальный потенциал роста имеют подмосковные проекты, располагающиеся в зоне развития транспортно-инфраструктурных проектов, - подчеркивает Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group. Как правило, открытие новых трасс, транспортно-пересадочных узлов, новых станций метро существенно повышают стоимость недвижимости, располагающейся рядом. По оценкам аналитиков «Мортон-Инвест», открытие станций метро может увеличивать стоимость квадратного метра близлежащего жилья до 35-40%.
Если рассматривать характеристики самой новостройки, то, по мнению Александра Энгеля (ГК «МИЦ»), высоким спросом пользуются жилые дома, возведенные по монолитной технологии (они имеют большое разнообразие архитектурных форм, более долговечны, лучшие характеристики тепло- и звукоизоляции).
Наиболее ликвидны, добавил Леонард Блинов (Urban Group), компактные по площади квартиры, которые имеют сравнительно небольшой бюджет покупки, но обеспечивают высокий инвестиционный доход в пересчете на стоимость одного квадратного метра. «В качестве объекта инвестирования наиболее интересны 1-2-комнатные квартиры небольших площадей», - согласился Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»). И сейчас среди застройщиков наблюдается тенденция к уменьшению площадей квартир, что говорит о смещении спроса в сторону жилья небольших габаритов.
Так же необходимо обращать внимание на то, что бы проект не был объектом точечной застройки без школ и детских садов рядом. Максимальный набор инфраструктуры застройщик может обеспечить только при комплексной застройке территории, которая в большинстве случаев подразумевает очередность строительства, перечисляет эксперт. Также следует обращать внимание, чтобы в крупных проектах инфраструктура начинала строиться параллельно с жильем, тогда квартиры в готовых корпусах проекта будут ликвидны, и их можно быстро продать ближе к завершению строительства. Покупатели, приобретающие жилье на вторичном рынке для себя, уже при заселении хотят отдать своих детей в школы и детские сады и иметь развитую инфраструктуру шаговой доступности.
В числе других не менее важных критериев Марина Тимашова («Сити-XXI век»), назвала известность проекта на рынке, продуманную стратегию продвижения и реализации. Также важны удобная схема покупки и отсутствие потенциальных проблем юридического характера при дальнейшей перепродаже. Лучшим вариантом в данном случае является приобретение квартиры в соответствии с законом об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Стоит обратить внимание на соотношение цена/качество жилья. И, как отметила эксперт, качеством частные инвесторы зачастую пренебрегают.
Куда стоит инвестировать
В Подмосковье строится довольно много интересных для инвесторов жилых комплексов, обладающих перечисленными выше характеристиками. В числе таких проектов Анна Соколова («Метриум Групп») назвала ЖК «Болтино» (9 км от Москвы по Осташковскому шоссе) - единственный из малоэтажных объектов бизнескласса, расположенный на севере Подмосковья, у «большой» воды. Отличительная особенность ЖК «Болтино» от других «малоэтажек» - продажа квартир с отделкой от застройщика. Квартиры «под ключ» в аналогичных проектах - большая редкость. Отделка в квартирах будет выполнена по дизайн-проекту, специально созданному итальянским бюро «Паоло и Моретти». Стоимость квартир начинается от 4 млн рублей. Проект будет сдан в 4 кв. 2015 года. Продажи начались в июле 2014 года.
Второй проект - «Высокие Жаворонки» - масштабный жилой микрорайон экономкласса в Одинцовском районе, в 22 км от МКАД по престижному Можайскому шоссе. Комплекс отличается удачным расположением с точки зрения благоприятной экологической обстановки и хорошей транспортной доступностью. Участок, на котором строится ЖК, с одной стороны граничит с крупным лесным массивом, а с другой – с Можайским шоссе, обеспечивающим связь со столицей. Стоимость квартир в комплексах начинается от 2,7 млн рублей. Действует военная ипотека. Проект будет полностью реализован во II квартале 2016 года. Продажи начались в сентябре 2014 года. Оба комплекса находятся в начальной стадии реализации, поэтому именно сейчас наиболее выгодно инвестировать в строительство этих объектов.
Леонард Блинов сообщил, что сейчас у компании Urban Group в продаже два инвестиционно привлекательных продукта. Первый - ЖК «Опалиха О3» в Красногорске, который находится на начальной стадии продаж, поэтому стоимость квартир будет повышаться за счет повышения стадии готовности объекта. Этот проект находится непосредственно около железнодорожной станции «Опалиха», кроме того девелопер строит прямую дорогу от ЖК до Новой Риги. Проект реализуется в формате «Города для жизни», с архитектурой премиум-класса, созданной архитектором Максимом Атаянцем, социальной инфраструктурой бизнес-класса в проектировании которой участвовал итальянский архитектор Этторе Мария Маццола, и доступной ценой (студии 28 кв. м от 2,86 млн рублей).
Второй проект – ЖК «Солнечная система», находится в Химках в зоне формирования транспортно-пересадочного узла европейского класса. Это также проект комплексного освоения территории также строится в формате «Города для жизни». Применяются интересные решения, которые не встречались ранее, к примеру, будут полностью разделены проезжая и пешеходная зоны. Предусмотрена вся необходимая социальная инфраструктура. Стоимость квартиры (28 кв. м) начинается от 2,7 млн рублей.
Игорь Сибренков рассказал о двух проектах ГК «Мортон». Это ЖК «Люберецкий» в Люберцах с минимальной стоимостью 1-комнатной квартиры от 3 468 тыс. руб., и Мортонград «Путилково» (между Пятницким и Ленинградским шоссе в Красногорском районе Московской области) - от 1 951 тыс. руб. Вложив деньги на раннем этапе строительства, инвестор может рассчитывать на хороший финансовый результат.
Что будет с ценами?
На сегодня ситуация в экономике страны еще далека от стабилизации, и не очень понятно, что будет с ценами на недвижимости, а значит – с прибылью инвесторов. Да и неясно, как будут обстоять дела с ликвидностью жилья, ведь для того, чтобы инвестиции были удачными, объект должен найти покупателя. Журнал www.metrinfo.ru попросил своих экспертов порассуждать на данную тему.
Александр Энгель - руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:Недвижимость в Московском регионе будет востребована всегда. Кризис 2008 года показал, что после небольшого падения рынок довольно быстро восстановился. В сложившихся условиях, когда уровень инфляции достиг предельных значений, себестоимость строительства увеличилась, речи о снижении цены квадратного метра быть не может, скорее наоборот, в течение года мы прогнозируем рост на уровне 30%.Спрос на качественные проекты, снабженные необходимой социальной инфраструктурой, расположенные в престижных городах Московской области, сохранится и в условиях кризиса.Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group:Первичный рынок Подмосковья ориентирован на жилье экономкласса и по своему объему является самым большим в регионе, что делает его наименее спекулятивным, то есть не подверженным резким колебаниям из-за всплесков инвестиционного спроса. Соответственно, в кризис он будет гораздо более устойчивым, по сравнению с первичным рынком жилья экономкласса в Москве. Подмосковный первичный рынок – это выбор консерватора, то есть не стоит ожидать сверх высокой прибыльности, но и глубокого падения также не будет. Это хороший инструмент для сохранения сбережений.В целом на дальнейшее развитие отрасли будет влиять в совокупности ряд причин – экономическая и политическая обстановка в нашей стране, колебания на валютном рынке, развитие ипотечного кредитования и уровень ключевой процентной ставки.Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп»:При сохранении в ближайшие несколько месяцев устойчивого спроса на рынке недвижимости Подмосковья, застройщики продолжат повышать цены на свои проекты. Вероятно, пик повышения придется именно на первый квартал 2015 года. Однако если экономическая ситуация не изменится в лучшую сторону, то можно ожидать корректировки цен. Новые проекты будут выходить с дисконтом к рынку до 15%. А по старым проектам, которые уже находятся в реализации, можно ожидать различных акций от застройщиков, то есть снижения цен в виде скидок, а не напрямую. При этом, если традиционные сезонные акции в более благополучные времена предусматривали снижение на 5-10%, то сейчас можно ждать акций со скидками до 15-20%. Цены начнут восстанавливаться только при улучшении экономической ситуации в стране. В первую очередь это произойдет в наиболее ликвидных проектах. Таким образом, несмотря на неблагоприятную экономическую ситуацию, инвестор все равно сможет приумножить свои средства. Однако процесс получения прибыли будет существенно растянут по времени.Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»:Сейчас, в связи с изменением экономической ситуации, мы прогнозируем рост цен на жилье в 2015 году в размере минимум на 20%. При этом на завершающих стадиях строительства объекты будут дорожать более высокими темпами. Поэтому недвижимость остается не только прибыльным инвестиционным инструментом, но и надежным. Нестабильность рынка может обесценить финансовые активы, а доступное качественное жилье в силу низкой степени обеспеченности населения России пользуется спросом всегда.
Источник: https://www.metrinfo.ru
