Сокращение платежеспособности населения вследствие падения реальных доходов и ограничения кредитования не вызовет пропорционального снижения количества сделок на рынке жилья массовых сегментов, однако приведет к пересмотру покупательских предпочтений. Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость рассказали о наиболее вероятных изменениях ключевых тенденций спроса под влиянием меняющихся рыночных реалий.

 

По данным Росреестра, в минувшем январе на московском вторичном рынке жилья было зарегистрировано 5929 переходов прав собственности – на 30 % меньше, чем в том же месяце годом ранее, а количество ипотечных операций в данном сегменте снизилось на 26 %. Внутренняя статистика ИНКОМ-Недвижимость хотя и не фиксирует столь существенную отрицательную коррекцию (что можно объяснить высокой востребованностью потребителем услуг крупного риэлторского агентства), однако подтверждает общий тренд на замедление рынка. По информации Аналитического центра компании, в январе 2015 года количество сделок в сегменте вторичного жилья сократилось на 10 % по сравнению с первым месяцем 2014 года, на 11 % по сравнению с январем 2013-го и на 31 % по сравнению с аналогичным периодом 2012 года. Согласно статистике, с момента прошлого кризиса нынешний январь уступил лишь январю 2009 года, когда было зафиксировано минимальное количество сделок. 

 

Оценивая перспективы возможного снижения покупательской активности, надо отметить, что сокращение платежеспособного спроса, тем не менее, не приведет к пропорциональному снижению количества сделок. У людей останется потребность в решении жилищных вопросов, поскольку не исчезнут естественные причины их появления, чаще всего связанные с изменением семейных обстоятельств. Порядка 85 % сделок на вторичном рынке жилья предполагают одновременную продажу объекта и подбор альтернативного варианта, а дополнительные средства используются в качестве доплаты при изменении жилищных условий. В 2014 году ее средний размер составил 3,8 млн рублей, что соответствовало средней величине ипотечного кредита. 

 

«До прошлого декабря несколько лет именно ипотека являлась наиболее удобным для большинства граждан механизмом привлечения недостающих денежных средств. Снижение платежеспособности граждан, в частности, резкое ограничение ресурсов жилищного кредитования, несомненно, вызовет сокращение спроса. Однако, по нашим оценкам, явление не станет критическим. Гораздо более вероятно, что люди начнут искать возможности изменения своих жилищных условий, требующие меньших финансовых вложений», - рассуждает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

 

Во многих случаях удовлетворение потребностей граждан в расширении жилплощади при минимальных денежных затратах потребует пересмотра покупательских предпочтений в сторону снижения требований к потребительским характеристикам объектов. «Переоценка» возможна по ряду параметров. В частности: 

 

- за счет качества жилого фонда:

Например: однокомнатная квартира общей площадью 32,5 кв. м на 2-м этаже 12-этажного панельного дома у ст. м. «Речной вокзал» → двухкомнатная квартира общей площадью 41 кв. м на 4-м этаже 9-этажного блочного дома у ст. м. «Речной вокзал»

 

- ухудшения района проживания:

Например: двухкомнатная квартира общей площадью 46 кв. м на 1-м этаже 12-этажного панельного дома у ст. м. «Павелецкая» → трехкомнатная квартира общей площадью 78 кв. м на 2-м этаже 16-этажного панельного дома у ст. м. «Братиславская»

 

- переезда из Москвы в Подмосковье:

Например: двухкомнатная квартира общей площадью 38 кв. м на 6-м этаже 9-этажного блочного дома у ст. м. «Бабушкинская» → трехкомнатная квартира общей площадью 78 кв. м на 10-м этаже 17-этажного панельного дома в новом микрорайоне Балашихинского района.

 

Во всех указанных выше примерах обмена расширение жилплощади стало возможно без привлечения дополнительных денежных средств, но при определенном ухудшении потребительских характеристик альтернативных квартир.

 

Как отличительную черту современного покупателя недвижимости специалисты отмечают его высокие требования к комфортности проживания. Очевидно, что в изменившихся экономических реалиях люди будут вынуждены в ряде случаев корректировать свои предпочтения. 

 

Одновременно высока вероятность «переформатирования» трендов, сравнительно недавно появившихся на рынке жилья. В частности, в последние годы начала набирать популярность практика переезда людей из городских квартир в коттеджные поселки. При этом значительная часть граждан приобретала таунхаусы, реализовывая однокомнатные квартиры и используя в качестве доплаты ипотечный кредит. В настоящее время эксперты прогнозируют изменение категории покупателей данных объектов: вместо собственников «однушек» с ипотекой на рынок таунхаусов придут владельцы трехкомнатных квартир, которые, продавая их по цене выше стоимости загородной недвижимости, получат свободные средства в качестве дополнительного капитала на личные нужды. 

 

«Значительная часть потенциальных заемщиков в нынешних условиях будет вынуждена решать насущные жилищные вопросы за счет количества комнат, качества жилого фонда, размера доплаты и т. д. При этом в текущей ситуации мы не видим предпосылок к критическому снижению спроса даже на фоне снижения доходов и ограничения ипотеки. Однако, по нашим оценкам, в целом о развитии текущих трендов правильнее будет говорить в марте, когда станут отчетливы и понятны тенденции, не деформированные аномальным ажиотажем, и появится возможность делать конкретные выводы о развитии ситуации в перспективе», - резюмирует Сергей Шлома.

 

Источник: www.incom.ru