Новостройки Москвы: жилые комплексы с паркингами
.jpg)
Проблема парковок актуальна для каждого крупного города России. Особенно остро ситуация складывается в Москве. Столица расширяет зону платной парковки, тем самым сокращая территорию, ранее используемую автолюбителями. В современных жилых комплексах стоянки и паркинги закладываются сразу, еще в проектах, и это требование обязательно. Но пользуются ли успехом у покупателей машино-места?
В жизни и на бумаге
По действующим на сегодня нормативам паркинги должны быть предусмотрены во всех новых жилых проектах. Но объем парковки, говорит Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли», зависит от класса жилой недвижимости. В Москве общее количество требуемых парковочных мест определяется исходя из категории комфортности жилья (МГСН 1.01-99): при застройке жилыми домами II категории (с обеспеченностью общей площадью до 30 кв. м на 1 жителя) - не менее 1 машино-места на квартиру; при застройке жилыми домами I категории (с обеспеченностью общей площадью от 30 до 50 кв. м на 1 жителя) - не менее 1,7 машино-места на квартиру; при застройке жилыми домами повышенной комфортности (с обеспеченностью общей площадью свыше 50 кв. м на 1 жителя) - не менее 2 машино-мест на квартиру.
Помимо этого, добавила Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», обязательной является организация гостевых стоянок из расчета 40 мест на 1000 жителей. Возможен вариант, когда при общем соблюдении норм часть машино-мест застройщик возводит в наземном, а часть – в подземном паркинге, уточняет Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».
«Так, в комплексе апартаментов - МФК «Водный» (между Кронштадтским бульваром и Головинским шоссе) есть подземный трехуровневый паркинг на 1400 мест, где соотношение машино-мест и апартаментов – 1:1», - приводит пример Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». В ЖК «Вершинино» (Электролитный пр-д. вл. 16) в панельных домах - 1248 квартир и 7-этажный наземный паркинг на 1162 машино-места, соотношение 1:0,94. Соотношение парковочных мест к квартирам в элитных корпусах примерно от 1:1,75 до 1:2,5, отмечает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».
«Реализуя проекты в высших сегментах жилой недвижимости (бизнес, премиум и де-люкс), компании ориентируются не только на нормативы, но и на потребности клиентов», - говорит Андрей Багаев, заместитель генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест», руководитель бизнес-направления «Девелопмент». Сегодня покупатели жилья в этих сегментах имеют один-два автомобиля на семью (а в классе де-люкс – два-три), соответственно, такое соотношение компания и закладывает в свои проекты. И даже с запасом: например, в новом квартале «Сердце Столицы» (Шелепинская набережная) планируемое число жителей - 6800 человек, при этом подземный паркинг рассчитан на 6900 машино-мест. Компания «Дон-Строй Инвест» специально заложила в проект такой объем машино-мест, поскольку движение и стоянка автомобилей в квартале предусмотрены в подземном пространстве, а наземная территория будет превращена в «двор без машин» - максимально удобную и безопасную пешеходную зону с зелеными местами отдыха, велосипедными дорожками, детскими площадками и т.д., объяснил эксперт.
Однако при проектировании машино-мест в современных новостройках допускаются исключения. Например, говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», в жилых комплексах для переселенцев может не быть парковки вовсе. Как правило, это дома точечной застройки, возле которых нет места для возведения отдельного паркинга. Помимо этого, строительство подземной парковки в домах для переселенцев было признано неэффективным.
По оценке Елизаветы Гудзь, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», сегодня на территории «старой» Москвы 66% проектов на рынке имеют в своем составе подземный паркинг, еще в 14% проектов, помимо подземного паркинга, предусмотрен отдельно стоящий паркинг. Машино-места в отдельно стоящем здании паркинга предлагаются покупателям только в 2% представленных на рынке проектов.
Если говорить о старой Москве и брать в расчет в том числе и апартаменты, то на долю проектов с гостевыми или исключительно наземными паркингами приходится не более 15% жилых комплексов, дополняет Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). В остальных парковки либо подземные, либо комбинированные: наземные + подземные. Объяснение - столичная земля в этих границах – самая дорогая и ее невыгодно занимать наземными парковками. В Новой Москве ситуация противоположная. Большинство местных проектов относится к эконом- либо к комфортклассу и предлагает покупателям придомовые парковочные места либо места в многоэтажных наземных гаражах, расположенных на территории ЖК. На долю проектов с подземными паркингами в Новой Москве, по оценке ФСК «Лидер», приходится не более 20% рынка.
Почти «квартирные цены»
Практически во всех возводимых новостройках есть паркинги, но цены на машино-места разные. Как объяснила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»), разброс цен обусловлен не только классом проекта, но уровнем обеспеченности комплекса машиноместами, а также локальной ситуацией с парковкой в месте расположения объекта. Так, самыми востребованными и дорогими в подземном паркинге являются места, расположенные на верхнем уровне, вблизи лифта или вблизи выезда. В некоторых проектах покупателям предлагаются «зависимые» (сдвоенные) машиноместа, чаще всего они расположены таким образом, что припарковаться на зависимое место можно только убрав машину с основного. В последние несколько лет на рынке стали появляться предложения механизированных машиномест, но доля таких парковок пока невелика, они занимают порядка 9% рынка.
Как отметила Мария Литинецкая («Метриум Групп»), для новостроек массового сегмента характерны наземные парковки с более доступным уровнем цен. В столичных новостройках стоимость машиноместа в наземном паркинге начинается от 600-700 тыс. рублей, в подземном – от 1 млн рублей. К жилым комплексам с предложениями по самым невысоким ценами машиномест эксперт отнесла ЖК «Вершинино» (Электролитный пр-д. вл. 16) - от 350 тыс рублей (отдельностоящий паркинг); ЖК «Кристалл» (ул. Смольная) - от 950 тыс рублей за машиноместо (подземный паркинг), ЖК «Загорье» (ул. Ягодная) - от 700 тыс. рублей (подземный паркинг), ЖК «LIFE-Митинская» (ул. Митинская) - от 968 тыс. рублей (подземный паркинг).
По данным Елизаветы Гудзь («НДВ-Недвижимость»), в апарт-комплесе «Re:form» (ул. Хромова) минимальная цена на машиноместо составляет 1 690 000 руб. В ЖК «Мосфильмовский» (ул. Мосфильмовская) машиноместа реализуются по цене от 1 400 000 руб., в ЖК «О7» - от 1 350 000 и в мкр. «Царицыно» (ул. 6-я Радиальная) - от 651 000 руб.
Цена на паркинги премиального сегмента практически равна стоимости жилья в подмосковных новостройках. По информации Ирины Постоваловой, заместителя Генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест», руководителя бизнес-направления «Продажи», в проектах компании стоимость машиномест распределяется следующим образом: бизнес-класс – от 1 220 600 до 1 980 000 руб., класс Premium – от 1 904 200 до 3 387 125 руб., в классе De Luxe – от 2 376 600 до 4 688 800 руб. По данным «БЕСТ-Новострой», в клубном доме «Golden Mile Private Residences» (ул. Остоженка, дом 9/14) на 14 апартаментов и 2 пентхауса предусмотрен двухуровневый паркинг на 55 машиномест, стоимостью около $200 000 за одно машиноместо. В апартаментах «У Патриарших» (ул. М.Козихинский пер, д.11) на 23 квартиры и один пентхаус предусмотрено 40 м/м, стоимостью от $185 000 до $200 000. В ЖК «Остоженка 12» (ул. Остоженка 12) – на 12 квартир предусмотрено 24 м/м, стоимостью $150 000 каждое.
Среди проектов ФСК «Лидер», включающих подземные паркинги, Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») назвал ЖК комфорт-класса M-House, расположенный в 100 метрах от станции метро «Улица Академика Янгеля» на юге Москвы и ЖК бизнес-класса «Зодиак» на границе с природно-историческим парком «Покровское-Стрешнево» на северо-западе. В ЖК M-House предусмотрен подземный паркинг на 380 м/м и наземные придомовые парковки. Стоимость машиноместа начинается от 1 млн. рублей и в зависимости от площади и расположения в паркинге может доходить до 1,7 млн. рублей. Но при стопроцентной оплате на машиноместо в M-House можно получить скидку 2%.
А в «Зодиаке» имеются и подземный паркинг на 480 м/м, и машиноместа на придомовой территории. Подземный паркинг здесь занимает три уровня, оборудован постом охраны и КПП, автоматическими шлагбаумами, механизированным оборудованием для уборки территории, автоматической системой пожаротушения и охранной сигнализацией. На каждый из этажей жильцов доставляют лифты, а при необходимости машину можно помыть в специально отведенных для этого помещениях.
В «Зодиаке» цены на машиноместа находятся в диапазоне от 1,45 до 4 млн. рублей, но надо понимать, что комплекс сдан несколько лет назад, и выбор вариантов сильно ограничен. Дом уже заселен, и те, кто еще не приобрел свое машиноместо, может взять его в аренду на 6 месяцев, а по истечении данного срока приобрести со скидкой в 15%.
Продажи: то вместе, то поврозь, а то попеременно
Ранее продажа машиномест в подземном паркинге сдвигалась к концу строительства, рассказывает Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли», однако тенденцией последних двух лет в дорогом сегменте стала реализация машиномест вместе с квартирами: иногда они уже включены в стоимость, иногда реализуются отдельно, однако их приобретение является одним из условий приобретения самой квартиры. Например, в ЖК «Лесной дом» (расположенном по адресу Новолесная ул., дом 4) к каждой квартире (а их в доме 15) обязательно «прилагается» машиноместо. Стоимость такого машиноместа составляет от 3 до 3,5 млн руб. С «привязкой» продавались квартиры в ЖК «Чемпион парк» (Мичуринский проспект, девелопер – компая «Интеко»), дополняет Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
На практике, сообщает Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век», менее 10% покупателей приобретают машиноместа сразу с квартирой. Первый всплеск продаж приходится на период 3-6 месяцев до ввода дома в эксплуатацию – 40%. Следующий этап интереса к парковкам - 3-6 месяцев после ввода объекта. В это время продается около 30% машиномест. Потребность в парковках возрастает, когда сделаны ремонты и жители заселяются в свои квартиры. Как подтвердил Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»), ЖК M-House (ул. Кировоградская) был сдан в конце прошлого года, а в декабре-январе был зафиксирован резкий рост продаж машиномест и по сравнению с октябрем-ноябрем объемы продаж выросли практически в два раза.
Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») считает, что на каждом объекте своя методология продаж парковочных мест. К примеру, в МФК «Водный» (между Кронштадтским бульваром и Головинским шоссе), машиноместа продаются параллельно с апартаментами. Как правило, при покупке двух- или трехкомнатных апартаментов машиноместо приобретают сразу, при покупке однокомнатных выборочно - 50 на 50. В ЖК «Вершинино» (Электролитный пр-д. вл. 16) покупатели приобретали машиноместа вместе с квартирами по акции «Машиноместо в подарок», застройщик предоставлял скидку в размере 500 000 руб. на квартиру при покупке машиноместа.
В целом же, отметила Мария Литинецкая («Метриум Групп»), обычно по темпам продаж паркинги отстают от квартир. Даже в случае реализации всех квартир, довольно часто остаются машиноместа.
На начальной стадии строительства покупать машиноместа выгоднее, поскольку по мере реализации проекта их стоимость может вырасти в 1,5-2, - замечает Ирина Постовалова («Дон-Строй Инвест»). Кроме того, в процессе продаж ограничивается возможность выбора расположения машиноместа в паркинге, поскольку самые привлекательные (с наиболее удобным заездом для автомобиля или рядом с лифтом) продаются в первую очередь. В начале продаж есть также возможность выбрать два расположенных рядом машиноместа, что удобно для семей с двумя автомобилями.
Что происходит с ценами на машиноместа? Как они меняются в течение строительства дома и после его ввода? Можно ли сказать, что квадратный метр машиноместа дорожает гораздо медленнее «квартирного»? - с такими вопросами журнал www.metrinfo.ru обратился экспертам.
Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
Глобального изменения цен не будет точно. Цены на машиноместа меняются крайне редко, примерно раз в 1-2 года. Зачастую, пока реализуются квартиры в жилом комплексе, цены успевают поменяться на машиноместа не более одного раза.
Скорее всего, спрос на машиноместа в сегменте «бизнес» никак не изменится. Покупатели квартир бизнес-класса имеют дорогие машины и не хотят их бросать где-то у обочины, к тому же цены за машиноместа для них не выглядят так критично.
А вот в массовом сегменте спрос на паркинг в условиях кризиса может снизиться, особенно в проектах, где существует достаточная собственная территория. Так как средняя стоимость паркинга в массовом сегменте около 950 тыс. рублей, то при нестабильной ситуации в экономике для среднего покупателя эта сумма может оказаться значительной. Высокая себестоимость строительства подземных паркингов приводит к высокой стоимости машино-мест для конечных покупателей. Выходом в данной ситуации может стать строительство наземно-подземных паркингов с эксплуатируемой кровлей.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Я считаю, что цены на парковочные места падать не будут и останутся примерно на сегодняшнем уровне. Во-первых, есть определенная себестоимость строительства одного машиноместа. К примеру, в подземном паркинге она составляет около 900 тысяч рублей. Строительство отдельно стоящего паркинга обходится дешевле. Для девелопера возведение паркинга – невыгодное мероприятие. Это малорентабельный бизнес с низкими показателями реализации. Отсутствие высокого спроса на приобретение парковочных мест обусловлено тем, что далеко не все люди могут позволить себе такую покупку. У девелоперов, как правило, всегда остается «балласт», который они пытаются продать с помощью различных уловок и акций: продажа квартиры в комплекте с парковочным местом, сдача в аренду для жителей соседних комплексов, объединение нескольких машиномест и обустройство мойки на их месте и т.д. Известны даже такие случаи, когда в проектах бизнес- и премиум-класса при стопроцентной реализации квартир оставалось нераспроданными до 50% машиномест.
Источник: www.metrinfo.ru
