Новостройки Подмосковья: города с лучшей транспортной доступностью рядом с МКАД
.JPG)
Мы продолжаем изучать ближайшие города Подмосковья (6 км от МКАД) с лучшей транспортной доступностью. Опрошенные нашим журналом эксперты назвали в этой зоне пятерку лидеров: Реутов, Люберцы, Котельники, Мытищи и Химки. О первых двух мы уже подробно написали, а сегодня – очередь оставшихся трех.
Вы можете прочитать предыдущую статью на эту тему: «Новостройки Подмосковья: 5 городов с лучшей транспортной доступностью рядом с МКАД. Признаки: есть станция метро или скоро будет, строятся и реконструируются дороги, ходят электрички. Предложения застройщиков». А мы сейчас изучим, как обстоят дела с транспортом (и с новостройками, конечно) в Котельниках, Мытищах и Химках. Сразу скажем – идеальной транспортной доступности нет ни у одного города Подмосковья. Никто не спасет нас от часов пик, пробок, использования нескольких видов транспорта, да и от раздраженных пассажиров и водителей. Тем не менее мы можем назвать города, где ситуация более или менее благополучная.
Котельники
В шаговой доступности (буквально в 100 м) от готовящейся к открытию станции «Котельники» уже в этом году (ориентировочно – в мае) и в 10 минутах ходьбы от уже функционирующей станции «Жулебино» находится проект сегмента бизнес - ЖК «Белые росы». Комплекс расположился в окружении Кузьминского парка, в 2 км от МКАД. «Он представляет собой четыре корпуса с квартирами и два — с апартаментами и привлекает покупателей хорошим набором инфраструктуры, среди которой основное место занимает трехэтажный ТРЦ, где разместятся детский сад, магазины фермерских продуктов, фитнес-центр со spa-зоной и салоном красоты, бассейн для грудничков, медицинский центр и другие объекты. Ну а к продаже сейчас предлагаются 1-3-комнатные квартиры площадью от 38,4 до 81,21 кв. м, стоимостью от 5,282 до 9,5 млн руб.», - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». А цена квадратного метра при этом, как сообщает Вартан Погосян, директор по маркетингу компании TEKTA GROUP, начинается от 125 000 руб. Не так уж и дорого, если учитывать, что средневзвешенная цена «квадрата» в Котельниках, по данным Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», составляет 97 тыс. руб., а данный комплекс практически достроен (сдача в эксплуатацию последних корпусов намечена на II квартал 2015 г.) и относится к высокобюджетному сегменту.
Но остальные новостройки Котельников от метро довольно удалены. Например, микрорайон «Белая дача», где можно купить квартиры стоимостью от 4,8 до15 млн руб., находится примерно в 2 км от станции, а ЖК «Зеленый остров», где предлагаются 1-3-комнатные квартиры площадью от 50 до 93 кв. м и стоимостью от 85 тыс. руб./кв. м, расположен в микрорайоне «Силикат», в 4,5 км от подземки.
Жителям этих новостроек придется пользоваться собственным автомобилем или наземным транспортом, а путь в Москву лежит по достаточно загруженным трассам – по Новорязанскому шоссе и Волгоградскому проспекту либо по Новоегорьевскому шоссе и ул. Верхние Поля, и в час пик дорога из центра столицы может занять не менее часа. И альтернатив пока нет, ведь электрички в Котельники не ходят. Но радует, что железная дорога там все-таки запланирована: в ближайшее время собираются расширить участок Выхино - Люберцы и пустить по нему наземное метро. Да и с открытием подземки автобусы и маршрутные такси понадобятся только для перемещений внутри города. А возможно, ездить никуда и не придется, ведь в Котельниках довольно развитая инфраструктура, в составе которой есть детские сады, школы и техникум и много рабочих мест в торговой сфере: здесь расположены гипермаркет Marktkauf, крупнейший в Европе ТРЦ «Мега — Белая Дача» и «Outlet Village Белая Дача».
Мытищи
Хорошо развита инфраструктура и в Мытищах, а также этот город, граничащий с парком «Лосиный остров» и Пироговским лесопарком, расположенный недалеко от Пестовского и Пироговского водохранилищ и располагающий несколькими зелеными зонами на своей территории, отличается хорошей экологией. И он более чем доступен, если пользоваться электричками, ведь жителям Мытищ доступно несколько железнодорожных станций - как сообщает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», поезда ходят очень часто, даже в позднее время, а время в пути от Ярославского вокзала составляет около получаса. Напомним, что кроме непосредственно самой станции Мытищи, рядом с городом – платформы Перловская, Тайнинская, Строитель, Челюскинская. Ходят также скоростные поезда, время в пути – около 20 минут.
Но, правда, автомобилистам и тем, кто выбирает наземный транспорт, пока не так комфортно. В город можно добраться по Ярославскому, Волковскому или Осташковскому шоссе, и первое из них считается довольно загруженным, к тому же сейчас оно реконструируется и из-за ремонтных работ его пропускная способность ухудшилась. Однако на территории Москвы шоссе уже модернизировано, и после окончания работ за пределами МКАД ситуация улучшится, ведь трассу планируется расширить до 10 полос (по 5 в каждую сторону). А срок реализации этого проекта намечен на 2015-2018 годы. Примерно в этот срок собираются построить и легкое метро, которое проложат вдоль существующих путей Московской железной дороги. Ну а в 2020 году Мытищам обещают метро, здесь запланирована станция «Челобитьево». Правда, надо иметь в виду, что разговоры о метро в Мытищах ведутся уже лет тридцать точно.
Но, впрочем, в городе много рабочих мест, ведь Мытищи – один из самых крупных городов-спутников, так что ездить каждый день в столицу, может, и не понадобится. Ну а поскольку город большой и перспективный, строят там довольно активно. В Мытищах находится около 50% всех проектов, возводимых на северо-востоке. «И сейчас на рынке первичного жилья представлено порядка 10 объектов, а объем предложения составляет более 150 тыс. кв. м жилья», - рассказывает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet.
А по данным Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), проектов даже 15. При этом в Мытищах можно подобрать недвижимость на любой вкус: здесь есть проекты на начальных этапах строительства и готовые новостройки, типовые панели экономкласса и бюджетные монолитно-кирпичные корпуса, дома бизнес-класса и даже здания с апартаментами. И особенно много в городе масштабных проектов, к примеру, именно здесь находится один из самых грандиозных проектов всего Подмосковья - жилой район «Ярославский», в рамках которого на территории двух микрорайонов планируется построить миллион кв. м жилья.
Этот проект занимает территорию в 14 га, на них будут возведены дома панельных серий П-3М и «КОПЭ-М-Парус» и многочисленные объекты инфраструктуры: школы, детские сады, спортивные и торговые центры, поликлиники, гаражные комплексы и стоянки для автомобилей. И уже сегодня построено 19 домов, причем часть из них заселена, поэтому уже открылся и ряд магазинов и служб быта, а также детский сад «Непоседы» - самый большой в Мытищах. И что примечательно, проект находится совсем рядом с запланированной станцией легкого метро, а цены довольно умеренны: стоимость квартир в строящемся корпусе 32 (микрорайон 16) начинается от 4,068 млн руб., а в готовых домах – от 4,895 млн руб. Да и вообще, мытищинские новостройки благодаря большим объемам строительства относительно недороги: «Средний бюджет покупки составляет 4,8 млн руб., а средневзвешенная цена квадратного метра – 89 тыс. руб.», - утверждает Владимир Богданюк (Est-a-Tet). Даже в проектах бизнес-класса можно купить квартиры за 4-5 млн руб.: «Например, в ЖК «Декарт», где реализуются жилые помещения со свободной планировкой от 38,1 до 94,6 кв. м, стоимость квадратного метра начинается от 125 тыс. руб., а в ЖК «Ньютон» последние квартиры площадью 62,8 кв. м стоят 130 тыс. руб./м кв.», - рассказывает Вартан Погосян (TEKTA GROUP).
А в бюджетном сегменте есть масса предложений за 2,5 - 3,5 млн руб. Например, в ЖК «Лидер Парк», по данным Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), стоимость квартир находится в диапазоне от 2,4 (стоимость студии площадью 27 кв. м) до 7,2 млн руб. (стоимость трешки). И это притом что проект относится к комфортклассу, предполагает строительство шести 17-этажных монолитно-кирпичных домов и собственной инфраструктуры: детского сада, школы, подземного паркинга, магазинов, гостинично-делового центра и т.п., да и располагается довольно удачно - рядом с Рупасовскими прудами и Волковским шоссе. Но, правда, находится на довольно низкой стадии строительства, сдача первой очереди намечена на III квартал 2015 г., но это будет всего лишь один корпус А.
Начальным этапом строительства объясняются низкие цены и в другом масштабном проекте комфорткласса – ЖК «Новое Медведково», где запланировано 44 монолитно-кирпичных корпуса и полный набор собственной инфраструктуры: магазины и необходимые для жизни сервисные службы, 3 школы, 4 детских сада, оздоровительный комплекс, медицинский центр, культурно-досуговый и гостинично-деловой комплекс и несколько паркингов. Первая очередь этого проекта, в рамках которой возводится восемь корпусов, детский сад, школа и два паркинга, а также зона отдыха с велосипедными и прогулочными дорожками, будет сдана лишь в III квартале 2016 г. Но зато, если есть желание рискнуть и подождать, можно купить квартиру площадью около 30 кв. м примерно за 3 млн руб. Ну а самый дорогой вариант - 4-комнатный объект площадью 102 кв. м с большим холлом и кухней - по данным Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), обойдется в 8 млн руб.
«И примерно такие же цены предлагаются в микрорайоне «Олимпийский», который расположен в шаговой доступности от Пироговского лесопарка. В данном проекте однокомнатную квартиру общей площадью 40,5 кв. м можно приобрести за 3,4 млн руб.», - рассказывает Владимир Богданюк (Est-a-Tet).
Химки
Еще один активно застраиваемый город с хорошей транспортной доступностью – это Химки. «На сегодня объем строящегося жилья здесь самый большой, на стадии строительства находится не менее 86 домов и 30 проектов, а это около 10% от всех строящихся объектов ближнего Подмосковья (в зоне до 30 км от МКАД)», - рассказывает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). А если измерять квадратными метрами, то, по данным Владимира Богданюка (Est-a-Tet), объем предложения составляет более 227 тыс. кв. м в различных сегментах. Это обусловлено и большой территорией города-спутника, и его явными плюсами.
Прежде всего, Химки отличаются хорошей инфраструктурой (особенно торговой), высоким образовательным, научным и культурным потенциалом: «В городе имеется около 40 школ, включая гимназии и лицеи, больше десятка высших учебных заведений, в том числе Государственный индустриальный университет, Академия гражданской защиты МЧС России и Институт международных экономических отношений», - рассказывает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Во-вторых, Химки - самодостаточный город, где много рабочих мест, ведь здесь функционируют многочисленные торговые центры и научно-промышленные предприятия, среди которых Центр высоких технологий ХИМРАР. В-третьих, здесь относительно хорошая экология: «В черте города много парковых зон и лесных массивов, таких как Химкинский лес, а также крупных водных объектов, среди которых канал Москвы и река Клязьма. Плюс из города выводятся различные вредные производства, которые, кстати сказать, замещаются коммерческими и деловыми кластерами, что предполагает создание дополнительных высокооплачиваемых рабочих мест», - рассказывает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group.
Ну и конечно, в городе улучшается транспортная доступность. Если всего пару лет назад Химки ассоциировались с намертво стоящей Ленинградкой, то сегодня это уже не так: «Транспортная доступность Химок значительно улучшилась со строительством эстакад - от Новокуркинского шоссе через Воротынскую улицу и Куркинское шоссе, над Путилковским шоссе, над МКАД в районе 73 км. Теперь при отправлении в Химки есть множество вариантов вообще миновать Ленинградку. К тому же проблемное шоссе разгрузится дополнительно с окончанием строительства метро «Ховрино» Замоскворецкой ветки, где власти планируют организовать крупный транспортно-пересадочный узел (ТПУ), откуда можно будет комфортно доехать наземным транспортом в том числе и до Химок», - говорит Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».
Ситуацию на главной транспортной магистрали города значительно улучшило и открытие в конце 2014 года платного дублера Ленинградского шоссе - трассы М11 «Москва – Санкт-Петербург» (Новой Ленинградки). Это освободило старую Ленинградку и Химки от большого потока транзитных машин. «И теперь дорога от Химок до центра Москвы даже в утренние часы составляет около 40 минут», - замечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). А в будущем время может сократиться еще, так как начата реконструкция Ленинградского шоссе на участке от МКАД до поворота на Шереметьево. «Планируется расширение дорожного полотна до десяти полос, устройство боковых съездов в жилые микрорайоны и модернизация развязки на пересечении с Международным шоссе», - рассказывает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»).
Ну а если риск пробок хочется исключить вообще, то можно ездить в город на электричке. «На территории Химок находится 5 железнодорожных станций», - сообщает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»), поезда ходят часто, и время в пути от Ленинградского вокзала составляет около 30 минут. Но в 2016 г. на базе железнодорожных путей планируется организовать легкое метро, и дорога до Химок станет еще проще и быстрее.
Однако все эти радужные усовершенствования и перспективы вместе с другими достоинствами повышают стоимость квадратного метра. Жилье в Химках недешевое, и даже несмотря на то, что здесь нет метро и пока оно даже не запланировано, цены сопоставимы с Реутовом. По оценкам разных экспертов, средняя стоимость «квадрата» колеблется от 91 до 104,2 тыс. руб. «В экономклассе она составляет 91,9 тыс. руб., а в комфортклассе - 95,4 тыс. руб. А средневзвешенная стоимость предложения находится на уровне 5,3 млн руб.», - утверждает Леонард Блинов (Urban Group). А по данным Владимира Богданюка (Est-a-Tet), средний бюджет - 6,1 млн руб. «Но это не предел: когда в Химки придет легкое метро, цены наверняка поднимутся еще на 10-15%», - предполагает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Но, впрочем, объектов в Химках много, и их стоимость очень различна в зависимости от класса, этапа реализации и расположения, так что встречаются бюджетные варианты.
Среди относительно недорогих проектов можно выделить ЖК «Солнечная система» - масштабный проект с монолитно-кирпичными домами различной архитектуры и квартирами, предусматривающими более 40 вариантов планировок. «Этот объект располагается в зоне формирования многофункционального транспортного комплекса европейского уровня, предполагающего строительство железнодорожной станции Химки-2, автовокзала, перехватывающей парковки, крытой автостоянки и пешеходного перехода через Ленинградское шоссе в зону, где находятся самые крупные гипермаркеты Подмосковья, такие как «ИКЕА» и «МЕГА», - рассказывает Леонард Блинов (Urban Group). – А стоимость квартир стартует всего от 2,7 млн руб.».
Немного повыше цены в малоэтажном микрорайоне «Новогорск Парк», расположенном в 7 км от МКАД и с трех сторон окруженном Новогорским лесопарком. Комплекс возводится по монолитно-кирпичной технологии и предлагает 1-4-комнатные квартиры: «Однушки площадью от 38 до 54 м кв., двушки от 58 до 74 м кв., трешки от 89 до 108 м кв. и четырехкомнатные варианты с метражом от 108 до 124 м кв. А минимальный бюджет покупки порядка 3 млн руб.», - рассказывает Владимир Богданюк (Est-a-Tet). Также относительно недороги квартиры в ЖК «Ленинградский», где, по данным Вартана Погосяна (TEKTA GROUP), предлагаются варианты площадью от 24,4 до 82,7 кв. и стоимостью от 79 500 руб./кв. м.
А если бюджет покупки выше, можно рассмотреть, к примеру, ЖК «Альфа Центавра», который расположен на ул. 9 Мая рядом с парком «Дубки», в 20 минутах езды от Москвы по Новокуркинскому шоссе. «В этом жилом комплексе предлагаются квартиры свободной планировки площадью от 41 до 93 кв. м, а цены варьируются от 4,3 до 7,9 млн руб.», - рассказывает Филипп Третьяков, генеральный директор компании Galaxy Realty.
«Либо стоит присмотреться к концептуальному проекту «Загородный квартал», где в том числе предлагаются двухуровневые квартиры. Площадь вариантов в этом ЖК варьируется от 47 до 188 кв. м, а их стоимость составляет от 5 до 20 млн руб.», - советует Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). И еще есть ЖК «Планерный», где, напротив, предлагаются компактные студии площадью около 24,4 кв. м. Но в этом проекте, по данным Вартана Погосяна (TEKTA GROUP), цены стартуют от 113 500 руб./кв. м.
Резюме журнала www.metrinfo.ru
В пятерку городов с лучшей транспортной доступностью на расстоянии до 6 км от МКАД вошли Реутов, Люберцы, Котельники, Мытищи и Химки. Их высокое положение в рейтинге обусловило, прежде всего, наличие метро либо планы по строительству подземки, которые пока не распространяются лишь на Химки: сегодня, когда метрополитен продвинулся за МКАД, наличие станции становится решающим фактором в вопросе транспортной доступности. А второй фактор – развитие легкого метро, которое запланировано во всех названных городах. Также транспортную доступность обеспечивает реконструкция автомагистралей и строительство новых подъездных путей, которое сегодня в большей мере наблюдается в Химках. С точки зрения автомобилистов Химки могут стать одними из лучших, так же как и Мытищи. Да и с экологией и инфраструктурой здесь дела обстоят хорошо, а кроме того, есть перспективы по увеличению числа рабочих мест внутри городов. Но если связываться с автомобилем и наземным транспортом не хочется, лучше всего выбрать для жизни Реутов или Люберцы, где некоторые районы находятся в пешей досягаемости от подземки, а также Котельники, куда метро придет в нынешнем году. Правда, надо понимать, что цены на новостройки в этих городах довольно высоки, поэтому при ограниченном бюджете придется все-таки переместить внимание на Мытищи, где стоимость квадратного метра - самая демократичная, а выбор жилья очень большой.
Источник: https://www.metrinfo.ru
