Инвестиции в недвижимость – Москва, Московская область или зарубежье? Выбираем лучший вариант
.jpg)
Широко известные экономические проблемы последнего года (сегодня, кажется, каждая вторая статья начинается со слов об «экономических проблемах») несколько охладили пыл наших сограждан в инвестировании. У многих просто не осталось свободных денег, чтобы вкладывать их. Но все-таки инвесторы остаются, и они, как всегда, озабочены вопросом об инструменте. Краткий обзор того, во что вообще можно вкладывать (применительно к нашему любимому рынку недвижимости, разумеется), мы и предлагаем читателям.
Новостройки Московского региона
«Если говорить об успешной инвестиции в недвижимость в целом, то выгодной будет любая сделка, доходность которой превысит доходность депозита в крепком государственном банке», - объясняет основные принципы инвестирования Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP. Сегодня Сбербанк предлагает вклады примерно под 9% и сберегательный сертификат под 13%. Крупные коммерческие банки могут предложить ставку на уровне 14-16%. Следовательно, учитывая издержки превращения объекта недвижимости в финансовый инструмент (ремонт, оборудование, издержки на риелтора/юриста/нотариуса, налоги и т.д.), доходность сделки должна быть не менее 20% годовых. «В противном случае инвестиция попросту теряет смысл», - заключает эксперт.
На первое место в нашем рейтинге мы поставили квартиры в строящихся домах в Подмосковье и Москве. Причем именно в таком порядке – сначала область, а потом столица. Объяснение простое: недвижимость в Подмосковье существенно дешевле, а это важный плюс. Сначала самому инвестору будет проще «дотянуться» до такого приобретения (людей, имеющих в кармане 3-4 млн руб., заметно больше, чем тех, у кого этих миллионов 7-8). А затем – когда придет пора из инвестиции выходить – по тем же самым причинам на такую квартиру будет проще найти покупателя.
Разумеется, далеко не всякая квартира подходит на роль инвестиционного инструмента – тут надобно придирчиво выбирать. «Одним из основных критериев при выборе должен быть потенциальный спрос, которым будет пользоваться квартира при перепродаже, то есть насколько высока ее ликвидность, - разъяснил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Алексей Оленев, замдиректора департамента новостроек компании Est-a-Tet. – Объект должен быть небольшим – одно-, максимум двухкомнатным. Если же вложить деньги в четырехкомнатную квартиру, то из-за конечного высокого бюджета при перепродаже квартира будет пользоваться невысоким спросом, а срок ее экспозиции на рынке затянется». С другой стороны, продолжает эксперт, чересчур экономить на размерах не стоит. Студии – не слишком хороший инвестиционный продукт, потому что конечные потребители недвижимости хотят полноценное жилье. А это стандартные однокомнатные квартиры, а не студии.
Еще следует обратить внимание на транспортную доступность. Хотя в Подмосковье, говорит Алексей Оленев, привлекательными для инвестиций являются практически все города-сателлиты, особенный интерес представляют те, где транспортная доступность в перспективе улучшится – например, будет построено легкое метро. В Москве же перспективными локациями следует признать промзоны: большинство из них имеют удобное местоположение.
Само приобретение подобной квартиры, заверили наши эксперты, – дело не очень накладное. В смысле, что к основной стоимости недвижимости прибавляется не так много всевозможных «накруток». Если не брать ипотеку (а подобный кредит, естественно, обходится дорого), то дополнительные платежи невелики. 1 - 1,5% за юридическое сопровождение сделки, 2-3 тыс. руб. за нотариальное удостоверение документов (сделка обычно обходится без нотариуса, а вот доверенности на право госрегистрации нужно заверять нотариально), еще 2-3 тыс. руб. комиссии банку за перевод денег. «Таким образом, покупая однокомнатную квартиру стоимостью порядка 5 млн руб., надо прибавить к ним еще порядка 60 тыс.», - подводит итог Алексей Оленев.
Что касается заработка, то он тут получается спекулятивным – т.е. от перепродажи квартиры через несколько лет, после завершения строительства. В среднем цена вырастает за два года на 30% (по 15% годовых), но здесь все очень индивидуально. Если выбрать хороший проект, прирост цены может составить и 50%.
Теперь несколько конкретных примеров. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», называет в качестве такового UP-квартал «Новое Тушино», расположенный в 1 км от МКАД по Путилковскому шоссе. В корпусах первой очереди однокомнатные квартиры площадью 39,88 кв. м в декабре 2013 года стоили по 88 тыс. руб. за кв. м (3,33 млн за весь объект), сегодня же они продаются по 108,6 тыс. руб. за кв. м (4,28 млн руб.). Таким образом, рост за 1 год и 4 месяца составил 28%, но он не окончательный. У проекта есть запас роста за счет ввода корпусов в эксплуатацию, завершения строительства проекта в целом.
Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», говорит еще о ряде интересных адресов:
- ЖК «Высокий Берег» (Лыткарино, 8 км от МКАД). Это новостройка на начальном этапе, квартиры свободной планировки, без отделки. Стоимость однокомнатных начинается от 2,42 млн руб., двухкомнатных – от 3,78 млн. Цена окончательная, больше нет никаких доплат риелторам. Средняя стоимость готовой однокомнатной квартиры в Лыткарино составляет 3,8 млн руб., так что данная инвестиция через два года должна принести инвестору 40-50% дохода;
- ЖК «Новоснегиревский» (24 км от МКАД по Волоколамскому шоссе). Комплекс с собственной инфраструктурой рядом со станцией Снегири. Монолитно-кирпичные дома в 9-12 этажей, в которых расположены очень просторные квартиры – однокомнатные начинаются от 49 кв. м. Стоимость однокомнатных квартир составляет от 2,31 млн руб., двухкомнатных – от 2,87 млн, трехкомнатных – от 3,98 млн руб. Наибольшая доходность ожидается через 2 - 2,5 года, после сдачи ЖК в эксплуатацию – она составит 40-55%;
- ЖК «Мкр. Немчиновка» (1 км от МКАД к западу). До комплекса – всего 15 минут на транспорте от метро «Молодежная». Панельные дома серий П44Т/К, в них уже идет заселение. Стоимость однокомнатных квартир варьируется от 4 до 5,6 млн руб., двухкомнатных - от 6,7 млн руб., трехкомнатных - от 7,53 млн руб. Это хорошее предложение и для сдачи в аренду, а после оформления квартир в собственность цены в этом комплексе вырастут еще на 10%.
Апартаменты и лофты
В принципе, это те же новостройки, только с «изюминкой». Она такая двусмысленная. С одной стороны, апартаменты лучше обычных квартир: они, как правило, дешевле, к тому же часто расположены в весьма симпатичных местах – например, уже упоминавшихся выше промзонах, которые сегодня активно выводят из центральной части Москвы. С другой – у апартаментов существенно выше коммунальные платежи и налоги. Причем окончательный размер налогов еще до конца не прояснен – и это обстоятельство, конечно, нервирует потенциальных инвесторов.
Несмотря на все риски и минусы, этот вид недвижимости остается весьма популярным. «На рынке апартаментов существует несколько основных тактик инвестирования, - говорит Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group. – Одна из них – покупка на старте проекта. Например, в ЖК St. Nickolas на Никольской улице за первые два месяца продаж было скуплено 70% апартаментов. Конечно, девелопер, поняв, что объект был сильно недооценен, повысил стоимость квадратного метра. Таким образом, средняя доходность инвесторов, вошедших на объект на старте, за короткий период составила 15-20%».
| Показатель | St. Nickolas | ВТБ Арена парк | ЖК «Сады Пекина» | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Мин | Среднее | Мин | Среднее | Мин | Среднее | |
| Стоимость 1 кв. м на старте продаж | $15,5 тыс. | $19,5 тыс. | 183 тыс. руб. | 230 тыс. руб. | 290 тыс. руб. | 360 тыс. руб. |
| Стоимость 1 кв. м в активной фазе продаж | $20,5 тыс. | $25,5 тыс. | 319 тыс. руб. | 460 тыс. руб. | 420 тыс. руб. | 537 тыс. руб. |
| Увеличение цен | +32% | +31% | +74% | +100% | +45% | +49% |
Еще один путь, продолжает Роман Попов, – вложиться в покупку апартаментов в комплексах, сочетающих в себе несколько форматов – апартаменты и квартиры. В рамках одного объекта стоимость 1 кв. м апартаментов дешевле квартир на 7-25%, а отличаются они только юридическим статусом и, как правило, меньшей площадью лотов. Соответственно, бюджет сделки гораздо меньше. В итоге инвестор получает то же качество, но по более низкой цене.
| Показатель | ЖК «Фили Град» | Wine House | ЖК «Кленовый DOM» |
|---|---|---|---|
| Средняя стоимость 1 кв. м апартаментов | 177 тыс. руб. | 457 тыс. руб. | 887 тыс. руб. |
| Средняя стоимость 1 кв. м квартир | 217 тыс. руб. | 550 тыс. руб. | 1,2 млн руб. |
| Разница в стоимости кв. метра | ~20% | ~15% | ~25% |
Читать полностью:https://www.metrinfo.ru/articles/143816.html
Это особенно интересно, если планируется получать доход с аренды, а не с перепродажи апартаментов. Арендная ставка в большей степени зависит от количества комнат, а не от площади квартиры, поэтому при меньшей стоимости покупки доходность от аренды апартаментов может приносить от 7% годовых, в то время когда средняя доходность от арендного бизнеса жилья составляет 5%.
Еще один пример инвестиционно привлекательного проекта приводит Александр Самодуров, руководитель компании NAI Becar Apartments. Это The Loft Club –деловая резиденция, включающая в себя лофт-апартаменты и офисы. Проект расположен в шаговой доступности от ст. м. «Тульская», по адресу: Москва, Духовской пер., 17. Здесь представлены апартаменты свободной планировки от 26 до 250 кв. м. Цена объектов – от 6,5 млн руб. за 26 кв. м. Предполагается как рост стоимости (более чем на 10% в год), так и доход от аренды (9-12% годовых).
Московская вторичка
Суть этой инвестиционной стратегии – приобрести уже готовую квартиру и сдать ее в аренду. Доходность, конечно, окажется меньше – однако тут есть и свои плюсы. Например, отсутствие рисков того, что дом не будет построен. Также инвестору наверняка понравится и то обстоятельство, что квартиру можно сдать практически сразу же после приобретения, то есть доход начнет поступать почти незамедлительно.
«Целесообразно остановить выбор на однокомнатной квартире в пешей доступности от метро: на такие варианты всегда существует устойчивый спрос, - рекомендует Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «МИЭЛЬ». – Объект следует выбирать в комфортном благополучном районе, лучше всего в качественном доме, с удобной планировкой, недалеко от метро. Лучше всего подойдет недвижимость на западе, юго-западе и севере столицы, и, конечно, в ЦАО.
Минимальная цена московской вторички на сегодня, продолжает эксперт, составляет 4 млн руб. – это «гостинка» в районе Гольяново. Однако поскольку мы помним, что нужна квартира в хорошем районе, реальная цена «входного билета» существенно выше. Однокомнатная квартира общей площадью 35 кв. м, с кухней 7, на 12 этаже 12-этажного дома в Строгино (15 минут пешком от одноименной станции метро) будет стоить порядка 7,5 млн руб. Сдать ее сегодня можно примерно за 30-35 тыс. руб. в месяц.
Итоговый расчет доходности, если честно, не радует. 35 тыс. руб. в месяц при цене покупки 7,5 млн руб. – это 4,87% годовых. Обратим внимание, что расчет строился на максимальной цене аренды (35 тыс., а не 30), из уравнения полностью исключены квартплата, налоги, периодические простои квартиры, а также необходимость хотя бы иногда делать в ней ремонт. С учетом всего этого реальная доходность вряд ли превысит 4% годовых. Но люди все равно идут этим путем – вероятно, сказывается привычка. А также надежда на то, цена квартиры в течение последующих лет вырастет – и тогда к нашему арендному доходу добавится еще и спекулятивный…
Заграница: доходность невысока, но…
Герой «Золотого теленка» Шура Балаганов не подозревал о существовании Рио-де-Жанейро – кроме Москвы и Ленинграда, он из очагов мировой культуры знал только Киев, Мелитополь и Жмеринку. Мы с вами, уважаемый читатель, стоим несколько выше: о загранице знаем и вполне можем устремить наши инвестиционные помыслы туда.
Минусы иностранной недвижимости хорошо известны. Прежде всего, это невысокая доходность. Точнее говоря, она является таковой в странах в развитым и прозрачным рынком – но мы ведь в такие же и хотим, правда? Несколько лет назад автор этих строк слышал, что наибольшую доходность в мире дают бедняцкие районы в Бразилии – купив халупу в фавеле где-нибудь в Сан-Паулу, вы отобьете вложенные деньги в течение… девяти месяцев, т.е. доходность за год превысит 100%. Подтвердить или опровергнуть эти данные я не в силах, однако могу заметить, что подобная инвестиция потребует еще и снаряжения роты спецназа, которая будет денно и нощно охранять вашу недвижимость, да и вас лично тоже.
Но вернемся на нормальные рынки. Помимо доходности в 2-3% годовых, из тамошних проблем можно припомнить языковой барьер, незнание законов, а также необходимость управлять вашей собственностью дистанционно – это означает, что вам потребуется управляющий, услуги которого будут стоить денег.
Но на все эти минусы имеется один мощнейший плюс. Страны Европы, Северной Америки и некоторые прочие стабильны – т.е. там можно спокойно планировать свое будущее, не опасаясь какого-нибудь политического «кульбита». Это соображение как магнит притягивает инвесторов – они согласны и на доходность пониже, и на дополнительные расходы.
Сегодня мы хотели бы немного рассказать о Венгрии. Страна не относится к Западной Европе – поэтому доходность от аренды там выше. С другой стороны, уровень рисков, как нам представляется, приемлем. «Безусловно, наиболее привлекательным для инвестирования регионом является столица Будапешт, - говорит Дмитрий Ефуни, генеральный директор компании ICON. – Самыми ликвидными тут оказываются 1-2-комнатные квартиры. Стоимость объекта в 65 кв. м с хорошим ремонтом – 70 тыс. евро. Цена с учетом дополнительных трат (риелтор, адвокат, государственные пошлины, единоразовый налог на недвижимость) увеличится на 7%, т.е. составит около 75 тыс. евро. Сдавать в аренду такую квартиру можно в районе 600 евро в месяц, в год получается 7200 евро».
В Венгрии, продолжает эксперт, нет ежегодного налога на недвижимость – это выгодно отличает страну от соседей. Коммунальные платежи при сдаче в аренду всегда оплачивает арендатор. Налог на прибыль от сдачи в аренду составляет 16%, однако в Венгрии практикуется сдача в аренду без заключения договора, поэтому данный расход при желании можно исключить. Но даже если этот расход принять (он составит 96 евро в месяц, и наш доход от аренды снизится до 504 евро), все равно получается 8% годовых. Даже если добавить в это уравнение другие затраты (управляющий, простои и ремонт, возможность колебания в плохую для вас сторону курса форинта), все равно выходит не менее 6% годовых.
Несмотря на «нежные» российско-американские отношения, специалисты по инвестициям советуют обратить внимание на Нью-Йорк. Недвижимость в деловой столице мира окупится всегда. Правда, не нужно забывать, что она весьма дорогая. «Если вы хотите купить квартиру, лучше инвестировать в новостройки. Их приобретение окупается лучше, чем капиталовложения в другие сегменты рынка, - советует Елена Маслова, консультант по инвестициям Douglas Elliman, Нью-Йорк. - Вам предоставляется свободный доступ к покупке, к тому же этот сектор недвижимости стабилен, и, как правило, жилье в новостройках отличается лучшим качеством».
Надо иметь в виду, что когда квартиры в новостройках официально появляются в продаже, почти треть из них обычно недоступна: их успевают увести из-под носа за 30-дневный период предпродаж, когда девелопер предлагает жилье ограниченному кругу «семьи и друзей».
Тем не менее лучшие сделки совершаются во время первой фазы продаж. Как правило, предлагаются хорошие условия по оплате в рассрочку. Первоначальный взнос варьируется от минимальных 10 до 20 (и более) процентов, которые требуются в большинстве случаев. Однако некоторые застройщики позволяют делать лишь 10-15% первоначальный взнос от стоимости, а затем распределяют недостающую сумму на ближайшие шесть месяцев.
Пример инвестиций в новое строительство - 100 Barclay St, где официальные продажи еще не начались. Сейчас - этап «friends & family». Цены от $20 000 за квадратный метр. Всего в доме 161 квартира. Все маленькие квартиры (1 bedroom) уже проданы. В башне будет пентхаус размером с футбольное поле.
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Как видим, рынок недвижимости предлагает самые разные возможности для инвестирования. Единственное, чего там нет – это сумасшедшей доходности: все реальные варианты предлагают умеренный рост вложенных денег. Это печально, но – с другой стороны – является логическим продолжением стабильности и надежности. Там, где доходность фантастическая, и риски так же высоки.
Особое мнение эксперта
Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP:Стоит сразу отказаться от идеи покупки недвижимости за рубежом. Дело в том, что уже на первой стадии – оценки ликвидности – вы столкнетесь с проблемой поиска объективной аналитики по западному рынку. Если вы не живете за границей, то будет непонятно, откуда брать сведения. Не забудем и про языковой барьер. Помните, то, что для вас перевели, – реклама, а не профессиональная нишевая аналитика. Второй подводный камень – иные представления о доходности сделки за рубежом. На западе доходность в 2-3% считается хорошей в отличие от России, где инвесторы избалованы высокими ставками. И наконец, немаловажную роль играет новый взгляд российских властей на вывод капитала за границу. Это и антиофшорное законодательство, и последние инициативы власти, связанные с инвестиционной активностью своих граждан за рубежом. Слишком много хитросплетений и тонкостей для рядового инвестора-любителя. Так что вариант с дальними странами отпадает.
Источник: https://www.metrinfo.ru
