Новостройки дальнего Подмосковья – не самый популярный товар на рынке недвижимости. Однако за счет минимальных цен и они находят своего покупателя – это могут быть, например, люди с очень ограниченным бюджетом, приезжие из регионов, имеющие перспективу в Москве. Железнодорожный транспорт хорошо развит по всем направлениям Московской области, поэтому присматриваться стоит к объектам вблизи ж/д станций.

 

Правда, выбор не слишком богат. «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил рассмотреть, что предлагает подмосковный рынок на расстоянии 30-50 км от МКАД.

 

Выбор небольшой

Предложений новостроек вблизи ж/д платформ не много, и не на всех направлениях можно найти такие проекты. Рассмотрим, из чего можно выбирать.

 

В Солнечногорском районе в поселке Поварово расположен ЖК «Поварово-Первый» - в 37 км от МКАД и в пешеходной доступности (900 м) до ж/д станции Поварово-1 Октябрьской железной дороги. «Время в пути на электричке, от ж/д станции Поварово-1 до центра столицы (Ленинградского вокзала) составляет около 1,5 часов, - рассказывает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». - ЖК «Поварово-Первый» - это 11 монолитных жилых домов, школа, детский сад, паркинг и все необходимое для жителей: магазины шаговой доступности, отделения банков, салоны красоты. В ходе строительства жилого комплекса будет проведена масштабная реконструкция существующего микрорайона №1. Реконструкция квартала предлагает сооружения новых комфортабельных жилых домов и общественных зданий на месте старой и морально и физически устаревшей застройки». На начало апреля 2015 года в продаже представлены два корпуса – №1 и 2. Корпус №1 сдан государственной приемочной комиссии. Корпус №2 – находится на этапе активного возведения надземной части объекта, планируемый срок ввода в эксплуатацию назначен на III кв. 2015 года. Для продажи представлены 1-, 2- и 3-комнатные квартиры площадью от 41,1 до 93,4 кв. м, по цене от 2,2 до 5,1 млн руб.

 

В Солнечногорске Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», отмечает ЖК «Триумф» и ЖК «Шахматово-Парк» рядом с ж/д станцией Подсолнечная (чуть больше часа на электричке с Ленинградского вокзала). Стоимость квартир в ЖК «Триуф» от 2,8 до 5,4 млн руб., сдача госкомиссии – март 2016 г., по данным базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru».

 

По дмитровскому направлению эксперт называет ЖК «Пятиречье» рядом с ж/д станцией Турист, которая находится в часе езды от Савеловского вокзала. В «Пятиречье» максимальная площадь квартир составляет 192 кв. м. Строительство ЖК находится на стадии середины монтажа, сдача в эксплуатацию запланирована на конец 2015 года, цены - от 1,6 млн руб., по данным базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru».

 

Надежда Пьянкова, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис», Электрогорск, называет несколько новостроек в Электрогорске (75 км от Москвы, 1 час 50 минут на электричке с Курского вокзала). ЖК «Мой Город» (окончание строительства – III квартал 2015 г.), ЖК «Чкаловский» (дом сдан), ЖК на ул. Горького (окончание строительства – IV квартал 2015 г.), ЖК «Восточные зори» (дом сдан), ЖК «Стахановский» (окончание строительства – I квартал 2015 г.). Все объекты находятся в центре города, в шаговой доступности от ж/д станции Электрогорск. Рядом магазины, аптеки, школа, детсады, бассейн, фитнес-центры, салоны красоты, МФЦ.

 

В городе Электросталь в шаговой доступности от ж/д станций находятся следующие новостройки: ЖК «Новые Клюшки», ЖК «Новое Ялагино», ЖК «Северное Сияние». «Благодаря компактной «параллельно-перпендикулярной» застройке города новые жилые комплексы плавно вписываются в уже развитую инфраструктуру более старых микрорайонов, - рассказывает Станислав Руденко, руководитель офиса АН «Мегаполис-Сервис», г. Электросталь. - Рядом с новыми домами возводятся и новые социально значимые объекты (школы, детские сады и т.п.)». Электросталь находится в 40 км от МКАД. С Курского вокзала электричка идет 1 час 20 минут. В городе две ж/д платформы: Машиностроитель и Электросталь.

 

Как рассказывает Илья Степанищев, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис», Павловский Посад, новостройки Павловского Посада возводятся в шаговой доступности от станции Павловский Посад (время в пути до Курского вокзала – 1 час 20 минут), на расстоянии от 5 до 20 минут ходьбы. Это улицы Каляева, 1 Мая, Вокзальная. 

 

По информации Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в городе Наро-Фоминск (56 км от МКАД, 1 час 20 минут на электричке с Киевского вокзала до станции Нара) в реализации находится всего 3 жилых комплекса: ЖК «Новый квартал Бекасово», ЖК «Авиатор», ЖК «Никольский». 

 

Также эксперт отметила два ЖК бизнес-класса в городе Сергиев Посад: ЖК «Архимед», ЖК «Посад Премьер». Город находится в 52 км от Москвы, в 1 часе 20-30 минутах езды от Ярославского вокзала.

 

Доплата за удобное месторасположение

Влияние на стоимость квартир такого параметра, как шаговая доступность от ж/д станции, эксперты оценивают по-разному. Например, Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг», считает, что стоимость квартир примерно одинаковая. Но другие эксперты отмечают, что небольшая наценка за удобное расположение все-таки есть. «Конечно 30-40 км от МКАД - это уже не 10-15 километров, то есть не то расстояние, которое легко преодолевается на маршрутке, поэтому близость ж/д станции становится на таком удалении от Москвы важным преимуществом комплекса, что находит отражение и на ценах», - поясняет Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») и демонстрирует это на примерах. «В Солнечногорске диапазон цен в ЖК «Триумф», который расположен в пешей доступности от ж/д станции Подсолнечная, - 61 – 70 тыс. рублей за 1 кв. м, а в ЖК «Шахматово-Парк», тоже в Солнечногорске, но уже практически в 2 км от станции, уровень цен составляет 53 – 66 тыс. рублей за 1 кв. м. Обе новостройки находятся на этапе строительства и будут сданы в 2016 году. В Ногинске в ближайших к ж/д станции новостройках уровень цен – 54 – 69 тыс. рублей за 1 кв. м, на удалении от ж/д станций – 45-60 тыс. рублей за 1 кв. м», - рассказывает эксперт.

 

Однако, как подчеркивает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP, этот параметр не столь важен при покупке квартиры, особенно сейчас, когда главным преимуществом является доступная цена на недвижимость.

 

Ближние конкуренты

И самое интересное, как утверждают эксперты, новостройки ближнего Подмосковья сейчас вполне способны конкурировать по ценам с дальними новостройками, поэтому не удивительно, что у дальних новостроек отмечается низкий спрос.

 

На данный момент на фоне общего снижения спроса на рынке недвижимости эксперты отмечают и снижение спроса на новостройки дальнего Подмосковья. Например, в Электрогорске даже после изменения ставок на ипотечном рынке падение спроса с 2014 годом составило не менее 30%, рассказывает Надежда Пьянкова (АН «Мегаполис-Сервис», г. Электрогорск). По данным Станислава Руденко (АН «Мегаполис-Сервис», г. Электросталь), по сравнению с периодами ажиотажного спроса в ноябре-декабре 2014 года по состоянию на середину марта 2015 г. спрос на квартиры в новостройках упал на 30-50%.

 

Дальние новостройки сейчас непопулярны, поскольку в такие периоды, как сегодня, происходит перераспределение спроса в пользу близко расположенных городов, так как застройщики готовы предоставлять скидки и предлагают различные акции, чтобы привлечь покупателей, считает Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»). «На фоне снижения цен / улучшения условий приобретения квартир в ближнем Подмосковье новостройки на удалении 30-50 км от Москвы выглядят менее привлекательно, нежели проекты в радиусе 20 км от МКАД. А локального спроса (со стороны местных жителей городов в дальнем Подмосковье) зачастую оказывается недостаточно для эффективной реализации проекта», - поясняет эксперт.

 

Локальный же спрос может поддерживаться в том числе и инвестиционным спросом в некоторых «туристических» городах. Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») приводит в пример Сергиев Посад: «Этот город привлекателен для инвесторов, которые могут приобретать квартиры с целью сдачи в аренду туристам, которые приезжают в Троице-Сергиеву Лавру».

 

С точки зрения девелопмента, учитывая небольшой выбор новостроек на расстоянии 40-50 км от Москвы, можно отметить, что дальнее Подмосковье также менее привлекательно. «Если говорить об «активной зоне девелоперской активности», то это по-прежнему 20-километровая зона от МКАД, удобная локация, транспортная доступность и развитая инфраструктура», - подтверждает Марина Денискина, директор департамента по жилищному строительству ГК «Гео Девелопмент».

 

Все же если обратиться к примерам, то самый скромный бюджет будет у дальних новостроек. В ближнем и среднем поясе объекты с квартирами 1,6 - 2 млн руб. можно найти разве что на ранних этапах строительства. Для наглядности: например, в ЖК «Центр +/ Центр-2», который находится на Курском направлении железной дороги, в г. Железнодорожный, но всего в 30 минутах на электричке от Москвы, уровень цен - 2,9 млн на нулевом цикле и 3,7 млн в готовых корпусах, по данным базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru». Можно сравнить с упомянутым ЖК «Новые Клюшки» - также курского направления, но в Электростали, 1,5 часа на электричке – уровень цен: 2 млн – на нулевом цикле и 4 млн в готовых корпусах (оба ЖК монолитно-кирпичные). Также из примера мы видим, что готовые корпуса предлагаются по сопоставимым ценам (3,7 и 4 млн). Конечно, при прочих равных покупатель, нацеленный на столичную жизнь (то есть с работой и досугом в Москве), выберет ближнее Подмосковье.

 

В целом, как уже отмечали эксперты, застройщики сейчас готовы предложить покупателю очень выгодные условия покупки жилья, используя акции и скидки, на фоне общего снижения цен. «Сегодня рост цен на новостройки минимален, и у покупателей есть возможность выбирать и из предложений ближайшего радиуса», - заключает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»).

 

Резюме www.metrinfo.ru 

Можно с уверенностью сказать, что город, в котором приобретается жилье, выбирается не исходя из близости к конкретной ж/д станции, а исходя из удачного сочетания разных параметров, как то: стоимость квартиры, качество дома, а также развитая инфраструктура в целом и транспортная - в частности. И у дальнего Подмосковья есть своя аудитория – с самым скромным бюджетом и с расчетом на удобный железнодорожный транспорт.

 

Источник: https://www.metrinfo.ru