Новостройки Москвы и Подмосковья. Застройщики принимают антикризисные меры
.jpg)
Сегодня ситуация в строительном секторе непростая, это понятно всем. Если кратко, то ее можно охарактеризовать так: расходы на строительство увеличились, число покупателей уменьшилось. Но застройщики разрабатывают антикризисные программы, которые весьма интересны покупателям. Так что не все так плохо.
Какие это программы и как они работают, «Журналу о недвижимости «MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка недвижимости.
Господдержка ипотеки способствует продажам
Последствия экономического спада с начала года ощутил на себе весь рынок недвижимости, констатирует Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест». В первую очередь это отразилось на сокращении доли ипотечных сделок. Вслед за повышением ключевой ставки выросли и ставки по кредитам, что сделало ипотеку практически недоступной для покупателей. Помимо этого стали недоступны и многие кредиты для застройщиков – мелкие и средние банки предлагали бизнесу занять денег под высокий заградительный процент. Правда, в последнее время благодаря государственной поддержке ипотеки ситуация стала понемногу выравниваться. «С 17 марта мы начали принимать заявки на ипотеку по льготным ставкам, ежедневно получая до 20 заявок, - сообщил эксперт. - А с конца марта мы стали авансировать сделки по льготной ипотеке от ВТБ24 и Сбербанка».
То, что господдержка оказала значительное влияние на темпы реализации в ЖК «Ривер Парк», подтвердила и Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». С момента старта программы в компании наблюдают оживление спроса со стороны ипотечных покупателей. Число заявок на ипотеку, которые можно подать сразу в офисе продаж, увеличилось в 2 - 2,5 раза. И в конце марта уже были заключены первые сделки по льготной ипотеке, а сегодня многие покупатели находятся на стадии сбора документов и рассмотрения заявки банком.
Всего за одну неделю после старта программы господдержки спрос увеличился на 93%, а за две недели - на 32%, говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». А пик обращений пришелся именно на первые дни после того, как стали принимать заявки. «Очевидно, что снижение ипотечной ставки до 11,9% годовых активизировало отложенный спрос», - уверен эксперт.
По данным Сергея Лядова, пресс-секретаря девелоперской компании «Сити-XXI век», реализация квартир в марте увеличилась по сравнению с февралем более чем на 50%. Доля покупателей, которые приобретали жилье на кредитные средства, повысилась в марте до 34,4%.
Что же касается дорогих объектов, которые обходятся без государственной ипотечной помощи, то, по информации Екатерины Фонаревой, коммерческого директора корпорации «Баркли», несмотря на экономический спад, состоятельные клиенты готовы покупать престижные «квадраты». Так, число сделок по проекту Barkli Residence не изменилось по сравнению с предыдущим месяцем и при этом оказалось на 30% выше показателя прошлого года. Эксперт считает, что в целом на рынке жилой недвижимости ситуация сейчас стабильная - на фоне поддержки ипотечного сегмента и укрепления курса национальной валюты. Рынок активно пополняется новыми проектами в разных сегментах. И для инвесторов сейчас удачное время: новые крупные проекты выходят по стартовым ценам, некоторые чуть ниже рынка для активного старта.
Антикризисная деятельность
….от застройщиков
Для застройщиков антикризисные меры – это в первую очередь замена подорожавших импортных строительных материалов и инженерного оборудования на отечественное. В частности, Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»), подтвердил, что компания старается уйти от западного продукта, заменив его по возможности на российские аналоги. В комфортклассе это проще, чем в более высоких ценовых сегментах. Если раньше фасадные материалы были на 100% импортными, то сегодня они уже частично российские. Импортные материалы застройщик использует только в тех случаях, если не сможет найти российские аналоги или в исключительных случаях. Например, застройщик не будет менять лифты на более дешевые. Для первой очереди комплекса «Ривер Парк» выбран OTIS, европейский производитель с локализованным производством в России. Во второй-третьей очередях – лифты тоже будут импортные, идет выбор между LG и Sigma. Стоимость стройки не поднимается в два раза, как доллар. Соответственно, квартиры продаются в рублях и имеют привлекательную цену.
…ипотека на выгодных условиях
Одни из самых действенных антикризисных мер – это те, которые позволяют покупателям приобрести жилье на более выгодных условиях.
Игорь Сибренков («Мортон-Инвест») отметил, что еще до понижения ключевой ставки компания предлагала своим покупателям выгодные ипотечные программы. Сегодня получить ипотечный кредит на эксклюзивных условиях по ставке ниже ключевой клиенты ГК «Мортон» могут по ряду программ с банками-партнерами: по ставке от 10% от ВТБ24, по ставке 11,9% от Связь-Банка, 11,95% от Металлинвестбанка, 12,55% от банка «Открытие».
Кроме того, покупатели сегодня активно приобретают жилье по разработанным застройщиком программам займа и рассрочки. «Так, только за первый месяц после запуска программы займа на участие в ней было подано более 350 заявок», - добавил эксперт. Заем предоставляется на срок до 5 лет под 9,9% годовых в рублях при внесении первоначального взноса в размере 50% от стоимости покупки. При снижении первоначального взноса до 30% заем предоставляется под 10,1% годовых.
Отдавая себе отчет в том, что ипотека играет ведущую роль в росте продаж, девелоперская компания «Сити-XXI век» заключила партнерские программы со Сбербанком России, Банком Москвы, Абсолют Банком по ипотеке с господдержкой, говорит Сергей Лядов. Так, заемщики Банка Москвы могут воспользоваться кредитом от 12% годовых. В рамках партнерской программы банк предлагает кредиты не только на строящееся жилье в соответствии с 214-ФЗ, но и на готовые квартиры по договору купли-продажи в готовых комплексах «Альбатрос», «Подсолнухи» (Москва), «Радужный» (Видное) и «Бенуа» (Красногорск). Также Банк Москвы выдает кредиты на приобретение квартир в строящемся квартале «Краски жизни», корпуса 4.2, 5.1, 5.2 (Видное, 5-й мкр.). Минимальный первоначальный взнос – от 20%. Сбербанк России предлагает ипотеку в рублях от 11,9% годовых на строящееся жилье. Первоначальный взнос также составляет от 20%. В свою очередь в рамках партнерской программы с Абсолют Банком покупатели жилья в комплексе «Краски жизни» могут приобрести квартиры по еще более низкой ставке - от 11,5%.
…рассрочки
Одной из мер антикризисной программы компании «Новые Ватутинки» является длительная рассрочка сроком до двух лет под 12% годовых в квартале «Южный» ЖК «Новые Ватутинки», рассказывает Александр Зубец (ООО «Новые Ватутинки»). В микрорайоне Центральный рассрочка предоставляется до конца строительства, то есть до декабря 2015 года. Но в том случае, если экономическая ситуация изменится в худшую сторону, возможно, компании придется пересмотреть ценовую политику в отношении новых корпусов, которые запланировано вывести во второй половине 2015 года. Сейчас стоимость квартир в новых и готовых корпусах отличается незначительно. Во многом это связано со скоростью строительства, а также с высоким спросом со стороны покупателей. Впрочем, в компании признают, что длительная рассрочка в квартале «Южный» действует чуть больше месяца, однако нельзя сказать, что виден какой-то значительный эффект от этой меры. «Причина одна – большинство клиентов все же предпочитают приобретать жилье в ипотеку, а не в рассрочку», - объяснил эксперт.
В ЖК «Ривер Парк» до момента старта программы господдержки проходила совместная акция по субсидированию ипотечной ставки от застройщика «Речников Инвест» и Сбербанка («Успей за 12%»). По условиям программы, рассказывает Лариса Швецова (ООО «Ривер Парк»), девелопер предоставлял покупателю единовременную скидку и таким образом субсидировал ипотечную ставку от Сбербанка до 12% годовых. Однако это предложение распространялось только на ряд лотов, к тому же максимальный срок ипотеки был ограничен сроком в семь лет. Поэтому со стартом господдержки компания приостановила действие данной акции, так как льготная ипотека по госпрограмме сегодня выдается под те же проценты, но на более длительный срок. Сегодня в «Ривер Парке» продолжает действовать процентная рассрочка на три корпуса первой очереди строительства (14,5% годовых на остаток неоплаченного долга). Срок ее действия - до конца 2015 года - именно в этот период ожидается окончание строительства и ввод объектов в эксплуатацию.
…уникальная концепция
Глобальный подход к разработке стратегии своей деятельности продемонстрировала компания «Сити-XXI век». Еще до прошлого кризиса, понимая, что за инвестиционным ростом рынка последует стагнация, рассказывает Сергей Лядов («Сити-XXI век»), компания приступила к разработке концепции «Мини-полис», а на ее основе концептуального продукта. Была поставлена задача – предложить покупателям не просто стены, а комфортную для жизни среду. И требовалось создать продукт, который будет востребован в самые сложные времена. В его основу были заложены семейные ценности. Закономерным развитием концепции стала программа лояльности, принятая в компании в 2014 году. Она охватывает несколько направлений для разных категорий покупателей. Льготные условия предназначены для тех, у кого большая семья: для этой категории покупателей девелопер предлагает постоянные специальные цены и услуги. Семьи с тремя и более детьми в возрасте до 18 лет могут бесплатно оформить квартиру в собственность или получить подарок к праздникам. Ко Дню семьи и верности и ко Дню матери для многодетных семей предусматривается скидка в размере 1% от стоимости квартиры за каждого ребенка.
Рынок сожмется, но это полезно
Несмотря на то что многие компании идут навстречу клиентам и разрабатывают разные антикризисные программы, можно предположить, что не все застройщики смогут справиться с усложнившейся ситуацией. Поэтому журнал www.metrinfo.ru задал свои экспертам такие вопросы: как долго придется застройщикам работать в непростых экономических условиях? Есть ли риск, что не все компании смогут выйти из кризиса без потерь, включая банкротство застройщиков? Можно ли это предотвратить и как?
Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли»:
Девелоперы сделали выводы после 2008 года, и мы не видим сегодня уже той откровенной спекулятивной стратегии, которой в те годы придерживались практически все игроки (когда деньги из текущего проекта вкладывались в перспективный, образовывалась пирамида, продажи рушились, поэтому площадки и замораживались). Сейчас ситуация другая.
Замороженные стройки, возможно, появятся, но не в таком количестве, как в 2008 году. В Подмосковье это были сотни проектов, в Москве – десятки. Сейчас если и будут, то единицы. Во-первых, за это время уже произошло укрупнение застройщиков, случайных игроков (особенно в Москве) на рынке нет. Во-вторых, условия игры постоянно ужесточаются. Повышаются ставки по проектному финансированию, изменилась процедура выкупа земельного участка и получения разрешения на строительство (сегодня требуется уже стопроцентная оплата, а это колоссальные деньги). То есть существенно выросла инвестиционная себестоимость проекта для застройщика. В таких условиях однозначно следует ожидать уменьшения количества игроков и новых проектов. Рынок будет сжиматься, что в целом пойдет всем на пользу.
Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»:Длительность периода непростых экономических условий будет зависеть от жизнеспособности антикризисного плана правительства. Чем раньше в своей политике оно откажется от популистских элементов и перейдет к конкретным действиям по привлечению инвестиций, тем быстрее пойдет восстановление экономического роста.Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»:Сейчас спрос смещается в сторону крупных застройщиков и ликвидных площадок. Те компании, которые смогут предложить рынку качественный продукт, а также доступные инструменты приобретения, будут в сложившейся экономической ситуации максимально устойчивы и стабильны.Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк»:Многое зависит от действий правительства. Первый шаг сделан – заработала программа по поддержке рынка ипотеки, что, безусловно, очень важная и эффективная мера – как для населения, так и для строительной отрасли. Количество заявок на получение льготной ипотеки превышает все ожидания. Однако есть риск, что несмотря на то, что государство обозначило сроки действия господдержки до 2016 года, лимит в 400 млрд будет исчерпан гораздо раньше. Если все-таки будут выделены дополнительные средства, это поможет многим девелоперам держаться на плаву до полной стабилизации рынка. В противном случае действительно сохранится вероятность остановки строительства отдельных проектов.Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»):Сегодня многие девелоперы находятся в довольно сложной ситуации. Да, государством была предложена государственная программа субсидирования ипотечной ставки. Эта мера хоть и единственная, но, пожалуй, самая действенная. Оценить ее эффективность в какой-либо прямой зависимости нельзя: условно, на каждый потраченный рубль мы получим увеличение спроса на столько-то процентов. Тем не менее в сегменте эконом- и комфорткласса это реально поможет активизировать спрос. А вот понижение ключевой ставки на 1% - малозначительная мера для рынка. Кредиты для девелоперов от этого, к сожалению, дешевле не стали. Если при ключевой ставке 10,5% годовых наиболее надежные застройщики могли претендовать на получение кредита под 12% годовых, а «средние» - под 14-15% годовых, то при новой ключевой ставке целесообразность привлечения банковского финансирования оказалась довольно сомнительной – от 22% годовых в госбанках и до 25-27% годовых в частных банках. Таким образом, низкий платежеспособный спрос в сочетании с непосильно высокими ставками по кредитам для застройщиков приведет к тому, что в течение полугода остановится 20-30% действующих строек и до 50% заявленных проектов с согласованной документацией строиться не начнут.Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP:Думаю, что к осени, к началу сезона деловой активности можно будет что-то обсуждать и планировать. Риск ухода компаний с рынка есть, но он минимален и касается только ненадежных застройщиков. Все компании, которые не первый год на рынке, к кризису были более или менее готовы. Так что о банкротстве кого-либо из серьезных игроков речь не идет.Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:Довольно сложно спрогнозировать, как долго девелоперам придется работать в текущей ситуации. Многое будет зависеть от того, снизятся ли банковские проценты по проектному финансированию и продлит ли правительство госпрограмму субсидирования ипотечной ставки. Сегодня мы наблюдаем некую стабилизацию рынка недвижимости, что связано с активизацией отложенного спроса. Но как долго это продлится – неизвестно. Вполне возможно, что ажиотажная покупательская активность довольно быстро исчерпает лимит в 400 млрд рублей, выделенных государством по программе господдержки, и продажи во многих проектах снова «просядут».Светлана Шмакова, вице-президент группы компаний «САПСАН»:Сейчас главное не забывать, что кризис – это явление временное, которое для сильных игроков рынка является предшественником бурного роста и развития, а главное – это время возможностей. Наша компания как бизнес, который успешно пережил уже три кризиса, может заявлять это ответственно. Столь непростое время переживут, несомненно, не все компании, но на данный момент что-то менять уже поздно. Успешно пройти период экономической стагнации смогут только компании, которые заранее к этому готовились, те, кто имеет долгосрочное планирование и подробно прописанную стратегию.
Источник: https://www.metrinfo.ru
