Таунхаусы в Подмосковье: обзор новых объектов
(6).jpg)
Изменить свою жизнь можно, если переехать из городской квартиры в таунхаус в пригороде Москвы. Благо цены «таунов» и квартир в столичных многоэтажках сопоставимые. За те же деньги вы получаете бОльшую в два раза площадь, свой участок земли, место для автомобиля.
Первичный рынок таунхаусов Подмосковья пополняется новыми предложениями. Впрочем, процесс идет вяло: по информации «ИРН-Консалтинг», за последние полгода на рынок вышло всего четыре новых проекта и возобновились продажи двух поселков, приостановленные еще осенью. Это отрицательный «рекорд» за последние пять лет: обычно на рынок поступало от 12 до 43 поселков, не предлагавшихся в предыдущем полугодии.
Да и в целом - таунхаусы по сравнению с другими объектами загородной недвижимости в столичном регионе пока в меньшинстве. По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», на текущий момент насчитывается 68 495 загородных объектов в коттеджных поселках, из них 8% приходится на таунхаусы и 3% - на дуплексы.
По оценке Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», всего на загородном рынке Подмосковья насчитывается около 810 организованных поселков, в которых идут продажи.
Основная доля предложения (около 60%) традиционно приходится на участки без подряда, а доля таунхаусов составляет около 15-20%. При этом по сравнению с 2013 годом, в 2014-м количество поселков, в которых предлагаются таунхаусы, увеличилось на 20%.
«Сам формат существует уже почти 15 лет, но только в период между кризисом 2008 года и нынешней стагнацией он набрал настоящую популярность», - отмечает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка».
По данным компании «ИРН-Консалтинг», в 30-километровой зоне от МКАД на рынке первичного загородного жилья Московского региона сосредоточена основная масса поселков с таунхаусами – 124 из 159, или 78%.
По подсчетам Ильи Менжунова, директора департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», примерно треть всех подмосковных поселков таунхаусов сконцентрирована в пределах 15 км по Новорижскому, Калужскому, а также Минскому шоссе. Западные и юго-западные направления Московской области девелоперы и покупатели выбирают в силу хорошей транспортной доступности и благоприятной экологической обстановки этих территорий. К тому же здесь, в ближнем поясе Москвы, достаточно свободных участков под строительство. Чуть меньше таунхаусов на Дмитровском, Осташковском и Каширском шоссе. На Киевском направлении в пределах 15 км от кольцевой автодороги можно насчитать не более 8 коттеджных поселков, включающих таунхаусы.
Направлениями - лидерами по объемам предложения таунхаусов в радиусе 30 км от МКАД, являются Новорижское, Калужское и Дмитровское шоссе: суммарно здесь расположено 34% всех поселков с таунхаусами. Еще 13% поселков находится на Киевском и Каширском шоссе. «Таким образом, самые большие объемы предложения таунхаусов сосредоточены в Новой Москве (Калужское и Киевское шоссе) – 17,0%, а также на Новой Риге – 16,1%», - отмечает Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг».
Что касается дорогих проектов, то, по информации Константина Романова, директора по развитию компании Villagio Estate, порядка 50% всех элитных таунхаусов сосредоточено на Новорижском шоссе. Около 15% объектов данного формата расположено на Рублево-Успенском направлении, по 8% - на Ленинградском и Минском шоссе.
Цены заинтересуют покупателей
Тенденции, заявившие о себе в целом на загородном рынке, проявляются и в сегменте «таунхаусы». Застройщики уменьшают площади квартир, тем самым снижая цену за объект. Как отметила Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»), за последний год (с весны 2014 года по весну 2015-го) заявленная средняя стоимость квартир-секций в поселках таунхаусов до 30 км от МКАД снизилась на 2,7%: с 11,2 до 10,9 млн руб. И в основном это связано с уменьшением средней площади квартир-секций: 169 против 178 кв. м.
При этом на рынок вышли весьма компактные секции по ценам не выше стоимости обычных квартир. Например, по данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в КП «Артек» (Волоколамское, 17 км) секция в таунхаусе площадью 99,5 кв. м продается за 5,5 млн руб.; в КП «Марсель» (Калужское, 34 км) – готовый «таун» 90 кв. м на 4,5 сотках земли - за 6,5 млн руб.; в КП «Европейская долина-2» (Калужское, 24 км) - секция 101 кв. м обойдется всего 4,3 млн, а секция от 60 кв. м - за 3,4 млн руб.
Свою лепту в политику ценообразования вносят и различные акции от застройщиков, в конечном итоге снижающие цену. Как объяснил Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), загородный рынок массового сегмента не ощутил на себе волны того ажиотажного спроса декабря 2014 года, который пришелся на рынок квартир. На рынке таунхаусов спрос вел себя согласно сезонности. А с обвалом рубля и нестабильностью экономики спрос начал снижаться. Такие события вынуждают застройщиков привлекать покупателей различными методами: это прежде всего скидки, акции, бонусы при покупке. Например, в КП «Наполеон» (Калужское, 27 км) скидка при 100%-й оплате - 10%.
По словам Юлии Грошевой, директора департамента загородной недвижимости Kalinka Group, застройщики в элитном сегменте вынуждены «играть» с курсом валюты, фиксируя его на уровне 35-42 рублей за доллар. Например, в поселке «Трувиль» (18 км от МКАД по Минскому шоссе) действует акция «Три по тридцать три»: можно выбрать из трех предлагаемых таунхаусов и приобрести недвижимость по курсу 33 рубля за доллар.
Больше того, Илья Менжунов («Метриум Групп») предполагает, что ввиду непростой экономической ситуации и снижения покупательской способности населения многие девелоперы, скорее всего, будут выводить на рынок новые проекты уже с дисконтом 10-15% от среднерыночной цены, чтобы перетянуть на себя спрос.
В отличие от элитного рынка таунхаусов в проекты экономкласса закладывается меньшая прибыльность, и диапазон для маневров у застройщиков гораздо уже. «Поэтому в нашем сегменте при базовом сценарии развития рынка глубоких скидок и понижения цен мы не прогнозируем», - говорит Константин Филиппишин, генеральный директор группы компаний «Экодолье».
Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», также считает, что в будущем цены на таунхаусы не будут ощутимо падать, ведь уже сейчас «застройщики работают на грани рентабельности в связи с тем, что они активно конкурируют с квартирами. Позиционируя на рынке доступные таунхаусы как новый формат, им необходимо перетягивать на себя покупателей, поэтому они жертвуют рентабельностью ради стабильных продаж». К тому же существенно усложнился процесс согласования для проектов таунхаусов, увеличились социальные нагрузки, подрастает себестоимость строительства.
Новые проекты
Многие проекты, включающие таунхаусы и вышедшие в последнее время на загородный рынок Подмосковья, соответствуют тенденциям времени, что увеличивает их конкурентную способность по сравнению с реализованными несколькими годами ранее. В числе поселков, на которые следует обратить внимание, Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг)» назвала КП комфорткласса «Артек», который располагается в 17 км от МКАД по Волоколамскому шоссе. В начале ноября 2014 года компания «Фокса» вывела на продажу пятую очередь проекта, которая рассчитана на 122 таунхауса и обеспечивается всеми центральными коммуникациями, в том числе теплоснабжением и горячей водой от собственной общепоселковой котельной. В начале весны 2015 г. в рамках пятой очереди квартиры-секции от 99,5 до 140,2 кв. м на участках от 0,9 до 1,5 сот. можно было приобрести за 5,5 – 7,9 млн руб.
На Симферопольском шоссе в начале декабря 2014 г. вышел в продажу новый поселок KASKAD Park от компании «KASKAD Недвижимость». Он расположен в городском округе Домодедово около д. Бережки в 20 км от МКАД. Пока в реализацию поступила только первая очередь строительства, в рамках которой будет построено 236 таунхаусов. Приобрести квартиры-секции на начальном этапе строительства площадью 97,0 – 177,4 кв. м с участками 0,6 – 5,3 сот. можно за 3,8 – 9,0 млн руб. Окончание строительства первой очереди намечено на IV квартал 2016 г.
По данным Ильи Менжунова («Метриум Групп»), в 2014 году на загородный рынок вышел проект «Кембридж» (25 км по Новорижскому направлению). Это кирпичные таунхаусы в английском стиле, состоящие из 4, 6 и 8 секций. Все секции имеют по два парковочных места, мансарды и 2-3 этажа. Площади домов варьируются от 110 кв. м до 150 кв. м. Размер придомовых участков составляет 1-3 сотки. Инфраструктура комплекса представлена следующими объектами: фитнес-клуб, медицинский центр, школа, детский сад с углубленным изучением английского языка, спортивные и детские площадки, магазины, кафе, ресторан, отделение банка, автомойка, шиномонтажная мастерская и т.д. Цены в поселке «Кембридж» начинаются от 5,5 млн рублей.
Во втором квартале 2015 года ожидается выход нового поселка таунхаусов бизнес-класса «Рига!Рига!». Комплекс расположен на одном из самых престижных направлений Подмосковья - Новорижском шоссе, в 16 км от МКАД. В «Рига!Рига!» возводятся кирпичные двухэтажные таунхаусы двух типов: площадью 125 кв. м (с двумя или тремя спальнями и с палисадником в 0,5 сотки) и площадью 164 кв. м (с тремя или четырьмя спальнями и с палисадником до 2 соток). На территории поселка предусмотрены 27 детских игровых площадок, детский сад, развивающий центр, мини-зоопарк, а также спортивные площадки, горнолыжный спуск и прогулочная набережная длиной 2 км. Средняя стоимость таунхауса – 9 млн рублей.
Антон Архипов («ИНКОМ-Недвижимость») выделил проект «Акваполис», который вышел в конце прошлого года. Он расположен на берегу Истринского водохранилища. Здесь таунхаус площадью 112 кв. м можно купить за 2,9 млн руб. – рекордную по сегодняшним временам цену.
В прошлом году вышел новый проект у группы компаний «Лосиный остров» - «Заповедный парк 2», где предлагаются дуплексы 100 кв. м по цене 4,9 млн руб. и 132 кв. м по цене 5,6 млн руб. Для проекта с удаленностью 16 км по Ярославскому или Щелковскому шоссе это вполне демократичные цены. Более того, цена квадратного метра таунхауса здесь ниже, чем цена квадратного метра квартиры в многоэтажной новостройке в этом же радиусе, подчеркивает эксперт.
В марте 2014 года стартовали продажи в первом подмосковном проекте группы компаний «Экодолье» – жилом комплексе «Экодолье Шолохово», сообщил Константин Филиппишин («Экодолье»). Это мультиформатный жилой комплекс, расположенный в 15 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Как и все проекты ГК «Экодолье», жилой комплекс «Экодолье Шолохово» представляет собой комплексное освоение территорий. Здесь будут все центральные коммуникации, собственная социальная и коммерческая инфраструктура, в т.ч. школа и детский сад. На сегодня в жилом комплексе можно приобрести коттеджи площадью от 110 до 393 кв. м, стоимостью от 8 млн руб. и таунхаусы с площадью блока 88 кв. м и 169 кв. м, стоимостью от 3,9 млн руб. В стоимость домов и таунхаусов уже входит земельный участок и введенные в дом коммуникации (газ выводится на участок).
Осенью компания Villagio Estate вывела на рынок новый проект премиум-класса – поселок таунхаусов Futuro Park, рассказывает Константин Романов (Villagio Estate). Загородный комплекс расположен на 23-м км Новой Риги рядом с другими проектами компании. В поселке будет построено 382 таунхауса свободной планировки площадью 168 и 238 кв. м с участками от 2 до 4 соток. Сейчас действует спецпредложение, по которому ограниченное количество таунхаусов можно приобрести за 11 млн рублей. Инфраструктура проекта включает парковый ансамбль, детский сад и начальную школу, медицинский центр, спа-комплекс, крытый бассейн, теннисные корты, ресторан и магазин, многоуровневый паркинг и вертолетную площадку для служб МЧС.
Традиционно журнал www.metrinfo.ru задал своим экспертам «вопрос напоследок»: будут ли застройщики чаще браться за проекты с таунхаусами или предпочтут другие форматы жилья в Подмосковье?
Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг»:В текущих условиях застройщики будут чаще браться за формат таунхаусов, а не за формат коттеджных поселков, нежели несколько лет назад. В силу более низкой стоимости таунхаусы продаются активнее, чем коттеджи.Сдерживающим фактором для развития сегмента таунхаусов является статус земельных участков, на которых планируется строительство, и стоимость перевода земель из одной категории в другую. Если расходы на изменение статуса земли (в идеале таунхаусы должны строиться на землях населенных пунктов под малоэтажное жилищное строительство) съедают экономику проекта, тогда застройщики могут временно приостановить его реализацию до лучших времен.Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость»:В новых реалиях процесс выхода загородных проектов стал дольше и дороже – количество новых проектов не возрастет. Конечно, они будут выходить, но до затоваривания рынка нам очень далеко. Скорее можно ожидать дефицита хороших предложений.Константин Филиппишин, генеральный директор группы компаний «Экодолье»:Таунхаус сегодня является одним из наиболее востребованных форматов малоэтажного жилья, т.к. обладает рядом очевидных преимуществ, даже в условиях сложившейся экономической ситуации. Поэтому, я думаю, количество малоэтажных проектов с таунхаусами будет только расти.Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:В текущих экономических условиях можно предположить, что таунхаусы не только не потеряют, но и будут приобретать все большую популярность у покупателей в связи с ценовой доступностью формата в сравнении с классическим загородным домом.Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group:Ситуация на рынке такова, что даже крупные застройщики уходят в малоэтажное строительство. На малоэтажные комплексы есть спрос, они рентабельны. Поэтому можно быть уверенным в ликвидности таунхаусов. С другой стороны, это не самый доходный формат и зарождающихся новых проектов в премиум-сегменте пока нет.Константин Романов, директор по развитию компании Villagio Estate:Думаю, популярность этого формата никуда не уйдет, тем более сейчас, когда именно малоэтажные объекты особенно ценятся с точки зрения ликвидности и сохранения финансовых средств.
.jpg)
Источник: https://www.metrinfo.ru
