Транспортная доступность и трафик на основных загородных магистралях – показатели, на которые обязательно обращают внимание горожане, приобретающие загородную недвижимость. Практически каждое подмосковное шоссе, прошедшее ремонт или реконструкцию, становится более привлекательным для покупателей, а застройщики коттеджных поселков получают новых клиентов.

 

Выбирая загородное жилье, москвичи прикидывают, сколько времени они потратят на дорогу. Люди планируют переехать за город, как минимум на сезон, а то и дольше. Во многих коттеджных поселках созданы условия для круглогодичного проживания, и вопрос загруженности подмосковных трасс становится еще более актуальным. Как реконструкция шоссе сказывается на спросе и продажах «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка загородной недвижимости. 

 

Реконструкция в цифрах

Среди показателей, характеризующих успешность загородного проекта, считает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», транспортная доступность является одной из важнейших, наряду с ценой домовладения и локацией. А полноценный спрос на загородном рынке жилья начал формироваться в 2005 году, когда начались реконструкции дорог, - добавляет Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент».

 

По оценке Сергея Цывина, руководителя офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, в среднем спрос на объекты вблизи реконструированных трасс возрастает на 15-20%. При этом Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Посёлка», отмечает, что соседние направления конкурируют между собой. Когда меняется ситуация с транспортной доступностью или появляются перспективы существенного ее улучшения, покупательский интерес практически сразу реагирует и смещается в сторону того направления, о котором появляются хорошие новости. Например, после реконструкции Киевского шоссе спрос вырос на 12-15%, и это как раз произошло, главным образом, за счет перераспределения покупателей с соседних и конкурирующих трасс, отмечает эксперт. А по данным Максима Лещева (ГК «Гео Девелопмент»), спрос на загородные объекты после реконструкции Киевского шоссе вырос в среднем на 20% «и район дальних дач буквально обрел новую жизнь». 

 

Другой пример – реконструкция Новорижского шоссе. По данным компании «33 Посёлка», после открытия новых развязок на Новой Риге в 2009-2011 гг. спрос на загородную недвижимость на данном направлении вырос на 30%. Здесь рост сделок произошел благодаря значительному увеличению скорости движения. В результате, Новорижское шоссе вышло в лидеры спроса в сегменте бизнес-класса, и в элитном сегменте потеснило с этой позиции Рублевку.

 

Положительную динамику демонстрируют и другие подмосковные шоссе. Александр Дубовенко, управляющий директор корпорации GOOD WOOD напоминает о вводе в эксплуатацию участка дороги «Москва - Санкт-Петербург»: «Это самый крупный в истории Московской области единовременный ввод дороги такого масштаба, ведь запущено 50 км новой пятиполосной дороги». Отрезок дороги от МКАД до Солнечногорска выполняет свою функцию на 100%, считает Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED: а «когда трассу достроят полностью, – это будет новым прорывом на загородном рынке».

 

В будущем, по мнению Ильи Менжунова («Метриум Групп»), наибольшее влияние на загородный рынок прилегающих территорий окажет реконструкция Дмитровского шоссе. Здесь прекрасные леса и озера, однако это направление сегодня является недооцененным именно по причине сложной транспортной доступности. 

 

В настоящее время ведутся серьезные работы на Ярославском шоссе, и после их завершения можно ожидать увеличения спроса на недвижимость. Пока Ярославка – это сплошные пробки и для того, чтобы как-то добраться до конечной точки пути, требуется немало терпения. Скорее всего, предполагает Михаил Кондырев («33 Посёлка»), Ярославское и Дмитровское шоссе будут конкурировать между собой и привлекут часть клиентов с Щелковского, реконструкция которого начата в 2013 году. После строительства дублера Горьковского шоссе, которое сейчас очень перегружено, это шоссе тоже станет более востребованным, - предполагает Максим Лещев (ГК «Гео Девелопмент»).

 

Анатолий Довгань, руководитель отдала анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills, считает, что оценивая то или иное направление, нужно еще и учитывать, насколько оно загружено за счет строительства крупных проектов-новостроек. Например, положительный эффект от завершения реконструкции Новорижского шоссе может быть нивелирован возведением «лишних» 1-2 млн кв. м в новостройках-многоэтажках. И существенное улучшение ситуации будет наблюдаться на Ярославском шоссе, где довольно много новостроек в городах-спутниках, однако, загородный рынок (коттеджные поселки) не столь развит как на западных направлениях.

 

Поселки и дорога

Эксперты приводят примеры конкретных поселков, куда охотно потянулись покупатели, когда ситуация с дорогами заметно улучшилась. Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», рассказывает о семейном спортивно-образовательном кластере «Олимпийская деревня Новогорск» (5 км от МКАД), в составе которого есть и флагманский загородный проект (частные дома). После того, как была проведена реконструкция Ленинградского шоссе, построены эстакады от Новокуркинского шоссе через Воротынскую улицу и Куркинское шоссе, эстакады над Путилковским шоссе, эстакады над МКАД, в районе 73-го километра, платной дороги на Шереметьево, покупатели стали воспринимать Новогорск как практически столичный район с выдающимся природным окружением. Раньше люди приезжали по Ленинградскому шоссе через область, теперь их путь лежит через Куркино, а это Москва.

 

По мнению Михаила Кондырева («33 Посёлка»), самым ярким примером влияния улучшения дорожной ситуации является строительный бум на Новорижском шоссе, который совпал с началом работ по реконструкции трассы. Среди самых известных проектов того времени – поселок «Бенилюкс» (17 км от МКАД), строительство которого стартовало в 2003 году. По мере продвижения дорожных работ, увеличивался спрос. Девелоперы запустили целую плеяду успешных проектов, которые вывели Новую Ригу в лидеры по популярности у покупателей.

 

Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость приводит в пример КП «Александровский», расположенный в 14 км от МКАД по Новой Риге. Здесь возможность быстро добраться играет ключевую роль, ведь многие покупатели – это большие семьи, которые продают двух- или трехкомнатные квартиры в столице и переезжают жить в поселок.

 

Компания «САПСАН» развивает два коттеджных поселка на Новой Риге – «Княжье Озеро» (24-й км) и Ла-Манш (55-й км). Как только на шоссе началась реконструкция, началось существенное увеличение спроса в обоих проектах, вспоминает Иван Потапов, директор по продажам Группы Компаний «САПСАН». Еще один всплеск активности покупателей в компании зафиксировали, когда были открыты все основные отрезки трассы: теперь от МКАД до поселка «Княжье озеро» можно добраться за 15-20 минут, а до «Ла-Манша» – за 40-50 минут.

 

С реконструкцией Киевского шоссе дороги Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании «АЛЛТЕК Девелопмент» («Графские пруды» и «Графский лес») связывает активное освоение территории девелоперами. Кроме того, застройщики и сами по мере сил улучшают дорожное сообщение. Так, компания «АЛЛТЕК Девелопмент» инвестировала около 80 млн. рублей в реконструкцию дороги от Киевского шоссе до поселка «Графские пруды» (20 км от МКАД). От Киевского шоссе поселок удален на 10 км.

 

И КП «Графские пруды» (20 км от МКАД) - проект компании, был одним из первых предложений высокого класса на этом направлении. Затем на соседней территории появился «младший брат» – поселок «Графский лес». «Обе эти территории насчитывают около 150 участков, в продаже к сегодняшнему дню осталось только пять объектов - четыре участка и один готовый дом», - отмечает эксперт. 

 

«Мы отметили увеличение спроса и продаж в наших проектах на Ярославском шоссе, - рассказывает Михаил Кондырев («33 Посёлка»). - Строители обещают, что после завершения работ в этом году, время в пути с разрешенной скоростью движения от МКАД до Бетонного кольца составит 15 минут. Покупатели уже отреагировали на это. Выросший интерес и объемы продажи можно оценить в 12-15% для поселков «Софринские пруды» (38 км от МКАД по Ярославскому направлению) и «Талицкие берега» (42 км от МКАД).

 

Примером влияния дорожного вопроса на продажи могут служить «Довиль» (10 км от МКАД) и «Трувиль» (18 км от МКАД) на Минском шоссе. Платный дублер сильно помог этим поселкам увеличить продажи, даже несмотря на кризисное время и высокие цены. Как уточнил Алексей Артемьев (TWEED), на данный момент предложения с домами в этих проектах стоят от полутора миллионов долларов и выше.

 

Дорожный вопрос как тормоз

Высокая загрузка шоссе, плохое качество дорожного покрытия – причины которые «работают» против покупок. Один из примеров, когда проблемы с реализацией возникли именно по причине неважной транспортной доступности приводит Илья Менжунов («Метриум Групп»). Это элитный поселок «Западная Резиденция» (19 км от МКАД по Минскому шоссе), но после открытия платного дублера Минского шоссе и строительства эстакады над железнодорожным переездом количество заключенных сделок увеличилось в несколько раз. 

 

Михаил Кондырев («33 Посёлка») считает, что КП «Подколокольный» (55 км от МКАД) компании «33 Поселка», как и другие проекты, реализуемые девелоперами в Клинском районе, были бы проданы гораздо быстрее, если бы не сложная ситуация на Ленинградском шоссе. После открытия дублера Ленинградского шоссе на участке от МКАД до Солнечногорска, поток машин снизился на 30% (по оценкам СМИ Зеленограда). В частности в поселке «Подколокольный» спрос вырос уже на завершающей стадии продаж. «Однако не надо забывать, что вновь построенная современная трасса является бесплатной только до лета – с июня движение станет платным, что также может вновь перераспределить транспортный поток», - предупредил эксперт.

 

За все приходится платить

Улучшение качества головных дорог в Подмосковье можно расценить как некий презент застройщикам, ведь в таком случае они получат не только больше покупателей, но шанс продать жилье дороже. Правда, этот рост происходит не сразу, а в течение нескольких лет. Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, объясняет, что оно начинается в момент объявления властей о намерениях реконструировать какую-либо трассу и к моменту окончания работ уже завершено. Но за этот период список коттеджных поселков на данной территории почти полностью обновляется, а новички сразу выходят с новыми ценниками.

 

Ольга Ландграф, руководитель отдела продаж коттеджного комплекса «Юкковское» (Ленинградская область) считает, что реконструкция влияет на рост стоимости объектов в поселке опосредованно. Это скорее – значительное преимущество перед конкурентами. Реконструкция трассы привлекает девелоперские проекты в район, здесь начинает активно строиться коммерческая недвижимость: развлекательная инфраструктура, рестораны, предприятия сервиса, детские и спортивные учреждения и прочее. Все это добавляет району престижность, а это, в свою очередь – поднимает цену на проекты, которые были выведены здесь в этот момент.

 

Особое мнение эксперта

Источник: https://www.metrinfo.ru