Транспортную доступность жилых комплексов, расположенных за пределами МКАД, принято рассчитывать, в первую очередь, для автомобилистов. На втором месте указывается наземный общественный транспорт до ближайших станций метро. И по непонятной причине большинство игроков рынка недвижимости сбрасывают со счетов электрички. При этом, как показало исследование, проведенное специалистами компании «Метриум Групп», благодаря скоростному железнодорожному транспорту из многих городов Московского региона сегодня можно добраться до центра столицы быстрее, чем из районов, расположенных внутри Московской кольцевой автодороги, на метро. На основе полученных данных эксперты составили рейтинг самых доступных городов Подмосковья.

За последние несколько лет на основных направлениях Московской железной дороги были запущены около 50 маршрутов скоростных электропоездов. Причем параллельно реализуются сразу несколько проектов: РЭКС (Регион-экспресс), «Спутник» и «Ласточка». Открытие очередного отрезка состоялось 1 октября 2015 года, когда были запущены поезда «Ласточка» на перегонах Москва-Зеленоград и Москва-Тверь.

Использование скоростных электричек позволяет существенно сократить время в пути до центра Москвы даже из самых отдаленных городов не только Московской, но и соседних областей. Так, время в пути из Твери до Ленинградского вокзала теперь составляет один час и 40 минут. Примерно такое же время займет дорога на автомобиле в утренний час-пик практически из любого столичного сателлита.

Более того, в ряде случаев скоростные электрички позволяют добираться из подмосковных городов до центра Москвы быстрее, чем из районов внутри МКАД на метро. К примеру, время в пути от станции метро «Речной вокзал» до Кольцевой линии метро без пересадок составит 17 минут, а «Ласточка» из Химок доезжает до станции «Комсомольская» всего за 14 минут.

Можно также рассмотреть и станции, расположенные на примерно одинаковом удалении от МКАД. От станции «Котельники» до «кольца» поезд метро идет 27 минут. А от станции «Люберцы-1» до Казанского вокзала электричка доезжает за 24 минуты.

Изучив существующие маршруты электропоездов, аналитики компании «Метриум Групп» отобрали подмосковные города, от которых можно добраться до одного из столичных вокзалов менее чем за 30 минут. Всего таких населенных пунктов оказалось 11, 10 из которых расположены в Московской области, а один – Зеленоград – административно относится к Москве. Лидером стал Реутов – всего 13 минут на электричке до центра Москвы. На второй позиции расположились Химки с показателем 14 минут. А замыкают тройку Мытищи – 17 минут.

Для составления рейтинга самых доступных городов Московского региона специалисты «Метриум Групп» также ввели несколько дополнительных параметров, таких как максимальная скорость, развиваемая электропоездами, среднее время в пути всех электричек на данном направлении в течение дня, количество электричек в течение дня, расстояние от города до МКАД, от станции до вокзала в Москве и т.д. 

«На большинстве направлений только один-два поезда в день проезжают расстояние до центра Москвы за минимальное время, - поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – И составлять рейтинг городов исходя только из одного показателя было бы не совсем корректно. Ведь все жители подмосковного города, которым нужно ехать на работу или учебу в столицу, не смогут уместиться в одну электричку. Поэтому мы учли ряд других параметров, которые более конкретно определяют железнодорожную доступность того или иного населенного пункта Московской области».

По каждому из критериев оценки городам были присвоены баллы по интервальной системе. Например, минимальное среднее время в пути до центра Москвы составляет 22 минуты, а максимум зафиксирован на уровне 44 минуты и 36 секунд. Диапазон между первым и вторым показателем делится на 10 интервалов с шагом 2 минуты и 16 секунд (44:36-22=22:36/10). Таким образом, при попадании показателя города в интервал от 22 до 24:16 ему назначается 10 баллов, между 24:17 и 26:31 – 9 баллов и т.д.

Время

Как уже было отмечено выше, по минимальному времени в пути первые три места у Реутова, Химки и Мытищи соответственно. Места в топ-5 также заняли Долгопрудный (18 минут) и Железнодорожный (22 минуты).

Однако если взять среднее время в пути всех курсирующих в течение дня электричек до Москвы, то позиции лидеров несколько меняются. Первую позицию по-прежнему занимает Реутов со средним показателем 22 минуты, третью – Мытищи (25:12). А на вторую позицию смещается Долгопрудный - 22 минуты и 12 секунд. Химки же опустились на две строчки вниз до четвертого места: в среднем время в пути до Ленинградского вокзала составит 26 минут и 36 секунд. Замыкает пятерку Одинцово – 31 минута и 48 секунд.

Минимальное и среднее время в пути до центра Москвы из подмосковных городов

Источник: «Метриум Групп»

Расстояние

Не менее важными показателями являются расстояние от города до МКАД и от станции до вокзала. Близость населенного пункта к Московской кольцевой автодороге снижает значимость железнодорожного сообщения: многие жители предпочитают пользоваться либо личным автотранспортом, либо маршрутками и автобусами до ближайших конечных станций метро. А выигрыш во времени при поездке на электричке может оказаться уже не столь существенным. Жители удаленных от столицы города, напротив, от скоростных электричек получают намного больше бонусов: время в пути до центра столицы сокращается в несколько раз по сравнению с личным автомобилем или другими видами общественного транспорта. Поэтому в данной категории за большее расстояние были присуждены более высокие баллы.

Самым удаленным городом из тех, от которых можно добраться до Москвы менее чем за 30 минут, оказался Зеленоград: 17 км до МКАД и 38,5 км от станции «Крюково» до Ленинградского вокзала. При этом минимальное время в пути составляет всего 25 минут. На второй позиции расположился город Пушкино – 16 км до МКАД и 29,5 км до Ярославского вокзала. Замыкает тройку Лесной городок – 14 км до МКАД и 27,5 км до Киевского вокзала.

Расстояние до МКАД и до вокзала в центре Москвы из подмосковных городов

Источник: «Метриум Групп»

Скорость

Минимальное время в пути подмосковных электричек достигается сразу двумя способами: сокращением количества остановок и увеличением скорости. Аналитики компании «Метриум Групп» замерили этот показатель по двум параметрам: максимальная скорость (средняя скорость движения по маршруту за минимальное для данного маршрута время) и средняя скорость (скорость прохождения маршрута исходя из рассчитанного среднего времени в пути).

Безоговорочным лидером стал Зеленоград. Минимальное время в пути у запущенного недавно скоростного поезда «Ласточка» составляет всего 25 минут. Причем за этот временной отрезок состав преодолевает расстояние в 38,5 км. Таким образом, средний максимум составляет 92,4 км/ч. А средний показатель для всех поездов в течение дня составляет 51,8 км/ч. «Серебро» досталось Химкам: всего за 14 минут самая быстрая электричка проезжает 18,4 км. Чтобы пройти такое расстояние за это время необходимо поддерживать среднюю скорость 78,9 км/ч. А в целом же средний показатель для Химок составляет 41,5 км/ч, что является далеко не лучшим результатом. Замыкает тройку подмосковный Реутов, средний максимум для которого составляет 64,6 км/ч (14 км за 13 минут).

Скорость движения электричек

Источник: «Метриум Групп»

Количество поездов

Количество поездов, курсирующих в течение дня, играет важную роль в формировании доступности подмосковных городов. Чем выше этот показатель, больше уровень вариативности: когда поезда ходят с минимальными интервалами, жителям города не нужно спешить на станцию к какому-то определенному времени. И даже опоздав на одну электричку, они смогут уехать через несколько минут на следующей.

Впрочем, когда речь заходит о скоростных поездах, то тут дела обстоят несколько иначе. Они ходят намного реже обычных. И если нужно быстро попасть в Москву, то на них лучше не опаздывать.

На первом месте с большим отрывом от ближайших преследователей по этому показателю идут Мытищи. От этого города до Ярославского вокзала ежедневно курсируют 54 скоростных поезда, а общее количество электричек достигает 230 штук. На втором месте расположился Зеленоград – 29 «Ласточек» (всего 102 поезда). «Бронза» у Пушкино с показателем 26 скоростных электричек (всего 114).

Количество электричек в будние дни

Источник: «Метриум Групп»

Итоговый рейтинг

Первое место в рейтинге городов Московского региона по транспортной доступности на электричках занял Зеленоград, набравший 6,5 баллов. На сегодняшний день в этом городе и его окрестностях реализуется 9 жилых комплексов на первичном рынке. Стоимость квадратного метра в них варьируется от 50 тыс. до 120 тыс. рублей, а квартиры – от 1,39 млн до 11,25 млн рублей. Внимания покупателей заслуживает ЖК «Новый Зеленоград», недавно вышедший на рынок. Это масштабный проект, в рамках которого будет построено 39 монолитных жилых домов переменной этажности, а также вся необходимая инфраструктура: 5 детских садов, 2 школы, 2 спортивных комплекса, поликлиника, кафе, рестораны и т.д.

На второй позиции расположились подмосковные Мытищи со средним показателем 5,75 балла. На локальном рынке сегодня представлено 12 новостроек. Минимальная стоимость квадратного метра отмечена на уровне 73 тыс. рублей, максимум составляет 125 тыс. рублей. Самая доступная по цене квартира обойдется в 2,7 млн рублей, а самая дорогая предлагается по цене 20 млн рублей. Один из наиболее интересных проектов в Мытищах – это ЖК «Квартал 9-18». Его «изюминкой» является насыщенная детская инфраструктура: в основе концепции лежит принцип полной занятости детей с 9 часов утра до 18 часов вечера – в то время, пока родители находятся на работе.

И «бронза» достается городскому поселению Лесной городок, набравшему 4,88 балла. В данной локации на первичном рынке предлагаются квартиры в двух жилых комплексах: «Ирис» и «Лесной городок». «Квадрат» здесь стоит от 65 тыс. до 89 тыс. рублей, а разброс цен на квартиры составляет 4,3 млн рублей – от 3,4 млн рублей до 7,7 млн рублей.

Итоговый рейтинг

Источник: «Метриум Групп»

«Скоростной железнодорожный транспорт в ближайшей перспективе окажет существенное влияние на рынок недвижимости Московского региона, - резюмирует Мария Литинецкая. – По мере увеличения скорости передвижения пригородных поездов, спрос на квартиры в новостройках будет смещаться все дальше в Подмосковье. Уже сегодня из ряда городов Московского региона до центра столицы можно доехать быстрее, чем из спальных районов внутри МКАД на метро. При этом цены на квартиры в области на несколько порядков ниже, чем в Москве, а качество новостроек и уровень развития инфраструктуры в большинстве проектов не уступает столичному».

«Благодаря запуску скоростных электричек «Ласточка» между Москвой и Зеленоградом, время в пути из этого административного округа до центра столицы сократилось с 50 до 25 минут, - комментирует Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – И уже сегодня можно говорить о том, что это событие дало мощный толчок к развитию локального рынка недвижимости. Мы отмечаем увеличение активности покупателей в жилом комплексе «Новый Зеленоград». Ведь теперь, помимо таких преимуществ проекта, как высокое качество строительство, привлекательные цены, уникальная архитектурная концепция и развитая инфраструктура, наши будущие жители получили возможность за считанные минуты с комфортом доезжать до центра Москвы».