Мы предлагаем вам заглянуть в новый 2016-й год и познакомиться с планами московских застройщиков. Что готовят они покупателям в следующем году, следует ли ожидать серьезных перемен в ценовой политике девелоперов, в их подходах к строительству жилья, - об этом мы побеседовали с представителями ведущих строительных компаний.

 

Для того, чтобы создать нашим экспертам бодрый настрой, «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» начал с провокационного вопроса – а имеет ли сегодня смысл выводить на рынок новые объекты? Ведь предложений на рынке завались, а у народа финансы поют романсы, не до крупных покупок. Так, по оценке Дмитрия Земскова, генерального директора компании S&D (STRATEGY & DEVELOPMENT), спрос снизился по разным объектам и локациям на 15-40%. Ирина Семилетова генеральный директор АLVEK REALTY считает, что спрос в будущем году упадет на 20-25%. Так может лучше распродать то, что есть, а новые проекты отложить до лучших времен?

 

Объемы жилья впечатляют 

В том, что на рынке Москвы в ее «старых» границах предложений много, эксперты с нами согласились – это факт. По данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» в уходящем году столичный рынок пополнился 50 абсолютно новыми проектами: 19 вышло в массовом сегменте и 31 в бизнес/премиум-классе.

 

В целом, по итогам 2015 года объем предложения на первичном рынке недвижимости в Москве составил порядка 2,6 млн кв. м., - эту цифру приводит Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

 

Однако надо понимать, что новые проекты, получили разрешение еще три-четыре года назад, «когда никто не мог предвидеть ни событий в Украине, ни обострения во внешнеполитической сфере и последовавших за этим санкций, которые в итоге привели к падению курса отечественной валюты и прочим экономическим проблемам», - подчеркивает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Эксперт объясняет, что не выводить новинки на рынок девелоперы не могут – уже вложены немалые средства в участок, в согласовательные процедуры, получено проектное финансирование, а кредиты нужно выплачивать. Так что замораживать проекты никому не выгодно – товар надо продавать.

 

Рынок справится с таким объемами - в этом не сомневается Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», во-первых, потому что новые жилые комплексы уже выходят с хорошим дисконтом к рынку, а во-вторых, программа субсидирования ипотечной ставки продлена до 1 мая 2016 года.

 

Москва всегда была востребованной, напоминает управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. В столице сейчас выводятся бюджетные проекты, и это может перетянуть часть спроса с рынка новостроек ближнего Подмосковья.

 

Есть у строителей и приличный задел – в Москве в 2015 году было выдано разрешений на строительство 7,46 млн кв. м, уточняет Мария Литинецкая («Метриум Групп»). По информации Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), в ближайшие три года в пределах МКАД на рынок выйдет еще ряд проектов по 158 адресам с общей проектной продаваемой площадью свыше 10,5 млн кв. метров.

 

Диктатура покупателя

Профессионалы рынка уверены в том, что новые стройки людям нужны несмотря ни на что. Так, Илья Машков, руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект» считает, что «смысл есть в тех локациях, где существует отложенный спрос. В районах со сложившейся инфраструктурой, где давно не было качественных новостроек, при любом рынке жилье будет востребовано». В первую очередь, по мнению эксперта, это относится к москвичам, которые не желают покидать любимый район, но хотели бы поменять свое жилье на лучшее.

 

По мнению Рустама Арсланова, директора департамента продаж ГК «Гранель», востребованы будут проекты, расположенные в удобной локации, в шаговой доступности от станций метро, железнодорожных станций и остановок общественного транспорта. Залог успеха также - развитая социальная инфраструктура в районе застройки и конкурентоспособная цена квадратного метра. «Кроме того, при проектировании новых жилых комплексов стоит учитывать меняющиеся предпочтения покупателей. Сегодня они в большинстве случаев выбирают квартиры небольших площадей», - дополняет эксперт.

 

С тем, что застройщики будут предлагать более скромные метражи, согласна и Ольга Денисова, директор Департамента маркетинга компании «Магистрат» (риэлтерская структура ГК «ИНТЕКО»): «продолжится общий тренд на снижение средней площади лота и увеличение доли малогабаритных квартир, в том числе студий».

 

Заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь напоминает, что однокомнатные квартиры – традиционно популярны у покупателей, на них приходится более 50% в общем объеме обращений.

 

А Екатерина Игнатьева, первый заместитель генерального директора компании «Мосреалстрой» полагает, что успехом будут пользоваться проекты, готовые к заселению, где квартиры продаются с полной отделкой.

 

Таким образом, девелоперам придется работать в условиях конкуренции и, по мнению Игоря Быченка, директора департамента продаж недвижимости компании «Галс-Девелопмент», им придется включать в проект дополнительные опции, которые будут выгодно отличать их от конкурентов.

 

В целом же, как формулирует Ирина Семилетова (АLVEK REALTY), «2016 год будет годом острой конкурентной борьбы за покупателя». А покупатель, как отмечает Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест», стал более требовательным, и выбирает максимум комфорта и качества за минимальный бюджет.

 

Вот о бюджетах и поговорим. Вернее, о ценовой политике застройщиков – будет ли она меняться в новом году. Проще говоря – будут ли застройщики снижать цены?

 

Политика скидок и бонусов остается актуальной

На наш вопрос о возможном снижении цен комментаторы отреагировали по-разному. Часть экспертов заявили о том, что снижать цены больше некуда: «многие компании уже вычерпали свои лимиты и находятся на грани рентабельности», - выражает эту позицию Вартан Погосян, директор по маркетингу компании TEKTA GROUP. Таким компаниям, по мнению Екатерины Игнатьевой («Мосреалстрой»), останется сокращать объемы предложения. Иначе начнут появляться недострои и обманутые дольщики.

 

Некоторые небольшие компании будут вынуждены даже уходить с рынка, а крупные - перестраивать свой бизнес, предполагает Екатерина Артемова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». «Если ранее они занимались исключительно строительством, отдавая сопутствующие сферы деятельности на аутсорсинг, то в кризисное время эти компании могут взять на себя роль эксплуатирующих и прочих организаций», - говорит эксперт.

 

Оптимистично настроенные наши собеседники сообщили о том, что уже повысили или собираются повысить цены на свои продукты, но это повышение плановое – проекты дорожают по мере готовности, как обычно. Впрочем, как уточняет Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки), заложенный плановый рост цен будет составлять не 30-35%, а около 20%.

 

Практически все эксперты согласились с тем, что скидки и акции для покупателей сохранятся и даже могут быть еще «интереснее» чем сегодняшние. По мнению Марии Литинецкой («Метриум Групп»), если сегодня клиенты могут рассчитывать на дисконт в среднем 6-8%, а по некоторым проектам и до 15%, то в следующем году средний размер скидок, возможно, сместится к верхней границе в 8-10%.

 

Как замечает Владимир Богданюк (Est-a-Tet), девелоперам уже пришлось прибегнуть к различным и до недавнего времени на рынке не встречающимся инструментам стимулирования спроса: «Скидки заметно выросли - сейчас на рынке можно встретить дисконты и до 25%. Появились длительные беспроцентные рассрочки, а еще в прошлом году застройщики без процентов давали рассрочки не более чем на год, сейчас есть предложения с беспроцентной рассрочкой в течение нескольких лет». Кроме того, застройщики субсидируют банковские ставки, например, есть предложения от 7%.

 

Ну и наконец, ряд экспертов прогнозируют, что новые проекты будут выходить на рынок по вполне доступным ценам, ниже рынка, с точки зрения Марии Литинецкой («Метриум Групп»), на 10-15%. С этим соглашается и Ольга Денисова, («ИНТЕКО»), уточняя, что коррекция цен в пределах 10%, произойдет в сегментах бизнес- и комфорт-классов, так как в реализацию выйдет большой объем нового предложения по невысоким ценам. «Уже в 2015 году стала заметна тенденция снижения цен на старте продаж некоторых проектов, в результате среднерыночный показатель снизился до 158 тыс. руб./кв. м. В следующем году эта установка сохранится», - дополняет руководитель отдела аналитики ГК «Пионер» Анна Швецкова.

 

Таким образом, делает вывод Мария Литинецкая, средний стоимостной уровень может быть снижен и за счет смещения предложения в массовый сегмент, и за счет выхода новых проектов по инвестиционно привлекательным ценам. Такая ситуация, вероятно, будет характерна для всего 2016 года.

 

Что же касается роста цен, то он возможен, как отмечает Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест», только вместе с общим экономическим подъемом: «тогда недвижимость начнет расти опережающими темпами».

 

Но до этого, пожалуй, еще далеко, а сейчас ясно главное: для покупателей ситуация складывается вполне благоприятная, им остается только пожелать, чтобы они могли позволить себе купить квартиры.

 

Планы и новые проекты

Мы попросили представителей компаний поделиться своими планами и рассказать, какие проекты они собираются продавать в 2016 году, а также напомнить, какие новостройки стали продаваться совсем недавно. (Смотрите также таблицу в конце текста).

 

Компания «АЛВЕК»:

В конце ноября 2015 года компания вывела на рынок новый проект в районе Хорошево-Мневники «Клубный дом Октябрь». Дом будет расположен в 10-минутной пешей доступности от метро Октябрьское поле. В 23-этажном здании предполагается авторская архитектура, дизайнерская отделка внешних фасадов и внутренних общественных зон, скоростные лифты, подземная парковка, функциональная планировка апартаментов. Площадь апартаментов варьируется от 31,7 до 65,2 кв. метров. Все помещения будут сдаваться с подведенными центральными коммуникациями. Окончание работ запланировано на 2018 год.

 

Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости копании «Галс-Девелопмент»:

В следующем году «Галс-Девелопмент» планирует вывести на рынок новый проект – жилой комплекс бизнес-класса, расположенный в районе Кунцево. Параллельно компания осуществляет поиск площадок под элитные проекты.

 

В настоящее время клиенты, прежде всего, обращают внимание на те проекты, которые помимо квадратных метров могут предложить им комфортную «среду обитания». Подобный комплексный подход может реализован в проектах квартальной застройки. Например, жилой квартал бизнес-класса «Наследие» от «Галс-Девелопмент», состоящий из двух корпусов, обладает собственной огороженной и охраняемой территорией, закрытой для проезда машин. На территории будет построен детский сад на 220 мест, фитнес-центр, а на первых этажах комплекса разместятся магазины, салоны красоты, отделение банка и другие объекты.

 

Екатерина Артемова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

Совсем недавно компания «Азбука Жилья» приступила к реализации жилого комплекса «PEROVSKY». Проект помимо качественной инфраструктуры и архитектурных решений предлагает удачное расположение в зеленой зоне Москвы, рядом с Терлецким и Измайловским парком. Метро Перово находится в пешей доступности от комплекса.

 

Стилобатная часть жилого комплекса будет отведена для объектов социально-инфраструктурного назначения, таких как пекарня, кафе и ресторан, фитнес-центр, отделение банка и бытовые службы, детский сад с улучшенными программами обучения. Комплекс состоит из 3-х монолитных башен комфорт-класса. Уровень цен, в ЖК «PEROVSKY» варьируется от 130,0 до 156,0 тыс. руб./кв. м.

 

Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP:

Недавно мы анонсировали свой первый проект в Москве – ЖК «Маяковский». Это будет комплекс бизнес-класса, состоящий из трех секций-башен высотой свыше 100 метров. В пяти минутах ходьбы – станция метро «Водный стадион». У комплекса будет своя инфраструктура, огороженная территория, подземная парковка. Район выбран не случайно – вокруг много природных заповедников и культурных объектов.

 

Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест»:

В ноябре 2015 года мы открыли продажи в жилом комплексе «Золотая Звезда» на проспекте Буденного. В составе проекта - три шестиэтажных и пять многоэтажных корпусов высотой в 24-32 этажа. В «Золотой Звезде» можно приобрести квартиры площадью от 30,6 кв. м до 106,5 кв. м. Все жилье – комфорт-класса, с продуманными планировками и собственной развитой инфраструктурой. Среди ключевых преимуществ - уникальная для Москвы транспортная доступность. Рядом с комплексом пройдет Северо-Восточная хорда – новая радиальная автодорога, которая позволит организовать движение с севера на восток столицы, минуя центр города. В пешей доступности от жилого комплекса - станция метро «Шоссе Энтузиастов». Совсем скоро по Шоссе Энтузиастов пройдет первая в Москве линия скоростного трамвая. Также планируется открыть движение по окружной железной дороге, станция которой располагается в 500 метрах от комплекса.

 

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

Один из новых комплексов массового сегмента, который заслуживает внимание – SREDA. В его состав войдут квартал с жилыми домами офисами и социальными объектами. Проект расположен в непосредственной близости от центра: в 5 минутах езды находится ТТК, в 10 минутах езды - Садовое кольцо. В шаговой доступности от проекта откроется станция метро «Нижегородская улица».

 

Еще один интересный новый проект этого года - ЖК «Ясный» в районе Орехово-Борисово Южное. До ближайшей действующей станции метро Домодедовская - 15 минут пешком. Примечательно, что проект включает в себя как квартиры, так и апартаменты. В составе комплекса запроектировано детское дошкольное образовательное учреждение, образовательный центр, медицинский центр, ТРЦ. Кроме того, Орехово-Борисово Южное – район с уже сложившейся инфраструктурой. В радиусе 1 км от будущего жилого комплекса расположены десятки школ и детских садов.

 

В этом году на рынок также вышел, пожалуй, самый ожидаемый проект реновации промзон – «ЗИЛАРТ». Он расположен всего в пяти километрах от Кремля, на берегу Москвы-реки в Даниловском районе. Его реализация проходит в рамках программы редевелопмента территории завода им. И.А. Лихачева (АМО ЗИЛ). На 65 га девелопер проекта «Группа ЛСР» построит более 1,5 млн кв.м недвижимости, из них почти 1 млн кв. м жилья. «ЗИЛАРТ» - уникальный проект, реализация которого изменит карту столицы. На месте некогда заброшенной территории появится целый район, который станет новым центром столичной жизни.

 

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:

В первом полугодии можно ожидать начала реализации крупного проекта в ЗАО, на территории промзоны «Западный порт», по адресу Береговой проезд, вл. 2-3. Здесь предполагается построить жилой район комфорт/бизнес класса проектной площадью 632 900 тыс. кв метров, из которых 388,8 – жилье. Проектом предусмотрено строительство образовательных учреждений на 2,5 тыс. мест, поликлиники, паркингов на 930 машино-мест, а также комплексное благоустройство территории.

 

Елизавета Гудзь, заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость»:

Особое внимание следует обратить на квартал «Ривер Парк», расположенный на берегу Москвы-реки. «Ривер Парк» строится в районе со сложившейся инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, рядом находится станция метро «Коломенская», в шаговой доступности планируется открытие станции метро «Нагатинский затон». В уже построенных панельных домах большой выбор квартир от 55,13 кв. м до 78,8 кв. м от 180 тыс. руб. за кв. м.

 

Довольно интересен другой построенный проект, расположенный на Востоке столицы – ЖК «Терлецкий парк». В пешей доступности от новостройки расположены станции метро «Перово» и «Новогиреево». Рядом находится сразу несколько зеленых массивов — Терлецкий и Измайловский лесопарки, а также усадьба Кусково. В монолитных домах можно приобрести квартиры от 33,25 до 93,1 кв. м стоимостью от 111 тыс. руб. за кв. м.

 

Наиболее доступное предложение – от 100 тыс. руб. за кв. м сегодня расположено в ЖК «Город», который представляет собой 3 монолитных жилых корпуса переменной этажности высотой до 25 этажей с двухуровневым подземным паркингом. В проекте представлены квартиры площадью от 32,3 кв. м до 79,36 кв. м., минимальная стоимость предложения составляет 3,6 млн. руб.

 

Из вышедших в последние месяцы объектов бизнес-класса стоит особенно отметить комплекс апартаментов «Match Point», расположенный в десяти минутах езды от центра Москвы по Кутузовскому проспекту, недалеко от Поклонной горы и в пяти минутах пешком от парка Фили. В пешей доступности от комплекса расположены станции метро «Парк Победы» и «Багратионовская». Стоимость апартаментов в комплексе начинается от 4,6 млн. руб., а минимальная площадь - 30,4 кв. м.

 

Илья Машков, руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект»:

ЖК «Вересаева, 11» - жилой дом премиум-класса, расположенный в ЗАО. Рядом находятся Рублевское шоссе, Кутузовский проспект, Можайское шоссе, а также в 2018 планируется ввод станции метро. Комплекс состоит из 2-хсекционного монолитного дома с переменной этажностью (от 7 до 9 этажей). Застройщик – девелоперская компания «Вересаева Плюс», архитектурная концепция представлена ведущей архитектурной мастерской «Мезонпроект».

 

ЖК «Вересаева, 11» включает в себя 68 квартир, из них 12 однокомнатных, 32 двухкомнатных и 24 трехкомнатных. Первый этаж дома – жилой. Проектом предусмотрено строительство 2-хуровневого подземного паркинга на 84 м/м. Из инфраструктуры будут построены детские площадки и места для занятий спортом и отдыха. В непосредственной близости, за домом, расположен ландшафтный парк. Отдельного внимания заслуживают входные группы комплекса, элегантные фасадные решения и вестибюльная группа, с зимним садом, мягкими диванами, стойкой ресепшн, помещением охраны, колясочной и гостевым санузлом.

 

Анатолий Довгань, Руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills:

В 2015 году на первичный рынок премиум-класса Москвы в продажу вышло 8 новых проектов. Все это преимущественно клубные дома. В самом большом - 86 квартир, а среднее количество – 33 квартиры. Суммарно рынок пополнили 263 лота общей площадью 33,5 тыс. кв. м.

 

Продажи откроются по 4–6 новым адресам, преимущественно, как это было в уходящем году, с небольшим числом квартир и апартаментов. Локации нового предложения: Хамовники, Остоженка, Якиманка и Замоскворечье.

 

На данный момент средневзвешенная цена предложения на первичном рынке премиальной недвижимости составляет 14 660 $/кв. м, что на 16% ниже, чем в прошлом году. Снижение показателя, однако, произошло в основном по причине валютных колебаний. В рублевом выражении средневзвешенная цена составляет чуть более 1 млн руб./кв.м.

 

Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:

В IV квартале 2015 года на рынок вышло 62 корпуса нового предложения в 37 проектах, в том числе в 25 новых комплексах.

 

В октябре в реализацию вышли следующие проекты с предложением квартир: ЖК «Кварталы 21/19», ЖК Vander Park, ЖК «Родной город. Октябрьское поле», ЖК «Символ», ЖК «Штат 18» и ЖК «Ясный» (где в продаже представлены как квартиры, так и апартаменты). Также объем предложения квартир увеличился за счет выхода новых корпусов в уже реализуемых проектах: ЖК Wellton Park, ЖК Union Park, «Город на реке Тушино 2018» и МФК «Фили Град». В сегменте апартаментов на рынок вышли следующие проекты: МФК Match Point, ЖК Park Plaza, апарт-комплекс «Город на Рязанке» и комплекс Янтарь-Apartments. Также вышел новый корпус с апартаментами в уже реализующемся проекте «ТехноПарк».

 

В ноябре на первичный рынок Москвы в «старых» границах вышли следующие проекты: жилой комплекс комфорт-класс «Домашний» в Марьино, апарт-комплекс «Нахимовский 21», жилой комплекс комфорт-класса «Золотая звезда» в районе Соколиная гора, жилой комплекс комфорт-класса Green Park в районе Останкинский, жилой комплекс «Басманный 5», жилой комплекс «Вересаева 11» в Можайском районе, ЖК «Изумрудный 24» в Лосиноостровском. Также новыми корпусами пополнились апарт-квартал TriBeCa Apartments, мкрн. «Северный», ЖК «Некрасовка», ЖК «Хорошевский» (вышел корпус с апартаментами).

 

В конце 2015 года были открыты продажи в таких проектах комфорт-класса как ЖК «Ясный», апарт-комплекс «Букинист», апарт-комплекс Янтарь Apartments, апарт-комплекс Match Point, МФК «Город на Рязанке». В бизнес-классе объем предложения пополнился следующими проектами: апарт-комплексом «Басманный, 5», апарт-комплексе «Нахимовский 21», ЖК AFI Residence Paveletskaya, апарт-комплексе Park Plaza. Продажи открыли в одном из корпусов с апартаментами в ЖК «Хорошевский», во второй очереди апарт-комплекса Tribeca Apartments, также началось бронирование апартаментов в МЖК «Пресня Сити».

 

Источник: https://www.metrinfo.ru