Итоги года на рынке Новой Москвы
.JPG)
Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек Новой Москвы1. Объем предложения увеличился на 22,7%, цены - на 0,8%. В декабре средняя цена кв. м на первичном рынке Новой Москвы составила 105 650 руб.
В 2015 году на первичном рынке жилья Новой Москвы отмечена более высокая динамика выхода новых проектов по сравнению с 2014 годом. Продажи открылись в семи жилых комплексах, тогда как в прошлом году – только в трех. Все новые объекты реализуются в Новомосковском административном округе, относятся к комфорт-классу.
Проекты, вышедшие на рынок Новой Москвы в 2015 г.
|
№ п/п |
Проект |
Девелопер |
Округ |
Класс |
Старт продаж |
|
1 |
«Новая Звезда» |
«Крост» |
НАО |
комфорт |
1 кв. 2015 |
|
2 |
«Испанские кварталы» |
«А 101 Девелопмент» |
НАО |
комфорт |
2 кв. 2015 |
|
3 |
«ПИК» |
НАО |
комфорт |
2 кв. 2015 |
|
|
4 |
«Внуково 2016» |
«Самолет Девелопмент» |
НАО |
комфорт |
2 кв. 2015 |
|
5 |
«Белая звезда» |
«Горизонт Девелопмент» |
НАО |
комфорт |
3 кв. 2015 |
|
6 |
Vnukovo Sport Village |
«Примаком» |
НАО |
комфорт |
3 кв. 2015 |
|
7 |
«Баркли Медовая долина» |
«Баркли» |
НАО |
комфорт |
4 кв. 2015 |
Источник: «Метриум Групп»
По данным «Метриум Групп», объем предложения за год увеличился на 22,7%, основной прирост произошел во втором квартале (+15,3%). В конце декабря на рынке экспонировалось около 8 9002 квартир в 36 комплексах.
1В отчете представлен обзор рынка новостроек Новой Москвы без учета апартаментов.2Объем предложения в ЖК «Акварель», «Ново-Никольское», «Рассказово» и «Марьино Град» рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
Основная часть предложения (80,8%) пришлась на Новомосковский административный округ. За 12 месяцев его доля увеличилась на 7,8 п.п.
Структура предложения Новой Москвы по округам (квартиры)
.jpg)
Источник: «Метриум Групп»
Как отмечают аналитики «Метриум Групп», в конце 2015 года на первичном рынке квартир Новой Москвы в многоэтажных домах реализовывалось около половины предложения – 53,1% (+1,6 п.п. относительно 4 квартала 2014 года). Остальной объем был равномерно распределен между застройкой малой и средней этажности – 23% и 23,9% соответственно. Годом ранее большая часть предложения приходилась на малоэтажные корпуса – 28,4% против 20,1%.
Структура предложения квартир Новой Москвы по этажности домов (внешний круг – 4 кв. 2015 г., внутренний круг – 4 кв. 2014 г.)
.jpg)
Источник: «Метриум Групп»
К концу года структура предложения сместилась в сторону новостроек на более высокой стадии строительной готовности. В декабре в объектах на этапе отделочных работ была сосредоточена почти половина предложения (+4,7 п.п.), монтажа этажей – треть (+5,1 п.п.), в построенных и введенных в эксплуатацию домах – 10,8% (+5,9 п.п.). Доля квартир в корпусах на начальной стадии строительной готовности уменьшилась на 15,7 п.п. – с 26,3% до 10,6%.
Структура предложения Новой Москвы по стадии строительной готовности (квартиры)
.jpg)
Источник: «Метриум Групп»
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в декабре средняя цена кв. м на первичном рынке Новой Москвы составила 105 650 руб. В течение года динамика была разнонаправленной, но в целом по итогам 12 месяцев она показала прирост на уровне 0,8%. Причина заключается в изменении структуры предложения. В частности, увеличении доли Новомосковского округа, характеризующегося более высоким уровнем цен. Отдельно по округам средние цены за год снизились: в НАО – на 3,2% (до 115 320 руб. за кв. м), в ТАО – на 3% (до 64 340 руб. за кв. м).
Динамика цены кв. м, руб.
.png)
Источник: «Метриум Групп»
По итогам года рейтинг самых доступных новостроек ТиНАО возглавил новый проект Корпорации «Баркли» - ЖК «Медовая долина». Второе и третье место разделили лидеры прошлого года – эко-район «Борисоглебское» («Юнити») и ЖК «Спортивный квартал» («СтройПлюс»). Минимальные по стоимости предложения составили:
• 1,556 млн руб. за студию площадью 20,5 кв. м (ЖК «Баркли Медовая долина»);
• 1,897 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 34,8 кв. м (эко-район «Борисоглебское»);
• 2,560 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 25,9 кв. м (ЖК «Спортивный квартал»).
За год минимальный бюджет покупки в Новой Москве снизился на 7,4%. Средняя стоимость квартиры составила 6,045 млн руб., что на 6,7% меньше относительно конца 2014 года.
Площадь и стоимость квартир в зависимости от типологии
|
Типология |
Площадь, кв.м |
Цена кв.м, руб. |
Стоимость, руб. |
||||||
|
мин |
сред |
макс |
мин |
сред |
макс |
мин |
сред |
макс |
|
|
однокомн. |
20,5 |
39,8 |
82,2 |
52 500 |
111 475 |
163 120 |
1 555 900 |
4 486 955 |
11 989 230 |
|
двухкомн. |
31,4 |
61,5 |
111,4 |
50 000 |
98 560 |
261 370 |
2 555 000 |
6 147 810 |
28 306 420 |
|
трехкомн. |
42,4 |
90,2 |
178,0 |
52 000 |
106 845 |
262 530 |
3 101 220 |
10 007 670 |
37 169 015 |
|
многокомн. |
98,1 |
120,9 |
213,6 |
66 500 |
83 640 |
150 854 |
7 595 600 |
10 316 900 |
27 907 985 |
|
Итого |
20,5 |
56,7 |
213,6 |
50 000 |
105 650 |
262 530 |
1 555 900 |
6 045 842 |
37 169 015 |
Источник: «Метриум Групп»
Основные тенденции 2015 года
Увеличение динамики выхода новых проектов. Наибольшее количество новых проектов (12) вышло на рынок ТиНАО в 2012 году, когда территория официально вошла в состав столицы и обладала максимальным инвестиционным потенциалом. В связи с различиями в правилах застройки Москвы и области, после изменения статуса земель локальные застройщики столкнулись с иной процедурой получения исходно-разрешительной документации. Ряд инвестиционных контрактов был пересмотрен. В результате темпы выхода новых проектов замедлились: в 2013 году стартовало семь комплексов, а в 2014 – только три. В 2015 году снова появилась положительная динамика: старт продаж был отмечен в семи проектах. За 10 месяцев было выдано в 1,5 раза больше разрешений на строительство недвижимости в Новой Москве по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Повышение уровня конкуренции. Выход новых проектов и корпусов в уже реализуемых комплексах привел к увеличению объема предложения на локальном рынке за год почти на четверть. При этом покупательская активность в существующих экономических условиях снизилась. По данным Рореестра, за 11 месяцев 2015 года количество зарегистрированных договоров долевого участия снизилось в Москве на 19,3% относительно аналогичного периода предыдущего года. При этом в старых границах столицы объем спроса остался на прежнем уровне, чему способствовал выход большого числа новых проектов с низким уровнем цен на старте продаж. Таким образом, снижение покупательской активности в регионе отразилось именно на первичном рынке ТиНАО.
Стагнация цен. Средняя цена кв. м в новостройках Новой Москвы осталась в целом на уровне прошлого года – прирост не превысил 1%. При этом, повышение цен отмечено менее чем в половине проектов. Застройщики остальных комплексов в конкурентной борьбе вынуждены были оставить стоимость квартир неизменной или даже идти на прямое снижение уровня цен.
Расширение программ скидок и акций. Если в конце 2014 года почти в половине новостроек Новой Москвы никаких скидок при покупке квартиры не предлагалось, к декабрю 2015 года их число сократилось до четырех. Максимальный размер дисконта на локальном рынке достиг 16%, в среднем составил 7–8% (в прошлом году варьировался от 3% до 5%).
Прогноз на 2016 год
«В 2016 году новостройкам Новой Москвы будет очень сложно конкурировать с первичным рынком жилья столицы в старых границах, средний бюджет покупки на котором неуклонно снижается, - резюмирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - Тенденция смещения спроса в пользу новостроек, реализуемых в пределах МКАД, наблюдалась уже в 2015 году. Чтобы ее остановить в следующем году, застройщикам, работающим на рынке ТиНАО, придется идти на дальнейшее снижение цен и увеличение размера скидок. Помимо этого, могут быть использованы другие методы стимулирования спроса:
• быстрые сроки строительства (в т.ч. за счет применения технологии панельного домостроения);
• включение отделки в стоимость квартиры;
• гибкие условия оплаты (длительные рассрочки, совместные с банками ипотечные программы и пр.).
Вернуть интерес покупателей к присоединенным территориям помогут и значительные результаты по улучшению транспортной доступности локации. В частности, в 2016 году начнут работать первые станции метро, расположенные в Новой Москве – «Румянцево» и «Саларьево». Также к началу 2017 года планируется завершить реконструкцию Калужского шоссе. Именно новостройки в районах новых и строящихся станций метро могут стать наиболее востребованными на рынке. Однако, ждать существенного увеличения покупательской активности, даже несмотря на положительные результаты в развитии транспортной инфраструктуры Новой Москвы, в сложившихся экономических условиях не стоит».
Источник: Метриум Групп
