Перед Новым годом портал www.metrinfo.ru познакомил читателей с проектами, которые недавно вышли или скоро выйдут на рынок Москвы. Мы также выяснили, что застройщики продолжат политику акций и скидок, а новые комплексы будут продавать с хорошим дисконтом. Сегодня поговорим о том, что строительные компании приготовили для покупателей в Подмосковье и Новой Москве.

 

Ипотека с господдержкой: продлят-не продлят?

Сегодня на рынке новостроек в Подмосковье, как и в столице, хороший выбор, но воспользуется ли им покупатель, зависит, прежде всего, от его материальных возможностей, а они заметно ухудшились. В 2015 году людей стимулировала программа ипотеки с господдержкой, которая должна завершиться в мае 2016-го.

 

Опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты признают – льготная ипотека здОрово помогла и покупателям, и продавцам новостроек. Так, в проектах компании Urban Group более 70% сделок совершается с использованием ипотеки, подавляющая доля сделок проходит по ипотеке с господдержкой, - свидетельствует Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group. Аналогичную цифру называет и генеральный директор компании «ГлавРусСтрой-Инвест» Екатерина Волкова – 70% сделок приходится на ипотечные.

 

Вообще-то, предполагалось, что к сроку окончания программы экономическая обстановка должна более или менее выправиться, но этого не произошло. Что будет, если программу не продлят? По мнению Дмитрия Пантелеймонова, директора департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», продажи жилья могут снизиться до критического уровня. «А дальше все пойдет развиваться по нарастающей: нет продаж - нет денег на стройку, снижение темпов строительства и, как следствие, возможные задержки ввода объектов», - предполагает Владимир Жуков, генеральный директор ООО Каскад.

 

Власти наверняка это понимают, и большинство экспертов надеются, что программа будет продлена. Напомним, что министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень заявил, что решение о продлении государственной программы субсидирования ипотечной ставки будет принято к марту 2016 года.

 

Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век» считает, что эффект от продления программы может быть несколько меньшим, нежели от первого периода ее действия – так как большинство покупателей, которые хотели ею воспользоваться, уже сделали это в 2015 году. «Однако для поддержания спроса и стабильности на рынке недвижимости продление необходимо», - полагает эксперт.

 

Впрочем, участники рынка все-таки готовятся и к худшему варианту развития событий. «Если программа госсубсидирования не будет продлена, но ставка ЦБ при этом будет снижена хотя бы на 1%, то уменьшение стандартных ипотечных ставок до 13-13,5% вполне возможно. А эту величину можно считать подъемной для большинства заемщиков. Если же ставки превысят этот порог, то покупатели, безусловно, будут отказываться от ипотеки», - прогнозирует финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова. Соглашается с таким мнением Надежда Коркка, генеральный директор компании «Бон Тон» - если ЦБ понизит ключевую ставку, например, до 10% (сейчас она составляет 11% прим. ред.), то ипотечные ставки могут держаться на уровне 12-13% годовых и без субсидирования.

 

В любом случае застройщики и дальше будут разрабатывать партнерские программы с банками, и как напоминает Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential group, 2015-й год уже показал, как функционирует модель субсидирования ставки от застройщика. Такая услуга будет развиваться - может увеличиваться срок предоставления подобной субсидии застройщиком, либо чаще будет субсидироваться первоначальный взнос – как это делается сегодня в малоэтажном комплексе «Пятницкие кварталы» (12 км от МКАД по Пятницкому шоссе): покупатели могут иметь на руках всего 260 тысяч рублей, то есть 10% от стоимости жилья.

 

Антон Новиков, директор по маркетингу и связям с общественностью «Самолет Девелопмент» предвидит, что застройщики продолжат предлагать клиентам программы длительных рассрочек. Конечно, как дополняет Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group, без государственной поддержки и в условиях сниженного платежеспособного спроса привлекать деньги будет проблематично.

 

Но и сдаваться просто так никто не собирается, - застройщики продолжают работать, адаптируя свой продукт под нужды покупателя.

 

Что нужно потребителю?

Есть «вечные ценности», которые интересуют покупателей всегда. Это транспортная доступность, - людям нужно без проблем добираться до места работы-учебы. Приличная инфраструктура, - особенно важно, чтобы детские сады, школы и поликлиники были рядом. Ценится и хорошая экология, - чтобы рядом ничего не дымило, а по соседству, желательно, был бы парк или уж лучше целый лес, ведь речь идет о Подмосковье. Безусловно, у человека, задумавшего покупку, в голове сложился «образ» его квартиры – количество комнат, планировка. Все эти требования к будущему жилью выдвигает и сегодняшний потребитель. Однако на первое место выходит такой критерий как бюджет покупки. Сначала человек смотрит на сумму, а потом на остальные характеристики.

 

Первый вопрос – сколько стоит

А ведь еще совсем недавно, каких-то два года тому назад на первом месте, пусть и с небольшим отрывом от цены квадратного метра, шла транспортная доступность, отмечает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». Но сегодня – не вчера. По оценке эксперта, наибольшее число сделок приходится на новостройки комфорт-класса в радиусе до 10 км от МКАД. Средний бюджет покупки однокомнатной квартиры – 4-4,2 млн. рублей, двухкомнатной – 6,3-6,5 млн. рублей, трехкомнатной – 8 млн. рублей.

 

По мнению Максима Гладченко, руководителя управления продаж ЖК «Болтино», цена наиболее актуального предложения от девелоперов составляет примерно 2,5-3 млн. рублей. Она формируется исходя из средней стоимости ипотечных кредитов (1,4-1,8 млн. рублей). «Подавляющее большинство квартир этого ценового диапазона составляют малометражные и однокомнатные квартиры. В данный момент застройщики активно пересматривают квартирографию новых объектов в сторону малых форматов жилья», - заключает эксперт.

 

В лидерах студии и «однушки»

С тем, что покупатели больше всего интересуются небольшими квартирами, согласны и другие комментаторы.

 

«Наиболее востребованными остаются студии небольшой площади (до 30 «квадратов») и «однушки». У людей просто нет лишних денег: берут то, что дешевле сегодня, с надеждой «расшириться», то есть улучшить жилищные условия в будущем. В структуре продаж нашей компании на жилье малой площади (квартиры-студии и классические однокомнатные) по итогам 2015 года пришлось порядка 2/3 сделок», - свидетельствует Дмитрий Пантелеймонов (ГК «Лидер Групп»).

 

По наблюдениям Татьяны Чернышовой, генерального директора агентства недвижимости «ГВСУ-Риэлти», входящего с состав АО Холдинговая компания «ГВСУ «Центр», покупают студии, как правило, молодые люди, пары без детей, которые не хотят обременять себя дополнительными кредитами и займами.

 

Побыстрее заселиться

Сегодняшний покупатель стремится как можно меньше тратить денег на аренду жилья, пока строится дом, и обращает внимание на стадию строительства. Как подчеркивает Наталия Немчанинова, директор департамента продаж компании ОПИН, наиболее востребованы у покупателей проекты комфорт-класса на финальной стадии строительства или на этапе сдачи: «это и дополнительные преференции от застройщика, надежность вложений и гарантии завершения строительства в ближайшее время».

 

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик (macroeconomics, IT & consumer), ИХ «ФИНАМ» замечает, что более-менее стабильный спрос наблюдается в сегменте типовой недвижимости с ремонтом от застройщика. Это наблюдение подтверждает и Владимир Жуков (ООО Каскад): «Для наших покупателей важным элементом является отделка квартир, после сдачи дома можно сразу заселяться и жить в нем».

 

У будущих станций метро

Покупатели, которые думают о будущем, стремятся купить жилье у проектируемых станций метро. Как отмечает Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ПО «Реконструкция», это характерно для тех, кто рассматривает покупку квартиры как инвестицию или приобретают недвижимость для подрастающих детей.

 

Малоэтажные проекты привлекают ценой и качеством

Пожалуй, один из самых заметных трендов в области покупательских предпочтений – интерес к малоэтажным проектам, которые строятся в Подмосковье. Спрос на многоквартирные высотные дома остался на прежнем уровне и даже чуть снизился, а востребованность малоэтажки, наоборот, выросла, - считает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

По итогам исследования, проведенного специалистами компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» выяснилось, что покупателей привлекает низкая плотность застройки и качество строительства, которое в малоэтажных комплексах, как правило, лучше.

 

Малоэтажные комплексы комфортны для жизни – дома соразмерны человеку, кварталы невысоких домов уютные, зеленые - многие строятся на природе, кроме того, у жителей есть возможность самим проявлять цветоводческие таланты на придомовых участках, нет проблем с парковками. И еще – в малоэтажных проектах часто можно приобрести нестандартные, интересные квартиры. «Например, GOOD WOOD Development предлагает двухуровневую квартиру во флэтхаусе в коттеджном поселке «Сосновый бор. Зеленый квартал» за 4,9 млн. руб., включая 3 сотки земли», - говорит Татьяна Илюхина, генеральный директор GOOD WOOD Development. Традиционно большой выбор нестандартных квартир предлагается в проектах компании Urban Group.

 

Ну а теперь обещанная информация о проектах, которые компании предлагают покупателям в 2016 году. (См. также таблицу в конце текста).

 

Подмосковье и Новая Москва: новинки рынка новостроек-2016 

 

Татьяна Илюхина, генеральный директор GOOD WOOD Development:

Наш основной новый проект на 2016 год - «Сосновый бор. Зеленый квартал». Это жилой комплекс, который уже начал застраиваться флэтхаусами с двухуровневыми квартирами площадью 112 кв. м с двумя санузлами, собственным парковочным местом. Стоимость - 4,9 млн руб., включая 3 сотки земли. В поселке есть детские игровые площадки, детский сад, спортивные площадки, также строится SPA-комплекс с бассейном - и все это в окружении хвойного леса. Стоимость квартиры без учета земли - от 30 тыс. за кв. метр.

 

Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ПО «Реконструкция»:

Жилой квартал «Президентский» расположен в подмосковном Лыткарине. Проект включает не только новую застройку, но и расселение ветхого жилого фонда, и обеспечение жителей новыми квартирами. Работа по реализации квартала ведется уже 5 лет. Первый стартовый дом – 25-этажная башня «Полёт» сдана в эксплуатацию в 2014 году. Частично сюда переселены жители из ветхого фонда. В 2016 году начнется строительство и продажа уже четвертого по счету корпуса в квартале. ЖК «Президентский» - квартал комфорт класса с уже сложившейся развитой инфраструктурой. На сегодня в строящемся корпусе при монтаже 7-го этажа цены на квартиры таковы: однокомнатная квартира 40,5 кв. м – 2,77 млн руб., двухкомнатная 59,6 кв. м – 4,09 млн руб., трехкомнатная 82 кв. м – 5,6 млн руб.

 

В будущем году в новых корпусах мы решили попробовать систему «микс», где качество строительства на прежнем высоком уровне, а выбор квартир шире. Поскольку в составе ПО «Реконструкция» есть свой проектный институт «Кама-Проект», мы способны быстро реагировать на требования рынка и подстраиваться под нужды покупателей. Мы сделали выводы из непростого опыта других застройщиков, которые поделили большие многоэтажные дома на квартиры-студии. В результате получилась неудобная и стесненная среда проживания: перенаселенные лестничные клетки, очереди к лифтам, проблемы с парковками. Наш новый продукт «микс» мы оптимально наполнили относительно небольшими студиями 30 кв. м и большими трехкомнатными квартирами 90 кв. м. Здесь будут представлены и небольшие двухкомнатные и большие однокомнатные квартиры, которые могут стать двушкой евроформата. По расчетам нашего института, дом будет полностью соответствующим категории «комфорт» и удобным для проживания.

 

В Лобне в 16- этажном строящемся ЖК «Батарейный», где монтируется 10-й этаж, порядок цен на квартиры следующий: однокомнатная 36 кв. м – 2,5 млн руб., двухкомнатная 60 кв. м – 3,76 млн руб., трехкомнатная 76 кв. м – 4,27 млн руб. В доме широкий выбор планировок, только однокомнатных квартир здесь восемь видов: от 36 до 48 кв. м. Жилой дом расположен в районе с уже существующей застройкой и необходимой инфраструктурой в 10 минутах пешком от ж/д станции Лобня.

 

Раиса Манаширова, коммерческий директора SDI Group, девелопера проекта ЖК «Аккорд.Smart-квартал»:

Комплекс «Аккорд. Smart-квартал» мы начали строить в июне 2015 года, всего проектом предусмотрено 11 малоэтажных домов на просторной огороженной территории 34 гектара, участок расположен в экологически чистом Одинцовском районе и граничит с одной стороны с лесом и с другой стороны - с рекой Незнайкой. До комплекса можно добраться по пяти различным шоссе: Киевское, Боровское, Минское, Можайское, Северный обход Одинцово (платная дорога), время от Москвы - не более 20 минут. Кроме домов на территории комплекса будут построены школа, детский сад, финтес-центр, поликлиника, паркинги и торговый центр. Будут организованы детские площадки, хоккейные и теннисные корты, прогулочные зоны вдоль реки, которые будут отделаны брусчаткой, велосипедные дорожки. Квартиры в нашем комплексе выгодно отличаются от большинства стандартных: минимальная площадь кухни 13 метров, высота потолков 3 метра уже после стяжки пола. Несмотря на то, что комплекс малоэтажный, в каждом подъезде установлены лифты OTIS. На этаже - от 2 до 5 квартир. Приятным бонусом для наших покупателей является система «Умный дом» в каждой квартире и система «Умный город» во дворах. Вы можете не беспокоиться за безопасность своих деток, гуляющих на территории комплекса. Можете из дома оценить загруженность фитнес-центра и посмотреть, чем занят ваш малыш в детском садике, сможете в интернете заказать уборку квартиры, ужин из ресторана.

 

Юлиан Гутман, директор департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость:

В 2015 году началось возведение нескольких интересных комплексов: например, в Апрелевке рядом с железнодорожной станцией «Победа» строится ЖК «Мелодия» – микрорайон по индивидуальному проекту, предусмотрена развитая собственная инфраструктура (включая два детских сада и школу).

 

В Новой Москве строится ЖК «Белая Звезда» (г. Щербинка). Это монолитный 3-секционный 17-этажный дом с нежилым первым этажом и подземным паркингом, расположенный на центральной улице города, в пяти минутах ходьбы от ж/д станции. В ближайшем окружении представлен весь набор городской инфраструктуры, несколько школ, детских садов, поликлиника, магазины и аптеки. В планировках квартир представлены экономичные «евродвушки» площадью от 45 кв. м и стоимостью 3,7 млн руб.

 

Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:

Из крупных проектов, вышедших на рынок Новой Москвы за текущий квартал, и одновременно лидер самой низкой цены среди многоквартирных комплексов – ЖК «Медовая долина» в 25 км по Киевскому шоссе. За студию площадью 21 кв. м застройщик просит 1,6 млн рублей. На втором месте по «дешевизне» находится малоэтажный ЖК «Борисоглебское-2», расположенный в 35 км от МКАД по Киевскому шоссе. За 2 млн рублей здесь можно приобрести полноценную однокомнатную квартиру размером 30 кв. м.

 

Владимир Жуков, генеральный директор ООО Каскад:

Микрорайон Восточный - малоэтажный район (4-х этажные дома) экономкласса, расположенный в города Истра, в одном из самых экологически чистых районов Подмосковья. До центра - 15 мин. неспешным шагом, дома граничат с лесом, общественная зона отдыха по проекту располагаться на берегу реки. Вдоль берега реки будет проложена велодорожка и обустроена спортивная площадка. Рядом Истринское водохранилище, Ново-Иерусалимский монастырь.

 

ООО «КАСКАД» ввело в строй уже три очереди, сейчас возводится четвертая. В малоэтажных монолитно-кирпичных домах представлены квартиры от 45 до 87 кв м. Возможны различные варианты отделки. Стоимость на стадии котлована от 57 до 61 тыс. кв м.

 

Магазины, булочные, аптеки, медицинский центр расположены на первых этажах домов, работает несколько развивающих детских центров. Школы и детские сады города находятся в 15 мин. ходьбы. Рядом - большой спорткомплекс с бассейном «АРЕНА ИСТРА».

 

Екатерина Волкова, генеральный директор компании «ГлавРусСтрой-Инвест»:

Новинками рынка в этом году могут стать ЖК «Хлебникофф» в Ивантеевке и новый дачный поселок по Можайскому шоссе (конкурс на лучшее название поселка будет объявлен компанией «ГлавРусСтрой-Инвест» в январе 2015 г.).

 

Проведя исследования спроса на текущем рынке, мы выяснили, что в Подмосковье покупатели наиболее активно интересуются студиями, однокомнатными и двухкомнатными квартирами с минимальным бюджетом покупки. Поэтому и концепция проекта ЖК «Хлебникофф» сориентирована на ключевых покупателей. Но и для тех, кто все-таки хочет приобрести более просторное жилье, предусмотрено предложение, которое позволяет объединить двухкомнатную и однокомнатную квартиры и получить полноценную просторную «трешку».

 

Александр Либов, генеральный директор агентства недвижимости Белые Ветры:

Новых комплексов строится сейчас немного, в основном достраиваются и продаются те, которые были ранее созданы. Один из примеров - новый жилой комплекс таунхаусов «Лесная Сказка» - расположен между Калужским и Киевским шоссе, в 20 км от МКАД, в Новой Москве, на территории Троицка. Остановка общественного транспорта рядом, все центральные коммуникации, есть охрана. К продаже предлагаются трехуровневые квартиры с площадями 134 - 138 - 144.4 - 149 - 158 - 184 - 188 кв. м. Можно организовать эксплуатируемую кровлю. Таунхаусы построены: монолитный каркас, внешний периметр - газобетонный блок, утеплитель и штукатурка. Срок сдачи I очереди - третий квартал 2016 г., ключи будут выдаваться уже в первом квартале 2016 года. На сегодня таунхаус 134.8 кв. м, под отделку на участке 0,3 сотки можно купить за 8 млн. рублей, стоимость метра 59 347 рублей.

 

Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group:

Новый проект компании Urban Group – город-курорт «Митино О2», который строится в Красногорском районе на Пятницком шоссе в 14 км от МКАД. Жилой комплекс будет состоять из 15 домов от 4 до 8 этажей. Проект будет включать в себя не только городское пространство, но и курортную зону. Так, здесь будет создано искусственное озеро площадью 1 га с песчаным пляжем и прогулочными зонами. Таким образом, у жителей комплекса в шаговой доступности будет не только вся необходимая инфраструктура, но и собственный курорт.

 

На территории города-курорта «Митино О2» также планируется строительство школы по авторскому проекту на 1100 учеников, двух детских садов, рассчитанных на 520 малышей, детского развивающего центра и поликлиники.

 

Минимальная цена предложения в «Митино О2» с учетом акций составляет: 2,5 млн рублей (площадь 29,8 кв. м). Покупателям предлагаются квартиры-студии, стандартные квартиры - одно-четырехкомнатные и жилье редких форматов: эколофты, квартиры с террасами.

 

Источник: https://www.metrinfo.ru