Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке апартаментов. Объем предложения показал за год рост в 7,5%. Средняя цена кв. м снизилась на 6,7%.
По данным «Метриум Групп», в 2015 году рынок апартаментов пополнился 24 новыми проектами, что сопоставимо с итогами предыдущего года – в 2014 в реализацию вышло 26 ЖК. Старт продаж наибольшего числа комплексов (десяти) пришелся на четвертый квартал.
Однако, несмотря на появление большого числа проектов, объем предложения лотов показал рост только в 7,5%. Для сравнения – в 2014 году количество реализуемых апартаментов выросло в 1,9, а в 2013 в 2,5 раза. Доля апартаментов в общем объеме первичного рынка снизилась с 36% (в 2014 г.) до 27% (в 2015 г.). Главные причины данной динамики – пересмотр статуса нескольких проектов и официальное признание их жильем, а также активный выход новых ЖК с квартирами.
Таким образом, по итогам 2015 года на рынке экспонировалось 10 215 лотов1 в 93 комплексах. Кроме того, в ушедшем году открылось бронирование апартаментов в ЖК «Букинист» (бизнес-класс) и «Город на Рязанке» (комфорт-класс).
Проекты с апартаментами, вышедшие на рынок в 2015 году2
|
№
п/п
|
Проект
|
Девелопер
|
Округ
|
Класс
|
Старт продаж
|
|
1
|
Metropolis Loft
|
частный инвестор
|
ЦАО
|
элит
|
1 кв. 2015
|
|
2
|
«Дом на ВДНХ»
|
«АЛВЕК»
|
СВАО
|
бизнес
|
1 кв. 2015
|
|
3
|
«Клубный дом на Менжинского»
|
«АЛВЕК»
|
СВАО
|
бизнес
|
1 кв. 2015
|
|
4
|
«Клубный дом на Пришвина»
|
«АЛВЕК»
|
СВАО
|
бизнес
|
1 кв. 2015
|
|
5
|
«Клубный дом на Сретенке»
|
«Лидер-Инвест»
|
ЦАО
|
элит
|
2 кв. 2015
|
|
6
|
«Двинцев, 14»
|
MR Group
|
СВАО
|
бизнес
|
2 кв. 2015
|
|
7
|
CleverLand
|
«КомСтрин»
|
СВАО
|
комфорт
|
2 кв. 2015
|
|
8
|
Clasico
|
«Единые решения»
|
ЦАО
|
элит
|
2 кв. 2015
|
|
9
|
«Березовая Аллея»
|
«Д-Инвест»
|
СВАО
|
комфорт
|
2 кв. 2015
|
|
10
|
«Парк Легенд»
|
«ТЭН»
|
ЮАО
|
комфорт
|
2 кв. 2015
|
|
11
|
«ТехноПарк»
|
«Инвестиционные перспективы»
|
ЮАО
|
комфорт
|
2 кв. 2015
|
|
12
|
Depre Loft
|
KR Properties
|
ЦАО
|
элит
|
2 кв. 2015
|
Источник: Метриум Групп
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации объем предложения в гостинице «Москва» не учитывался, для ряда комплексов был рассчитан экспертно, исходя из общего количества апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
[2] В течение 2015 года на рынок выходили еще четыре проекта: Kleinhouse, Central Park, Евразия и Soyuz Apartments, «Орехово». Однако вскоре после старта продаж, реализация данных комплексов была приостановлена.
Аналогично 2014 году, большинство новых проектов относятся к бизнес-классу (45,8%). Однако доля апартаментов данного сегмента снизилась за рассматриваемый период на 3,1 п.п. (до 58%). Доли элитного и массового сегментов выросли соответственно на 2,1 п.п. и 0,9 п.п.
Структура предложения по классу (по количеству апартаментов)
Источник: Метриум Групп
Как отмечают аналитики «Метриум Групп», лидером по количеству комплексов с апартаментами по-прежнему является ЦАО (41,9%). Его доля по сравнению с прошлым годом снизилась на 4,8 п.п. Количество же экспонируемых лотов, напротив, возросло на 2,7 п.п. и составило 22,4%. Этому способствовало завершение продаж в нескольких проектах и выход в данной локации новых, более крупных комплексов («Пресня Сити», «Басманный, 5» и др.).
По количеству лотов лидером является САО, где в реализации представлено более трети предложения. В сравнении с прошлым годом объем предлагаемых лотов в данном округе снизился на 8,5 п.п. Основная причина – присвоение проекту «Лица» статуса комплекса с квартирами.
Также заметные изменения произошли в СВАО и ЮАО. В первом количество экспонируемых лотов выросло почти в 4 раза за счет выхода новых проектов. Доля второго, наоборот, сократилась на треть ввиду уменьшения объема предлагаемых апартаментов в жилом комплексе "Старт-Формат" (Микрорайон "Царицыно-2").
Стабильно меньше всего реализуется в ВАО – 0,9% лотов или 2,2% проектов.
Распределение объема предложения по округам г. Москвы (проекты)
Распределение объема предложения по округам г. Москвы (квартиры)
Источник: Метриум Групп
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средняя цена кв. м на рынке апартаментов снизилась за год на 6,7% и составила 266 460 руб. Стоит отметить, что ее понижение наблюдалось в течение всего рассматриваемого периода, за исключением первого квартала, когда рост составил 7,2%.
Динамика средней цены кв. м в 2015 году, руб.
Источник: Метриум Групп
«Корректировка средневзвешенной цены в сторону уменьшения обуславливается, прежде всего, выходом новых проектов по стартовым ценам, изменением структуры предложения, а также переводом стоимости в некоторых комплексах из валюты в рубли (по состоянию на четвёртый квартал 2015 года только в восьми проектах стоимость лотов исчислялась в долларах), - комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». - Ценовая политика продавцов и девелоперов в течение рассматриваемого периода была разнонаправленной – наблюдалось как увеличение, так и прямое снижение цены».
Средняя цена кв. м с разбивкой по округам, руб.
Источник: Метриум Групп
Наибольшее падение стоимости квадратного метра зафиксировано в ЮЗАО (на 20,5%). Основным фактором стал выход ЖК «Нахимовский 21», объем предложения в котором составляет почти половину от общего по округу. Рост цены почти на четверть наблюдался в ВАО, где экспонируются только два проекта. Причины – увеличение доли лотов более дорогого комплекса Loft Garden, а также повышение цен в обоих проектах.
В конце 2015 года самые доступные апартаменты предлагались в следующих комплексах:
• CleverLand (2,15 млн руб. за 16,03 кв. м)
• «Янтарь-apartments» (2,26 млн за 23,03 кв. м)
• «Березовая аллея» (2,61 млн руб. за 25,04 кв. м)
• «Старт-Формат» (мкрн «Царицыно-2») (3,2 млн руб. за 23,01 кв. м);
• Starting House (3,34 млн руб. за 32 кв. м).
Основные тенденции 2015 года:
Переход в рублевые цены. На конец 2015 года стоимость апартаментов в валюте была установлена лишь в 8 комплексах из 93. Для сравнения - в прошлом году цены в долларах озвучивались в большинстве проектов как элитного, так и бизнес-класса. Основным мотивом для перевода служил падающий курс рубля, что способствовало значительному увеличению стоимости лотов и снижению привлекательности покупки.
Изменение юридического статуса. Важным событием стало появление успешных примеров перевода нежилых помещений в квартиры. В частности, проект с апартаментами «Лица», часть лотов «Фили Града» и «Водного» официально стали жильем. Кроме того, еще несколько проектов надеются повторить судьбу данных ЖК.
Снижение спроса. Основным преимуществом апартаментов для покупателей была их сравнительно невысокая стоимость относительно квартир аналогичного сегмента. Однако в 2015 году на рынок вышло достаточно большое количество жилых комплексов с относительно недорогими квартирами. Это способствовало смещению спроса в их сторону, где помимо возможности прописки установлены более низкие коммунальные платежи и ставки налога, а требования к уровню обеспеченности инфраструктурой выше.
Лояльные условия покупки. В 2015 году продолжилась тенденция предложения достаточно гибких условий приобретения. Почти во всех проектах предоставлялись скидки 3-10%, в среднем 5-7%. Для сравнения, в 2014 году их средний уровень был 3-5%. Появилась возможность получения дисконта в комплексах, где ранее не предлагалось никаких акций. В элитном сегменте при предметном интересе продавцы озвучивали возможное уменьшение стоимости до 30-40%.
Прогноз на 2016 год
«2016 год для рынка апартаментов будет непростым, - резюмирует Анна Соколова. – Для этого есть ряд оснований. Во-первых, нестабильная экономическая ситуация и падение доходов населения негативно сказываются на спросе в целом по рынку недвижимости. Объем предложения, напротив, значительно вырос. В итоге – высокий уровень конкуренции, который продолжит вынуждать застройщиков идти на уступки в виде акций и гибких условий покупки.
Во-вторых, уже в течение 2015 года апартаменты стали терять свое главное преимущество перед квартирами – сравнительно низкую цену, что способствовало смещению спроса. Данная тенденция продолжится на фоне увеличивающегося предложения недорогого жилья. Кроме того, в законодательстве все еще нет четкого определения понятия «апартаментов». В 2016 году планируется рассмотрение федерального закона, который должен закрепить их юридический статус и внести ясность относительно понимания данного продукта. Однако нет уверенности, что этот проект будет принят в первоначальном виде. Таким образом, вопрос о дальнейшей судьбе данного сегмента остается открытым».
.jpeg)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
