Новостройки Москвы: студии и «однушки» - самый популярный формат
.jpg)
В период кризиса покупательский спрос порой бывает непредсказуем. То тишина на рынке, как будто все попрятались, то вдруг от граждан, стремящихся вложить деньги в недвижимость, идет волна спроса, - обычно непродолжительная, но впечатляющая. Тем не менее, даже в такой неустойчивой ситуации как сегодня, можно выявить определенные тенденции. Одна из них – явный интерес к жилью небольших площадей.
То есть, люди больше интересуются однушками и студиями, нежели «семейным» форматом – двухкомнатными и трехкомнатными квартирами. В свою очередь, продавцы и строители стараются этот запрос удовлетворить. Как раз такая ситуация и сложилась сегодня на рынке Москвы, что и подтвердили «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты, давшие комментарии к этой статье.
Статистика в помощь наблюдениям
Вслед за героем фильма «Служебный роман» Новосельцевым мы готовы признаться в любви к статистике: «Без статистики вообще не жизнь… а каторга какая-то». Именно цифрами подтверждаются или опровергаются предположения и наблюдения. Вот и наш тезис о том, что сегодняшние покупатели предпочитают «однушки» и студии, подкрепляется статистическими данными компаний.
Так, по информации Владимир Богданюка, руководителя Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, еще в недавнем 2014-м году наиболее востребованы были двухкомнатные квартиры – их доля достигала 42,7%, а в 2015 году спрос сместился в сторону однокомнатных квартир – из квартала в квартал их доля была доминирующей, она составляла 42,1-46,1%.
Источник: Est-a-Tet
Елизавета Гудзь, заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» называет несколько бОльшую цифру – на однокомнатные и студии приходится порядка 52% спроса.
Ирина Семилетова, генеральный директор ALVEK REALTY, входящая в ИСГ «АЛВЕК» приводит аналитические данные компании (согласно опросу покупателей). Покупку студий (до 30 кв. м.) рассматривают 7% покупателей, однокомнатных квартир (30-45 кв.м) – 45%, двухкомнатных квартир (50-65 кв.м) – 35%, трехкомнатных (70-110 кв.м) – 10%, более трех комнат (более 110 кв.м.) – 3% покупателей.
Если говорить о конкретных проектах, то по информации Ольги Павловой, директора Департамента продаж риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»), по итогам 2015 года на однокомнатные апартаменты-студии пришлось порядка 64% от общего числа сделок (320 из 503) в комплексе «Лайнер», который ГК «ИНТЕКО» строит на Ходынском поле.
С начала продаж в МФК Match Point (Филевский парк) в октябре 2015 года, самыми востребованными среди покупателей оказались однокомнатные апартаменты. «В структуре продаж спрос на эту недвижимость составляет 50%. Студии тоже пользуются большим спросом, на них приходится почти четверть продаж (24%)» - отмечает Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, финансирующего проект МФК Match Point:
По оценке Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», особенно ярко этот повышенный интерес к небольшим площадям проявляется в массовом сегменте. «Я не могу вспомнить ни одного проекта, где в первую очередь раскупались бы двух- и трехкомнатные квартиры, и только потом – однокомнатные», - говорит эксперт.
А «буржуи» с валютой купили большие квартиры
Но вот представители компаний, работающих с более дорогой недвижимостью, говорят о том, что обеспеченные граждане все-таки не отказываются от приобретения больших квартир. Как свидетельствует Иван Татаринов коммерческий директор компании GLINCOM примерно с осени 2015 года, основная доля продаж пришлась на апартаменты бизнес-класса, таунхаусы или коммерческие помещения. «Возможно, это связано с тем, что спрос мелких инвесторов был удовлетворен, пришло время более крупных игроков и тех, кто придержал свои валютные сбережения и смог выгодно их конвертировать», - предполагает эксперт.
Схожая позиция и у Леонида Капрова, старшего вице-президента компании «Галс-Девелопмент»: «В 2015 году наибольшим спросом пользовались 3-4-комнатные. Для покупателей, многие из которых держали сбережения в валюте, максимально выгодной оказалась покупка именно большой квартиры». Так, в первой очереди ЖК «Наследие» (Преображенское) было заложено порядка 20% от общего объема 4-комнатных квартир, который был практически полностью реализован в 2015 году.
Популярно, потому что доступно
Но вернемся к нашим однушкам и студиям. Главная причина популярности этих форматов понятна даже не слишком искушенным в сфере недвижимости людям – это стоимость. Однокомнатные квартиры и студии - самые доступные на рынке предложения, а поскольку у сегодняшнего покупателя лишних денег не водится, они покупают то, что им по карману.
«По данным нашего аналитического центра, - говорит Ирина Семилетова (ALVEK REALTY), цены на однокомнатные квартиры и студии эконом и комфорт классов сейчас находятся в диапазоне от 3 до 6 млн. рублей». Раиса Манаширова, коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд.Smart-квартал» приводит схожие цифры по Москве: стоимость студий в новостройках - около 4 млн рублей, однокомнатных квартир - 5,5-6 млн рублей внутри МКАД.
Так, в проекте Match Point на начальном этапе строительства стоимость апартаментов начинается от 4,6 млн рублей. В комплексе «Лайнер» цены на студии начинаются от 4,5 млн рублей. В проекте ApartVille Fitness&Spa Resort на Дмитровском шоссе (у строящейся станции метро Селигерская), минимальная стоимость апартаментов сейчас составляет 4,6 млн. рублей за 30,6 кв.м, это апартамент свободной планировки на пятом этаже с панорамным остеклением, - поясняет Иван Татаринов (GLINCOM)
«В ЖК «Маяковский» (Войковский р-н) мы предлагаем самую скромную «однушку» 41 кв. м за 5,5 млн рублей», - приводит пример Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP. По данным Валерии Косенковой, руководителя департамента городской недвижимости Kalinka Group, в активно строящемся арт-кластере ЗИЛАРТ на территории бывшего завода ЗИЛ однокомнатную квартиру площадью 44 кв. метра можно приобрести за 7,8 млн. рублей.
Для сохранения средств – да, для обогащения – вряд ли
Покупают небольшие квартиры не только для жизни. Студии особенно хороши для сдачи в аренду – они быстрее окупаются за счет низкой цены и арендной платы, которая практически сравнима со стоимостью съемной однушки. По мнению Надежды Коркка, генерального директора компании «Бон Тон», наиболее привлекательны квартиры-студии на начальном этапе строительства, стоимостью около 4 млн. руб. «На котловане», напоминает эксперт, стоимость недвижимости на 15-20% ниже, чем в проектах на высокой стадии готовности. А квартиранты обязательно найдутся, - уверены наши комментаторы, - несмотря на кризис, в столицу все равно приезжают люди из других городов. Интересно, что в комплексе «Лайнер» было заключено несколько оптовых сделок - до 10 апартаментов за раз. Это инвесторы покупали площади для мини-гостиниц.
В лучше годы студии и однушки с удовольствием инвесторы скупали для последующей перепродажи. Но сегодня этот бизнес, когда цены смотрят вниз, а с деньгами у народа туго, заметно просел. «Сейчас практически нет покупок с инвестиционной целью», - считает Екатерина Игнатьева, первый заместитель генерального директора компании «Мосреалстрой».
Хотя, пожалуй, для сохранения денег – недвижимость неплохой вариант. Даже если цены на жилье снизятся, инвестор много не потеряет. Так что «впрок» квартиры все же покупают, правда, таких покупателей, повторим еще раз, стало гораздо меньше.
Портрет покупателя
«Студии и «однушки» - это прекрасный стартовый капитал для начала самостоятельной жизни», - считает Владислав Мельников (Банк ВТБ). Соответственно, именно поэтому значительную часть покупательской аудитории составляют студенты, которым приобретают жилье заботливые родители. По данным Марии Литинецкой («Метриум Групп»), - доля студентов и их родителей составляет примерно 45% от общего числа покупателей.
Студии чаще всего рассматривают молодые семейные пары без детей, холостяки, студенты, пожилые пары, уже живущие без детей, одинокие пенсионеры, а для однокомнатных квартир гораздо выше процент семейный пар, в том числе и с детьми, чаще всего одним ребенком, - уточняет Владимир Богданюк (Est-a-Tet)
Есть и другие категории покупателей. «Иногда люди меняют свое многокомнатное жилье на студию из-за ее хорошей локации – зачастую на такие решения идут иногородние жители, желающие переехать в Москву. Также студии часто приобретаются в качестве «пиджачных квартир», в которых можно жить «наездами». Иногда их покупают юрлица, заинтересованные в площадях для проживания сотрудников», - приводит примеры Ольга Павлова («Магистрат»). Бывает, что родители покупают такую недвижимость для себя, чтобы отделиться и оставить ребенку квартиру побольше, - о таком варианте вспоминает Ирина Семилетова (ALVEK REALTY).
Ну, а в дорогом сегменте студии практически не воспринимаются клиентами как постоянное жилье. Соответственно, приобретают их для сопутствующих целей – инвестиция с целью перепродажи, сдача в аренду, «на будущее» для детей, под мини-офис, - заключает Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка Savills Россия.
Что ценит покупатель
Люди, приобретающие студии, стараются покупать все-таки не совсем уж «мелочь», а жилье с более-менее комфортным метражом, около 30 «квадратов» и с какими-то приятными опциями, например, - есть еще и кладовка на первом этаже или в подвале. «Такая концепция реализована в проекте «Парк Мира» (ст. метро Алексеевская) - в апартаменте можно сделать больше полезных площадей, а кладовка вынесена в подвал. Этот вариант дешевле и удобнее покупателю», - замечает Олег Серопегин, директор департамента прибыли проекта компании Sminex.
Еще одна «завлекалочка» для обитателей студий в апарт-комплексах – качественный сервис управляющей компании. По словам Дианы Нилиповской, директора по продажам Группы компаний «Пионер», в апарт-отеле Ye’s в Митино имеется весь комплекс услуг: от прачечной до ресторана.
Что касается вторичного рынка, то по оценке Марины Толстик, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в большинстве случаев студии - это переделанные «однушки» и «двушки», с дизайнерским ремонтом и встроенной бытовой техникой. Стоят такие квартиры обычно дороже в среднем на 10-20% за кв. метр.
Наиболее востребованные площади однокомнатных квартир, по мнению Екатерины Лобановой, руководителя отдела рыночной аналитики РГ – Девелопмент, - не менее 37 кв. м, но не более 45-47 кв. м. Как подчеркивает эксперт, важна не столько сама площадь квартир, сколько удобство пространства, баланс функциональных зон, эргономика планировочных решений. Например, кухня менее 8,5-9 кв. м неприемлема для большинства покупателей даже небольших квартир, а вот площадь спальни может быть небольшой, 12-15 кв. м. Такого же мнения придерживается и Илья Утин, генеральный директор строительной компании BVH, - покупатели ищут варианты с удачными планировками - большой кухней и холлами, обычно на средних и высоких этажах. Как замечает Надежда Коркка («Бон Тон»), при ограниченном пространстве огромное внимание покупатель уделяет дополнительным пространствам – летним помещениям или «темным» комнатам.
Застройщики «нарезают» помельче
Раз есть запрос от клиента – застройщики стараются соответствовать. «В сегменте новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы количество проектов, в составе которых представлены квартиры-студии, за год увеличилось в 7 раз – с 2 до 15, - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». - В общем же объеме предложения в проектах массового сегмента доля студий с IV квартала 2014-го к концу 2015 года выросла с 2% до 5%. Основу предложения сегодня составляют 1- и 2-комнатные квартиры, которые совокупно занимают 79% рынка».
В некоторых проектах доля однушек от общего числа квартир может составлять до 80%. Более того, есть проекты (например, апарт-комплекс Cleverland у Петровско-Разумовской), в которых продаются только одно- и двухкомнатные апарт-студии, - говорит Ирина Игнатьева, директор по маркетингу КомСтрин.
Иные проекты корректировались прямо «на ходу», - «Нам даже пришлось добавлять новые помещения от 27 кв.м в комплексе апартаментов и таунхаусов ApartVille Fitness&Spa Resort, просто потому, что весь объем предложения был распродан, а спрос был, - вспоминает Иван Татаринов (GLINCOM).
Что предлагает Москва
Портал о недвижимости www.metrinfo.ru попросил комментаторов подробнее рассказать о проектах, в которых можно приобрести однокомнатные квартиры и студии на хороших условиях.
Елизавета Гудзь заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость»:ЖК «Город» на севере Москвы у строящейся станции метро Селигерская — это три монолитных корпуса переменной этажности, высотой до 21 этажа с подземными двухуровневыми парковками, собственными детскими садами, а также встроенно-пристроенными офисными и торговыми помещениями. В наличии имеются различные варианты квартир площадью от 32,6 кв. м до 104,77 кв. м со свободными планировками и просторными лоджиями, высота потолка 2,8 метра. Территория ЖК «Город» будет огорожена и иметь европейскую концепцию «двор без машин», а также авторский проект благоустройства. Стоимость квартир начинается от 3,6 млн. рублейНадежда Коркка, генеральный директор компании «Бон Тон»:В качестве примера можно привести реализуемый PSN-group на Рязанском проспекте, жилой комплекс SREDA. На участке 19,4 га будет создана жилая, коммерческая и социальная среда, построены современные монолитные жилые дома комфорт-класса переменной этажности. Комплекс расположен в 5 минутах езды от ТТК и в 10 от Садового кольца. В шаговой доступности от комплекса будет открыта станция метро «Нижегородская улица». В комплексе представлены квартиры различных форматов от современных студий до просторных 3-комнатных квартир. Архитектор проекта - международное бюро Рикардо Бофилла. Квартиры в комплексе имеют свободную планировку, высокие потолки, панорамное остекление. Приобрести квартиру-студию площадью 26,2 кв. м можно за 4,3 млн. руб. Стоимость 1-комнатных квартир площадью от 36 кв. м начинается от 5,4 млн. руб. Первая очередь строительства комплекса SREDA будет сдана в первой половине 2018 года.Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики РГ-Девелопмент:ЖК «Родной город. Октябрьское поле» расположен в СЗАО, в 15 минутах ходьбы от станции метро «Октябрьское поле», по адресу: ул. Берзарина, вл. 28. Помимо метро в районе отлично развита сеть наземного общественного транспорта, для передвижения на автомобиле удобны выезды на Волоколамское и Звенигородское шоссе, Ленинградский проспект, улицу Народного Ополчения, которая в скором будущем войдёт в состав Северо-Западной хорды и обеспечит связь между северо-восточными и юго-западными районами столицы.Проект, общей площадью 77 тыс. кв. м, представляет собой жилой комплекс с подземным паркингом, детским садом, благоустроенной собственной территорией, а также сопутствующей торговой и коммерческой инфраструктурой, расположенной на первых этажах зданий. Архитектурную концепцию проекта осуществляет проектное бюро SPEECH/СПИЧ, возглавляемое Сергеем Чобаном.Площадь однокомнатных квартир варьируется от 40,7 кв.м. до 45,9 кв.м. Во всех квартирах предусмотрены просторные лоджии, а также есть возможность сделать студию, совместив кухню с жилой комнатой. В 1-комнатных квартирах площадью от 45 кв. м. можно разместить небольшую гардеробную в холле. Стоимость однокомнатной квартиры – 7-9 млн руб.ЖК «Родной город. Каховская» общей площадью 70 тыс. кв. м, расположен на юго-западе Москвы, рядом с метро «Каховская», по адресу: Внутренний проезд, 8. Район Зюзино имеет сложившуюся социальную инфраструктуру, поблизости расположены школы, детские сады, бульвары, парки, магазины. Комплекс расположен в двух минутах ходьбы от метро «Каховская», рядом еще одна станция метро — «Севастопольская», Серпуховско-Тимирязевской линии. На личном автотранспорте к проекту удобно добраться по Севастопольскому проспекту, Варшавскому шоссе и Нахимовскому проспекту.Жилой комплекс включает благоустроенную территорию, подземный паркинг, детский сад, коммерческие и торговые помещения на первых этажах зданий. Разработчик архитектурной концепции - компания POKROVKA GROUP, под руководством Дмитрия Алешина.Площадь однокомнатных квартир от 34,2-45,1 кв. м. Во всех однокомнатных квартирах есть балконы и предусмотрено размещение встроенного шкафа при входе в квартиру. Цена однокомнатной квартиры – 8,8 – 9,3 млн руб.
Ирина Игнатьева, директор по маркетингу КомСтрин:Апарт-комплекс Cleverland расположен в СВАО Москвы рядом с Ботаническим садом и в пешей доступности к станции метро «Петровско-Разумовская». В апарт-комплексе Cleverland подавляющие число однушек. Преимуществом объекта является его доступность, удобное месторасположение, благоприятная экология и окружение. Среди двушек превалируют так называемые «евро-двушки», помещения и одной изолированной комнатой и объединённой кухней-гостиной. В нашем привычном понимании, это однокомнатная квартира с просторной кухонной зоной. Площади апартаментов 16-33 кв. м., стоимость - от 2, 2 млн. рублей.Екатерина Игнатьева, первый заместитель генерального директора компании «Мосреалстрой»:Компания «Мосреалстрой» предлагает квартиры в новом жилом доме в районе Бескудниково по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, д. 90, корп.2. 25-этажный двухсекционный панельный жилой дом сдан в эксплуатацию и готов к заселению. Покупателям предлагаются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 38 до 76 кв. м.В квартирах выполнена отделка, которая включает обои, ламинат, межкомнатные двери и подоконники. В санузлах имеется сантехническое оборудование, на кухне установлена мойка, смеситель, на рабочей стене выложен фартук из керамической плитки.Проектом предусмотрено полноценное благоустройство и озеленение придомовой территории. На первом этаже дома будут размещены объекты социального и бытового назначения.Бескудниково - район с хорошо развитой инфраструктурой и транспортным сообщением. Рядом с домом находится парк имени Святослава Федорова. На автобусе или маршрутном такси можно доехать до станций метро Петровско-Разумовская, Речной вокзал, Алтуфьево. Станция Московской железной дороги «Бескудниково» позволит быстро и без пробок добраться до Савеловского вокзала, расположенного в центре Москвы. В 2017 году в непосредственной близости от дома появится станция метро «Селигерская». Реализация квартир происходит через систему электронных торгов. Стоимость квартир начинается от 5,8 млн рублей.Ольга Павлова, директор Департамента продаж риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»):Комплекс апартаментов «Лайнер», состоящий из двух корпусов – Восточного и Западного, располагается на Ходынском поле, в 300 м от строящейся одноименной станции метро, открытие которой запланировано на 2016 год. Автор комплекса – архитектор с мировым именем Хади Тегерани. Комплекс состоит из двух корпусов – Восточного и Западного, каждый из которых – замкнутое монолитное четырехугольное здание переменной этажности (от 13 до 15 этажей). Корпуса выполнены в едином стиле, отличаются лишь цветом фасадов: Восточный в бежевых тонах, Западный – в брусничных. Они гармонично вписаны в окружающую застройку и обладают продуманной инфраструктурой: у каждого будет зеленый внутренний двор, свободный от автомобилей и подземный паркинг. Строительство «Лайнера» началось в 2014 году. Введен в эксплуатацию он будет до конца нынешнего года.Покупателям предлагаются 1-, 2-, 3- и 4-комнатные апартаменты площадью от 29 до 137,5 кв. м (допускается возможность объединения). Высота потолков в них – более 3 м.Однокомнатные апартаменты представляют собой светлые и уютные студии. Они имеют вытянутую прямоугольную форму и одно большое окно. Зона кухни размещается ближе к входу. она спальни располагается рядом с окном. Из окон открываются панорамы Ходынки. Стоимость начинается от 4,5 млн руб. Часть апартаментов в Западном корпусе комплекса предлагается к реализации с отделкой.
Источник: https://www.metrinfo.ru
