Квартиры «бизнес-класса»: ждать ли падения цен вслед за сокращением спроса?
Объем продаж в сегменте новостроек бизнес-класса упал за 2015 год на 25%, сообщают аналитики. В то же время по их данным девелоперы сдали в 2015 году гораздо больше бизнес-квартир чем способен переварить рынок — на 36%. Как отреагируют на снижение спроса застройщики? Стоит ли покупателям повременить в приобретением жилья чтобы сэкономить?
Традиционных территорий под застройку жилой недвижимости в категории «бизнес» - центр города и прилегающие к нему земли — становится все меньше с каждым годом. Сегодня застройщики бизнес-жилья по сути поставлены перед выбором — включатся в городскую программу редевелопмента бывших промышленных зон или осваивать территории на городских окраинах и в пригороде, где им придется компенсировать неэлитное месторасположение новостроек, предлагая потенциальным покупателям нечто свежее и эксклюзивное: апарт-комплекс, малоэтажную застройку либо таунхаус и даже более низкую стоимость квадратного метра.
Предложение ищет спрос
В целом структура сделок в «кризисный» год не изменилась - по-прежнему существенная часть покупок совершалась в сегменте «масс-маркет» («эконом и комфорт»). На долю класса «бизнес» пришлось лишь около 7-8% от общего объема проданных площадей. По оценкам экспертов в продаже сегодня находится более 800 тыс. кв. метров площадей в этом сегменте (около 10 800 квартир) и при сохранении текущих объёмов спроса они могут быть проданы только за год-полтора. В 2015 году сделок в «бизнес-классе» было совершено на 340 тысяч кв. метров, а выведено на рынок дополнительно 117,5 тысяч «квадратов».
«Предложение в классе В («бизнес») сегодня превышает темпы продаж – подобная тенденция укрепляется на протяжении последних лет. К концу 2015 года этот показатель достиг 23% от совокупного объема рынка» — комментирует Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank Saint-Petersburg - «в основном это связано с активными процессами редевелопмента промышленных территорий в тех районах города, которые считаются перспективными для жилых проектов такого класса. Однако учитывая ужесточение градостроительной политики администрации (в частности введение новых Правил землепользования и застройки), можно прогнозировать некоторое замедление темпов вывода в продажу новых проектов в 2016 году». По данным специалистов Knight Frank, объем предложения «бизнес–класса» стал превышать спрос еще в 2012 году, достигнув максимума в 2013– м (49%). Ситуация немного выправилась после ажиотажного 2014-го, однако в целом соотношение осталось прежним — застройщики сдают больше дорогих квартир, нежели их покупают.
С января по сентябрь 2015 года разрыв между выведенными на рынок и проданными бизнес-квартирами достиг 36%. Аналитики пришли к выводу, что он способен сдержать рост цен как минимум на ближайшие месяцы, в особенности это касается жилых домов на ранних стадиях строительных работ. По оценкам экспертов Knight Frank средняя цена В-класса («бизнес») к концу года находилась на уровне 156 700 руб./ м².
«Показатели продаж по итогам 2015 года оказались лишь на 7% меньше пиковых показателей реализации конца 2014-го. За год наметилось снижение средней площади приобретаемых квартир в категории «бизнес» более чем на 10 квадратных метров, а в структуре продаж выросла доля квартир-студий и квартир с одной спальней» - уточняет Дмитрий Синочкин, шеф-редактор портала «Недвижимость и строительство Петербурга».
А вот строители с мнением экспертов не согласны и отрицают факт «перепроизводства»: «По состоянию на сегодня доля новостроек «бизнес-класса» в Петербурге и пригородах составляет чуть менее четверти от общего объема предложения на первичном рынке и можно говорить об относительном балансе спроса и предложения. Более того, в последние годы интерес покупателей к жилью «бизнес-класса» неуклонно растет» — парирует Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1» - «Несмотря на кризис, и во многом благодаря ему, люди все больше предпочитают выбирать качественные проекты, расположенные в обжитых районах, удобные как для личного проживания, так и перспективные с точки зрения инвестирования средств для дальнейшей аренды или перепродажи объекта».
Итак, несмотря на растущие ежегодно объемы ввода новых площадей и падающий спрос, в котором уверены аналитики, сами застройщики объектов «бизнес–класса» чувствуют себя уверенно, не боятся затоваривания рынка, пока не планируют снижения стоимости квадратного метра..
Плоды реновации
...И связывают свои надежды с дальнейшей активизацией программ редевелопмента городских территорий. «Жилье класса «бизнес» предполагает расположение в центральной части города или в непосредственно прилегающих к центру локациях. При этом немаловажное значение имеют видовые характеристики. К сожалению, в Санкт-Петербурге осталось не так много свободных от застройки зон, где можно было бы реализовать проект «с чистого листа». Чаще всего речь может идти о редевелопменте и рекультивации промплощадок» — отмечает Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге.
Из наиболее ожидаемых проектов редевелопмента, которые будут реализованы в Северной столице в среднесрочной перспективе прежде всего стоит выделить территорию Петровского острова и прилегающей к нему Песочной набережной. Расположенные в Петроградском районе, они имеют протяженность береговых линий в общей сложности около 10 км. В 2015 году на Петровском острове уже начались продажи двух новостроек – «Ostrov» от компании «Строительный Трест» и «Петровская Ривьера» от компании «Северный Город» (RBI).
Также весьма интенсивно в последние годы реновируется территория возле станции метро «Фрунзенская». Вместо находящихся здесь крупных производственных площадок растут новостройки, а их современный стиль сочетается с характерным для Московского проспекта «сталинским ампиром». В числе первых локацию начала осваивать компания «Л1» («ЛЭК») начав в 2005 году возведение жилого комплекса «Империал» с уникальной архитектурной стилистикой. По мнению застройщика, близость станции метро, Московского проспекта и наличие давно развитой инфраструктуры – главные достоинства локации, которые перевешивают недостатки, связанные с соседством промышленных предприятий. Сразу было ясно, что столь удачные во многих отношениях территории недолго останутся занятыми промзонами и складами...
На месте бывшего комбината «Ленмясомолмаш» «ЮИТ Санкт-Петербург» в прошлом году построил жилой комплекс «бизнес-класса» «Новомосковский», а на площадке завода «Ленпродмаш» финский концерн Леминкайнен сдал в эксплуатацию ЖК «Тапиола». В локации есть и относительно свежий проект в категории «бизнес»: компания «Меридиан Девелопмент» на месте завода «Петмол» в 2014 году начала строительство жилого комплекса «Времена года». Сдав в эксплуатацию весной 2015-го первый корпус застройщик пообещал полностью закончить объект в первой половине 2016 года.
Из близких к центру локаций юго-западная часть Приморского района и ее прибрежные зоны – одна из самых перспективных в городе территорий для строительства высококлассного жилья. Здесь уже вовсю ведется строительство таких проектов «бизнес-класса», как ЖК «Три ветра» от группы ЛСР, а также «Stockholm» и «Riverside» от Setl Group. Последний проект создается в формате многофункционального комплекса и возводится на прошедшей реновацию и рекультивацию территории бывшего «Северного завода».
Свой проект редевелопмента есть и у другого крупного застройщика «ЛенСпецСМУ» (ГК «Эталон»). Перед новым годом компания отчиталась о передаче в эксплуатацию очередного корпуса в жилом комплексе «Самоцветы» на Уральской улице в Василеостровском районе. К концу 2016 года здесь планируется построить еще четыре жилых корпуса. Общая площадь примерно 2 000 квартир «бизнес-класса» будет составлять 160-180 тыс. кв. метров. Участок застройки площадью в 8 гектар располагается на территории, ранее принадлежавшей заводу им. Калинина.
«Бизнес» на выселках
В 2015 году пригородные новостройки «бизнес-класса» были представлены весьма скромно. В Сестрорецке компания «ФБ Сестрорецк» ввела в эксплуатацию ЖК «Водолей-2». ГК «Невский альянс» построила и сдала комплекс апартаментов «Курортные просторы» в Зеленогорске. Там же ГК «Пионер» обещает в I квартале 2016 года сдать апарт-комплекс «Первая линия». Вступили в строй апарт-отели «Crystal» (застройщик - «Apriori Development Group») и X-home («Инвест-Консалт») в Репино. Пять проектов выведены на рынок в Пушкинском районе: дома на улице Софийской, 32а; Захаржевской улице, 14; улице Красной Звезды 9 и улице Московской, 19 в Пушкине, а также жилой комплекс «Аркадия» в Павловске.
Несмотря на наметившуюся тенденцию «расползания» бизнес-сегмента к городским окраинам (в Коломягах уже не первый год строится престижная «малоэтажка») и формирования новых пятен застройки в пригородных зонах Петербурга, девелоперы пока не спешат наращивать объемы таких строек. Осторожность их понятна: риски бизнес-проектов в пригородной зоне велики, а успех сегодня вовсе не гарантирован.
Прогноз - 2016
В ближайшей перспективе на рынке первичного жилья «бизнес-класса» будут актуальны две проблемы: как поведут себя цены и продолжит ли увеличиваться наметившийся в прошлом году разрыв между проданными квартирами и выведенными на рынок в пользу последних?
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге:«Традиционно, большинство девелоперов строящихся комплексов «бизнес»-категории (впрочем как и другие) закладывают на 2016 год рост в соответствии с увеличением стадии строительства. Будет ли цена квадратного метра дополнительно изменяться в ту или иную сторону определит рынок и возможные изменения спроса в данном сегменте».Илья Андреев, вице-президент NAI Becar:«В 2016 году стоимость квадратного метра в наиболее востребованных проектах «бизнес-класса» скорее всего увеличится не менее, чем на 20%. По остальным можно также ожидать рост. Стоит отметить также, что в 2015 году себестоимость объектов во всех сегментах жилой недвижимости выросла на 20-30% и «бизнес» не стал исключением...На 2016 год ко вводу заявлено значительное количество новых проектов категории «бизнес». Спрос на качественное жилье пока еще есть, несмотря на кризис. Безусловно, в текущей экономической ситуации, застройщики будут несколько «тормозить» скорость застройки, «разбивать» проекты на небольшие очереди, что позволит сбалансировать спрос и предложение».Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:«Бизнес-класс» менее подвержен различным веяниям на рынке и экономическим перепадам, чем «бюджетные» сегменты жилья. Поэтому, мы надеемся, что спрос на престижное жилье сохранится на уровне 2015 года...Что касается цен, то их индексация на объектах «Л1» проходит почти ежемесячно, однако связано это в первую очередь с повышением уровня готовности дома. Чем выше стадия готовности, тем дороже стоит квадратный метр. В остальном цена на «квадрат» будет зависеть от экономических показателей: уровня инфляции, курса национальной валюты и уровня спроса».
Новинки рынка
По подсчетам аналитиков в 2016 году к выводу на рынок заявлено более одного миллиона квадратных метров бизнес-жилья. Реально же в продажу смогут выйти только 250-300 тыс. кв. метров. В текущей экономической и рыночной ситуации девелоперы скорее всего сбавят «обороты» новых строек.
Любава Пряникова, Colliers International, Спб:В ближайшем будущем должны выйти сразу два интересных «бизнес»-проекта от холдинга RBI – жилой дом на Полтавской улице и апарт-отель на 2-ой Советской. Ожидается выход в продажу новой очереди проекта «Пять Звезд» (УК «Теорема»). Интерес будут представлять также новые проекты на Петровском острове - «Ostrov» («Строительный Трест») и «Петровская Ривьера» от компании «Северный Город»Ольга Трошева, Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость»:«На Васильевском острове в районе Косой, 25-ой и 26-ой линий стартует проект Setl City, в составе которого будут корпуса классов «бизнес» и «комфорт». Новые дома расположатся на едином стилобате, образуемом кровлей паркинга. Высота зданий - до 10 этажей. Особенностью проекта станут восстановленные здания – объекты культурного наследия, где запланировано размещение торговых и культурно-развлекательных площадей».Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:«В настоящее время компания все силы направляет на своевременный ввод новых очередей строящихся объектов «бизнес-» и «комфорт-класса». Всего у «Л1» в работе на данный момент пять объектов. В категории «бизнес» на стадии строительства у нас два комплекса: ЖК «Граф Орлов» в Московском районе и ЖК «Премьер Палас» в Петроградском. В нынешнем году в третьем квартале запланирована сдача второй и третьей очередей «Премьер Паласа», а к концу года планируем завершить работы на второй очереди в «Графе Орлове». Все работы ведутся в соответствии с графиком».
